Louetvic [31] : étude de cas immobilier (immeuble de 4 appartements + 1 à créer)

Qu’est-ce qui les dérangent? Au final, c’est la garantie d’avoir un peu de largesse, et donc un emprunt bien remboursé..?

Il n’y a aucune vacance locative sur plus de 5ans, les loyers sont dans la moyenne basse permettant que les gens restent.
2apts loués par des gens sous tutelle (+ de 10ans pour un), 1 Apt loué depuis 4a par un jeune actif, 1studio ayant plus de turnover mais loué à chaque fois en 15jrs.
Ce bien est à mi chemin entre Montauban et Cahors à Caussade. Cette ville est caractérisée par un beau centre historique en pleine rénovation, plusieurs lycées et LEP, une activité commerciale basée sur l’agriculture avec une quantité de magasin importante autour de cela. (Concessionnaire, Garages multiples… )

Ce qui grève le rendement c’est des loyers peut-être un peu bas, et le financement (complet, travaux et frais notariés).
Notre philosophie, vu nos revenus est de ne pas sortir un sou, impôt compris. 
Évidemment nous allons pallier si vraiment il y’a besoin, mais lorsque nous calculons notre cash, c’est impôt compris (et prélèvements sociaux bien sûr.)
Pouvez vous développer cette histoire de rendement s’il vous plaît ? Il y’a sûrement des paramètres qui m’échappent.

Pour les travaux d’entretien, me voila un peu embêté.
Dans mon budget travaux, je prévois la réfection complète du toit, ainsi que de le fiabliser car le futur 5eme appartement sera sous toit.
Les deux appartements loués par des personnes sous tutelle sont en BE malgré leur dix ans (âge de la rénovation complète de l’immeuble), mais leur organisme prévoit le versement d’une prime pour pallier aux "dégâts".
pour le reste, à part un cumulus par ci, par la et éventuellement des peintures… je n’aurai pas forcément de travaux insurmontables. croisons les doigts.

Pour les rendements, étant (je m’en excuse) novice dans la matière, j’ai fait un coup de rendementlocatif.com :

195 000 € (975€/m2)

Appartement de 200 m2, à Caussade
Loyer : 1 828€
Emprunt et rendement
Emprunt :   25 ans (1.85%) (235k€, taux donné par ma banque)
Apport :   1000€
Rendement net : 5.94%
Rendement brut : 9.18%
Régime : Régime Réel de déficit foncier

Je prévois à terme de mettre le studio en meublé, défisc.50% des loyers.

Avez vous assez d’infos?

Louetvic a écrit :

Régime : Régime Réel de déficit foncier

Pour être précis : régime des revenus fonciers au réel. Le déficit foncier est une modalité des revenus fonciers mais n’est pas un régime fiscal en soi.

Les travaux de création d’un appartement ne sont pas déductibles des revenus fonciers car ce ne sont pas des travaux d’entretien mais des travaux d’agrandissement. Cf. : Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux En prévoyant de déduire des revenus fonciers ces travaux, vous preniez un gros risque de redressement fiscal.

Mon conseil :
1) renseignez-vous bien sur les régimes fiscaux, notamment revenus fonciers au réel (et les travaux déductibles et non déductibles), ainsi que LMNP au réel. Vous constaterez notamment que le LMNP au réel est bien plus intéressant que le micro-BIC et son abattement de 50 %, grâce à l’amortissement.
2) ce qui semble le plus intéressant fiscalement est de mettre directement en meublé l’appartement crée, en LMNP au réel. Ainsi, vous pourrez amortir les travaux de création de cet appartement.
3) ensuite, passer les autres logements en meublé s’il y a suffisamment de demande.

Par contre, il vous faut un expert-comptable, et un bon, car il faudra faire des calculs d’apothicaire et ne pas se planter sur ce qui relève des revenus fonciers et ce qui relève du LMNP, et il faudra probablement faire des pro-ratas des surfaces sur les travaux des parties communes.

il serait utile que vous précisiez le prix d’achat, le prix des travaux spécifiques de création de l’appartement, et le prix des autres travaux.

Sur l’entretien annuel : prévoyez chaque année 0,3 % du prix d’achat, et vous ne devriez pas être trop loin de la vérité.

Dernière modification par Bernard2K (09/03/2018 07h37)

Bonsoir Louetvic,

Créer un appartement dans des combles peut s’avérer onéreux. Il s’agit d’une création ex-nihilo où il faut tout faire : distribution des pièces, plomberie avec les contraintes d’evacuations, électricité aux normes nfc 15-100, isolation phonique du plancher probable, isolation thermique en sous pente si vous refaites la toiture….
Ajoutez à cela, s’il s’agit d’un bâti ancien, qu’il faudra faire une « boite dans la boîte » (car les combles doivent respirer). Bien se renseigner là dessus pour éviter de créer des pathologies.

