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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 07/02/2021 19h44

Membre
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Bonjour à tous,

Après avoir passé pas mal de temps à lire ce forum j’ai décidé de passer à l’action.

VOTRE PROFIL

- 31 ans ingénieur en informatique et ma compagne 28 ans travaillant en banque au Luxembourg.
- Environ 75k net par an sans crédit en cours
Nous sommes pacsés et habitant à Thionville sans résidence principale pour le moment.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : moyenne
- Fiscales : moyenne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Faible.
- Sociales : correctes
- Temps disponible : 2 à 3 jours par semaine.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : IDR totalement Loués.
- Superficies : 190m2
- Étage :2 etages;
- Composition: 3 F2 et 2 F2;
- Déjà occupé ? Tout est occupé;
- Profil de locataire retraité et personne possèdant des revenus modeste.
- Chauffage mixte : 1 Electrique individuel, 2 gaz collectif et 2 au gaz individuel.
- Double vitrage.
- Espaces verts dans la copropriété : cour commune en pavé
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels : Oui les tableaux electriques des appartements sont dans les parties communes.
- Concierge : non
- Décoration : vieillotte

LOCALISATION DU BIEN

- Joeuf (Moselle) - à 30min en voiture  de mon domicile ancienne ville minière
- Localisation : centre proche des transports en commun et des des commodités.
- Profil locataire : personnes avec peu ressources, le plus ancien présent depuis 1994 et le dernier arrivé de 2018.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Je ne pense pas;

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 140 000 + 10 380 euros.
- Loyers actuel : 1330euro/mois virement des plupart des loyers payés en direct au proprio par la Caf.
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0 (je vais le faire moi même).
- Travaux immédiats : 5000 euros : Vu qu’il est totalement occupé nous attendront le départ de locataire pour rénover les appartements et déplacer les tableaux electriques à l’intérieur des appartements.
Un coup de peinture dans les parties communes est nécessaire.
- charges de copropriété : 80€ par an.
- Taxe foncière hors TEOM : 1500€.
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 415€ par an.
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 3% des loyers HC.
-comptable avec inscription au CGA : 1500€/an
- Vacance locative : 1 mois tous les 3 ans.
- Rentabilité brute : environ 10%.

FINANCEMENT DU BIEN

Apres avoir eu un rdv telephonique avec un courtier
- Montant de l’apport : 10 000
- Type de crédit : amortissable.
- Taux du crédit avec assurance : autour de 1,1%.
- Durée du crédit : entre 17 et 20 ans Calcul réalisé sur 20ans.
- Frais de tenue de compte : 0
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : je compte la constituer grâce au différé de 6 mois.
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : aucun;

RÉGIME D’EXPLOITATION

Location nue.
L’idée est de faire conventionné les appartements au départ des locataires.

CASH FLOW

Avec un TMI à 30%, cela fait environ 100€ de cash flow positif par mois.

CONCLUSION :
Je voulais donc savoir ce que vous en pensez ?
J’ai également un question concernant les tableaux électriques est ce que vous feriez les travaux au plus vite ou vous attendriez le départ des locataires?

Merci d’avance

Mots-clés : achatlocatif, idr, immobilier, meurtheetmoselle, optimisation, rendement

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[+1]    #2 07/02/2021 20h10

Membre
Réputation :   72  

Bonjour,

Je vais être très franc avec vous, quand je vois le montant des loyers qui viennent de cet immeuble, j’appel ça louer de la misère. A partir du moment où la caf suffit à payer le loyer des locataires, ça en dit long sur la qualité de ceux-ci et sur la qualité de l’appartement.

Soit, il faut de quoi se loger pour tout le monde, mais avez-vous réellement envie de gérer cet immeuble à votre âge, et pour 100€ par mois ?

Étant proche de votre situation (âge, secteur, etc ), c’est le genre de biens sur lesquels je fais l’impasse immédiatement.

Concernant les travaux électriques, les appartements ne sont pas aux normes, il serait plus sage d’y remédier dès la potentielle acquisition, et pourquoi pas en profiter pour y faire quelques travaux d’amélioration ?

Cordialement.

