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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 21/12/2020 22h11

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VOTRE PROFIL

statut : marié, 1 enfant
Age : 33 ans
TMI : 30%
Revenus du foyer : 85k

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Bonne
- Fiscales : moyenne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : neant
- Sociales : Bonne
- Temps disponible : en période de vacances ou soirée

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel
- Année de construction : avant 1950
- Étage :Rdc sur 5 étage, exposition ouest, surface 18 m2 carrez, ascenseur ( seul les lots situés à partir du 1er étage payent des charges d’entretien de l’ascenseur)
- Inhabité
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage individuel
- persiennes
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels  Télé-relevés
- état correcte, quelques rafraichissements à faire cuisine + pose d’un sol pvc ou stratifié
-spécificité du bien : très belle hauteur sous plafond (+de 4m) et présence d’une mezzanine de 6 m2

LOCALISATION DU BIEN

- quelque part en Ile de France, première couronne 
- localisation idéale, l’un des meilleurs quartiers de la commune, proche de centre-ville et plusieurs gares dont futur ligne 15 et d’un pôle universitaire.
- Certainement le Bassin d’emploi le plus important en France

RENTABILITÉ DU BIEN

( Calcul Rendement Locatif )

- Coût du bien FAI :135 000
-frais de notaire : environ 10800
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 710 cc, on peut monter à 725,730 avec un bien de haute qualité (après rafraichissement et mobilier de qualité)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Gestion directe, le bien se trouve à une trentaine de Km de notre domicile
- Travaux de rénovation : 4000 € nouvelle cuisine, pose d’un sol pvc ou stratifié, peintures…
-mobilier : 2500€
- Ravalement de façade     + toitures déjà effectué il y a 2 ans

- Taxe foncière : 375€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 120 € /an
-CFE : 250€/ an
-CGA : 150€ /an
-Comptable : 500€ /an
-Provision entretien : 200 € / an (montant à réévaluer j’imagine)

rendement locatif net : 4,63%

FINANCEMENT DU BIEN

- Aucun crédit, paiement comptant
Oui je sais vous m’auriez plutôt conseillé d’investir ce montant dans l’achat de plusieurs biens, mais :
1-    Ce n’est pas mon argent, mais une donation de beau papa au bénéfice de sa fille
2-    Il y’avait une forte concurrence sur ce bien et l’argument paiement comptant a fait mouche
3-    Sans apport conséquent il est extrêmement difficile de dégager un cash-flow positif dans cette zone.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée (BIC réel LMNP)

CASH FLOW

Cashflow : 585€ /mois

Bien que j’ai sollicité mon notaire (en attente de réponse), je souhaiterais avoir votre avis sur un point que j’ai relevé en lisant le règlement de copropriété, et si vous avez déjà fait face à ce cas de figure. 
Ce règlement de copropriété date de 1977, et a fait l’objet d’un amendement en 2006 (division d’un lot)

J’ai constaté la présence d’une clause d’habitation bourgeoise et de la formulation suivante :
« La location et la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite »

C’est clause n’est-elle pas désuète ? Ne concerne-t-elle pas les anciens logements meublés alors qualifiés de « garnis » (les actuelles locations saisonnière) ?

Pourriez-vous m’indiquer si la mise en LMNP (location meublée non professionnelle) du lot que nous souhaitons acquérir est permise ou il faudra l’autorisation de la copropriété ?

Pour précision, il ne s’agit pas de location saisonnière mais d’une location consentie à usage d’habitation principale (bail d’1 an minimum, qui peut tacitement être reconduit pour une année supplémentaire).

Compte tenu de la surface restreinte et de la configuration du bien, seule une location en meublée est attractive à la fois pour le locataire, mais surtout pour nous….

L’agent immobilier nous a indiqué que le bien était loué à un niveau de prix qui laisse présager une exploitation en meublé. Je vais également essayer de le recontacter afin de clarifier la situation.

Enfin, j’ai une autre question concernant le modificatif de règlement de copropriété en 2006.

Disons le Lot B, objet de notre intérêt, est le fruit de la division de l’ancien lot A (Aujourd’hui B et C). Selon le règlement, ce lot A pouvait être utilisé à usage commercial. Malgré la division est ce que l’usage initial est toujours effectif ?

Merci d’avance pour votre retour.

Bonnes fêtes !

Bien cordialement.

