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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 20/09/2020 07h24

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PRE-REQUIS

Lecture du livre L’investissement immobilier locatif intelligent de Julien Delagrandanne : OK 2 fois
+4 autres livres sur l’investissement immo

VOTRE PROFIL

- Cadre, 43 ans, TMI 11%, revenus du foyer 60k/an. Résidence principale payée.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

Nous sommes novices, ce sera notre premier achat immobilier locatif
Je travaille dans une banque donc j’ai des conditions de crédits exceptionnelles.
Ma femme est secrétaire comptable donc elle peut s’occuper de toute la partie administrative/comptable/fiscale.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : maison bourgeoise de 350m² dans un village de campagne à diviser
- 1800
- 3 niveaux, surface 350m²
- Inhabité depuis 6 ans
- Pas de chauffage collectif
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels à prévoir
- Pas de concierge
- Décoration : à refaire, réno complète

LOCALISATION DU BIEN

- 31
- village de campagne
- forte demande locative

RENTABILITÉ DU BIEN

- je compte faire une offre à 100k€ (le bien est proposé à 159k)
- loyers 30k/an incluant 4% de vacance locative
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : non, j’habite à 15 minutes je me chargerai de la gestion locative

- Travaux immédiats : création de 5 ou 6 appartements T2/T3
   * estimation d’un MoE conseillé par l’agence en autoentreprise : 250k€ réaliste (nous avons choisi de travailler avec lui)
   * estimation d’un architecte conseillé par un ami : 400k€ grand maximum si grosses tuiles (300k€ réaliste)
- Coût des travaux à 5 ans aucun
- Coût des travaux à 10 ans aucun

- Taxe foncière hors TEOM : de l’ordre de 3k€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : de l’ordre de 500€ ?
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non

- Rentabilité brute : 8,34%
- Rendement opérationnel brut : 6%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1.2% (aucun frais de dossier ou frais de garanties, aucun frais de remboursement)
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte : 0
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème 150k€ sur livrets, assurance vie, PEA et compte titre
- Avantage fiscal : foncier réel (déduction des travaux pendant quelques années)

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel)

CASH FLOW

- positif : 5700€ jusqu’à la fin de déduction des travaux soit 8 ans environ

RISQUES

Ce qui me fait le plus peur c’est la quantité de travaux et de tomber sur des grosses tuiles durant la réno.
Si la gestion locative est trop lourde on le mettra dans une agence (estimatif : 1500€)

Dernière modification par bed43fr (20/09/2020 07h45)

Mots-clés : immeuble, immobilier, rénovation

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#2 20/09/2020 08h40

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Bonjour,
Votre projet semble cohérent.
Un seul point de vigilance selon moi, dans le fait que vous comptez confier votre poste travaux d’environ 300k à un auto entrepreneur. Je trouve cela un peu risqué, d’autant qu’il vous ai conseillé par l’agence immobilière.
Je n’ai rien contre les auto entrepreneur, je précise, mais en tant que novice, renseignez vous bien sur les garanties que ce type de structure apporte quand vous leur confiez un budget travaux qui pour vous est conséquent.

De plus il n’y aura pas de tva à récupérer sur les travaux. Dans votre cas ça n’a pas d’importance si vous achetez en nom propre, mais si votre projet évolue d’ici là et que vous créez le projet en sci finalement…
Au plaisir d’échanger

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[+1]    #3 20/09/2020 09h27

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bed43fr a écrit :

400k€ grand maximum si grosses tuiles (300k€ réaliste)

Je ne comprends pas. Les grosses tuiles coûtent moins cher que les tuiles canal. Donc normalement le montant le moins cher devrait être pour les grosses tuiles.

Bon, c’est une boutade. C’est un moyen de faire remarquer que vous êtes débutant absolu et que vous voulez attaquer une rénovation complète d’une maison datant de 1800 avec un maître d’œuvre auto-entrepreneur pour un budget qui peut varier entre 250 et 400 k€. C’est une forme de masochisme assez particulière. Je vous conseille la lecture de Vous plaisantez monsieur Tanner . Une fois que vous aurez lu cela, vous verrez un peu mieux ce qui vous attend.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#4 20/09/2020 13h00

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Je l’ai lu la semaine dernière big_smile je l’ai trouvé très drôle et très instructif
J’ai l’expérience de la construction pour avoir construit ma propre maison il y a quelques années avec un MoE. On va blinder le contrat oui. Cet auto entrepreneur fait ce métier depuis plusieurs dizaines d’années, il bosse beaucoup pour les offices HLM et nous a montré ses réalisations. On trouve son nom dans pleins d’articles de la dépêche donc c’est pas de l’esbrouffe. Au début j’étais assez réticent à partir sur une rénovation d’une telle ampleur avec un auto entrepreneur mais discuter avec lui m’a convaincu qu’il était solide, il a une forte expérience et des artisans qui le suivent depuis de nombreuses années ce qui est un gage de sécurité selon moi.

