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#1 13/03/2018 13h59 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 4 appartements) (foncier, immeuble, immobilier)

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Bonjour,

J’aimerais acheter un premier immeuble de rapport dans la ville d’où je suis originaire. Je recherche un immeuble sans travaux afin de commencer simplement. Bien positionné avec des appartements qui se loueraient facilement. Je pense avoir trouvé un bien répondant à ces critères. J’aimerais donc avoir votre avis smile.

VOTRE PROFIL

Cadre dans l’informatique, 27 ans.
Revenues :  2450 euros revenues net mensuels sans ma part variable (environ 8k par an) + 1200 euros de revenues locatifs mensuels en meublés
Crédit : un crédit immo 850 euros qui se trouve sur ma licence principale mais également là ou j’ai mes revenues locatifs (Acheter une résidence principale et monter une collocation dans celle-ci ?)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables - Faible
- Fiscales - Moyenne
- Artisanales - Aucune
- Sociales - OK
- Temps disponible - OK

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble de 4 appartements (3 F2 de 45 à 55m2, 1 F3 de 70m2 disposant d’un grenier) ainsi qu’une cave et un garage
- Année de construction : ?
- Étage 3 sans ascenseur
- Tous les logements sont occupés : les 3 F2 sont des nouveaux baux par des jeunes travailleurs, le F3 est occupé par une femme et son fils depuis 6 ans
- Location : tous en nues
- Chauffages individuels : 2 en électriques et 2 au gaz dont les chaudières ont été remplacé en 2017 et 2015
- Toutes les fenêtres sont en double vitrages, l’isolation est apparemment plutôt bonne. Les 3 F2 on été rénovés (il y a 5 ans, 2 ans et l’année dernière pour le dernier qui dispose apparemment du label Promotelec)
- Aucun Syndic

LOCALISATION DU BIEN

Dans le centre ville d’une ville de 15 000 habitants dans le Limousin
L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Je ne pense pas

RENTABILITÉ DU BIEN

- prix : 180 000 + 13 847 pour les frais de notaires = 193847 euros
- loyer : 340 euros hors charges pour les 3 F2 et 450 pour le F3 = 1470 euros
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 3 ans (3%)
- Aucuns frais de travaux ni de travaux immédiats à prévoir
- Taxe foncière : 2000 euros
- Assurance PNO : 200 euros

- Rentabilité brute : 1470*12/193847 = 8,9%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0 (à vérifier auprès des banques)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit  : étudié à 1,7
- Durée du crédit : 20 ans
- Mensualités : 1 028 euros

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue foncier réel

CASH FLOW

1470 - 1028 = 442 euros
D’après le site rendementlocatif.com : -231 euros : Loyers 1 471€ - Mensualités 969€ - Charges 309€ - Prél. Sociaux 155€ - Impôts 270€

MON RESSENTI

L’immeuble correspond à ce que je recherche. Le garage disponible devrait pouvoir faciliter certaines locations comptes tenues des places de parking limitées dans le secteur. Le grenier du F3 pourrait apparemment se convertir en duplex et me permettre d’augmenter le loyer.

Le rendement est beaucoup moins important que certaines études publiées ici mais je me dis que je pourrais difficilement trouver mieux avec un bien comme celui-ci. Le propriétaire actuel parait en prendre soin et à déjà fait pas mal de travaux :
- nettoyage de la toiture
- ravalement de façade il y a 10 ans
- les 2 chaudières et les 3 appartements rénovés

Les seuls travaux à prévoir serait apparemment l’isolation du grenier ou sa conversion en duplex pour le F3 mais les locataires en places ne semblent pas vouloir partir ça ne serait donc pas pour tout de suite.

J’aurai aimé avoir des baux en location meublé (il me semble que je peux déduire plus de choses dont les frais de notaire) mais ils sont malheureusement tous en nues.

Je vais aller le visiter ce weekend et je vais regarder auprès des banques si je peux avoir un crédit à 110%.

