Tonyhr [Roubaix] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

tonyhr · #1

Bonjour à tous,

Je sollicite la communauté car j’ai trouvé un bien qui m’intéresse beaucoup et qui se situe à Roubaix (moi qui avais décidé de regardé uniquement les biens en ile de france… me voila sur Roubaix)

Bien :
Roubaix
Quartier : Pile
Immeuble de rapport 170m² avec 3 appartements :
- rdc T3 : 70m² avec jardin
- 1er T2 : 35m²
- 2ème T3 : 40m²
Prix tout compris : 160 000€
Taxe foncière : 1500€

Rentabilité du bien :
Les 3 appartements sont déjà loués
- rdc : 500€ (hors charges)
- 1er : 500€ (hors charges)
- 2eme : 600€ (hors charges)
Total par mois : 1600€ (dont 1200€ payé par la CAF)
En terme de frais : 1500€ de Taxe Foncière + assurance habitation que je n’ai pas encore estimé (pas de charge de copro, pas de frais de gestion ni d’assurance loyers impayés)

Financement :
Apport personnel de 15 000€
Crédit sur 25 ans avec un taux de 1,60% + 0,36% d’assurances
Total dû par mois : 670 €

Régime d’exploitation
Régime Micro-foncier (abattement de 30%)
Revenu foncier imposable : 13440 €
Imposition 30% : 4032 €
Prélèvements sociaux (15,5%) : 2083 €
Loyer net / mois : 952 €

CASHFLOW : + 281€

J’aimerai avoir l’avis déjà sur les loyers pratiqués. Pour moi le 35m² et le T3 de 40m² semblent vraiment excessif surtout pour le quartier (loin du métro / tram).

Que pensez vous de cet investissement ?

Merci pour votre aide

Mots-clés : immeuble de rapport, immobilier, roubaix

maxlille · #2

Le quartier est en pleine mutation donc possibilité/probabilité de plus value à terme.

Je ne fais jamais de calcul ni d’anticipation sur une PV éventuelle mais j’aime par contre avoir une idée de la variation du prix au m2 sur une longue période.

Par exemple, les prix à Tourcoing ont baissés de 30%/40% depuis 2008 ce qui ne garanti en aucun cas une hausse à l’avenir, c’est juste un indicateur.

A titre personnel je n’investis que dans des biens très bien situés par rapport aux transports, ce qui a un effet sur le rendement, les locataires sont donc un peu différents (rarement de la CAF).

Comptez vous gérer en direct depuis Paris ?

Roubaix n’est pas la porte d’à coté (je mets 2h mini porte à porte pour aller dans Paris centre), pensez vous faire les visites et la gestion vous même ? Il faudrait faire le calcul sur la base d’un nombre de déplacements annuels à prévoir pour faire un budget.
Par ailleurs, il faut aussi penser à trouver des artisans de qualité et de confiance (pas insurmontable non plus).

Sinon vue la rentabilité à priori tout est jouable sur le papier.
Un T2 en bon état, pas trop mal placé se loue au moins 450e HC (La cote des loyers à Roubaix (59)).

- rdc : 500€ (hors charges) => prix a l’air plus que correct pour un T3 avec jardin, possibilité de louer un peu plus je pense.
- 1er : 500€ (hors charges) => prix un peu élevé peut-être, mais mini 450e
- 2eme : 600€ (hors charges) => idem, comptez plutôt 500e

En partant sur cette base, version prudence on est plus sur du 11% de renta.

En fait le montant du loyer varie relativement peu (pas proportionnellement) selon la ville/quartier, simplement vous aurez de "meilleurs" locataires dans les meilleurs emplacements et potentiellement des appartements plus petits à Lille par exemple.

Paris centre => 4% brut max
Lille centre => 6% brut max
Roubaix/Tourcoing 10%-12%

Avec 12% de rentabilité vous avez un peu de marge pour donner à gérer les appartements éventuellement .
A distance c’est compliqué mais vu le montant de l’investissement qui est relativement faible par rapport à un appartement à Paris/RP pourquoi pas.

Il faudrait refaire le calcul en "donnant" 9% (gestion+visites et bail + assurance impayés) maxi à une agence tous les ans, aussi prévoir les travaux (je prends 1.5% x valeur bien tous les ans personnellement).
Faire tourner la même simulation en LMNP pour voir la différence et l’impact sur les cash flow.