Je pense que 300K est un grand grand max, l’archi voulait faire pleins de trucs qui nous semblent non obligatoires (pour l’aspect esthétique, pour rendre les apparts plus fonctionnels) mais qui n’apportent pas vraiment de gain à la location (pas de ROI correct).

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#5 20/09/2020 13h42

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Les montants de travaux que vous indiquez ne sont pas juridiquement compatibles avec le statut d’auto entrepreneur ou micro entrepreneur et le chiffre d’affaire maximum autorisé par année.

Comment faites vous ?


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#6 20/09/2020 13h57

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@ddtee, je pense que l’auto entrepreneur est uniquement maître d’œuvre. Son cachet est d’environ 7/8% du montant des travaux je pense.
Après j’imagine qu’il a recours à d’autres auto entrepreneurs pour la réalisation des travaux.
Cependant je ne suis pas sûr que les garanties normalement exigées pour un maître d’œuvre architecte soit au rendez vous avec un auto entrepreneur.

@ bed43fr, Le feeling ne fait pas tout, soyez exigeant sur les garanties qu’un maître d’œuvre peu apporter.

Dernière modification par 77PourCent (20/09/2020 13h58)

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#7 20/09/2020 14h09

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Je trouve que vous avez avez bien bossé sur le projet et on sent une application certaine.

Quelques remarques :
- la mairie peut demander des places de parking si vous créez 5 ou 6 appartements. A vérifier + condition suspensive à prévoir. Sinon vous risquez d’acheter une maison non divisible et vos plans tombent à l’eau.
- une renta nette de 6% ce n’est pas extraordinaire. Gérer 5 ou 6 appartements c’est un travail significatif. Est ce que cela vaut le coup?
- avez vous fait d’autres devis? Si on exclut l’architecte (car travaux non adaptés) avez vous un élément de comparaison? Avec une fourchette large j’aurais peur que dans son esprit le montant final de l’addition soit le montant max +15%.

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#8 20/09/2020 15h37

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Pour la mairie j’ai consulté le PLU et appelé l’urbanisme et c’est bon ils m’ont dit que comme c’était de la rénovation (même avec division) il n’y avait pas besoin de place de parking. J’ai rendez-vous mercredi avec le service instructeur en mairie pour valider tout mon projet, si j’ai le GO je compte déposer mon offre d’achat à l’agence dans la foulée.

La renta nette de 6% c’est avec des loyers estimés fourchette basse. Oui c’est du boulot mais franchement je cherche depuis des mois et je n’ai rien trouvé de plus interessant. Sans oublier que le déficit foncier créé me permettra d’avoir un bon cash flow pendant 6 à 8 ans!

Non pas d’autres devis, j’ai appelé pleins d’entreprises de rénovation mais aucune ne fait ce genre de chose (rénovation complète et division). J’aurai aimer avoir une estimation d’un 3ème MoE mais j’ai eu beau chercher je n’en ai pas trouvé.

@77PourCent> pour ce qui est des garanties, je ferai ce qu’il faut oui, j’ai déjà signé un contrat de maîtrise d’oeuvre pour la construction de ma maison il y a quelques années.

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#9 20/09/2020 16h47

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Dans le rendement opérationnel brut (6%) j’ai intégré les intérêts et l’assurance de l’emprunt, j’ai bon? (sinon c’est 7.2% brut hors frais du crédit)

Voici tous les chiffres :
Achat : 100k, notaire 9k, travaux 250k
charges annuelles : TF 3k, charges diverses 1k, crédit 4,3k
Imposition post déficit foncier : 6k (cash flow à 0)

Rendement net : 6%
Rendement net net (post deficit) : 4.3%

En cas de dépassement des travaux de 100k (350k au lieu de 250k) :
Rendement brut : 6.5%
Rendement net : 4.4%
Rendement net net (post deficit) : 3.2%
Ca reste quand même bien plus intéressant qu’une SCPI big_smile surtout qu’il n’y aura aucun travaux à prévoir pour 10 ans minimum.