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#3 07/02/2021 20h42

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

Je peux comprendre votre avis et je le prends en compte
A vrai dire les appartements sont plutot tous bien entrenu la surface min des appartements est de 40m2 possèdant cuisine sdb et toilette,  ce n’est pas vraiment ce que j’appelle "une cage a poule". Apres la ville manque de caractère glamour pour attirer un autre type de locataire.
Apres quand il y a un locataire qui est la depuis 94 et qu’il paye 200 euros ca n’aide pas trop a la rentabilitée.

Il faut bien se lancer et le prix de l’immeuble est pas un gros risque financier pour nous et plus rentable qu’un bien à Thionville au meme prix.

Je prends note merci, au niveau des travaux d’amelioration c’est prévu au départ de chaque locataire pour faire des appartements un peu plus moderne.

Cordialement

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[+1]    #4 07/02/2021 20h58

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Réputation :   291  

Quelques questions, logement nu ou meublé ?
Si nu, pourquoi un comptable ?
C’est assez simple en foncier à calculer : en gros faut faire la liste des dépenses et les listes des loyers puis l’addition.

Une copropriété ?
Vous n’achetez pas l’immeuble en entier ?

Pour le conventionnement, vous êtes vous renseigné auprès de l’adil ?
Car j’ai eut un refus sur mon immeuble : zone concerné par aucun conventionnement (en gros zone non tendu au niveau locatif, donc pas de raison pour l’état de mettre de l’argent dans le sujet);
A priori pas le cas pour vous, mais passer un coup de fil n’engage en rien.

Dans les parties communes, vous avez la totalité du tableau électrique, pas juste les compteurs ?

Autre point, Joeuf, 20% de chômage.
Ca signifie bassin de misère assez présent.
Donc difficulté à trouver des clients avec de beaux profils.
Y a t’il également localement une concurrence des maisons pour les "bons" locataires ?
Ce qui vous empêcherais fortement de monter en gamme vos appartements.

Ensuite, le rendement me semble faible.
La règle locale semble être 10% de rendement en prix d’affiche. Donc là votre bien nécessiterait une baisse pour rentrer dans les clous (sauf avantages spécifiques)
D’ailleurs, en cherchant 2 minutes, immeuble de 150k€ revenu locatif 16k€, soit un prix d’affiche à 10,7% de rendement.

Pour finir, avec aucune expérience en locatif, vous voulez attaquer directement sur un immeuble avec des profils pas forcément très simple.
De mon point de vue, et en l’absence d’expérience dans le social ou le locatif, je déconseillerais le projet : trop gros et trop de complexité locataire.

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#5 07/02/2021 21h00

Membre
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Pizor a écrit :

RÉGIME D’EXPLOITATION

Location nue.
L’idée est de faire conventionné les appartements au départ des locataires.

Bonjour,
Pourquoi attendre le départ des locataires ? Si l’impact sur les loyers est faible, il serait surement très intéressant pour vous de conventionner au plus tôt.

Avez vous recalculé le CF avec tous les appartements conventionnés pour voir l’impact exact ?

Pizor a écrit :

- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 3% des loyers HC

Quel est l’intérêt de prendre une GLI si la grande majorité des loyers est payée par la CAF ? Il me semble que vous couvrez un risque qui n’existe pas (out tout au moins, dont l’ampleur est beaucoup plus faible que ce que pour quoi vous payez).

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#6 07/02/2021 21h41

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Réputation :   291  

PennKalet a écrit :

Quel est l’intérêt de prendre une GLI si la grande majorité des loyers est payée par la CAF ? Il me semble que vous couvrez un risque qui n’existe pas (out tout au moins, dont l’ampleur est beaucoup plus faible que ce que pour quoi vous payez).

Sur ce point je peux répondre : la CAF n’est pas payeur sans limite.
si le locataire ne paye pas sa part (de souvenir 3 fois le montant lui restant à payer), le bailleur a l’obligation de le signaler à la CAF.
Qui peux décider de couper le versement d’APL.
Donc la garantie des APL est quand même une garantie très relative!