Dernière modification par Fenring (21/12/2020 22h14)

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio

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#2 21/12/2020 22h21

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Bonsoir Fenring,

J’ai plusieurs biens similaires au votre. Plutôt dans le Nord de Paris ? Si c’est le cas attention à la gestion de la copropriété et à la population de l’immeuble : les problèmes liés aux marchands de sommeil ne sont pas rares.

Attention également aux loyers plafonnés à partir de 2021 et au permis de louer.

La clause du RCP est classique, et ne pose pas de problème en LLD. En revanche, la division doit préciser l’usage du lot.

Enfin, je vous invite à solliciter un prêt pour ce bien. Le « paiement comptant » n’existe pas, seule l’absence de clause suspensive existe. Votre TRI sera bien meilleur avec du levier (que vous pouvez parametrer pour « neutraliser » le cashflow par exemple).

Bon courage

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#3 23/12/2020 00h14

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Bonsoir Piwai,

Merci pour votre contribution. j’avais déjà lu votre parcours fort inspirant et très proche de mon objectif: bénéficier de l’effet levier de  l’immobilier pour accumuler du capital et le réinvestir sur des supports plus passif comme la bourse.

Le bien est situé dans les hauts de Seine.

Je note que cette clause n’est donc pas un point bloquant, concernant l’usage du bien, je trouve que le modificatif manque de précision, à revoir avec mon notaire.

Malheureusement ce n’est pas mon argent, j’aurai évidemment sollicité non pas un, mais deux voire trois prêts….

Cordialement,

Dernière modification par Fenring (23/12/2020 14h05)

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#4 23/12/2020 11h01

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Mes remarques :
- "une donation de beau papa au bénéfice de sa fille" : premier problème, et le plus gros : ce n’est pas votre argent donc ce n’est pas votre projet. L’argent d’une donation est de l’argent "propre", à savoir que c’est l’argent de votre femme, donc si elle achète ce bien, ça sera son investissement locatif à elle. Si elle s’intéresse vraiment à ce projet, c’est à elle de venir s’inscrire et de présenter son projet. Si elle ne s’intéresse pas à ce projet, voilà un gros problème : vous la poussez sur un projet qui n’est pas le sien, genre "ne t’inquiète pas chérie je m’occupe de tout" ; il ne peut en résulter que des ennuis.
- un RDC, qui est semble-t-il sans aucun des petits avantages que peut avoir un RDC tel que jardin privatif ; dans ce cas il n’y a que les inconvénients : manque de lumière, manque de privatisme, manque de sécurité contre les cambriolages. C’est un gros problème sur l’emplacement.
- rentabilité brute basse : je tombe sur 5,5 % environ. Cf Modèle de demande d’avis d’un achat locatif
- vos travaux sont sous-estimés.
- vous raisonnez sur le loyer CC. Certes, en LMNP, les recettes sont le loyer CC. Mais les charges refacturées au locataire ne vous rapportent pas un centime, elles ne font que transiter par vous. Il faut donc les déduire. Or, je ne les ai vues listées nulle part. Notez que, du fait qu’elles sont des recettes, elles interviennent dans différents seuils et notamment la limite haute du LMNP. Donc un appartement à 700 € de loyer CC dont 300 € de charges et un appartement à 450 € de loyer CC dont 50 € de charges rapportent le même loyer HC mais ne sont pas du tout la même chose. De plus, des charges hautes sont un problème à la revente et augmentent les risques d’impayés de charges sur la copro. Bref, ne pas citer le chiffre des charges de copro (en distinguant la partie refacturable au locataire), c’est un gros manque dans une étude de cas.
- sur le règlement de copropriété, vous n’avez pas d’excuses car le sujet a déjà été abordé 100 fois et de plus la lecture est claire "location à des personnes distinctes". Ce passage interdit donc, tel qu’on le lit, la colocation avec baux séparés. Vous ne comptez pas installer de colocation dans votre studio de 18 m² ? Non ? Donc, vous êtes tranquille.
- au total, vous allez payer environ 150000 € en incluant les frais de notaire et les travaux. 8300 €/m² pour un studio en RDC dans les Hauts de Seine. Vous ne trouvez pas que c’est un peu cher ?

Dernière modification par Bernard2K (23/12/2020 11h12)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#5 23/12/2020 15h39

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Bonjour Bernard2k ;

C’est un plaisir de recevoir votre contribution, je me disais bien que vous ne seriez pas loin, je vais vous répondre point par point :

•    Certes la donation a été effectuée au bénéfice de ma femme mais le bien sera à notre nom. Nous avons une vision « old school » du couple, communauté des biens, comptes joints ect… le lit aussi…

Au contraire ma femme a une forte appétence pour l’immobilier et a déjà effectué plusieurs opérations pour le compte de son père qui vit à l’étranger.

