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#1 16/11/2018 09h55 → Nakor26 [07] : étude de cas immobilier (premier investissement, immeuble de 5 appartements) (immeuble, immobilier, sci is)

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Bonjour,

j’ai trouvé un immeuble de cinq appartements à un prix abordable (189k€ FAI), dans une petite ville, mais avec un parking à proximité, un extérieur ou terrasse pour les appartements. Avec une taxe foncière correcte (1400€) et une location de panneau publicitaire (500€/an).

Il y a un locataire en place dans 4 biens / 5, un des appartements vient juste de se vider, l’état des lieux n’a pas encore été fait. J’ai visiter l’appartement vide, il y a surement à le reprendre un peu…
Un appartement de 90m2, loué 495€, un deuxième appartement de 80m2 sans locataire (anciennement 520€), un troisième appartement de 65 m2, loué 450€, un quatrième appartement de 75 m2, loué 510€, et un cinquième appartement de 35 m2 loué 305€. 

CASH FLOW

Loyer-impot-prel soc -TF/12-charges/12-PNO-emprunt> 267€ en location ‘nu’

Sans l’appartement qui n’est plus loué,
Loyer-impot-prel soc -TF/12-charges/12-PNO-emprunt> -18€ en location ‘nu’ > même si je ne retrouve pas quelqu’un immédiatement, j’ai perd ’peu’ d’argent

Emprunt > j’ai eu une proposition de ma banque à 1.5% sur 20 ans. Ça ne semble pas fou mais c’est du 110% frais de notaire compris.

Les impôts et prélèvement sociaux me plombent pas mal en location nue, régime réel. Le régime simplifié n’est pas possible vu que le plafond est dépassé.

Je peux éventuellement
-louer le bien qui vient de se vider en location meublé, mais d’un point de vue comptable ça semble compliqué ! Comment répartir les frais sur les 4 appartements en location nu ?
-n’ayant pas besoin du CF, j’étais très intéressé par une SCI IS, ce qui me permettrait d’avoir un CF positif même sans la location de l’appartement vide, et de rapidement avoir une trésorerie positive.  J’en ai parlé à ma banquière :
‘’En ce qui concerne le prêt en SCI c’est un peu plus complexe et les délégations peuvent être différente.’’
>J’ai peur que le prêt soit plus délicat à obtenir.

Merci de votre avis !
Romain

Informations complémentaires :

VOTRE PROFIL

- Célibataire, 30 ans, TMI 30%, revenus net fiscal 40k€, endetté à 21% pour la construction de ma maison

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables > basique

- Fiscales > basique

- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) > pas mal de petits travaux pour la construction de ma maison (plomberie / Electricité)

- Sociales > basique

- Temps disponible > assez disponible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : grande maison dans une maison coupée en 5 lots

- Année de construction ~1950

- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur >
RdC, un étage
A rénover, garage pour un des appartements, grand parking non privatif pour les autres en face de l’immeuble.

- Déjà occupé ? Inhabité ?
4/5 de loué, voir au-dessus

- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ?
un seul propriétaire

- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ?
>individuel électrique

- Volets isolants ou persiennes ?
>volets bois

- Espaces verts dans la copropriété ?
>non, bout de jardin accessible…

- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ?
>individuels

- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes)
> un seul propriétaire

- Concierge  ?
>Non

- Décoration : antique / vieillotte / moderne
> vieillotte

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville >petite ville, 30 minutes de valence

- Centre-ville, périphérie >centre ville

- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? >correct

- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? non

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire 189000€ FAI, 19000€ de frais de notaire

- Loyer déjà pratiqué ou envisagé 2280e hors charges (+42€/mois panneau publicitaire)

- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) 4%

- Frais de gestion locative envisagé si délégation non

- Travaux immédiats non, oui, peinture pour l’appartement vide, plus quelques petits travaux

- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. Aucun, toiture récente (3 ans)
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) rien à prévoir
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) rien à prévoir

- Taxe foncière 1400€

- Assurance PNO (propriétaire non occupant)        50€/mois ?

- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés Je ne pensais pas y souscrire

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire 12*2322/(205640) 14,7%

- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-4)-TF – charges –assurances PNO / coût du bien avec frais de notaire = 13.0%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 0 offre par ma banque à 1.5%

- Type de crédit : amortissable

- Taux du crédit avec assurance à voir avec banque idéalement 1.5 sur 20 ans

- Durée du crédit 20 ans

- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) 0 ? à voir si j’opte pour SCI

- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) 25k€

- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier)  réel

- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) > compliqué, pas sûr que la zone s’y prête

Mots-clés : immeuble, immobilier, sci is

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[+1]    #2 16/11/2018 11h57 → Nakor26 [07] : étude de cas immobilier (premier investissement, immeuble de 5 appartements) (immeuble, immobilier, sci is)

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Bonjour Nakor,

A ce niveau c’est presque du détail, mais renseignez vous sur la légalité du panneau publicitaire.
A 30 mn de Valence dans le 07, une recherche fait ressortir que vous ne seriez pas en secteur RLP (il n’y a que Guilherand St Péray Cornas) et donc soumis à l’action des services de l’Etat qui oeuvrent activement sous la pression des associations (paysage de France).
Dés lors si par exemple les dimensions sont excessives, si le panneau est sur un mur non aveugle, s’il dépasse l’arrête du mur support éventuel etc : ce revenu est risqué.
Renseignez vous si besoin (cela peut aider à la négociation) auprès des services en charge  avec une photo ou dites en plus ?

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#3 16/11/2018 14h15 → Nakor26 [07] : étude de cas immobilier (premier investissement, immeuble de 5 appartements) (immeuble, immobilier, sci is)

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Effectivement je vais essayer de creuser un peu du côté de ce panneau publicitaire, après c’est un ’plus’ il n’était même pas mentionné dans l’annonce, ce n’est pour moi pas lui qui fait la rentabilité du bien.

Après du côté SCI IS ou location nu à forte fiscalité, ou mixte nu / meublé, qu’est-ce que vous en pensez ? 

Pour la négociation, j’ai peur que la marge de manoeuvre ne soit pas très grande… Il y a déjà une offre (refusée), et 3 visites de programmée, j’ai peur de me faire doubler si je négocie.

Merci

Romain

Dernière modification par Nakor26 (16/11/2018 14h20)

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#4 19/11/2018 09h37 → Nakor26 [07] : étude de cas immobilier (premier investissement, immeuble de 5 appartements) (immeuble, immobilier, sci is)

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Bon mon offre a été acceptée.

J’hésite toujours entre sci is et régime réel.

Avantage sci is
Si pas de dividendes, imposition à 15%
Amortissement du bien, diminution imposition
Prise en compte frais de notaire et frais d’agence, diminution imposition

Neutre
Imposition 15% + flat tax à 30%, soit 45% vs imposition à 17.5 + part variable fonction des revenus (actuellement au moins 30%)

Inconvénient sci is
En cas de revente taxation plus valus avec prise en compte amortissement
Nécessite un comptable
Nécessite de créer une sci (ça semble assez rapide en ligne ?)
Emprunt plus difficile à obtenir, 20ans max alors que le courtier me proposerai 25 ans en nom propre
A priori, interdit de faire une sci uniquement dans un but fiscal ? Pour moi c’est totalement fiscale, mais comme pour beaucoup qui opte pour une sci is non ?

Merci de votre aide
Romain

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#5 19/11/2018 10h03 → Nakor26 [07] : étude de cas immobilier (premier investissement, immeuble de 5 appartements) (immeuble, immobilier, sci is)

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Gros inconvénient de la SCI : il faut être deux associés pour la créer

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#6 19/11/2018 10h09 → Nakor26 [07] : étude de cas immobilier (premier investissement, immeuble de 5 appartements) (immeuble, immobilier, sci is)

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Oui ça fait parti des inconvénients.
J’avais pensé à une répartition 99%, 1% avec soit mes parents soit ma sœur, répartition inegale pour éviter de les associer au risque et pour éviter de prendre en compte leur taux d’endettement dans ce projet.

Mais oui c’est un inconvénient non négligeable.

Mais si je compare basiquement les cashflow, cela donne quand même envi de passer du côté de la SCI IS… D’autant plus que l’on ait pas obligé de toucher les dividendes, et plus rapidement constituer une épargne de réserve.
https://zupimages.net/up/18/47/7e6x.jpg

Dernière modification par Nakor26 (19/11/2018 10h32)

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#7 19/11/2018 10h57 → Nakor26 [07] : étude de cas immobilier (premier investissement, immeuble de 5 appartements) (immeuble, immobilier, sci is)

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Bonjour

Allez voir votre banque, vous aurez vite une impression sur la faisabilité d’une SCI ou pas, c’est beaucoup plus difficile a financer d’apres mon experience récente.

