Tonyhr [59] : double étude de cas immobilier (colocation étudiante)

maxlille a écrit :

Je trouve que c’est beaucoup, beaucoup (trop) de boulot pour une rentabilité < 10%

Absolument d’accord. Bien insuffisant pour une colocation, d’autant plus que bien peu de charges semblent être incluses.

Compte tenu de votre inexpérience, attention au chiffrage des travaux. faites les  chiffrer pour un bien en reel. Ca vous permettra de faire des estimations plus précises ensuite. Notamment les écoulements d’eau des 4 à 5 chambres pour une coloc.

Vérifiez bien la localisation des biens hors zone à éviter.

Vous avez calculé la renta avec le prix affiché ; avec les prix négociés c’est déjà meilleur.

Les chambres faisant plus de 14 m², vous pourriez faire des baux individuels, ce qui simplifie beaucoup la gestion. Vérifiez quand même la surface en loi Carrez, notamment du fait des mezzanines (moins de 1,8 mètre de HSP = surface non prise en compte) ; de plus, le RSD (règlement sanitaire départemental) impose de plus une HSP minimum, souvent 2,2 mètres.

Le bien 2 semble plus intéressant, du fait de la localisation qui semble meilleure (je vous fais confiance car je ne connais pas du tout Roubaix). Sur ce bien, je suivrais la piste suivante : 1) très forte négo sur le prix (pour un bien vandalisé les acheteurs ne vont pas être légion) 2) laisser en 4 studios, c’est plus facile à gérer que la coloc et ça fait moins de travaux. Attention quand même aux compteurs électriques : s’il ne sont pas aux normes et qu’il faut créer 4 compteurs + 1 pour les communs, ça peut être cher, long et compliqué.

Investir à Roubaix est tentant mais complexe tout de même. Nombre d’investisseurs ont déjà franchi le cap de la coloc étudiante sur la ville notamment sur Barbieux avec l’EDHEC. Pour viser la clientèle de cette école, vous êtes un peu loin à pieds je pense et certains propriétaires ont des "avantages" de longue date dans l’école, louant ainsi leurs logements toute l’année. 3/4 d’étrangers à l’EDHEC en plus donc beaucoup de césure et donc de turn-over. Comme dit plus haut, beaucoup de gestion pour pas grand chose. Vous pouvez viser les étudiants de l’IUT par contre, plus proche. Un peu loin pour les autres écoles (ESAAT, UFR LEA …).

Pour avoir quelques clients sur le secteur, les entreprises sont très souvent visitées, beaucoup de vol et de deal sur le secteur tout de même. Prix pas cher qui s’explique par l’emplacement. 1/4 du métro, tram à moins de 10 mn mais  au terminus quasiment.

Pas vraiment convaincu et je vous conseillerais de ne pas y investir sans connaitre le secteur qui plus est à distance.

Bonjour tonyhr,

Pourquoi souhaitez vous une colocation plutôt que de louer les studios ? J’ai du mal à cerner l’intérêt, car pour moi c’est surtout plus de turn over. Petit aparté concernant l’EDHEC, la plupart des étudiants font le choix de vivre dans le centre de Lille, même si les loyers sont plus chers. De manière générale, je vous conseille de vérifier la demande pour ce type de bien (avec des personnes solvables et sérieuses).

Par ailleurs, concernant votre étude de cas, il y a trop d’incertitudes/hypothèses dans votre calcul de rentabilité. Il faut tout d’abord définir précisément le montant des travaux et le montant des loyers (pas en fonction de ce que vous dit l’agent mais bien de vos recherches). De plus, prendre 0% de vacances locatives, dans un secteur qui est loin d’être premium, c’est plus que risqué (ou alors il faut prendre le premier locataire venu, mais je vous le déconseille).

Enfin, quand vous aurez toutes ces infos, vous pourrez définir le prix de vente max que vous pouvez acceptez, en fonction de la rentabilité minimum que vous souhaitez (grand min 10% vu la complexité du dossier).

Bonne continuation dans votre projet.

A choisir je penche pour le bien 2.
Car il offre plus de flexibilité
Vous pouvez vendre les studios à la découpe un jour, vendre les chambres du bien numéro 1 a la découpe c’est plus compliqué!

