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#1 20/11/2017 11h33

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Bonjour à tous.

J’ai récemment été témoin de discussions au sein d’une fratrie qui se pose des questions quand à a gestion d’un bien immobilier détenu en SCI, pour lequel ils prévoient d’importants changements. Ils essaient à la fois de trouver le bon compromis aujourd’hui, mais aussi pensent à l’avenir, notamment successoral.

Le cas m’a intrigué, et j’en appelle à la connaissance et à la sagesse de ce forum.

LE PATRIMOINE

Deux grandes maisons de campagne situées sur le même terrain, entourées de prés et d’une étendue forestière dont l’exploitation offre un revenu non négligeable.

Cette propriété a été reçue en donation par leurs parents, et placée à cette occasion au sein d’une SCI IR.

LES CO ACTIONNAIRES

Une fratrie de trois à parts égales.


LE PROJET


Deux membres de la fratrie envisagent d’établir leur résidence principale sur ce domaine, avec chacun une maison.
A cette occasion le troisième membre souhaite sortir de la SCI, au prix évalué lors de la donation (c’est la campagne, grosso modo ca a peu bougé, c’est une volonté de ne pas négocier ni plus ni moins avec la fratrie).

Les  propriétaires souhaitant s’installer ayant tous deux plus de 60 ans, et de nombreux enfants chacun, ils se posent la question de la succession.

Dernière chose, au vu des travaux et des surfaces, les deux maisons n’ont pas exactement la même valeur, l’une étant nettement plus ancienne que l’autre.


L’idée est donc de racheter les parts du sortant, puis de sortir les deux maisons de la SCI pour que chacun des restants possède sa propre maison, mais de conserver les bois/prés au sein de la SCI qui recevra donc le fruit de l’exploitation des bois et payera ainsi une part de l’entretien du domaine.


PROBLEMES

1/ Comment sortir les maisons de la SCI en y laissant les bois? Dissoudre et recréer après division par notaire? Il faut garder la parité au sein de la SCI, mais les maisons sorties de la SCI n’ont pas exactement la même valeur.

2/ Y a t’il selon vous des clauses importantes à inclure pour anticiper?

3/ Le gros point faible est selon moi la succession. Lorsque l’un des propriétaires va décéder, il y aura un propriétaire dans sa maison, et en face une fratrie de plusieurs héritiers, désireux ou non de conserver le bien. Je pense qu’un tel bien est difficilement vendable (deux maisons côte à côte sans clôture, au sein d’une forêt détenue par une SCI tiers…), et on ignore si le propriétaire survivant souhaitera ou pourra alors racheter la maison et les parts de SCI aux héritiers. ALlez savoir, dans 20 ou 30 ans, ce que chacun voudra !
Bref, ils ont peur, et à juste titre, de léguer à leur enfants un héritage illiquide et un conflit familial potentiel.

CLAIREMENT, cogérer un bien de ce type sur lequel on vit n’est pas idéal, et peut se révéler conflictuel. Ils le savent. Mais c’est ainsi pour des raisons familiales et sentimentales. Je ne fais donc pas ce message pour discuter de si c’est ou non une bonne idée, mais bien pour tenter d’optimiser une situation qui est ce qu’elle est et avec laquelle il faut composer.

J’attends vos idées, suggestions, avis, et vous remercie pour votre participation.

Mots-clés : patrimoine, sci, succession


L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

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[+1]    #2 20/11/2017 12h04

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Je ne comprend pas bien pourquoi les deux frères souhaitent sortir les maisons de cette SCI. Ne serait-il pas plus intéressant d’endetter la SCI pour racheter et annuler les parts du troisième frère, et de rembourser (le plus lentement possible) cette dette avec les produits de l’exploitation forestière ? Cela permettrait aux deux associés de donner des parts de leur vivant en profitant des abattements (et/ou optimiser avec le démembrement) - parts dont la valeur sera considérablement réduites grâce à l’endettement. De même, facturer les travaux sur la SCI gommerait à terme la différence de valeur (qui semble entièrement liée à l’ancienneté, si j’ai bien compris ?).

Il serait probablement plus judicieux de vendre la propriété entière et ainsi dissoudre la SCI lorsque les deux frères n’y habiteront plus.


Parrain Stockopédia ✯ Mangia bene, caca forte, e non aver paura della morte.