Dernière modification par gunday (07/02/2021 21h41)

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#7 07/02/2021 22h10

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Gunday a écrit :

Donc la garantie des APL est quand même une garantie très relative!

Tout comme l’obligation de signalement à la CAF si vous allez par là…

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#8 07/02/2021 22h21

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gunday a écrit :

Quelques questions, logement nu ou meublé ?
Si nu, pourquoi un comptable ?
C’est assez simple en foncier à calculer : en gros faut faire la liste des dépenses et les listes des loyers puis l’addition.

Une copropriété ?
Vous n’achetez pas l’immeuble en entier ?

Pour le conventionnement, vous êtes vous renseigné auprès de l’adil ?
Car j’ai eut un refus sur mon immeuble : zone concerné par aucun conventionnement (en gros zone non tendu au niveau locatif, donc pas de raison pour l’état de mettre de l’argent dans le sujet);
A priori pas le cas pour vous, mais passer un coup de fil n’engage en rien.

Dans les parties communes, vous avez la totalité du tableau électrique, pas juste les compteurs ?

Autre point, Joeuf, 20% de chômage.
Ca signifie bassin de misère assez présent.
Donc difficulté à trouver des clients avec de beaux profils.
Y a t’il également localement une concurrence des maisons pour les "bons" locataires ?
Ce qui vous empêcherais fortement de monter en gamme vos appartements.

Pour finir, avec aucune expérience en locatif, vous voulez attaquer directement sur un immeuble avec des profils pas forcément très simple.
De mon point de vue, et en l’absence d’expérience dans le social ou le locatif, je déconseillerais le projet : trop gros et trop de complexité locataire.

Oui nous achetons bien un immeuble en nu et la copro est géré par le proprio.

Justement j’ai passé un coup de fil pour savoir les démarches pour le conventionnement, elle est possible l’immeuble est en zone B2.

Il y a les compteurs et juste en dessous les tableaux electriques dans les parties communes.

Vous avez entierement raison pour Joeuf, les bon locataires à Joeuf privilégient les maisons. Le très haut de gamme n’a aucun interet en tout cas pas pour des surfaces entre 40 et 60m2.

Merci de votre retour

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#9 07/02/2021 22h46

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Pizor a écrit :

Oui nous achetons bien un immeuble en nu et la copro est géré par le proprio.

Mais il y a qui dans la copropriété ?
Seulement le proprio ?
Et les frais correspondent à quoi ?

Sinon, bonne nouvelle pour le conventionnement.
A voir si c’est possible pour les baux en cours répondant aux critères.

Pizor a écrit :

Vous avez entierement raison pour Joeuf, les bon locataires à Joeuf privilégient les maisons.

Vous avez donc une problématique similaire à la mienne.
Après en vous dépatouillant bien, vous devez pouvoir toucher des locataires pas excellent, mais éviter les mauvais locataires.
Par contre, sans gérance et sans expérience, il est possible qu’il vous faille du temps pour arriver à cerner les mauvais locataires et à les éviter!
Donc un coût d’apprentissage pas forcément négligeable à prendre en compte.

Edit :

QuatreFromages a écrit :

Tout comme l’obligation de signalement à la CAF si vous allez par là…

Personnellement, je ne conseillerais pas sur un forum de se mettre en situation d’illégalité.
D’ailleurs, la CAF précise bien dans la plupart de ces documents :

CAF a écrit :

Si vous ne respectez pas ce délai et informez tardivement la Caf, les suites de la procédure vous seront moins favorables : vous pourriez avoir des sommes à
rembourser à la Caf.

Perso, j’évite de jouer avec les administrations, elles sont lentes à démarrer mais difficile à esquiver une fois qu’on est dans le viseur!

Dernière modification par gunday (07/02/2021 22h50)

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#10 07/02/2021 23h00

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gunday a écrit :

PennKalet a écrit :

Quel est l’intérêt de prendre une GLI si la grande majorité des loyers est payée par la CAF ? Il me semble que vous couvrez un risque qui n’existe pas (out tout au moins, dont l’ampleur est beaucoup plus faible que ce que pour quoi vous payez).