Mais je pense que les travaux risques d’être plus cher si les câbles sont sectionnés.
Pour les murs détruits si c’est juste le placo a changer c’est pas trop compliqué.

Avec le bien 2 vous devriez avoir moins de turn over donc moins de temps de gestion et sur le long terme une meilleure renta.
Vous aurez aussi une plus large clientèle avec 4 studios que une coloc.

Bonjour à tous,
Me voila revenu de mes 2 visites, je vous fait un retour avec plus de chiffres.

---- BIEN 1 ----
Prix negocié : 50 000 (hors notaire)
Travaux : 40 000
Surface : 150m2
Nombres de chambres : 4 avec sdb+wc (20m2)
Localisation : potennerie limite jean moulins

---- BIEN 2 ----
Prix negocié : 85 000
Travaux : 60 000
Surface : 130m2
Bien séparé en 4 studios mais NON CADASTRÉ… du coup c’est tendu
Chambres : 4 avec sdb+wc (18m2)
Localisation : gare de Roubaix (200m)
Le bien a été sacagé notamment au niveau electrique (cable coupé, meme celui qui arrive de la rue sur le compteur de la maison)

Le bien 2 est top niveau localisation mais le fait qu’il ne soit pas cadastré pose soucis si je veux garder les studios…

Oui j’ai oublié les chiffres, les voici

---- BIEN 1 ----
Renta brut : 13%
Renta net : 9,5%
Loyer : 280 HC

---- BIEN 2 ----
Renta brut : 11%
Renta net : 8,5%
Loyer : 350 350 400 400 HC

Pour le bien 2 je n’ai pas compris
J’explique la situation, il y a 4 studios avec cuisine,  j’ai 3 solutions :
1 -Je garde les studios mais vu qu’il ne sont pas cadastré je serai hors la loi
2 - Je fais des chambres en gardant la cuisine et je serai hors la loi
3 - Je fais des chambres en supprimant les cuisines et en créant une cuisine commune
Dans les 2 premiers cas je ne sais pas comment ca se passe niveau fiscalité au moment de la declaration, j’ai peur que y’a un soucis

Merci beaucoup pour la réponse

Je reformule ce que vous avez dit pour voir si j’ai bien tout compris :
Pour la declaration de revenu ca va etre 1 seul appartement avec 4 colocations.
Je vais pouvoir garder les 4 studios et loué ca en tant que studio mais declarer ca en tant qu’1 seul lot mais du coup est ce legal de laisser les cuisines dans les studios ? Car d’apres l’agent immobilier ce n’est pas legal ca sera considerer comme des chambre et du coup paq le droit de mettre des cuisines

Dans mes calculs les meubles ne sont pas inclus mais dans la rentabilité oui ils sont inclus
Je suis parti sur du 0 de vacance locative pour facilité la gestion, je pense que pour le bien 1 il y aura environ 1 mois par an
Travaux representant 3% du bien prévu par an

Pour le bien 2 : si je garde les studios alors je pense que la vacance locative sera nulle

C’est vrai qu’1 mois de vacance locative ca fait un sacré trou dans le rendement, il faut que j’etudie tous les cas de figure possible.
J’ai été avec mon tonton et mon grand pere qui sont anciens artisants

Vous devriez envisager de faire les démarches pour enregistrer les 4 studios.
Surtout si vous devez refaire l’électricité ainsi vous aurez un compteur pour chaque lot.
C’est aussi une bonne base pour négocier car en plus d’être saccagé il ne s’agit pas de 4 studios mais un appart.
Vous devriez tenter une offre basse comme 65k€.
Et viser 75k€.
Il y aura peu d’acheteurs.
Et vous devriez faire une offre basse sur le bien 1 comme ça pas de regrets.

Vous devez intégrer de la vacance locative.
Exemple un locataire quitte les lieux mais il ne vous donne pas accès a son logement pour faire les visites.
Donc vous avez au minimum 1 semaine de délai entre visites et relocation.
Il y a aussi des périodes plus creuses exemple quand j’ai un locataire qui sort en juillet. J’ai beaucoup de mal a trouver rapidement, la plus part son en vacances et ça redémarre fin aout début septembre.