Qu’en pensez-vous ?

Dernière modification par blacked (13/03/2018 14h05)

Mots-clés : foncier, immeuble, immobilier

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#2 13/03/2018 21h52 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 4 appartements) (foncier, immeuble, immobilier)

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Personnellement, un immeuble de rapport à moins de 10% de rendement; je passe mon tour.
De plus, l’immeuble ne semble pas être dans une grande ville, donc le rendement me semble d’autant plus faible pour une localisation dans une « petite ville ».

Le problème est donc qu’a moins de 10% de rendement en sci IR ou en votre nom, le cashflow est automatiquement negatif, ce que confirme votre simulation sur rendement locatif.
Donc chaque mois pendant 20 ans, vous allez devoir mettre au pot et donc diminuer votre capacité d’endettement.
Le risque étant que vous pourrez acheter cet immeuble, mais le financement d’un 2eme sera plus compliqué (a moins que vous souhaitiez vous arretez là).

Attention à la localisation où vous semblez avoir des attaches, vous trouverez surement bien mieux dans des  « très petites villes » de 5000 habitants , dont vous ne connaissez surement pas l’existence mais qui pourrait se trouver pas si loin de chez vous.

Personnellement quand je cherche un nouvel immeuble, je cherche en me fixant un rayon d’action (en terme de temps de trajet plutot qu’en terme de kilomètres) autour de moi; plutot que de chercher dans une ville précise.

Dernière modification par Licha (14/03/2018 10h31)

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#3 14/03/2018 07h39 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 4 appartements) (foncier, immeuble, immobilier)

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Pour un immeuble sans travaux, c’est pas mal. On ne trouve pas une renta brute >10 % sans travaux et complications.

Sur le cashflow, c’est "rendement locatif.com" qui a raison : vous ne pouvez pas soustraire simplement la mensualité, il y a les charges et l’imposition ! Et encore, les charges sont peut-être un peu basses. Prévoyez donc un "effort d’épargne" conséquent, par mois.

Pour les travaux dans le grenier : non déductibles en revenus fonciers (car travaux d’agrandissement). Il faudrait impérativement mettre ce futur logement en meublé, LMNP au réel, pour pouvoir déduire ces travaux en charges.

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#4 14/03/2018 10h32 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 4 appartements) (foncier, immeuble, immobilier)

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Merci pour vos retours.

Je suis conscient que la rentabilité est plutôt faible par rapport à celle de vos acquisitions Licha mais je recherche également un premier investissement dans un immeuble qui me rassure et avec le moins d’imprévues possibles. J’ai eu quelques déboire suite à mon premier achat qui m’a fait un peu perdre d’argent et repousser cette recherche d’immeuble que j’aurai souhaitais faire depuis l’année dernière. Je pense que si tout se déroule bien, je serais plus enclin à relever un nouveau défit en aillant plus d’expérience et en achetant un bien avec des travaux pour chercher une meilleur rentabilité et diminuer mes impôts.

De plus, je ne cherche pas à multiplier les acquisitions trop rapidement et je pense que je pourrais toujours améliorer ma capacité d’emprunt en augmentant la durée de mon crédit ou en dernier recours en effectuant des remboursements anticipés (même si je comprends que ce n’est pas la meilleur solution).

Si j’attends que le locataire parte, que je fasse les travaux sur le grenier puis que je crée un nouveau bail en meublée, les travaux seront-il déductible ou faudrait-il que j’ai avant tout une location en meublée avant d’attaquer ces travaux ?

Ce même locataire dispose de la CAF qui est versé directement au propriétaire actuel. Est-ce complexe de changer le bailleur auprès de la CAF ?

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#5 14/03/2018 10h58 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 4 appartements) (foncier, immeuble, immobilier)

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blacked a écrit :

Ce même locataire dispose de la CAF qui est versé directement au propriétaire actuel. Est-ce complexe de changer le bailleur auprès de la CAF ?