Sur ce point je peux répondre : la CAF n’est pas payeur sans limite.
si le locataire ne paye pas sa part (de souvenir 3 fois le montant lui restant à payer), le bailleur a l’obligation de le signaler à la CAF.
Qui peux décider de couper le versement d’APL.
Donc la garantie des APL est quand même une garantie très relative!

Oui, vos avez raison sur le mode de fonctionnement des APL. Mon propos était plutôt d’indiquer qu’une GLI couvre le risque que le locataire ne soit pas en mesure de payer son loyer (hypothèse : 300€). Si la CAF y participe (hypothèse : à hauteur de 250€), le risque qui devrait être couvert est le risque que le locataire ne soit pas capable de couvrir le reste à payer (50€), risque (probabilité) qui est nettement plus faible.

Ce qui est la raison pour laquelle je ne prends pas de GLI dans ce cas.

Enfin, tout cela n’est que de l’optimisation à la marge et ne devra pas occulter les questions de fond sur le marché locatif soulevées dans le fil de discussion

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#11 07/02/2021 23h02

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Gunday a écrit :

Mais il y a qui dans la copropriété ?
Seulement le proprio ?
Et les frais correspondent à quoi ?

Sinon, bonne nouvelle pour le conventionnement.
A voir si c’est possible pour les baux en cours répondant aux critères.

Non des profils assez différents : il y a 3 retraités dont un couple et 2 jeunes actifs.
Les frais correspondent au gaz collectif pour les locataires avec ce type d’energie, l’electricité des communs et nettoyage des communs.

Ouai ca c’est a voir les critères.

Gunday a écrit :

Perso, j’évite de jouer avec les administrations, elles sont lentes à démarrer mais difficile à esquiver une fois qu’on est dans le viseur!

Oui mieux vaut faire les choses correctements.

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#12 07/02/2021 23h20

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@gunday : je pense que vous avez trouvé l’immeuble en question, vu que le rapport locatif annuel est le même à l’euro près.

Pizor : j’ai l’impression qu’il y a un malentendu sur la "copropriété". Par définition, une copropriété, c’est lorsque qu’il y a plusieurs propriétaires sur la même parcelle. Or, si le proprio actuel possède l’immeuble entier et vous vend l’immeuble entier, il n’y a pas plusieurs propriétaires, donc il n’y a pas de copropriété.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#13 08/02/2021 00h42

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Bernard2K a écrit :

Pizor : j’ai l’impression qu’il y a un malentendu sur la "copropriété". Par définition, une copropriété, c’est lorsque qu’il y a plusieurs propriétaires sur la même parcelle. Or, si le proprio actuel possède l’immeuble entier et vous vend l’immeuble entier, il n’y a pas plusieurs propriétaires, donc il n’y a pas de copropriété.

Effectivement je n’ai pas été clair non nous serions les seul propriétaires

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[+2]    #14 08/02/2021 07h44

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Votre cashflow sera négatif.

Loyers = 15960
Pno = 415
Charges = 80
Tf = 1500
Gli = 480
Ec = 1500
Emprunt = 8040
Intérêts moyens annuel : 1000

Resultat avant impôts = 10985
Impôts = 5184
Resultat après impôts = 5801
Cashflow = -2239

Votre expert-comptable va vous servir à faire des soustractions correctes. Mais ça fait cher non?

Dans la série des "il faudrait", le déplacement des compteurs est coûteux, d’une part pour la prestation électrique, d’autres part pour la réfection de ce qui aura été détérioré. Vous avez des devis? De plus, les villes "sinistrées" ont une certaine tendance à passer au permis de louer. Si vous y êtes soumis, le déplacement du compteur deviendra une obligation pour vous à toute nouvelle location (le sectionneur de courant doit être dans l’appartement).

Vous avez oublié les travaux d’entretien courant.

Un locataire qui est là depuis 94 ne quittera pas son logement à 200€. Donc ne comptez pas sur son départ pour améliorer votre rentabilité

Que disent les diags? Les comptes-rendus d’AG de copro?

Et si l’annonce indiquée ci-dessus est la bonne, catégorie F donc interdiction de louer à compter de 2028.

