Slimmo [60] : étude de cas immobilier (congé pour reprise avec un locataire proche de 65 ans)

Slimmo · #1

Bonjour,

Je viens de faire l’acquisition début mars d’un appartement loué à une personne de 64 ans.

Pendant les négociations, j’ai découvert la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui stipule que « lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition. » ce qui a été pris en compte dans le prix d’achat.

Dans le même texte de loi, on lit par ailleurs que «Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans ».

Je me demande si le congé pour reprise peut quand même être donné sachant que le bail actuel se termine en décembre 2023 et que le préavis interviendrait avant que le locataire ne fête ses 65 ans en juin 2024.
Si je donne le préavis 6 mois avant la fin du bail (donc en juin 2023), est ce que le congés pour reprise peut prendre effet en mars 2025 ( 2 ans après l’acquisition) même si entretemps le locataire a fêté ses 65 ans ?

Merci pour vos éclairages

Slimmo

Mots-clés : congé pour reprise, immobilier, locataire

Plutarque · #2

Bonjour.

Sauf erreur de ma part, la condition d’âge à elle-seule ne suffit pas, il faut en plus que le locataire ait des ressources modestes en dessous d’un certain plafond.

Est-ce le cas pour votre locataire ?

amoilyon · #3

Exactement, le locataire a une protection, à lire ici, en 2020 :

Pour bénéficier de cette protection, un locataire doit remplir les deux conditions suivantes :

=> être âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du contrat de bail

=> avoir des ressources inférieures à un certain plafond (le plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés, fixé par arrêté du ministre chargé du logement)

Ce plafond est actuellement de 23.146 euros pour une personne seule vivant en Ile-de-France et de 20.123 euros dans les autres régions.

Les ressources prises en compte sont celles déclarées à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction (et non pas le revenu net imposable).

Vous avez également des possibilités, en fonction de vos ressources :

Quelles sont les exceptions ?
Même si un locataire de plus de 65 ans remplit les deux conditions imposées par la loi, le bailleur peut lui donner congé sans lui faire d’offre de relogement, s’il a lui-même plus de 65 ans ou si ses ressources sont inférieures au même plafond que pour le locataire.

Seule différence : il suffit que le bailleur remplisse une de ces deux conditions pour pouvoir donner congé au locataire sans offre de relogement.

Si plusieurs personnes sont propriétaires du bien loué, il suffit que l’une d’entre elles remplisse la condition d’âge ou de ressources.

En revanche, cette exception ne s’applique pas quand le bailleur est une société civile immobilière (SCI), même familiale. La SCI ne peut pas invoquer l’âge ou les ressources d’un de ses membres pour donner un congé classique à un locataire protégé.

Slimmo · #4

Oui Plutarque, c’est le cas, le locataire a bien des revenus en dessous du seuil.

Mon point est qu’il ne sera pas âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du contrat de bail, mais le sera 2 ans après la date d’anniversaire de l’acquisition…

Je n’ai pas beaucoup d’espoir mais si quelqu’un a une interprétation differente, je suis preneur !

Iomipom · #5

Slimmo, le 24/04/2023 a écrit :
Si je donne le préavis 6 mois avant la fin du bail (donc en juin 2023), est ce que le congés pour reprise peut prendre effet en mars 2025 ( 2 ans après l’acquisition) même si entretemps le locataire a fêté ses 65 ans ?

Selon mon interprétation, vous pouvez bien récupérer le logement en mars 2025 en donnant congé en décembre 2023.

loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a écrit :
lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition

Ici, le terme du contrat est décembre 2023, vous pouvez donner congé pour reprise…. simplement il ne prendra effet qu’en mars 2025.

loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a écrit :
«Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans ».

Vous vous opposerez au "renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus" en décembre 2023, donc à l’égard d’un locataire âgé de moins de 65 ans.

Enfin, tout cela est confirmé par ce même article de loi :

loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a écrit :
L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ;

Donc l’âge du locataire à prendre en compte est bien celui de décembre 2023.

Slimmo · #6

C’est aussi mon interprétation même si les textes ne sont pas ultra clairs d’où la grande utilité de vos commentaires.
Je vais peut-être devoir me faire confirmer cela par un avocat pour éviter les ennuis

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Slimmo, le 24/04/2023 a écrit :

loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a écrit :

loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a écrit :

loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a écrit :

#6 25/04/2023 09h49

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