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#3 20/11/2017 13h54

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Oui DoubleTrouble, du point de vue financier vous avez sans doute raison.

Mais ca n’est pas leur propos. Ils veulent vivre dans leur maison, gérer chacun leurs travaux, leur déco etc Si l’un veut refaire sa cuisine, il peut le faire.
Si c’est dans la SCI, alors il faut faire payer la moitié des travaux à l’autre, ou alors faire un apport en compte courant, le remboursement du compte courant étant prioritaire sur celui du capital, celui qui a fait le plus de travaux peut récupérer l’essentiel du fruit de la vente du bien à terme si les apports en compte courant dépassent la valeur de revente du bien… (C’est un bien à la campagne, il ne vaut pas très cher, et la tendance n’est pas à l’augmentation de valeur immobilière des grandes propriétés par là bas)

Bref, ils souhaitent avoir leur espace privé géré comme chacun le souhaite avec ses propres moyens, comme tout "vrai" propriétaire.

Quand à endetter la SCI pour racheter le troisième, c’est une idée, mais étant sexagénaires et dotés d’un peu de capital par ailleurs, leur préoccupation n’est pas de générer de la dette mais plutôt de bénéficier d’un flux de revenus qui couvre l’entretien courant de la propriété et d’en tirer un petit complément de retraite.

Vos suggestions sont judicieuses et je vous en remercie, mais je ne crois pas qu’elles correspondent à leur besoin/préoccupation actuels.


L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

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[+1]    #4 20/11/2017 14h14

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Une piste pourrait être une combinaison d’un "bail à construction" et d’un "bail viager" (un "bail à construction viager", si ça existe) pour chaque maison : chacun des 2 frères payerait à la SCI un loyer (éventuellement symbolique/faible, différent selon la maison pour tenir compte de la différence de valeur), pourrait faire les travaux qu’il veut sur "sa" maison, et cette maison reviendrait en pleine propriété à la SCI à terme (avec terme = "au décès du locataire"), la succession serait limitée aux part de la SCI (attention : ça n’évitera pas forcément des disputes, si le décédé a fait beaucoup de travaux sur "sa" maison, et que ses héritiers estiment injuste que les autres en profitent, ou si la maison est en piteux état, mais au moins ça aura clairement été la volonté du défunt) qui possèderait d’un bien (les terrains/prés/forêts/etc et les maisons) homogène.

A faire confirmer par un notaire.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #5 20/11/2017 15h31

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Bonjour Mistervix,

La réflexion d’un notaire sera clairement utile, la piste de GBL étant intéressante "dans son concept" même s’il faudrait voir le côté pratique. Le bail à construction est d’une durée normalement de 18 à 99 ans (donc non viager), si rupture avant 18 ans (car même si le droit se transmet que pourront en faire les enfants du défunt) sachant qu’ils seront à la fois bailleur en détenant une partie de la SCI et preneur de l’équivalent du bail à construction) quid de la fiscalité, … En plus, le bail à construction doit prévoir les travaux, etc… dur à concevoir sur la durée dans un bien qui serait vécu comme une RP et dans lequel on veut une certaine liberté, le tout retournant à la SCI ils se retrouveront avec leur cousins/cousines à terme…

La solution que j’évoquais me parait quant à elle trop compliquée dans le temps… je la supprime… sad.

Dernière modification par Crown (20/11/2017 16h13)

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[+1]    #6 20/11/2017 15h34

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Pourquoi ne pas diviser la propriété en lots, sortir ces lots de la SCI au profit des deux associés intéressés puis conserver au sein de celle-ci les seules terres louées ? La parité peut être maintenue, si les associés qui souhaitent obtenir une maison ont des liquidités.

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#7 20/11/2017 15h49

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C’est sans doute le plus simple (et possiblement la seule solution vraiment viable dans la durée) mais même s’il n’y a pas de plus value par rapport à la succession issue du grand-père, la vente doit générer des frais d’acquisition autour de 8%.

De plus la détention dans la SCI présente des avantages en terme d’organisation de la succession ("enfants" qui ont la soixantaine versus petit-enfants dans le cas présent).

Crown

Dernière modification par Crown (20/11/2017 16h27)

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#8 20/11/2017 18h26

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pierrejacques11 a écrit :

Pourquoi ne pas diviser la propriété en lots, sortir ces lots de la SCI au profit des deux associés intéressés puis conserver au sein de celle-ci les seules terres louées ? La parité peut être maintenue, si les associés qui souhaitent obtenir une maison ont des liquidités.