Si ensuite vous voulez faite le tour des banques, choisissez celles qui peuvent vous financer en SCI  (inutile d’aller voir la LBP ou le CIC par exemple ).
Si vous laissez le choix a la banque, clairement ce sera uniquement en bien propre.

une fois le tour fait, il vous reste le choix et a affiner le dossier.

cdt

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#8 19/11/2018 11h01 → Nakor26 [07] : étude de cas immobilier (premier investissement, immeuble de 5 appartements) (immeuble, immobilier, sci is)

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J’en ai parlé à ma banquière et elle n’a pas l’air complètement fermé à cette possibilité.

‘’En ce qui concerne le prêt en SCI c’est un peu plus complexe et les délégations peuvent être différente.’’

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#9 20/11/2018 11h43 → Nakor26 [07] : étude de cas immobilier (premier investissement, immeuble de 5 appartements) (immeuble, immobilier, sci is)

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Bonjour Nakor,

Vu la faible différence de CF entre les deux options, je choisirai l’IR.

Surtout comme vous dites en cas de revente.

Prêter à une SCI demande plus de travail (paperasse) au banquier qu’un prêt au nom propre car il faut se porter garant pour sa SCI. Crédit logement d’après les dires de 2 conseillers sont plus hésitants à accorder la caution mais pas impossible.

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#10 20/11/2018 12h04 → Nakor26 [07] : étude de cas immobilier (premier investissement, immeuble de 5 appartements) (immeuble, immobilier, sci is)

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Merci de votre réponse.

Après je trouve quand même la différence pas négligeable, c’est le cash-flow mensuel quand même donc sur une année ce n’est pas négligeable…
Et on a un prêt sur 20, l’autre sur 25 ans (voir la différence les dernières années !)
Après la différence est surtout importante si on ne se verse pas de dividende ce que je pense faire !

Je me demande si je ne vais pas doubler les démarches, comme ça si je n’obtiens pas mon prêt en SCI is, j’ai un back up…

Je n’envisage pas vraiment la revente mais bon c’est vrai qu’on ne sait pas de quoi est fair l’avenir.
Romain

Dernière modification par Nakor26 (20/11/2018 12h05)

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#11 28/11/2018 17h45 → Nakor26 [07] : étude de cas immobilier (premier investissement, immeuble de 5 appartements) (immeuble, immobilier, sci is)

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Bonjour

Signature du compromis prévu le 15/12.

Je n’ai toujours pas décidé si j’allais signer via SCI ou en direct, pour l’instant je penche SCI… Je serai tenté d’utiliser le service ‘contract factory’ en partenariat avec le service comptable ‘comtablimo’ (demande de devis en cours).

Les propriétaires se sont engagés à remettre en état (peinture + carrelage) l’appartement laissé vacant dont le locataire précédent n’en avait pas pris grand soin. A voir si cela peut-être indiqué dans le compromis, ou si les travaux seront réalisés avant la signature du compromis, ou avant le délai de rétractation (15+10j = 25/12).

Les propriétaires avaient une entreprise de toiture et ont intégralement refait la toiture il y a 3 ans. J’attends les documents justificatifs de ces travaux.

Nouvelle visite planifier ce vendredi, si vous avez des éléments auxquels il me faut porter une attention particulière…

j’envisage de prévoir quelques travaux pour remettre en état l’appartement laissé vacant (en plus des peintures promises par le propriétaire actuel)

-une cuisine leroy merlin ou bricodépot que je poserai moi-même ~1000€
-une pac air air mono-split > je pense que c’est un plus pour le locataire qui permettra des économies de chauffage par rapport à de simple radiateur ~2000€
-j’hésite à recouvrir le sol du RdC avec des lames PVC, pour 1000€ je peux masquer le carrelage actuel par un sol plus moderne
-remettre la SdB en état ~4000€ Je prendrai des photos vendredi.
-pose d’une VMC ~500€

Merci
Romain

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#12 07/12/2018 08h51 → Nakor26 [07] : étude de cas immobilier (premier investissement, immeuble de 5 appartements) (immeuble, immobilier, sci is)

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Bonjour Nakor,

Bravo pour cet achat, en effet le rendement semble excellent!
Habitez-vous à proximité pour les travaux et la gestion des locataires?
Où en êtes-vous de vos avancements?
Vous êtes-vous décidé pour un certain régime fiscal?

Pierto.