Par ailleurs, il y a le côté administratif : règles urbanismes à respecter, Enedis pour un nouveau compteur, voir les contraintes ABF (si par exemple, vous avez besoin de velux ).

À moins d’être dans une zone où le prix/m2 est élevé, à titre personnel, je considère qu’il s’agit d’un faux bon plan.

Pourquoi le propriétaire actuel ne l’a pas fait?

Cordialement,

Je suis d’accord avec vous Pierrot31 mais le calcul est très simple à faire avant de lancer l’opération. Calculer le rendement de la création du logement est décisif. A pondérer avec les soucis administratifs.

A vérifier aussi: les nuisances sonores sur l’étage inférieur. L’idéal est de rénover de haut en bas. Si une isolation phonique n’a pas ete prévue au n-1, il faudra l’intégrer dans la rénovation ce qui n’est pas le plus simple ni le moins coûteux.

@bernard2k Vous avez raison sur des appartements tbe sur les 10 premières années mais au delà? C’est juste pour mettre en garde sur le present projet. Par expérience, un logement est à refaire tous les 15 à 20 ans. Il faut rafraichir les communs etc. Donc si vous empruntez sur 25 ans, il faut intégrer un "rafraîchissement" dans votre simulation. Si un cumulus dure 10 ans, vous pouvez ajouter 2 cumulus par appartement…

Dernière modification par lachignolecorse (10/03/2018 08h00)

Comme dit par lachignolecorse, c’est un arbitrage à faire. Il faut être pragmatique dans un investissement.

Vous escomptez un surplus de loyer de 420€. Mais pour quelle surface et pour quel coût de création au m2? Pour réfléchir correctement, il faut passer par la case devis.

Je trouve étrange que le propriétaire actuel ait arrêté les travaux des combles en cours de route: soyez vigilant!

Pour ce qui est de faire les travaux en deux temps, je trouve ça un peu bancal. Ne pouvez vous pas faire les choses bien au départ et louer en meublé au réel ? Faire les choses en se disant que l’on va les refaire mieux ensuite risque d’être coûteux en temps (sûrement) et, en argent (probablement)…

Pour le comptable, à titre personnel, le mien (cabinet internet spécialiste de la question) me prend 450€ pour le premier bien + 100€ par lot supplémentaire.

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (10/03/2018 21h54)

il n’a pas arrêté les travaux, mais lors de la rénovation complète de l’immeuble, il a divisé la maison en 4 lots. (1 studio, 3 T2.) il a fait gainé tous les lots + les combles. pour moi, les combles sont un gros boulot effectivement. Plancher, isolation complète du sous toit, distribution des pièces…
Il n’ y a pas d’ouverture de fenetre, je solutionne en faisant poser 2 velux grand format lors de la rénovation du toit.
Pour les travaux en deux temps; c’est surtout faire le minimum minimum pour que lorsque les impôts viennent afin de faire le metrage pour la nouvelle taxe foncière, ca passe. On parle de poser un meuble evier , des chauffages etc… pour rentrer dans les cases.

oui, il y a un compteur électrique pour ce lot.

Dernière modification par Louetvic (11/03/2018 13h23)

Je ne saurais pas vous dire si le chiffre de 7,6 % est fiable ou non. Mais ce qu’il faut savoir, c’est que la fiscalité IS permet de diminuer fortement l’imposition en amortissant le bien. Inconvénient : lors de la revente du bien, la plus-value (PV) est calculée en prenant le prix d’achat diminué de tous les amortissements constatés.
En première approche, l’économie de fiscalité pendant la durée de détention se retrouve dans la fiscalité de la PV. Vous différez votre fiscalité mais vous ne la supprimez pas. Cf notamment : SCI à l’IS vs SCI à l’IR : comparaison avec calcul détaillé… (bien lire jusqu’au bout, les calculs sont faux au début mais s’affinent au cours de la discussion).

En première approche toujours, LMNP et fiscalité IS ont le même avantage durant la durée de détention (réduire la fiscalité grâce aux amortissements), mais la différence se fait à la revente : régime de PV du particulier pour le LMNP, régime du professionnel pour la structure IS. C’est pourquoi la location meublée en LMNP est si intéressante ; et que la structure IS n’est envisagée que si le bien ne peut qu’être loué nu, et pas être loué meublé (trop grand, pas de demande…) ou encore qu’il ne peut pas être meublé car ce n’est pas une habitation (location de local commercial, garage, terrain…) et relève donc forcément des revenus fonciers.