Questions/remarques supplémentaires:
- CSG passe à 17.2%
- pourquoi apporter 15.000e ?
- les frais de notaire sont dans les 160.000e ?

Dernière modification par maxlille (14/12/2017 13h44)

tonyhr · #3

Salut Maxlille, merci d’avoir répondu d’ailleurs je vous ai envoyé un mail avant hier je crois.

Votre aide m’est précieuse et ça me permet d’avoir un jugement externe du mien.
Tourcoing et Roubaix sont les 2 villes où j’arrive à avoir le meilleur taux de rentabilité.

C’est dommage que le quartier soit un peu éloigné des transports sinon j’aurais acheté sans me poser de question mais les bien que j’ai visité pas très loin du métro sont souvent en piteux état, celui la était top rien à prévoir enfin si juste le sol de la sdb à refaire au 1er étage, il n’est pas droit (ça me fait peur car il est affaissé à certain endroit mais la proprio m’assure qu’il n’i a aucun soucis et que ça a été contrôlé)

Pour l’instant le bien est gérer sans agence et sans aucun accro avec des locataires en place depuis : 10ans (rdc), 4 mois (1er) et 5 ans(2eme). Donc autant continuer à avoir une gestion comme ça et après par la suite pourquoi pas prendre une agence (enfin c’est sûr et certain que quand y’aura un changement de locataire j’irais prendre une agence)

Je vais refaire mes calculs en prenant en compte vos remarques sur le fait de faire gérer par une agence et en prenant en compte les travaux.

En LMNP je peut tirer de meilleur loyer mais aussi avoir une meilleur fiscalité enfin meilleur dans le sens avoir moins de fiscalité.

Pour la CSG je vais prendre la nouvelle valeur.
Les 15 000 c’est juste pour les frais de notaire mais je ne suis pas obligé de les apporter, ça me permet d’avoir un peu plus de cashflow
Les 160 000€ n’inclus pas les frais de notaire.

Je vous remercie encore pour votre aide

Flyz57 · #4

N’oubliez pas également que le micro foncier est uniquement possible si recette <15 000€ annuel

DDtee · #5

tonyhr a écrit :
…rien à prévoir enfin si juste le sol de la sdb à refaire au 1er étage, il n’est pas droit (ça me fait peur car il est affaissé à certain endroit mais la proprio m’assure qu’il n’i a aucun soucis et que ça a été contrôlé)

Immeuble structure bois ?
Fort probable affaissement par pourrissement suite à dégâts des eaux mal réparé ? Evidemment à faire contrôler vous même par un professionnel compétant et loin d’être anodin !
Quels documents ou explication vous a servi la propriétaire ?

tonyhr · #6

Flyz57, j’avais carrément oublié cette variable du coup c’est vrai que maintenant que vous m’y faite penser je trouve cela moins intéressant pour ma renta

DDtee, structure en bois, c’est ce que je pensais également mais lors de la visite ça n’a pas fait tilt dans ma tête j’était un peu pressé du coup j’ai oublié de demander sur ce sujet. J’ai eu la propriétaire au téléphone le lendemain pour lui demander elle m’a dit qu’elle l’avait acheté ainsi. Après de visuel je n’ai vu aucune trace d’humidité à ce niveau là

alex44 · #7

Avez vous un ballon posé sur le sol?
J’ai le cas dans un appart, c’est le poids qui à posé problème sur le long terme. Fluage.

CyberPapy · #8

Un amical "Bonjour" à tous, en passant.

Je voulais simplement rappeler un des grands principe de l’investissement
Plus un investissement est rentable, plus il est risqué.
La réciproque n’est d’ailleurs pas forcément vraie : Il existe des quantités d’investissements très risqués et non rentables

Donc , de l’excellente analyse de Maxille, je déduis que les prix ont notablement baissé dans le coin depuis 2008.
Ce n’est peut_être pas fini.

Les défauts de l’immobilier local sont bien connus des régionaux . Beaucoup moins des Parisiens.
Alors "Prudence".

tonyhr · #9

Merci pour vos réponses.

Ca fait plaisir de voir qu’on nous aide

alex44 : non aucun ballon au sol
CyberPapy (sympa le pseudo) : Et oui plus on est rentable et plus s’est risqué. En tout cas c’est sûr que nous les non régionaux on ne connait pas toutes les failles même en faisait pas mal d’études.

Je pense que je vais abandonner cet achat et refaire mes recherches, je vais trouver mieux

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