Dernière modification par bed43fr (20/09/2020 16h54)

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#10 20/09/2020 22h07

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Bonjour,

Vous achetez un bien 100k€ vous envoyez 300 k€ de travaux en créant 5/6 logements.

Tout cela en faisant du déficit foncier…. la ligne rouge semble dépassée ça ressemble à de la reconstruction. Relisez le BOFIP

Viviérois


"Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, un optimiste l'opportunité dans chaque difficulté". Churchill

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#11 21/09/2020 07h18

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Je l’ai lu en long, en large et en travers le BOFIP, on peut pas faire moins clair sad certains exemples se contredisent…
Je ne démolis pas tout l’intérieur, je compte garder toutes les pièces existantes donc ce n’est pas de la démolition/reconstruction. Je n’aménage même pas de nouveaux m².
J’ai lu dans un post du forum que certains allaient voir le service des impôts fonciers pour valider avec eux la répartition des travaux entre amélioration et construction. Une fois le papier tamponné on peut déclarer ses déficits fonciers sereinement sans craindre un redressement!

Pour mes simulations j’ai compté environ 2/3 des travaux en déficit foncier (160k€).
Si en réalité c’est seulement 1/3 je défiscaliserai 80k au lieu de 160k, avec mon TMI (11%) je vais payer 25k€ d’impôts en plus sad

Mais j’ai lu aussi sur ce forum une personne qui disait que quand il faisait de la division il comptait 100% des travaux en déficit foncier et qu’il n’avait jamais eu de souci avec les impôts.

Mais vous avez raison il faut que je bosse un peu plus cette partie, je vais les contacter pour voir s’ils peuvent répondre à mon interrogation.

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#12 25/09/2020 15h39

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Je viens de recevoir le diagnostic amiante et plomb. Il y a un conduit en amiante dans la cours et de la présence de plomb un peu à tous les étages (concentration de classe 3 supérieure aux seuils autorisés).
Quelles sont les obligations du vendeur ? A-t-il obligation de réaliser les travaux ou il a juste obligation de fournir le diagnostic à l’acheteur?
Et en tant que futur propriétaire des appartements est-ce que je dois avertir les futurs locataires si les concentration de plomb après travaux sont inférieures aux seuils ?

Edit : en cherchant un peu j’ai trouvé ma réponse, je la poste ici pour information :

https://www.defim-bourg.fr/expertises-immobilieres-diagnostic-plomb-positif-quelles-consequences-a7.html a écrit :

Propriétaire-vendeur : Ici aussi, le CREP ne porte que sur les parties privatives en cas de mutation d’un lot de copropriété. Le résultat du diagnostic plomb doit être remis à l’acheteur avant la conclusion de la vente ; mais si le vendeur n’est pas tenu de procéder aux travaux requis par une concentration en plomb trop élevée (logement inoccupé), l’obligation de travaux est transmise du fait de la vente à l’acquéreur qui devra faire procéder aux opérations nécessaires.

Dernière modification par bed43fr (25/09/2020 16h16)

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#13 27/09/2020 21h33

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Oups, c’est une tuile de quelle valeur, du coup? ;-)

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#14 28/09/2020 09h34

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bed43fr, le 20/09/2020 a écrit :

Ca reste quand même bien plus intéressant qu’une SCPI big_smile surtout qu’il n’y aura aucun travaux à prévoir pour 10 ans minimum.

C’est une opinion discutable.

Dans tous les cas 10 ans minimum sans travaux, faut pas trop y compter (même si ce ne seront pas de gros travaux).


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#15 29/09/2020 11h06

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Pourquoi dites-vous cela ? S’il y a dépassement de 100k (ce qui est énorme, c’est le scénario du pire) je reste sur une opération rentable dans le sens où je ne perds pas d’argent. C’est pas jackpot mais c’est pas faillite non plus.

Sinon j’ai eu confirmation de l’AI, le propriétaire ne réalisera pas les travaux. Mais après discussion avec mon maître d’œuvre comme il ne s’agit que de peintures on devrait pourvoir le traiter sans grand impact (aspirateurs et masques pendant le traitement des supports, ce que font déjà les artisans).

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[+1]    #16 29/09/2020 11h52

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bed43fr a écrit :

Pourquoi dites-vous cela ? S’il y a dépassement de 100k (ce qui est énorme, c’est le scénario du pire) je reste sur une opération rentable dans le sens où je ne perds pas d’argent. C’est pas jackpot mais c’est pas faillite non plus.