Dernière modification par lachignolecorse (08/02/2021 08h02)


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#15 08/02/2021 08h29

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@Pizor : je vais vous parler bien franchement.

La première question est quand même : quelle est la qualité intrinsèque de ce bien ? Autrement dit, combien vaut l’immobilier à Joeuf ? Allez voir meilleurs agents, allez voir les ventes réalisées sur dvf dans le quartier, et vous verrez que la réponse est : ça ne vaut presque rien, en valeur intrinsèque.

Le seconde question est : quelle est la dynamique de cette ville ? Réponse : population divisée par 2 en 50 ans, encore en léger déclin… C’est une ville de misère que les gens fuient. Il y a logiquement de nombreux logements vacants.

Donc, vous achetez l’équivalent d’un vieux chien plein de puces. Ca ne vaut quasiment rien.

Par ailleurs, quelqu’un qui ne comprend pas ce qu’est une copropriété et qui veut acheter directement un IDR, ça je crois qu’on ne l’avait jamais eu sur le forum. Ca en dit long sur votre niveau de connaissances en immobilier. Ecrire "3 F2 et 2 F2" au lieu de "3 F1 et 2 F2", c’est pas mal non plus ! Décrire correctement ce qu’on achète est important ! A ce sujet, vérifiez la surface de chaque appartement. La question est : 190 m², somme des surfaces des appartements, ou bien ça inclut aussi les parties communes ?

Une fois qu’on a dit cela, la conclusion logique est : vous allez droit dans le mur, ne faites surtout pas cet achat !

Pour autant :
- tout est loué, ça rapporte 16000 € par an, c’est déjà ça. Ca fait un revenu de base, et ça change des projets où il faut mettre 200 à 400 k€ de travaux (sans chiffrage précis !) avant que ça commence peut-être à rapporter quelque chose. A défaut d’avoir une valeur intrinsèque, il y a une valeur de rendement.
- les loyers sont très probablement sous-évalués. Il y a moyen d’augmenter les loyers au changement des locataires voire même avecc locataire en place, au renouvellement du bail.
- comme vous le dites, il y a moyen de conventionner pour un Cosse ancien. A défaut de beaucoup augmenter les loyers, la carotte fiscale est intéressante. Attention tout de même, il y a une condition sur le classement énergétique ! Les logements F et G sont exclus du Cosse ancien. DPE en F, comme relevé par lachignolecorse, non seulement c’est interdiction de louer en 2028, mais c’est exclusion du Cosse dès maintenant. Vous avez budgeté une isolation thermique complète ?
- sur LBC, je vois beaucoup de F3 et plus à louer, mais aucune petite surface. Si vous avez des F1 et F2, vous avez quelque chose qui semble relativement rare dans cette ville.
- il y a du boulot sur cet immeuble mais il ne semble pas non plus sur le point de s’écrouler.

Ma conclusion :
Ce n’est pas un investissement impossible. Si vous aimez l’aventure, si vous aimez les emmerdes, si vous aimez apprendre : pourquoi pas.
Par contre, le rendement me semble trop bas. Je dirais de viser 12 % voire même 14 ou 15 %, donc de baisser fortement le prix. Tant pis si le propriétaire refuse : qu’il garde sa rougne ! Mais, si vous l’avez, au moins, ça sera à un bon prix. La rentabilité se fait à l’achat, et un prix d’achat trop élevé ne se rattrape jamais.
Dites-vous bien que vous avez 10-15 ans devant vous à ramer pour remonter cet immeuble. Petits travaux, grosse rénovation d’un appartement au départ d’un locataire… Discussions usantes avec des locataires "sociaux". Ca coûte en temps, en argent, en soucis. En contrepartie, augmenter les loyers et/ou Cosse ancien. Au total, il ne va pas vous rapporter de cashflow, il va vous coûter à cause des travaux sans fin. Mais il se désendettera et au total, l’opération devrait vous avoir rapporté quelque chose. Notez que ça se calcule : tels loyers, telle hypothèse de montant d’entretien, telle hypothèse de conventionnement, telle fiscalité, telle hypothèse de prix de revente à 20 ans. On met ça dans un grand tableau excel et on a un chiffrage aussi réaliste que possible de ce dans quoi on s’engage vraiment. Vous ne semblez pas avoir envie de faire cela, pourtant vous avez le niveau intellectuel de le faire. A vous de voir si vous voulez vous engager à l’aveugle ou si vous pensez que ça mérite d’y travailler un peu en réalisant un tableur de calcul qui vous sera utile à l’avenir pour mouliner vos prochains projets.