On va dire que je maitrise davantage la partie chiffrage et fiscalité, et ayant déjà un compte sur ce forum c’est plus rapide et facile que j’intervienne directement.

•    L’emplacement est atypique, un immeuble au milieu d’un immense quartier pavillonnaire parmi les mieux côtés du secteur : donc très calme, peu de passage dans la rue. J’ai pu le constater par moi-même lors de différents repérages et aux heures de pointes. (Matinée, fin de journée).
Le  lot possède un accès direct à la rue et non par les parties communes ( ancien local commercial )
Je pense que vous avez beaucoup d’apriori sur les biens en rdc, j’y vis moi-même pourtant dans un lieu beaucoup plus fréquenté donnant sur rue et populaire, aucun problème de luminosité et de sécurité.   

•    Concernant les travaux, j’ai peut-être exagéré sur l’état du lot. Il est parfaitement louable en l’état, c’est juste qu’il faut remette au goût du jour la cuisine et le sol (je ne suis pas fan des dalles de sol). Pour le mobilier nous ne ferons pas de folie et nous nous fournirons auprès du scandinave. Toutefois, nous souhaiterions installer un meuble escalier pour à la fois accéder à la mezzanine et incorporer plus de rangements. Je publierai des photos dès que possible.

•    J’ai effectivement oublié de communiquer les charges qui sont de 500 € / an (fourchette basse dans le secteur). Ces charges comprennent l’eau et l’entretien des parties communes.

•    Oui c’est cher mais c’est malheureusement le contexte du marché parisien et la première couronne qui veut ça. Mis à part des biens très atypiques ou nécessitant d’importants travaux, les potentiels acheteurs ne négocient plus à notre grand regret. Nous avons effectué un nombre incalculable de visites avec des positionnements raisonnables au niveau du marché, mais rien n’y fait, les biens partent à des prix totalement délirants :  Montrouge 13m2 à 140K€ FAI hors frais de notaire, Courbevoie 16m2 140k€ hors frais de notaire, Clichy 13m2 125K€ idem…)

au plaisir d’échanger,

Dernière modification par Fenring (23/12/2020 15h44)

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#6 23/12/2020 16h07

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Bienvenue

Fenring a écrit :

les biens en rdc donnant sur rue, aucun problème de luminosité et de sécurité

Ne tentez pas le diable avec fenêtres ouvertes et sac posé tout proche sur une table ! (il a été volé direct depuis la rue, c’est du vécu familial à Bordeaux)

Dernière modification par Job (23/12/2020 16h08)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#7 23/12/2020 16h37

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@Fenring

Juste pour compléter sur le RDC, où j’ai vécu et je loue quelques apparts…

Le point sécurité n’est statistiquement pas avéré, les derniers étages sont plus cambriolés que les RDC. D’ailleurs les primes d’assurance ne sont (pour moi en tous cas) pas impactées. En revanche, il est évident qu’il faut éviter de laisser les fenêtres ouvertes… ce qui nous amène directement sur les sujets d’intimité, de lumière et de calme. Et là c’est sûr que le RDC bat de l’aile. Parfois aussi plus de problèmes d’humidité.

Je n’ai jamais eu de mal à louer pour ma part, et d’ailleurs les loyers en souffrent peu.

En revanche, une réelle décote s’applique à la revente - donc il faut s’assurer de l’avoir à l’achat !

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#8 23/12/2020 17h52

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@job: l’emplacement est clairement le point fort de ce bien
3 gares à proximité directe, j’ai veillé personnellement à faire le trajet à pied pour me rendre compte des distances, ce qu’il en ressort:

gare 1 : 5 min à pied ; selon le site de transilien 13 min  pour se rendre directement  à une grande gare parisienne

gare 2 : 10 min à pied; + 7 min de train pour se rendre au pole universitaire

gare 3 : 15 min à pied (avec une poussette et madame); future ligne 15

@Piwai

il est clair qu’un rdc dans un quartier fréquenté, ce n’est pas l’option la plus discrète pour un cambrioleur.