C’est l’idée qui était envisagée dans mon message d’origine, ou bien vous suggérez quelquechose de différent?

Crown a écrit :

la vente doit générer des frais d’acquisition autour de 8%

C’est bien ma question, si ils possèdent la SCI à deux (après rachat des parts du 3eme), cette SCI étant à ma connaissance à l’IR, est ce compliqué de sortir les biens de la SCI? Puisqu’ils sont répartis à valeurs égales entre les deux copropriétaires et qu’on est dans une société IR donc transparente depuis le début?

Crown a écrit :

La réflexion d’un notaire sera clairement utile

Et cette démarche est bien entendu en cours. Ma petite expérience néanmoins est qu’il est utile de croiser les avis d’un notaire, d’un juriste/fiscaliste, et des financiers "purs" de ce forum. Les points de vues et expériences sont souvent complémentaires. A l’inverse je trouve que les avis d’une seule corporation sont souvent vues selon un unique prisme (sucessoral, financier, "fonctionnalité de la sci" etc…)

GBL a écrit :

Une piste pourrait être une combinaison d’un "bail à construction" et d’un "bail viager" (un "bail à construction viager", si ça existe) pour chaque maison : chacun des 2 frères payerait à la SCI un loyer

C’est clairement pour ce genre de montage ingénieux que je sollicite l’expérience des IH. Par contre comme déjà précisé plus haut, je pense que mes deux jeunes retraités ont du capital à investir (dans leurs travaux ou dans d’autres investissements), mais qu’ils sont plus intéressés par des revenus que par des flux sortants tels des loyers, aussi habile soit le montage.
En fait l’un des deux membres de la SCI a du capital mais pas de retraite (Femme au foyer veuve = 50% retraite du défunt sur seulement 20 annuités + 100% d’une retraite de seulement 20 annuités = la tête à toto)


L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

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#9 20/11/2017 19h46

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Rebonsoir,

Une des rares pistes de réflexion, que je vois concernant la transmission est dans le cas de figure où les maisons sortent de la SCI pour rentrer dans le patrimoine des 2 frères (disons que monsieur A récupère la maison A).

Il n’est pas véritablement recommander de démembrer sa RP mais si ces personnes ont un patrimoine assez conséquent (ce qui semble être le cas), cela peut s’envisager.

L’état des maisons n’étant pas optimal, la donation de la NP peut ne pas être trop onéreuse (ou du moins elle est moindre que si la maison était en très bon état), même si compte tenu de l’âge des donateurs la transmission n’est plus la plus optimale.
Néanmoins, les enfants au décès de Mr A pourront bénéficier de la maison sans droit de succession, alors qu’elle aura possiblement pris de la valeur suite aux travaux de rénovation que vous évoquez (droits de succession lors de la donation sur une maison en état moyen, obtention lors du décès d’une maison en très bon état sans droits nouveaux à payer).

Cela doit bien sûr être fait en conformité avec la loi et donc avec un notaire, les travaux d’amélioration étant logiquement à la charge de l’usufruitier et les gros travaux à la charge des nu-propriétaires, sachant que la frontière n’est pas toujours évidente.

Il y a notamment une jurisprudence assez célèbre de 2012 où, dans le cadre de l’ISF des usufruitiers avaient rasé une maison, construit une maison beaucoup plus conséquente avec piscine et déduit ses travaux de leur ISF,…. l’administration fiscale n’avait guère apprécié la chose -  ce qui semblait assez "cohérent" - mais la cour de cassation avait validé le fait que lorsque la cour d’appel avait statuée que "les travaux de démolition, de reconstruction d’une habitation d’une superficie supérieure, de construction d’une piscine et d’aménagement du terrain réalisés correspondent à des grosses réparations incombant aux nus-propriétaires", la cour d’appel avait violé les textes. En résumé, ce n’était pas des gros travaux et il était légitime que les usufruitiers prennent tous ces travaux à leur charge.

cour de cassation juin 2012

Tout se "passe" dans les articles 605 à 608 et 599 du code civil. C’est en tout cas une piste à réfléchir, tout en veillant à bien rester dans les clous réglementaires.

Crown

Dernière modification par Crown (20/11/2017 19h48)

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