Mes conseils :
1) visiter avec une entreprise tout corps d’état. Lui faire repérer et chiffrer tous les travaux nécessaires, avec obtention d’un devis. Ca vous dira dans quoi vous vous engagez, et ça vous fera une munition pour négocier le prix à la baisse. Il faut absolument budgéter l’isolation de cet immeuble car vous n’y couperez pas. Pour les murs, la solution la moins chère serait d’isoler par l’intérieur au départ de chaque locataire, mais ça retarde d’autant le moment où vous pourrez bénéficier du Cosse. La solution la plus simple mais la plus coûteuse est l’isolation par l’extérieur : tout l’immeuble est traité d’un coup. Attention à l’isolation de la toiture : j’ai l’impression qu’il y a des appartements mansardés ce qui est bien compliqué à isoler.
2)  Bien vérifier le niveau de charges dans les loyers. Or, vous nous parlez de 80 € de charges de copropriété alors qu’il n’y a pas de copropriété, c’est n’importe quoi, donc tout reste à faire pour comprendre le niveau des charges. Avec des loyers aussi bas que 200 €/mois, si c’est 170 € HC + 30 € de charges, vous vous rendez bien compte que ce n’est pas la même chose. Le revenu locatif annuel HC n’est peut-être pas 15960 € mais 14000 € ou 13000 €. Le problème, c’est que le propriétaire actuel n’est pas forcément conscient de refacturer des charges. Le loyer peut être "200 € sans charges", ou "200 € charges incluses". Pour autant, le propriétaire paie des charges, forcément, qu’il peut refacturer au locataire (à condition que ça soit marqué dans le bail !). Je vous propose donc de prendre la question de la façon suivante : faites la liste de toutes les charges payées par le propriétaire. TF, ok. TEOM ? Eau froide ? Electricité des parties communes ? Entretien de ceci et cela ? Tout ce qu’il paie à l’année. De facto, ces charges, potentiellement récupérables sur le locataire (sauf TF bien sûr) viennent entamer le loyer et viennent transformer les 15960 € de loyer annuel en tant de vrai loyer HC, et tant de charges récupérées, que cela soit dit clairement ou non.
3) Une fois muni du chiffrage des travaux et du vrai revenu locatif HC, vous faites une offre à 14 ou 15 % de rendement. Et si le propriétaire ne veut pas vendre à ce prix-là, basta, vous oubliez.
4) le vrai bon conseil serait de laisser tomber ce chien pouilleux, bien sûr. Maintenant, c’est vous qui voyez.

Dernière modification par Bernard2K (08/02/2021 11h55)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#16 08/02/2021 09h52

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Bernard2K a écrit :

Dites-vous bien que vous avez 10-15 ans devant vous à ramer pour remonter cet immeuble. Petits travaux, grosse rénovation d’un appartement au départ d’un locataire… Discussions usantes avec des locataires "sociaux". Ca coûte en temps, en argent, en soucis.

Marrant, je me reconnait dans ce commentaire! wink

Et je parle dans une commune en reprise démographique depuis 10 ans, avec plus du double de population de Joeuf , des entreprises qui se réimplante, la ligne de train qui va être rénové (les infrastructures sont déjà fait ou en cours).
Donc avec des possibilités que Joeuf n’offre pas. (j’ai monté en gamme de locataire, donc ça roule mieux depuis 2 ans environ)

Ne sous estimez surtout pas le dialogue avec les locataires sociaux, c’est pas simple, surtout que vous parlez de compétence sociale faible.
Et à priori vous n’êtes pas très clair sur le rôle de bailleur, car il vous faudra connaitre exactement vos droits et devoirs pour arriver à gérer correctement ce type de profil.
D’ailleurs, vos appartements sont décents (en terme CAF) ?
Car un de mes locataire qui avait une dette a voulu l’annuler grâce à la CAF.
Donc  j’ai eut 10 mois de loyer bloqué pour non décence, motif : un crémone cassé par la locataire, pas assez d’aérations, fenêtre trop basse de 5cm donc garde de corps à installer.