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#9 24/12/2020 08h35

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Fenring : je n’appelais pas de réponses, je vous proposais des prises de conscience. Manifestement, vous les refusez, parce que vos réponses consistent à contrer pied à pied toutes les remarques que je vous apportais. Je ne suis absolument pas convaincu par vos remarques et je maintiens tout ce que j’ai écrit. Par exemple, nier qu’un RDC, donnant sur rue qui plus est, est moins sécurisé techniquement contre les cambriolages qu’un appartement en étages, c’est nier l’évidence. La plupart des menuiseries de type fenêtre et porte-fenêtre s’ouvrent très facilement.

Mais c’est pas grave, mes remarques étaient faites pour ça : à servir si ça vous intéresse, à jeter si vous voulez jeter. Bonne continuation.

Dernière modification par Bernard2K (24/12/2020 08h40)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#10 24/12/2020 09h53

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Bernard2K, le 23/12/2020 a écrit :

8300 €/m² pour un studio en RDC dans les Hauts de Seine. Vous ne trouvez pas que c’est un peu cher ?

piwai, le 23/12/2020 a écrit :

En revanche, une réelle décote s’applique à la revente - donc il faut s’assurer de l’avoir à l’achat !


Fenring, le 23/12/2020 a écrit :

@job: l’emplacement est clairement le point fort de ce bien

J’ai mis en gras le message le plus important à mes yeux.
Vous êtes enchanté par l’emplacement mais quand on parle d’emplacement en immobilier, on juge aussi l’étage d’un immeuble. En l’occurrence un RDC rue n’est pas un bon emplacement, fût-il bien entouré.
Il faut bien être conscient de la décote que cela engendre, vous semblez balayer les éventuels problèmes mais ils existent. Pour avoir beaucoup vécu en RDC, je vous rappelle que l’eau ça coule et qu’en RDC, on se prend tous les dégâts des eaux, mais vraiment. Cela contribue aussi à la décote qu’il faut attendre et difficulté à revendre ensuite.

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Favoris 1    #11 24/12/2020 10h07

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A contrario, le seul avantage d’un rdc c’est l’accès plus aisé quand on est personne à mobilité réduite


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#12 24/12/2020 10h36

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Bonjour,

Je constate que comme plusieurs investisseurs qui se lancent dans l’immobilier, vous avez une vision du cash flow un peu fausse. Ce n’est pas parce que le loyer est supérieur au remboursement du crédit + les charges (TF, charges copro,…) que vous êtes en cash flow positif. En effet, si vous avez investi 40K€ cash (en apport) au début de la transaction et que vous êtes en cash flow positif de 100€ par mois sur 20 ans, l’opération globale a un cash flow négatif. Vous avez simplement investi l’argent au début de l’opération au lieu de mettre un peu de votre poche chaque mois. Attention, cela ne veut pas dire qu’un bien avec un cash flow négatif est à bannir. Cela peut se justifier (ex: appartement bien placé, qui prendra certainement de la valeur et où la demande locative est très élevée,…) en fonction de votre aversion au risque/temps à consacrer.

Toutefois, si en plus d’un bien peu rentable vous investissez en cash, cela devient une opération vraiment peu intéressante puisque vous n’utilisez même pas l’effet de levier. Vous indiquez que votre femme à une appétence pour l’immobilier. Si c’est le cas elle sait probablement l’intérêt d’utiliser sa capacité d’emprunt. Vous placez la donation sur un PEA en ETF World et je pense que dans 15/20 ans vous aurez un patrimoine nettement plus important qu’en investissant tout votre cash sur un bien immobilier. Vous pouvez avoir des TAEG à 1.5% sur 20 ans relativement facilement actuellement. En gros, avec les 50% déductible des revenus cela revient à un TAEG de 0.75%. Sur 20 ans en bourse, ça paraît quand même plus que probable. Sans oublier que vous aurez une assurance sur le crédit, vous permettant d’avoir une petite "sécurité" si malheureusement il arrivait quelque chose à vous ou votre femme.

Dernière modification par Stochastic (24/12/2020 10h36)

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#13 27/12/2020 23h16

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Petite anecdote amusante à vous raconter, enfin moins pour l’intéressé….. et qui fait écho à notre discussion concernant la sécurité. Une tentative de cambriolage a été effectuée dans l’immeuble d’un ami tout récemment et devinez de quel étage il s’agit?…..le premier en partant du haut. Je signe et persiste, même si "techniquement" un rdc est plus accessible, il est beaucoup plus exposé et donc reste une option moins discrète pour un cambrioleur.

bonnes fêtes

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#14 27/12/2020 23h26

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Vous avez raison : cette anecdote prouve sans doute possible qu’un rez-de-chaussée est sécurisé.