Le jour de la vente, vous aurez le prorata du loyer, payé en partie par la CAF.
Ensuite, vous aurez, suite à la vente, une attestation du notaire, attestant que vous êtes le nouveau propriétaire.
Mon vendeur avait indiqué à la CAF avoir vendu le studio.

J’avais contacté la CAF à mon tour, avec la référence CAF de mon locataire, puis envoyé l’attestation du notaire et mon RIB.
La vente avait eu lieu mi mars, j’ai eu le premier versement de la CAF le 5 mai.

Les versements CAF sont reglés comme du papier à musique, tous les 5 du mois. Par contre, ils versent le mois suivant (loyer d’avril -> paiement le 5 mai). Il faut le savoir pour le premier mois. ( En avril, je n’ai eu que la part de mon locataire en entrée de trésorerie, alors que le prêt tombe quand même).

Au changement de locataire, je n’ai pas souhaité que l’APL me soit directement versé cette fois, l’histoire de la baisse de 5€ des APL m’aura refroidi.
L’avantage était que mon prêt est prélevé le 5 également, et que ça tombait très bien ( à 4€ près de différentiel entre le montant de l’APL et l’échéance du prêt). Maintenant, le loyer arrive le 10, mais en totalité (part APL + part locataire).

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#6 03/04/2018 19h55 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 4 appartements) (foncier, immeuble, immobilier)

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Bonsoir,

J’ai effectué la visite de l’immeuble il y a 2 semaines. Je n’ai pas apprécié l’agencement des appartements, le F3 ainsi que le grenier aurait demandé un gros budget travaux pour être rénové. Le vendeur ayant déjà refusé des offres entre 120k et 150k d’après ces dires, je n’ai pas fait de proposition.

J’ai par contre visité un autre immeuble de 4 appartements (2 F2 de 30m2 et 2 F3 70 et 80m2) pour un total de 210m2 affiché au prix de 189k.

J’hésites a accepter la contre offre du vendeur à 167k (j’avais demandé 155k).
Les loyers sont plus élevés que l’ancien 1510 euros par mois au lieu de 1470.

Ce qui me ferait un rendement de 9,91% brut, 6% net et un cash flow négatif de 185 euros par mois pour un crédit sur 20 ans (sans GLI et en gérant la location en direct).

Je compte demander un remboursement différé partiel la première année et trouver un prêt avec modulation afin d’augmenter la durée de 2 ans lorsque je souhaiterai réinvestir ce qui ferait descendre mon cash flow négatif à 125 euros.

Une fois que je déclarerai mes revenues LMNP au réel je changerai mes locations des 2 T2 en meublé afin de diminuer encore plus le cash flow négatif.

Qu’en pensez-vous ?

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#7 03/04/2018 20h07 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 4 appartements) (foncier, immeuble, immobilier)

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Bonsoir,

la rentabilité est faible.

Avez-vous de grosses capacité d’économie a coté?

Car si le CF est négatif, il va falloir l’absorber mois après mois, mais il faudra aussi pouvoir investir pour des travaux, et forcement de votre poche.

Que ce soit des travaux simple, comme refaire une peinture, voir plus complexe comme changer un chauffe-eau par exemple, mais aussi faire face a un ravalement ou réparation de toiture qui sont bien plus onéreux…

Pour moi, le CF sert aussi et surtout a mettre de coté pour les travaux, qui seront toujours présent.

A+

Ohe

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#8 03/04/2018 20h45 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 4 appartements) (foncier, immeuble, immobilier)

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Merci pour votre retour Ohe.

Je ne pense pas devoir faire des travaux tout de suite pour cette acquisition, l’immeuble est vraiment propre. Les chaudières ont quelques années, les appartements sont refait à neuve, très jolies et la toiture et le ravalement on était fait il y a 8 ans.

Après effectivement soit je devrais revendre l’immeuble à la baisse, soit je devrais trouver un autre moyen de financer les futurs travaux si je garde le bien assez longtemps.