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[+1]    #17 08/02/2021 11h08

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J’interviens sur des détails qui ont leur importance.

1/ Il y a deux chaudières à gaz individuelle + une collective.
Ces trucs là génèrent des coûts, vous devez vous assurer de leur âge et des attestations d’entretien annuel.
De ma propre expérience, en location ces trucs là sont des mines à enquiquinements sauf éventuellement si excellent chauffagiste/réparateur dans vos proches.

2/ Le Cosse ancien est évoqué. Je pratique et me suis heurté aux différences entre l’appréciation des textes généraux trouvés sur les sites officiels et la réalité. Le niveau DPE exigé n’est pas le même partout : dans mon coin, c’est au pire D et décidé par la collectivité locale concernée.
Selon l’organisme chargé de l’instruction de votre dossier, la sévérité sinon l’absurdité peuvent être extrême (exemple vécu : la facture de remplacement d’un disjoncteur différentiel plus conforme suite à changement de norme n’a pas suffi alors que c’était la pièce demandée, il a fallu refaire le diagnostic, donc de semaines en semaines changements de demandes et de documents à produire).

Donc en l’état : cet immeuble ne sera pas conventionné sans travaux lourds (isolation, électricité etc) avec des logements occupés.

Enfin, la question des "locataires sociaux" n’est pas obligatoirement rebutante, à mes yeux les pires locataires n’étant pas toujours ceux que l’on croit.
Je me suis spécialisé dans le moyen/haut de gamme donc y suis très peu confronté mais ai logé des gens au dossier refusé par les agences et dans du grand standing sans le moindre problème.
Ne croyons pas que les locataire petits bourgeois ou cadres sup++ aient unementalité de tout repos. ça reste pour moiplus une question d’éducation que de statut social.
Un de mes copains s’est fait une spécialité d’immeubles aux loyer payés par la CAF: au final, les embrouilles de voisinage auxquelles il est confronté ne sont guère pires que celles rencontrées dans de belles résidences, le mépris n’a simplement pas la même forme.

Je distingue donc gens en situations précaires et cassos : ça se sélectionne et il existe des intrinsèquement cassos difficiles à détecter, avec de jolis habits, une jolie bagnole et un bien beau dossier.

Dernière modification par Range19 (08/02/2021 11h25)

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#18 08/02/2021 15h43

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Bonjour,

Je tenais à tous vous remercier pour vos conseils, j’ai pris conscience que je n’étais pas prêt pour ce type d’investissement. Je vais donc retourné étudier et essayer de me focaliser un projet moins ambitieux.

Bonne continuation

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#19 08/02/2021 17h22

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Moi je le trouve très bien cet immeuble.

Il semble dans un état correct. Il est tout loué et vu les loyers, les locataires vont sans doute rester.

Pour augmenter le CF, il faudrait le loger dans une SCI IS pour ne pas payer d’impôts pendant un bon moment.

Le vrai problème est que les loyers sont vraiment très faible. Est-ce que ça peut suffire à l’entretien ? Pourquoi pas, en étant économe. A voir aussi si on peut proposer une augmentation de loyers aux locataires en échange d’une petite amélioration, en sachant que certains pourraient avoir un loyer plus élevé sans avoir rien à sortir de leur poche. 

Il faut viser 7€/m2/mois de loyer, et 14 ou 15% de rendement brut minimum (ce qui fait donc une bonne négo). Et vous aurez une très bonne formation pour la suite.

Pour l’électricité, pourquoi ne pas commencer par rajouter simplement un sectionneur 63A à chaque appartement ? à moins de réussir à inclure les travaux dans le prêt immo.