Dernière modification par Bernard2K (28/12/2020 09h23)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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[+1]    #15 28/12/2020 12h37

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Un rez-de-chaussée, c’est entre 20 et 30% de décote par rapport à un étage élevé.

Payer 8300€ un rdc, c’est donc s’estimer dans un immeuble à près de 12000€/m2 pour les étages élevés.

Possible, mais pas à 15 mn d’une gare de RER, seulement dans les meilleurs endroits. Les meilleurs emplacements, ils ont 3 stations de métro à moins de 100m.

Personnellement, pour me loger, je ne cherche qu’à partir du 3e. Il n’y a pas que la sécurité, il y a la luminosité, le bruit, …

A la rigueur, le seul avantage du rdc que je vois, ce serait pour faire du bnb et ne pas faire subir aux voisins le bruit des valises dans l’escalier. 

nb : vous avez 18 ou 24 m2 carrez ? parce qu’avec 4m de hsp, il y a moyen de créer des m2 carrez, sous réserve de créer la mezzanine dans les règles de l’art, et de l’accord de la copro.

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#16 28/12/2020 13h40

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Pour une mezzanine, pas besoin d’accord, ce ne sont que des aménagements intérieurs.

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#17 28/12/2020 14h27

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Bonjour Tlaloc,

je suis conscient que ce n’est pas l’affaire du siècle, on se situe à 7400 € /m2 hors frais de notaire. Il s’agit de la tranche haute dans cette commune, certaines opérations se sont faites à ces niveaux voire plus selon la recherche des transactions immobilières sur impôts gouv.

Ce n’est pas notre objectif, mais effectivement le bien pourrait parfaitement convenir à de l’exploitation  airbnb ( rdc, entrée indépendante).

18 m2 en loi carrez + la mezzanine (6,39m2)

Qu’entendez vous pas créer une mezzanine dans les règles de l’art pour augmenter la surface carrez?
ci dessous une photo de cette mezzanine.

nb: il s’agit d’une photo d’un document papier pris en ce jour ensoleillé, dans mon rdc,  pour ceux qui voudraient juger le niveau de la luminosité

cordialement,

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/17641_photo_mezzanine.jpg

Dernière modification par Fenring (28/12/2020 14h36)

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#18 28/12/2020 15h11

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Surin a écrit :

Pour une mezzanine, pas besoin d’accord, ce ne sont que des aménagements intérieurs.

Si, si on fait un trou dans un mur porteur pour ancrer la mezzanine.
La création de surface a aussi un impact sur la copro.

Qu’entendez vous pas créer une mezzanine dans les règles de l’art pour augmenter la surface carrez?
ci dessous une photo de cette mezzanine.

Visiblement, vous n’avez pas les 4m de hsp.
Avec 4 de hsp, on peut faire une piece de 2m de hsp en bas et 1m90 de hsp en haut par exemple, et on adonc bien 18 m2 + 6m2 soit 24 m2 carrez.

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#19 28/12/2020 15h11

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Pour avoir exploité des appartement à différents niveaux (y compris dans un même immeuble) je ne peux que confirmer ce que beaucoup vous disent :
- c’est bien moins apprécié qu’un appartement en étage (même quand c’est lumineux)
- cela vaux moins cher sur le marché (estimer une décote précise est un exercice bien difficile 15/20 % ?).


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#20 28/12/2020 22h39

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@Fenring
Vous n’avez pas les 4 mètres de hauteur sous plafond, c’est évident vu la photo. Je dirai 3,3 ou 3,5 mètres, pas plus. Prenez un mètre et mesurez-vous même… Vous croirez l’agence après …)
Pour que ce soit compté en surface habitable, il vous faut 1,80 mètre de hauteur sous plafond et pour moi, vous n’y êtes pas… Vous avez 18 m2 carrez et rien de plus, sauf un gentil miroir aux alouettes …
Voir Logement décent : surface habitable, hauteur sous plafond et volume | De Particulier à Particulier - PAP
En ce qui me concerne, dans mes calculs pour évaluer un rez-de-chaussée dans un "bon" quartier, j’enlève 20%, et dans un mauvais, 30 à 35 %. Le rez-de-jardin m’a toujours paru plus intéressant.
Enfin, j’approuve les autres intervenants qui vous recommandent une saine méfiance…

Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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