Je n’aurai pas de problème à assumer le cash flow négatif mais je n’ai effectivement pas suffisamment de liquidité à mon goût (d’où l’envie de demander un remboursement différé partiel la première année).

Je préférerais commencer par un immeuble sans travaux  afin de prendre la confiance et retenter l’expérience dans un second temps en ajoutant le paramètre travaux et trouver un bien beaucoup plus rentable.

Si cela vous intéresse j’ai mis à jour ma présentation en détaillant ma situation.

J’imagine bien qu’il y a de meilleurs solutions mais j’essaye de faire au mieux compte tenu de ma personnalité et de mes connaissances ^^. De votre point de vue, cette acquisition est mauvaise ou reste acceptable ?

Dernière modification par blacked (04/04/2018 11h04)

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#9 04/04/2018 07h57 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 4 appartements) (foncier, immeuble, immobilier)

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Si c’est pour vous rassurer sur votre premier vrai investissement, je partirais sur un projet plus petit, studio ou F2 en meublé. Cela vous permettrait de vous familiariser avec la compta LMNP et de prendre un bien avec travaux pour maximiser le CF. Vous pourrez vous pencher sur un immeuble de rapport dans un 2nd temps une fois que la machine LMNP sera bien lancée. On conseille souvent de se faire la main sur des projets de taille raisonnable au début.

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#10 04/04/2018 10h12 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 4 appartements) (foncier, immeuble, immobilier)

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J’ai déjà un appartement locatif en LMNP mais en micro-bic, je ne peux donc acheter un autre appartement que je passerais au réel. L’appartement locatif en micro-bic et également ma résidence principale, la location est en fait de la chambre meublée chez l’habitant. Cela sort un peu de l’ordinaire et j’aurai préféré attendre de quitter le logement pour passer ma déclaration au réel. Si quelqu’un connait un expert comptable en région parisien pour m’aider sur ce sujet je suis preneur.

En dehors de cette problématique, j’ai également eu à faire des travaux dans cette appartement que j’avais totalement sous-estimé. Je comptais y mettre 3/4k pour le rafraîchir au final j’ai utilisé 15k pour le refaire entièrement (chose que je ne regrette pas mais que j’ai mal géré et qui m’a empêcher de louer mes chambres la première année).

Je pense donc être au point pour la gestion de la location et je me suis suffisamment renseigné (à mon goût) sur tout les critères à regarder pour l’achat d’un immeuble, mais pas pour la gestion de travaux. Ne me voyant pas encore faire de gros déficit foncier sur immeuble, je me suis également dit qu’une recherche de bien avec de petit travaux n’était pas idéale à cause de l’année blanche.

J’aurai donc préféré mettre ce défi dans un second temps.

Peut être que par la suite effectivement je repartirai sur un appartement avec travaux mais je me vois le faire après l’année blanche et je ne pourrais plus profiter de vivre dans un appartement qui est autofinancé par mes locataires parce que j’en serais certainement partie.

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#11 04/04/2018 10h30 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 4 appartements) (foncier, immeuble, immobilier)

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blacked a écrit :

Après effectivement soit je devrais revendre l’immeuble à la baise, soit je devrais trouver un autre moyen de financer les futurs travaux si je garde le bien assez longtemps.

Je ne connais pas ce type de vente. Ca doit être intéressant….

Plus sérieusement, pour etre précis, il faudrait que vous remettiez le cash flow négatif dans le calcul de l’investissement initial (vous apportez de l’argent frais) pour que le calcul de rentabilité soit bon.

et enfin, la calcul de rentabilité que vous faites (cf 1er post) considère le loyer hors charge en Recettes mais inclut les charges dans les Dépenses. Ne serait-il pas cohérent de comptabiliser le loyer CC pour avoir la vraie rentabilité brute de chez brute ?
Car en général on considère ensuite la rentabilité nette (de charges) puis la nette nette (d’impots)

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#12 04/04/2018 11h17 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 4 appartements) (foncier, immeuble, immobilier)

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lemouz a écrit :

Plus sérieusement, pour etre précis, il faudrait que vous remettiez le cash flow négatif dans le calcul de l’investissement initial (vous apportez de l’argent frais) pour que le calcul de rentabilité soit bon.