Je l’ai exprimé et ne voudrais pas vous donner l’impression d’insister, mais comme vous me posez la question j’y réponds :
- Je trouve le niveau de rentabilité totalement indécent par rapport à ce que vous avez à réaliser avec ce bien, le niveau de risque que vous affrontez et votre connaissance de la rénovation.

Une maison 1800 à totalement rénover (vous nous apprenez dans un autre message que les planchers sont effondrés, la toiture fuit et est à refaire…), diviser (dont division des compteurs électriques) par 5 ou 6 appartements (vous ne savez pas trop ?) avec un budget fluctuant entre 250 et 400 k€ (et pourquoi pas 500 ?) et tout ça dans un village de 2500 habitants avec des incertitudes d’urbanismes pas levées.

J’y lis beaucoup d’incertitudes ou d’approximation, de risques de mauvaises surprises du au principe même de la rénovation lourde dans l’ancien, votre méconnaissance complète du sujet rénovation (dans vos questions sur les peintures au plomb, question de débutant pour un achat dans l’ancien).

Alors au delà de tous ces risques, je trouve la comparaison pas du tout pertinente avec une SCPI (pas de biens/locataires à gérer, de travaux, de risques rénovations, urbanisme ou concentrés sur une mini commune).
Je préférerais et de très très loin une pas très bonne SCPI à 4% de rendement que votre aventure à 6.5%. Pour aller jusqu’à l’expression de mon sentiment : la meilleur chose qui puisse vous arriver c’est que le vendeur refuse l’offre.


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#17 29/09/2020 13h52

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Oui je comprends, et la réflexion que vous faites je me la suis faites quelques fois c’est pour ça que je blinde l’opération, pour l’instant je n’ai engagé aucun frais, j’acquiert de l’expérience! smile Oui c’est vrai que je partais de quasi zéro en connaissance sur la réno mais maintenant je m’estime moins bête qu’il y a 1 mois. Et dans un mois je serai encore moins bête wink et si ça se fait pas franchement je n’aurai aucun regret. Je garde les pieds sur terre.
Tous les points en suspend seront levés quand je ferai l’offre. Il y a déjà quelques points que vous citez qui sont levés (plomb, division, plancher) et je revois mon maître d’œuvre (spécialiste de ce genre de rénovation) dans quelques jours et j’y verrai encore plus clair. Pour l’instant ça ne me coute rien, et si je m’engage c’est avec 9% de renta bute minimum (pas 6.5%, ou alors on parle de net net), à comparer avec des SCPI à 5% brut (2% net net) ça fait quand même un sacré gap.

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[+2]    #18 29/09/2020 14h29

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Je vais enfoncer une porte ouverte, mais ça semble être un attrape pigeon :
- Gérer 300k à 400k€ de travaux : 3 à 4 fois la valeur du bien
- dans un village de 2500 habitants
- fissure sur la façade : à réparer, mais la cause ? Mouvement de terrain opposé qui déchire la maison, mauvaise fondation, galerie souterraine, infiltration d’eau, etc
- présence de plomb et d’amiante, un masque ne suffit pas, il faut l’EPI complet, avec la solution de retraitement derrière. Bien sûr les margoulins le feront en short et le balanceront comme des sauvages à la déchet, mais devinez qui sera le responsable s’ils se font prendre ?
- inhabité depuis longtemps : 6 ans, mais majoritairement depuis des décennies (donc dégradation globale non négligeable)
- problème sur la structure (plancher mort, toiture percé, fissure sur la façade, … )
- projet de rénovation par des AE. Donc avec des garanties légères. Déjà que face à une vieille entreprise classique, j’arrive pas à faire prendre en charge des malfaçons, donc face à un AE, je vous souhaite du courage.
- bâtiment en secteur classé : vous allez vous amuser pour une rénovation totale, surtout si l’ABF est exigeant, comme celui que mes voisins ont eut, qui a imposé des choses en option (non obligatoire, mais dans ce cas, risque que le dossier traine…)
- comble non visité, donc état du toit approximatif. Rien que le toit, je dirais qu’il faut compter entre 50 et 100k€, selon la surface et l’état exact, car qui dit fuite, dit probablement charpente lourdement endommagé, et pas seulement les liteaux à remplacer.
- au passage, passer d’un logement à 5 ou 6, il n’y a pas besoin de réévaluer l’évacuation vers le tout à l’égout, le câblage électrique entrant dans l’immeuble ?
- vous n’avez pas pris en compte les frais durant les travaux (taxe foncier, intérêt d’emprunt, électricité, eau, abonnement, etc) qui vu le volume de travaux peuvent chiffrer assez vite
- peu d’expérience en rénovation (le neuf c’est facile, l’ancien, c’est plus drôle avec des problèmes qui sortent de nul part!)
- pas d’estimation de la valeur du bien rénové. A vue d’investisseur : 30k€ de loyer, valeur : 300k€. Donc au delà de 300k€ investi, vous perdez de l’argent.
- surement d’autres points que je n’ai pas vu