Pour le DPE, ça ne doit pas être très compliqué de passer en E pour un petit immeuble compact. Visiblement les combles sont inoccupés, donc mettre 30 cm de laine sur le sol devrait suffire.

Selon ma simu, en achetant à 130 000 en sci is avec 10 000 d’apport
15200 de loyers perçus (5% de vacance)
1500 de TF
1500 d’EC (perso je donnerais 1500 à un agence pour la GL mais ferais la compta)
450 de CRL
400 de PNO
8000 de remboursements (taux 2%)
0 impôt pendant 5-6 ans minimum. Ensuite de l’ordre de 1000€/an
ça laisse environ 3500 € de liquidités pour les travaux d’entretien.

En négociant un différé qui permette de faire les premiers travaux avec les loyers qui tombent, si c’est pas loin de chez vous je trouve ça jouable.

Pas de quoi devenir millionnaire, mais se constituer un petit capital et une expérience sur le tas, sans grand risque financier. Le risque est de devoir s’impliquer un peu plus que prévu.

Dernière modification par Tlaloc (08/02/2021 19h30)

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#20 09/02/2021 10h23

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150k€ vu vos revenus ce n’est pas un très grand risque. En dessous de ce prix vous aller tomber sur un appart ou une petite maison individuelle.
Les locataires avec APL me semblent pas trop risqués non plus.
Les F1/F2 c’est pas mal aussi, surtout si c’est recherché.

Ca me paraissait un bon investissement pour débuter même si le CF est pas mirobolant (à acheter dans une SCI à l’IS effectivement).

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#21 10/02/2021 13h17

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bed43fr, le 09/02/2021 a écrit :

150k€ vu vos revenus ce n’est pas un très grand risque.

Réflexion erronée : le risque n’est pas corrélé avec le prix d’achat car le seul risque n’est pas de perdre tout ou partie du prix d’achat. Si vous allez par là, je peux vous trouver une maison de 250 m² mitoyenne sur deux faces, très dégradée, inhabitable, avec de la mérule, dans un village paumé où la valeur de l’immobilier est très basse et où il n’y a quasiment pas de demande locative, pour moins de 50 k€. 50k€ vu vos revenus ce n’est pas un très grand risque. wink

Ca me paraissait un bon investissement pour débuter même si le CF est pas mirobolant

C’est ce que j’ai dit : une bonne façon de débuter… si on n’a pas peur des emmerdements.

(à acheter dans une SCI à l’IS effectivement).

Je ne vois pas le rapport. Sur ce type de biens, susceptible de passer en Cosse ancien mais aussi en LMNP, je pense au contraire que l’acheter en nom propre est plus indiqué.

Dernière modification par Bernard2K (10/02/2021 13h18)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#22 10/02/2021 14h30

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bed43fr, le 09/02/2021 a écrit :

150k€ vu vos revenus ce n’est pas un très grand risque. En dessous de ce prix vous aller tomber sur un appart ou une petite maison individuelle.

J’ouvre leboncoin, je choisi la ville de Joeuf, j’ai 14 immeubles dont 7 à moins de 150k€.
Dont 3 loués autour de 90k€.
Donc vous projetez vos critères locaux sur la recherche locale de Pizor.
C’est donc incomparable!

bed43fr, le 09/02/2021 a écrit :

Les locataires avec APL me semblent pas trop risqués non plus.

J’ai visité un bien à Avalon si je me souviens bien (ou pas loin).
Sur 4 locataires, un couple qui m’a annoncé dés l’entrée vouloir partir.
1 dont l’ouvreur (famille du proprio mais blasé de ce batiment) m’a avoué que mr était alcoolique et avait l’alcool agressif, 35m², pour 2 adultes et 2 enfants.
1 qu’il m’a annoncé qu’il faisait de la mécanique dans l’appartement.
1 qu’il m’a dévoilé qu’il foutait ses poubelles sur le pallier et qu’une fois il avait du intervenir car des asticots descendaient l’escalier.
Loyers couvèrent à 90% par la CAF;
Perso, je me suis enfuis de la ville et du secteur géographique.

Donc les APL ne sont clairement pas un critère de quoi que ce soit!

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