Je m’excuse je ne suis pas certain d’avoir compris. Il faudrait que je fasse : loyer CC / capital emprunter + cashflow négatif sur durée du prêt ?

Cela ferait (1510*12) + (60*12) /  182 454 + (185 * 12 * 20) = 18 840 / 226 854 = 8,3 % brut

lemouz a écrit :

et enfin, la calcul de rentabilité que vous faites (cf 1er post) considère le loyer hors charge en Recettes mais inclut les charges dans les Dépenses. Ne serait-il pas cohérent de comptabiliser le loyer CC pour avoir la vraie rentabilité brute de chez brute ?
Car en général on considère ensuite la rentabilité nette (de charges) puis la nette nette (d’impots)

Pour le 2ème immeuble j’ai pris directement les calculs fait par rendementlocatifs.com et je vois qu’il ne prend ni le loyer CC ni le cash flow négatif pour la rentabilité brut. Est-ce une erreur de leur part ?

Dernière modification par blacked (04/04/2018 11h19)

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#13 04/04/2018 12h13 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 4 appartements) (foncier, immeuble, immobilier)

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Concernant la prise en compte du loyer CC au lieu du HC dans le calcul, il y a débat.
Personnellement, j’ai tendance à penser que prendre en compte le HC uniquement revient déjà à déduire la part de charge, donc ce n’est plus vraiment une rentabilité brute mais une rentabilité partiellement nette
Comme le brut n’est qu’un indicateur, comme le loyer "de marché" est souvent donné en CC, j’ai une préférence pour loyerCC * 12 / (Prix d’achat + frais d’achat + travaux initiaux)
Une discussion avait été lancée il fut un temps ici : Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d’impôts…

En résumé, il y a 2 philosophies :
- prendre le HC et ne déduire que les charges non récupérables
- prendre le CC et déduire le montant totale de charges

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#14 05/04/2018 08h13 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 4 appartements) (foncier, immeuble, immobilier)

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La logique qui consiste à vouloir faire un « mauvais » investissement avec un CF négatif pour se « rassurer » car sans travaux est difficilement compréhensible. Un petit bien meublé sans travaux au CF positif n’est pas rassurant ? Et dans un immeuble il y a toujours des travaux. Si ce n’est pas aujourd’hui c’est dans 3 ans, 5ans, et les années passent vite et je vous prédis que vous ressortirez une nouvelle fois déçu de l’immobilier car le bien peu rentable sans travaux ce sera transformé en bien encore moins rentable avec des frais non prévus. C’est l’avantage d’acheter avec beaucoup de travaux quand on sait un peu ce qu’on fait (mais tout s’apprend quand on a la volonté): vous retapez l’immeuble et vous repoussez réellement les futurs frais puisque vous partez sur des bases solides.

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#15 05/04/2018 12h12 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 4 appartements) (foncier, immeuble, immobilier)

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3% de vacances pour des F2 dans une ville de 15000 habitants dans le limousin, je vous trouve très optimiste. Il vaut mieux envisager un scénario moins idéal.

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#16 05/04/2018 13h53 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 4 appartements) (foncier, immeuble, immobilier)

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Azrog a écrit :

La logique qui consiste à vouloir faire un « mauvais » investissement avec un CF négatif pour se « rassurer » car sans travaux est difficilement compréhensible. Un petit bien meublé sans travaux au CF positif n’est pas rassurant ? Et dans un immeuble il y a toujours des travaux. Si ce n’est pas aujourd’hui c’est dans 3 ans, 5ans, et les années passent vite et je vous prédis que vous ressortirez une nouvelle fois déçu de l’immobilier car le bien peu rentable sans travaux ce sera transformé en bien encore moins rentable avec des frais non prévus. C’est l’avantage d’acheter avec beaucoup de travaux quand on sait un peu ce qu’on fait (mais tout s’apprend quand on a la volonté): vous retapez l’immeuble et vous repoussez réellement les futurs frais puisque vous partez sur des bases solides.