Le plus drôle dans tout ça, est que j’ai vendu cette année un immeuble à 9% (FN inclus) de rendement concret, avec possibilité d’agrandissement, en centre ville d’une petite ville (15k habitants) à moins de 2h de la capitale.

Bref, même hors coût d’acquisition, avec 300 à 400k€ de travaux pour 30k€ de loyer, le bien semble peu attractif au regard du risque en travaux.

Après, comme toujours, c’est mon (notre) avis, et c’est votre argent.
Donc c’est à vous de choisir si vous être prêt à prendre un risque important pour un gain limité.
Concrètement, que vous achetiez ou non, ne nous impacte pas. Les forumeurs qui vous répondent le font bénévolement pour vous aider.
N’oubliez jamais : "les conseillers ne sont pas les payeurs", donc vérifiez tout, surtout pour une telle somme!

Edit: ne comparez pas le rendement brut frais d’acquisition inclus d’une SCPI avec le rendement brut, hors frais d’acquisition, de gestion, de taxe foncière d’un bien physique.

Dernière modification par gunday (29/09/2020 14h34)

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#19 29/09/2020 15h01

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Plutôt d’accord avec DDTee. Le rendement me semble juste normal pour un village de campagne, quand on achète un logement sans travaux.

J’ai l’impression que vous pensez faire l’affaire du siècle juste parce qu’il y a beaucoup de travaux à faire.

Je n’y vois que des inconvénients.
Etes vous sur de votre demande locative si forte ? Comment l’estimez vous. Dans le 31 il y a énormément de constructions neuves donc potentiellement mieux qu’un appartement maquillé qu’il faudra remaquiller tous les 5 ans (notamment pour le plomb).
Quelle est l’évolution de sa population. Est ce que ce n’est pas le genre d’endroit où tout le monde vit dans une maison?
Est-ce bien à distance raisonnable de Toulouse ? et facilement accessible par un transport rapide et fréquent?
Quel est l’évolution du prix de l’immobilier dans le coin?

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#20 29/09/2020 16h49

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Un village de campagne, de 2500 ames avec une forte demande ?
Si vous voulez échanger par MP pour avoir un autre point de vue, je serai heureux de pouvoir vous aider à valider ce point ô combien critique


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#21 30/09/2020 12h44

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@Bed43fr : je suis néophyte, mais si je proposais un projet qui soulevait autant d’alertes de l’ensemble des membres du forum, je ne me lancerais pas.Si certains aiment les dictons, je vous propose celui-ci : "on a rarement raison contre le reste du monde". Votre meilleur rendement est sûrement l’ensemble des connaissances que vous avez acquises dans l’élaboration de ce projet… Mais pas plus…

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#22 30/09/2020 20h16

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Je n’ai pas d’avis sur votre étude de marché mais une expérience plus banale qui me semble à partager.

Si je comprends bien le projet, le chantier de rénovation reposera sur un maître d’oeuvre AE (Seul au monde donc).
Mon expérience : bien plus simple, construction d’une maison à près de 4h de chez moi avec un maître d’oeuvre honorablement connu. Il avait de gros problèmes de couple (que je ne connaissais pas et qui ne me regardaient d’ailleurs pas) qui l’ont fait s’égarer pour en arriver à abandonner tous ses chantiers en cours.
Je me suis trouvé assez heureux de maîtriser le sujet et pouvoir reprendre les commandes sans lui avec la galère de la distance (distance du fait de laquelle je m’étais adressé à lui…).

Vous avez donc une problématique "homme clé" à intégrer vue l’ampleur de la part travaux managée par un seul homme au statut fragile. De fait, quel plan B envisagez-vous si ce monsieur disparaissait de votre boucle ?

