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#1 24/12/2018 16h37

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Bonjour à tous,

Je suis confronté à une situation que je n’avais pas nécessairement anticipée mais qui peut constituer une belle opportunité et sur laquelle j’aimerai avoir vos avis afin d’appréhender au mieux la situation. Je m’explique.

Nous avons acquis avec mon épouse un bien (un petit T2) que nous avons intégralement rénové et meublé puis loué durant plus de deux ans, sans aucun soucis (CF positif de l’ordre de 700 euros / an).

L’actuelle locataire va quitter prochainement (préavis en cours) le logement pour voguer vers d’autres cieux. Jusque là, rien d’extraordinaire.

Il s’avère que ce bien est situé dans la ville où je suis originaire (nous habitons actuellement à plusieurs centaines de kilomètres, en région parisienne), ville dans laquelle mon épouse et mes enfants vont habiter à partir du 1er janvier 2019 pour les besoins professionnels de mon épouse. Mes enfants seront scolarisés dans cette même ville.
Je vais de mon côté continuer à habiter en région parisienne si ma demande de mutation est acceptée jusqu’à l’été 2019 dans notre actuelle RP, qui serait alors vendue à l’automne 2019.

Le cas est donc le suivant.

Mon épouse peut elle habiter dans ce bien (ex-locatif) durant 3, 4 ou 5 mois puis ensuite mettre en vente le bien et bénéficier de l’exonération sur la plus value au titre de la RP ? Une PV de l’ordre de 20-30K par rapport au prix de revient est envisagée.
J’ai bien noté, sur les différents fils traitant du sujet, qu’il n’y avait pas de durée "minimale" de détention, uniquement un caractère effectif d’habitation (avec factures à l’appui notamment) à respecter.

Les motifs de la vente seront :
- la reprise de ce bien (ex locatif) se fait dans un contexte d’incertitude lié à une demande de mutation (la réponse à cette dernière ne sera connue que 2 mois après la reprise du bien). La séparation pouvant en effet durée 6 mois ou 18 mois dans le pire des cas.
- fait d’avoir à assumer financièrement deux logements, du fait de cette situation, et par conséquent d’occuper un bien dont nous sommes déjà propriétaires (à crédit) pour minimiser les frais.
- le retour au complet de la famille après plus de six mois de séparation pour raison professionnelle, nécessitera un changement de logement pour acquérir un logement dans la même ville plus adaptée à une famille (2 adultes, 2 enfants) une fois que nous serons fixés professionnellement.

Notre actuelle RP en région parisienne, que j’occuperai seul, deviendrait de fait une résidence "secondaire". La potentielle PV lors de la vente de cette ex-RP n’est pas un soucis, car acheté en VEFA donc pas de PV en vue, uniquement une revente au même prix.

Certains d’entre vous ont il déjà été confronté à la situation?

L’autre solution étant naturellement de continuer à louer ce bien en meublé, comme nous l’avons toujours fait. Mais l’opportunité que le bien soit vide, que mon épouse ai besoin d’un logement au même moment ainsi que la potentielle exonération de PV m’amène à réfléchir.

Pour conclure, permettez moi de vous souhaiter à toutes et à tous d’excellentes fêtes auprès de vos familles. Et au plaisir de prochains échanges en 2019.

Mots-clés : abattement, immobilier, plus-value


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[+2]    #2 24/12/2018 17h20

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La situation me parait simple, dès que votre épouse et vos enfants emménagent dans la résidence principale en province, faites le changement d’adresse pour toutes les administrations et autre de façon à ce que ce soit indiscutablement votre RP y compris pour vous-même.
Votre RP actuelle devient résidence secondaire bien que vous y viviez, vous n’y êtes que pour le travail (et d’ailleurs le week-end vous retournerez dans votre RP en province).

Vous aurez tout le temps de vous rendre compte au cours des premiers mois que cette nouvelle RP est devenue trop petite pour la famille et qu’il vous faut la mettre en vente.
A voir ce que disent les autres sur un risque de remise en cause par les impôts mais même si c’était le cas, cela me parait hautement défendable surtout avec les enfants scolarisés à proximité, le faible gain ne pouvant pas justifier pas à lui seul de changer d’emploi et déménager toute la famille.

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#3 28/12/2018 17h47

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@Surin, merci pour votre retour.

Ce qui m’inquiète est que le fait que le bien qui deviendra RP ne fait que 30m2 avec une seule chambre, pour 1 adulte et 2 enfants la semaine (2 adultes et 2 enfants le week end) : l’administration fiscale me peut-elle pas remettre en cause le choix inadapté, même si cela reste très subjectif, de la RP ? Et ainsi remettre en cause le fait que cette RP n’était utilisée qu’en vue de la vente du bien ?

Naturellement les factures et adresses de contact seront transférées à cette adresse, et pourront être présentées en cas de besoin. Idem pour les certificats de scolarité.

Dans la mesure où nous serons dans une situation de double-résidence pour l’IR (avec déduction des frais de transports, abonnement EDF, etc) , je ne suis pas persuadé en revanche de pouvoir mettre mon nom à cette adresse de RP au niveau des administrations.
En revanche, quid de l’achat d’une nouvelle RP ? A partir de quelle durée d’occupation est-il possible de mettre en route l’achat d’une nouvelle RP ?

D’un point de vue plus global, je m’interroge également sur la pertinence du choix de vendre dans 6 mois avec deux scénarios envisageables (bien que l’on ne puisse pas présager des prix futurs et de l’évolution de la fiscalité). Prix de vente pessimiste à 80K.

Scénario 1 : Vente dans 6 mois en tant que RP, après 6 mois d’occupation.
CRD de 60k, vente 80K. Pas de PV à payer, car vente de la RP.

Scénario 2 : Garder le bien en LMNP, CF annuel de l’ordre de 700 euros, avec des travaux de rénovation/entretien dans les 10 ans à venir. Et fiscalité à la revente (actuellement 36,2% sur la PV) sur la PV. Le bien sera intégralement payé dans 18 ans (financement 110%).

En gros, cela revient à bénéficier de la PV de 20K à très court terme sans fiscalité VS un bien intégralement payé par les locataires dans 18 ans.


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