Mon rendement net ainsi que mon cash flow négatif comprend 1000 euros par an pour les potentiels travaux que je pense être réaliste par rapport au bien. Le remboursement différé partiel devrait me permettre de gagner à minima 5k et de rembourser ce cash flow négatif les premières années. Admettons que je fasse plus de travaux, d’un côté cela me fera perdre de l’argent mais de l’autre contribuera à diminuer mes impôts ainsi que la baisse du bien que j’envisageais lors de la futur vente.

Je vois l’argent que je mettrais de ma poche comme de l’épargne forcé dont une grande partie du capital sera payé par les locataires et je continue de penser que cette achat est loin d’être parfait mais n’est pas non plus un gouffre financier et reste acceptable.

Si je change de type de recherche pour viser un bien moins chère tel qu’un appartement à travaux avec cash flow positif je devrais multiplier les acquisitions pour arriver à la même hauteur de patrimoine et ce n’est pas ce que je recherche. Je suis conscient que je paye la simplicité mais je pense que ça reste mieux que de faire moins ou ne rien faire.

Le point négatif que je vois est que ce cash flow négatif augmentera un peu le temps pour me construire plus d’épargne mais cela ne m’empêchera tout de même pas d’épargner.

Je me trompe peut être mais les banques ne m’ont pas semblé regarder le cash flow, uniquement l’autofinancement des biens et le reste à vivre. Du coup je pense que dans 1 ou 2 ans je n’aurai moins de problème à acheter un appartement à travaux moins chère que le bien que je vise actuellement si j’aurai fait l’inverse.

sentenza a écrit :

3% de vacances pour des F2 dans une ville de 15000 habitants dans le limousin, je vous trouve très optimiste. Il vaut mieux envisager un scénario moins idéal.

L’immeuble se trouve proche d’une école et les F2 sont loués principalement par des étudiants. Leurs vacances locatives sera effectivement plus importantes que les F3 mais je ne pense pas avoir de mal à les louer et le cursus scolaire dure 2 ans.

Dernière modification par blacked (05/04/2018 14h08)

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#17 05/04/2018 16h41 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 4 appartements) (foncier, immeuble, immobilier)

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Attention à prendre en compte les éventuels stages de fin d’étude. Car certes un cursus peut durer deux ans, mais si l’étudiant part en stage en février par exemple pour un stage de 6 mois, vous risquez une vacance importante tous les deux ans.

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#18 09/04/2018 20h58 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 4 appartements) (foncier, immeuble, immobilier)

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Pour information, j’ai refait une proposition à 160k pour l’immeuble mais j’ai de sérieux doute qu’elle passe. Le vendeur m’a déjà indiqué que c’était trop bas pour lui, que l’immeuble lui était revenu bien plus chère mais il attend tout de même de revoir son notaire à la fin du mois pour estimer ce qu’il devra payer au niveau de la plus-value (l’ayant acheté avec plus de 80k de travaux déjà déduits des impôts).

A 160k de mon côté, j’arrivais à plus de 10% brut de rentabilité et mon cash flow m’aurait convenu.

Ce qui me freinaient également pour les travaux en dehors de ce que j’ai déjà dit été que :
- j’habite à 5h de là où je recherche les biens et la gestion des travaux aurait donc été difficile (sachant que je ne me vois pas non plus avoir les compétences actuellement)
- je n’ai trouvé personne pour le moment susceptible de pouvoir les gérer à ma place (je vois ma famille m’aider dans la gestion des locataires mais pas dans les travaux)

Dernière modification par blacked (09/04/2018 21h00)

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