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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 20/11/2017 11h15

Membre
Réputation :   4  

Bonjour,

J’aimerais prendre votre avis par rapport à ces propositions d’investissement en Pinel :

PROFIL

-  30 ans, 6.5k€ d’IR

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement Neuf en région Parisienne (zone en expansion avec l’arrivée prochaine du métro)

RENTABILITÉ DU BIEN

- Prix au m2 : 5000€
- Risque assez faible de vacances locatives
- Faible frais de notaire
- Pas de travaux au moins les premières années
- Place de parking, etc.

Mots-clés : défisc, investissement, pinel


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#2 20/11/2017 11h24

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   556  

Comment qui que ce soit pourrait se prononcer sur cet "investissement" sans avoir le moindre chiffre intéressant concernant votre projet ?

Dernière modification par Faith (20/11/2017 11h25)


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#3 20/11/2017 11h27

Membre
Réputation :   72  

Bonjour,

Vous investissez avec quel objectif ?

Si c’est pour arrêter d’envoyer de l’argent à Bercy pendant 9 ans ou pour devenir propriétaire in fine dans le neuf c’est plutôt bon en général.

Si c’est pour gagner de l’argent, c’est bien souvent une fausse bonne idée.

Pouvez-vous détailler le projet dans sa globalité ? Montage proposé par le CGP, emplacement, date de livraison, etc…

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#4 20/11/2017 11h44

Membre
Réputation :   0  

aymen1987 a écrit :

Bonjour,

J’aimerais prendre votre avis par rapport à ces propositions d’investissement en Pinel :

PROFIL

-  30 ans, 6.5k€ d’IR

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement Neuf en région Parisienne (zone en expansion avec l’arrivée prochaine du métro)

RENTABILITÉ DU BIEN

- Prix au m2 : 5000€
- Risque assez faible de vacances locatives
- Faible frais de notaire
- Pas de travaux au moins les premières années
- Place de parking, etc.

Bonjour
Je ne suis pas un expert mais sans chiffre, et des notions vagues tels que "faible", ça n’aide pas pour avoir un calcul très précis, et souvent ça se joue sur pas grand chose, plus on a de chiffres mieux c’est .

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#5 20/11/2017 13h51

Membre
Réputation :   4  

Merci pour vos retours !

Il s’agit d’un 2pièces au 1er étage, 45m2 avec 6m2 de terrasse
Prix : 256k€ (avec parking)
Date de livraison : T4/2019
Etage : 1

Comme il s’agit du premier achat immobilier et avec une imposition relativement hausse, je me disais que le mieux est de faire un Pinel dans une zone en expansion (Thiais Village, avec l’arrivée de la ligne 14 en 2019) et faire par la suite si possible un achat de RP

Plusieurs personnes sont rétissentes par rapport au Pinel et sont plus orientées vers du LMNP ou autre mais est-ce que c’est valable avec les informations citées ci-dessus ?

Dernière modification par aymen1987 (20/11/2017 13h52)


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#6 20/11/2017 14h10

Membre
Réputation :   72  

Pour faire court, voici les données issues du guide des valeurs vénales pour le prix au m² sur Thiais :

Grand standing (-10ans/+10ans)
5 900 / 4 650

Standing
4 340 / 3 750

Normal
3 380 / 2 990

D’après vos données, le logement proposé est à 5 689€/m² ; cela veut dire que pour le revendre au prix initial, en prenant une gamme standing, le prix moyen dans la zone doit augmenter de 31% dans moins de 10 ans et de 51,7% si revente dans plus de 10 ans.

Hors frais de notaire pour l’acquisition et frais d’agences pour la revente…

Cela répond-t-il à vos questions ?

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#7 20/11/2017 14h36

Membre
Réputation :   4  

Caceray a écrit :

Pour faire court, voici les données issues du guide des valeurs vénales pour le prix au m² sur Thiais :

Grand standing (-10ans/+10ans)
5 900 / 4 650

Standing
4 340 / 3 750

Normal
3 380 / 2 990

D’après vos données, le logement proposé est à 5 689€/m² ; cela veut dire que pour le revendre au prix initial, en prenant une gamme standing, le prix moyen dans la zone doit augmenter de 31% dans moins de 10 ans et de 51,7% si revente dans plus de 10 ans.

Hors frais de notaire pour l’acquisition et frais d’agences pour la revente…

Cela répond-t-il à vos questions ?

Merci Caceray pour votre réponse.