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#13 07/12/2018 09h06 → Nakor26 [07] : étude de cas immobilier (premier investissement, immeuble de 5 appartements) (immeuble, immobilier, sci is)

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Bonjour,

j’ai un rendez-vous à ma banque samedi pour une proposition de financement. En parallèle, j’ai fait un dossier chez un courtier en ligne (pretto) qui attends le compromis pour commencer à travailler mais qui est confiant avec tout les éléments qu’il a, que ce soit en SCI ou en nom propre.

Je veux obtenir au moins un financement en nom propre avec ma banque, vu que cela reste rentable comme ca. Après si j’obtiens un financement en SCI, c’est un plus.

Je signe le compromis mardi matin, dans la foulée je vais re-visiter avec un artisan pour quelques devis travaux (je sais idéalement ca aurait mieux avant de signer, mais je reste dans la période de rétractation, et je ne m’attends pas à des devis faramineux, j’envisage surtout la pose d’une VMC puisqu’elles sont finalement fonctionnelle dans les autres appartements, et probablement la rénovation d’une salle de bain: elle est correct actuellement, mais quelque chose de plus moderne facilitera surement la re-location).

J’ai obtenu du vendeur qu’il n’y ait pas de frais de garanti, vu que je suis financé à 110%, cela m’évite d’avoir à débloquer mon épargne.

Pour la distance, effectivement j’ai dû m’éloigner un petit peu de mon secteur de prédilection pour obtenir ce rendement! Mais je reste en-dessous d’une demi-heure, ce qui me permet de faire des travaux sans trop de difficultés et de gérer les locataires moi-même.

Romain

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#14 20/12/2018 21h41 → Nakor26 [07] : étude de cas immobilier (premier investissement, immeuble de 5 appartements) (immeuble, immobilier, sci is)

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Bonjour

Quelques nouvelles :

-suite à la signature du compromis j’ai jusqu’au 7 février pour obtenir un financement
-ma conseillère m’a fait une proposition en sci à 1.4% à 110% sur 20 ans (et une offre en nom propre au même taux que je peux accepter, pour la sci elle n’a pas délégation donc ça doit passer par Grenoble). J’ai ouvert un compte pour ma sci.
-j’ai créé une sci avec contract factory (très rapide et très pro) et souscrit au contrat de comptabilité associé (500€ HT premier bien et 80€ HT par bien supplémentaire soit 920€ TTC pour moi)
-en back up si j’obtiens pas la demande de financement sci j’ai lancé un courtier pour un financement ailleurs

J’attends donc d’obtenir mon financement !

Romain

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[+1]    #15 11/02/2019 21h07 → Nakor26 [07] : étude de cas immobilier (premier investissement, immeuble de 5 appartements) (immeuble, immobilier, sci is)

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Petite mise à jour de la situation pour ceux qui pourraient être intéressés.

Financement obtenu en SCI  à 1.37% à 110% sur 20 ans dans ma banque, budget travaux de 7000e, ce qui d’après les devis que j’ai reçu suffirait pour remettre aux normes l’électricité, poser une vmc, et changer les fenêtres en simple vitrage.

Je suis dans le délais de réflexion des 11jours, signature fin février début mars, et après il faudra que je m’occupe de louer l’appartement vacant.

Globalement d’après les chiffres que j’ai, en sci normalement même avec cet appartement vacant j’ai encore un cash flow positif.

Edit: finalement le vendeur s’est occupé de relouer cet appartement car je lui en avais laissé la possibilité. Ça me permet d’avoir un Cash-flow plus confortable dès le début.

Dernière modification par Nakor26 (12/02/2019 14h43)

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#16 12/02/2019 18h32 → Nakor26 [07] : étude de cas immobilier (premier investissement, immeuble de 5 appartements) (immeuble, immobilier, sci is)

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Bonjour,

Super projet bravo.
Vous avez choisi SCI a l’IR ou l’IS finalement?

Vous aviez calculé le rendement net net du projet en nom propre avec 30% de TMI?
J’hésite a me lancer dans ce genre de projet pour les mêmes raisons que vous avez évoqué en début de fil.
Difficile de mixer du meublé et nue dans un immeuble pour réduire la fiscalité, SCI à l’IS = payer de l’Impôt a la sortie avec la plus value

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#17 12/02/2019 19h59 → Nakor26 [07] : étude de cas immobilier (premier investissement, immeuble de 5 appartements) (immeuble, immobilier, sci is)

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Effectivement je suis parti sur une sci à l’is pour diminuer au maximum l’imposition. Avec l’amortissement, les travaux, les frais d’agence, les intérêts du prêt, frais de dossier du prêt, j’arrive à ne pas payer d’impôts les premières années.
L’inconvénient c’est les frais de comptable (environ 800e sur ce projet) et l’éventuel plus value.
Je ne compte pas toucher de dividendes mais les garder de côté en épargne de précaution en cas de vacances locatives, ou de travaux à réaliser. D’ailleurs il va falloir que je réfléchisse où je peux placer cette épargne de précaution au niveau de la sci afin qu’elle reste facilement accessible.

