Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 13/11/2017 15h10

Membre
Réputation :   1  

Bonjour à tous,

Je cherche à investir à Lille et je viens de trouver un bien qui sur papier est plutôt pas mal mais j’aurais besoin d’avis d’expert en la matière.

Bien :
Lille
Maison de 60m² avec 2 chambres
Refaite à neuf il y a 2 ans
Prix tout compris : 128 000€
Taxe foncière : 300€

Rentabilité du bien :
Etait loué 750€
Total des revenus locatif : 9 000€
Total des frais (taxe foncière + frais annexe) : 300 + 150 = 450€ / an
Pas de gestion locative car je vais gérer moi même
Collocation envisagé ou bien pour couple avec 1 enfant

Financement :
Apport personnel de 20 000€
Crédit sur 20 ans avec un taux de 1,67% + 0,36% d’assurances
Total dû par mois : 572,44 € (calcul fait sur meilleurtaux)

--- Régime d’exploitation ---
Alors la ca deviens plus compliqué j’ai fait 2 cas distincts :
Cas 1 : Régime réel
Revenu foncier imposable : 8 550,00 €
Imposition    : 2 565,00 €
Prélèvements sociaux (15,5%) : 1 325,25 €
Loyer net / mois : 388,31 €

Cas 2 : Régime Micro BIC
Revenu foncier imposable : 4 500,00 €
Imposition    : 1 350,00 €
Prélèvements sociaux (15,5%) : 697,50 €
Loyer net / mois : 541,88 €

Dans le cas 1 j’ai un cashflow de -184€
Dans le cas 2 j’ai un cashflow de -31€

Si j’ai un apport de 30 000 alors la mes cashflow deviennent :
Cas 1 : -132€
Cas 2 : +21€

Mes calculs ne sont pas parfait car il manque encore des choses à prendre en compte mais ça me permet déjà de me faire une petite idée du projet.

Vous en pensez quoi ? D’autres paramètres importants sont à prendre en compte qui peuvent faire basculer la balance ?

Merci pour votre aide

Mots-clés : cashflow, immobilier, lille, rentabilité

Hors ligne Hors ligne

 

#2 13/11/2017 16h05

Membre
Réputation :   93  

Bonjour

finalement vous n’avez pas encore totalement renoncé a investir dans le nord ( cf file sur Lille smile)

Difficile a donner un avis sur l’etude. vous comparez des choses tres differentes  (  il est deja loué ? si oui en nu ou meublé  ? ). pourquoi pas de simulation en Reel LMNP . c’est etrange que ce régime ne soit pas meilleur que le Micro bic.

comment est situé le bien. quels sont les charges  ( en plus du loyer de 750 ? )

refaite a neuf c’est interieur/exterieur?
votre calcul de cashflow , c’est lissé sur 20 ans ou la premiere année ? idem pour la simulation au reel , difficile de ne pas parler des variations sur 20 ans

prix tout compris c’est avec les frais de notaires ?

Cdt
timinel.

Hors ligne Hors ligne

 

#3 13/11/2017 16h37

Membre
Réputation :   1  

Salut,

Finalement non pas encore, le weekend m’a permis de bien réfléchir. Et surtout en lisant pas mal de chose sur internet j’ai compris qu’il vaux mieux privilégié la rentabilité que la proximité du bien pour commencer. Ici en région parisienne il est difficile d’avoir une bonne rentabilité hmm

Il n’est plus loué, du coup il est en nu actuellement.
Dans mon calcul du réel LMNP je n’ai pas pris en compte les réductions lié au crédit.

Le bien est situé à côté du CHR et les charges sont quasi nulles étant donné que c’est une maison (il y aura des travaux à prévoir je pense mais si on tombe sur des locataires qui sont bricoleur on peut s’arranger avec eux je pense

Refait à neuf de l’intérieur, l’extérieur est en bon état, pas de frais à prévoir

Calcul lissé sur 20 ans pour les 2 cas.

Yes, frais de notaire inclus, sans négociation (je pense qu’une négociation est tout à fait possible)

Hors ligne Hors ligne

 

#4 13/11/2017 17h31

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   343  

Pas loin du chr, je vous conseille de louer en meublé pour 2 étudiants.

Si bien situé, bon état et 2/3 accessoires sympas (machine à laver par ex), vous pouvez louer 450€/pers hc.


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne Hors ligne

 

#5 13/11/2017 17h39

Membre
Réputation :   64  

Oublié tout de suite le côté locataire bricoleur pour les petits travaux.
La plupart du temps soit ils ne font pas les travaux pour lesquels vous vous êtes arrangés soit le travail est mal fait.
En plus le goût et les couleurs étant propre à chacun vous risquez de découvrir des disciples de Picasso qui vous ont refait le salon en orange (Ca m’est arrivé) ou la salle de bain en noir y compris les sanitaires (la aussi j’ai connu).

Hors ligne Hors ligne

 

#6 13/11/2017 17h42

Membre
Réputation :   1  

@lachignolecorse
Oui je pense que le mieux c’est une location meublé pour avoir un loyer plus élevé.

@Matinvest
A je n’avais pas pensé à ça… c’est vrai que vu comme ça ça peut être un massacre

Merci pour vos réponses ça me permet de mieux réfléchir sur mon choix

Hors ligne Hors ligne

 

#7 13/11/2017 20h18

Membre
Réputation :   19  

Bonsoir.

Personnellement avec les taux encore très bas aujourd’hui, je n’investit pas si mon achat ne m’apporte pas de cashflow et tout ceci sans apport.
Négociez le prix, le taux afin de s’approcher au maximum d’un cashflow positif.
La solution collocation ou vous pourrez encore augmenté le loyers si la maison est bien situé peu vous aidez a faire cela.
Avec vos 21€ par mois de cashflow dans le cas numéro deux.
Dans 20 ans vous aurez gagné 5040€ de cahsflow.
Comparer a vos 30000€ d’apport hmm cela fait mal.
Pour moi c’est plus un endettement qu’autre chose.
Refaites vos calcul avec les deux fois 450€ HC cela peux tout changé smile.

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur