AureleAurele [84] : étude de cas immobilier (reprise d'entreprise)

AureleAurele · #1

MERCI pour ce modèle de présentation très clair et précis.

Petit mot sur notre projet : rachat d’une entreprise dans le 84 (PACA) comprenant le fonds de commerce et les locaux. Seul hic, besoin d’apport pour financer au moins les frais de notaire d’environ 60 000 euros. Nous recherchons donc des personnes intéressées (est-ce le bon endroit pour ça, si mon message dérange, je le supprimerai).

VOTRE PROFIL

- couple de 40 ans pacsé et recomposé avec 4 enfants
- TMI 30%, revenus 4 500€/m

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : très bonne
- Fiscales : moyen
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : se débrouille
- Sociales : bonnes

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : 2 magasins
- Année de construction : 1 rénové en ville et 1 neuf en campagne
- Étage NON, luminosité OUI, surface (au sol /carrez) 620 m2 + terrain 1 000 m2
- Déjà occupé : OUI entreprise actuelle à racheter
- Chauffage individuel électrique
- Espaces verts OUI dans locaux en campagne
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Décoration : moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Département 84 Vaucluse : 1 magasin en ville et 1 en campagne
- Parking extérieur à proximité des 2 magasins
- Entreprise : 500k de CA annuel

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 950 000€ + 60 000€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 70 000€/an
- Taux de vacance envisagé : NON
- Travaux immédiats : NON
- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer (70 000/1 010 000) x 100 = 5,2%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : pas assez
- Type de crédit : fixe
- Taux du crédit avec assurance : 1,2 %
- Durée du crédit : 15 ou 20 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer qui part chaque année)

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel) : bail commercial avec l’entreprise d’exploitation

CASH FLOW

- Cash flow positif

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

Niveau d’expérience de l’investissement en général et de l’investissement immobilier en particulier : achat de 2 maisons et construction d’une 3ème
Capacité à s’organiser : Très bonne

----------------------------------------

Nous souhaitons donc créer une SCI pour acheter les murs commerciaux et sommes à la recherche de personnes intéressées pour investir. Malheureusement les banques ne financent pas les frais de notaires.

Le projet total représente donc 1 010 000 euros :
- 1 magasin en ville (30 000 habitants + villages alentours) = 600 000€
- 1 magasin en campagne (6 000 habitants + villages alentours) = 350 000€
- Frais de notaire = 60 000€

L’entreprise existe depuis plus de 60 ans et détient une très bonne notoriété. Les comptes sont sains et le CA annuel est de 500 000€.
Les locaux sont rénovés en ville et neuf en campagne.

Je vous remercie pour vos bons conseils et vos retours.

Mots-clés : commerce, immobilier, investir, investissement, sci (société civile immobilière)

serenitis · #2

Bonsoir

Plusieurs choses …tout d’abord notre hôte, dans la section entreprendre (second post en rouge) précise bien que pas d’appels de fonds…ce que vous faites indirectement ici…

Sur le projet lui même, bien que vous repreniez le modèle étude de cas, on est guère plus avancé …on ne sait pas vraiment de quoi il en retourne, la destination des locaux (activité de l’exploitant que vous voulez reprendre ça on a bien compris…) et de plus en dehors du prix que vous souhaitez réunir, on a aucune idée de la solidité du projet : comme souvent dans les montages murs et parts sociales, le vendeur mélange un peu les valeurs pour optimiser sa fiscalité à lui, on peut surpayer des murs ou des parts de leur valeur réelle, ou pas, sauf qu’avec un tel brouillard autour, pas très engageant !

Sur la rentabilité du projet lui même, la formule de calcul que vous donnez produit 6,9% quand vous affichez en résultat 5,2…encore moins engageant …

En résumé, je ne comprends pas le projet, votre mode de calcul, et on ne vous connaît pas davantage après lecture de votre présentation et vous venez chercher des fonds, en regrettant que les banques ne financent pas les FDN : mauvaise nouvelle potentielle à suivre pour vous, je ne crois pas un instant qu’une banque pro vous finance dans ce contexte actuel sans à minima 20% voire 30% d’apport global …

Bref, je n’ai pas pour habitude d’être aussi négatif dans les projets exposés, mais votre affaire me semble bien mal engagée et présentée de la sorte, elle semble bien peu sérieuse.

Je serai ravi de changer d’avis lorsque vous aurez revu votre présentation de projet, mais la, on semble davantage dans le rêve qu’un projet pro global bien ficelé.

Édit : en pro, impossible de dépasser 15 ans en durée…donc pour 20, niet…

Dernière modification par serenitis (10/03/2022 19h28)

Oblible · #3

AureleAurele a écrit :
Seul hic, besoin d’apport pour financer au moins les frais de notaire d’environ 60 000 euros.

Vous voulez acheter un bien de 1Me sans même avoir les 60ke de frais de notaire ?

AureleAurele a écrit :
Nous souhaitons donc créer une SCI pour acheter les murs commerciaux et sommes à la recherche de personnes intéressées pour investir.

Je me vois mal m’associer avec un parfait inconnu dans une SCI …

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AureleAurele [84] : étude de cas immobilier (reprise d'entreprise)

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#3 10/03/2022 19h54

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