Effectivement en nom propre les tableaux au-dessus sont en net net, en tmi 30%, l’imposition est vite importante au réel. J’arrivais à dégager un cash flow mais bien moins important et j’aurai sûrement dû mettre plus de ma poche en cas d’imprévu. En nom propre je pense qu’il faut viser du meublé mais dans un immeuble entièrement loué ça semble compliqué de faire la bascule. Les biens vendus meublés et loués sont plus rare et souvent moins rentable.

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#18 12/02/2019 22h02 → Nakor26 [07] : étude de cas immobilier (premier investissement, immeuble de 5 appartements) (immeuble, immobilier, sci is)

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Super projet. Vous faites quoi au niveau électrique et fenêtres pour 7000 euros? Le budget paraît très faible.

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[+1]    #19 13/02/2019 00h07 → Nakor26 [07] : étude de cas immobilier (premier investissement, immeuble de 5 appartements) (immeuble, immobilier, sci is)

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Alors j’ai un devis pour les menuiseries de 5000e, d’un menuisier qui s’est déplacé, pour deux portes fenêtres et 3 fenêtres en pvc.
Après j’ai transmis les dimensions de ce premier devis à d’autre menuisier pour avoir d’autres devis, et j’en ai eu plusieurs autour de 3500e, mais j’attends d’avoir les clés pour organiser les devis. Après rien d’urgent, une fenêtre simple vitrage dans les communs, deux portes fenêtres simples vitrages également, et une fenêtre double vitrage mais que le menuisier qui a fait la visite avait trouvé en état moyen.

Pour l’électricité c’est vraiment pas grand chose, le devis est à 2100e, une vmc et une remise aux normes du tableau du studio, et un point lumineux dans les communs. En toute honnêteté ayant fait l’électricité chez moi je trouve ça cher pour ce que c’est, le seul avantage de le faire faire par un pro c’est que c’est plus rapide pour les locataires qui sont déjà en place… Je vais probablement faire faire un autre devis je n’aime pas trop me baser sur un seul tarif.

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#20 Hier 14h36 → Nakor26 [07] : étude de cas immobilier (premier investissement, immeuble de 5 appartements) (immeuble, immobilier, sci is)

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Bonjour

Date de signature définitive prévu le 6 mars.

Autre point intéressant, après une lecture attentive de l’offre de prêt, l’anticipation. A priori, tant que je n’ai pas fini les travaux je ne paye que les intérêts et l’assurance, pendant un maximum de deux ans ! Ça me donne envie de laisser traîner cette période d’anticipation pendant la durée maximale pour me constituer une épargne de précaution à moindre coût dans la sci. Le montant des intérêts est faible, et en plus déductible fiscalement… Autre avantage à ne pas débloquer tout mon budget travaux, si un locataire part pendant la période de deux ans, ou si j’ai des travaux imprévus, je peux taper dans ce budget.
Quand pensez-vous ?

Romain

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#21 Hier 17h44 → Nakor26 [07] : étude de cas immobilier (premier investissement, immeuble de 5 appartements) (immeuble, immobilier, sci is)

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J’utilise actuellement cette méthode sur un bien loué en courte durée : je ne paie que les intérêts + l’assurance soit 120€/mois d’intérêts durant encore 2 ans et demi (j’ai un maximum de 3 ans) alors qu’il ne reste qu’une centaine d’euros à débloquer. C’est idéal pour se reconstruire une trésorerie, néanmoins il ne faut pas oublier que cela repousse d’autant la durée du prêt.

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#22 Hier 21h52 → Nakor26 [07] : étude de cas immobilier (premier investissement, immeuble de 5 appartements) (immeuble, immobilier, sci is)

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Effectivement c’est l’inconvénient de repousser un peu la fin, mais ça permet d’avoir une trésorerie pour faire face aux aléas…
En parlant de trésorerie, dans le cas d’une sci is, on peut la placer où sans la sortir de la sci ? Assurance vie, scpi ? Les assurances vie sur fond euro me semblent relativement sur, et permettent pour certaine d’entre elle un déblocage assez rapide.

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