Dernière modification par Range19 (01/10/2020 07h31)

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#23 01/10/2020 09h52

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Un plan B avec un second maître d’œuvre qu’on ma recommandé cette semaine (un peu tard pour que je le sollicite pour faire une estimation)
Un plan C (en fonction de l’état d’avancement) où je suis près à reprendre le flambeau.

Si l’étape initiale est dépassée (PC posé, plan établis, marchés signés avec tous les artisans) et que le MoE me lâche je passe au plan B. S’il me lâche avant je démarre tout de zéro avec un autre maître d’œuvre.

S’il me lâche alors que le "gros œuvre" est fait (façade, toiture, plancher et menuiserie) alors je me sens de faire le suivi des travaux du reste des artisans moi-même (élec, plomberie, sols et peintures).

Sachant que pour réduire la facture je suis prêt à faire moi-même certains sols (plancher flottants), la pose des cuisines (type Ikea) et peut-être les peintures.

JBeurer, le 29/09/2020 a écrit :

J’ai l’impression que vous pensez faire l’affaire du siècle juste parce qu’il y a beaucoup de travaux à faire.

L’affaire du siècle non, mais c’est vrai que dans ce secteur c’est la meilleure affaire que j’ai vue en 2 mois. J’avais visité un autre immeuble dans le même village (projet posté ici) mis en vente à 150k, avec 250k de travaux en première estimation, j’envisageais de faire une offre entre 80k et 100k après avoir affiné le montant des travaux, mais il a été vendu entre temps à 110k. Comme quoi ça se vend…

Alors évidemment je vois des immeubles en vente avec beaucoup moins de travaux mais les rentabilités brutes sont à 6%.
Je pourrais trouver dans les 8 ou 9% de rentabilité dans des secteurs non porteurs, loins de tous grands axes, dans des villes qui perdent des habitants tous les ans (cf wikipedia) et dans lesquelles mon beau-père, qui habite à côté, m’a déconseillé d’investir….

Donc j’entends toutes les remarques mais soyons pragmatiques, quelle alternative me proposez-vous :
1) Me rabattre sur du 6% sans travaux, donc sans deficit foncier
2) Tenter ma chance dans ces villes moins attractives pour aller chercher les 8% de rentabilité mais toujours sans deficit foncier
3) Passer à la pierre papier avec du 5% de renta brute et ne pas profiter des taux immobiliers collaborateurs super intéressants auquel j’ai droit (ma banque qui est aussi mon employeur ne finance pas les SCPI)

Dernière modification par bed43fr (01/10/2020 10h25)

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#24 01/10/2020 11h35

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bed43fr a écrit :

Donc j’entends toutes les remarques mais soyons pragmatiques, quelle alternative me proposez-vous :

Prendre le temps de vous former sur la rénovation et surtout sur votre marché local. Il vous faut accepter l’idée que vous vous engagez dans une démarche de long terme.
2 mois d’expérience sont vraiment insignifiants.

Quand j’ai commencé, j’ai mis plus d’un an à trouver mon premier bien en étant très très actif (mon objectif d’alors était de 10% brut). J’ai eu beaucoup de difficultés à le trouver mais progressivement j’ai acquis des connaissances. Pour les biens suivant cela s’est enchainé beaucoup plus rapidement. Au bout de 2 ou 3 ans je devais même faire des choix entre plusieurs biens supérieurs à l’objectif de départ pour ne pas affoler la banque.

bed43fr a écrit :

Comme quoi ça se vend…

Effectivement, vous êtes vous même l’exemple de celui qui pourrait acheter un truc invendable et en vente sans succès depuis 6 ans wink (quoique les raisons puissent être différente). Les pires Pinel "attrape pigeon" se vendent aussi très bien (surtout dans l’agglo de Toulouse), ce n’est pas une raison pour acheter.

Dans quel coin êtes vous ? Je suis en contact avec des professionnels de la région et manifestement l’agglo côté Blagnac semble décrocher (ou plus exactement se figer sans vente) dans les craintes d’Airbus et de ses sous traitants.


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#25 01/10/2020 14h02

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bed43fr a écrit :

que j’ai vue en 2 mois.

Il m’a fallu 18 mois pour trouver ma RP dans une région que je connaissais bien.
Et un peu comme Ddtee, au bout de 18 mois, en 1 semaine, j’ai trouvé 2 biens qui correspondaient à mes critères.

Là, vous donnez l’impression de vouloir à tout prix acheter quelque chose!

Une remarque pour finir : vous n’êtes pas le seul investisseur, donc si le bien est en vente depuis longtemps, il y a probablement une raison!

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