Vous ne comptez pas la terrasse dans le prix ? Pour moi le prix au m2 est de 5333€

Aussi, d’autres propositions m’ont été faites sur Thiais mais plus vers Choisy-Le-Roi où le prix du m2 est autour de 4000€ pour du Grand Standing donc le prix cité dans le guide combine deux zones totalement différents (Thiais Village où le niveau est un peu supérieur de la partie de l’est de Thiais)


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#8 20/11/2017 14h36

Modérateur
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Vous ne croyez pas que, même dans 10 ans, un bien construit en 2018/2019 devrait se vendre à un prix supérieur à un bien (de standing initial similaire) construit en 1990 (par exemple) ?
La "cote" d’un appartement, ça ne fonctionne pas exactement comme l’argus d’une automobile…

Pour avoir visiter un certain nombre d’appartements récemment (pour loger un proche), j’ai constaté que (dans mon coin en tout cas), les biens construits en 2000 ou 2010 ne partaient pas vraiment au même prix au m² que ceux construits en 1970 ou en 1930 (par exemple).
Il y a bien sur aussi des différences de qualités lors de la construction (entre un programme Franco-Suisse et un programme d’un promoteur travaillant avec l’office HLM, tous deux construits la même année, ce ne sont pas les mêmes caractéristiques, ça n’a pas été le même prix d’achat, et ce n’est pas la même valeur actuelle), comme de localisation (immeuble calme vs sur un axe passant, etc.), de positionnement dans l’immeuble (entre un 5ème étage exposé sud avec vue dégagée et un rez de chaussée au nord…), et d’autres, qui impactent également.

PS : Un bon plan pour un candidat locataire est souvent de rechercher un investisseur Pinel, qui aurait un bien à louer (bien neuf avec un loyer généralement avantageux par rapport au prix du marché), surtout en "zone tendue".


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#9 20/11/2017 15h02

Membre
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Vous ne comptez pas la terrasse dans le prix ? Pour moi le prix au m2 est de 5333€

Pour le loyer Pinel, vous pouvez intégrer la moitié de la surface annexe (sous certaines conditions), soit une surface pondérée de 48 m² et un prix au m² (au sens de la "loi Pinel" de 5 333 €/m²).

Il s’agit d’une réalité fiscale.

Lors de la revente, vous allez vous retrouver à proposer un bien, relativement quelconque, sans cachet particulier, au sein d’une résidence où d’autres que vous revendront certainement leur opération Pinel.

A partir de là, les acquéreurs et les agence immobilières établiront le prix de votre appartement en considérant toutes les surfaces annexes, certes, mais sans obligation légale de suivre un protocole comme celui appliqué pour définir le loyer Pinel.

Le prix se fera, autour du prix moyen pratiqué dans le quartier, en fonction de l’offre existante à l’instant où vous le revendez et au prix auquel l’agent immobilier estimera pouvoir le revendre facilement.

De plus, il y aura une négociation quasiment tout le temps sur le prix initial.

Il s’agit d’une réalité commerciale.

Comme le fait remarquer GoodbyLenine, un appartement est un actif dont le prix ne s’évalue pas selon une cote précise, et il est illusoire de vouloir anticiper le prix à 10 k€ près d’ici 10 ans.

Le gros problème du Pinel c’est qu’au bout de 10 ans, le montant capitalisé est d’environ 25% du prix immobilier, soit 50 k€ pour un appartement à 200k€.

Les dépenses engagées d’environ 12/1000 par an, soit 12% sur l’opération, soit 24 000 €.

Votre marge commerciale sera de l’ordre de 26 k€.

Une variation de 10 k€ sur le montant "prévu", entamera votre "marge commerciale" de 38%.

Je prêche contre ma paroisse car je suis moi même "vendeur de Pinel" en tant que CGP, et je vous déconseille de vous lancer là dedans si votre projet et l’investissement pur et dur.

En revanche, si vous souhaitez investir dans de la "belle pierre" et pas loin de chez vous, c’est un formidable moyen de se faire plaisir.
Le cas échéant, je vous conseille de vous lancer avec cette mentalité, sans quoi, vous serez déçu à l’arrivée.

Dernière modification par Caceray (20/11/2017 15h04)

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#10 21/11/2017 13h46

Membre
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Bonjour;

Un REX en programme de défiscalisation

J’ai acheté un bien en borloo 119000 euros tout frais inclus. J’ai emprunté la totalité de la somme.Aujourd’hui, après 9 ans de détention ; le bien vaut 60000 euros sur le marché et j’ai un capital restant dû à la banque de 85 000 euros…

À l’époque ; je ne m’étais pas suffisamment renseigné sur les tenants et les aboutissants de ce type de dispositif.Mon bilan personnel; c’est que le promoteur s’en est mis plein les poches ; le commercial a pris une belle commission;  mon locataire est gagnant car il paye un loyer modéré.Et moi dans tout ça ; certes j’ai payé moins d’impôts mais je ne me suis pas enrichie.

Si c’était à refaire ; je ne le referais pas ; les programmes de défiscalisation ne sont pas rentables et génèrent un cash-flow extrêmement négatif. Je dois sortir de ma poche 400 euros tous les mois pour compléter le loyer et payer toutes les charges du bien…

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#11 21/11/2017 14h31

Membre
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Il faut éviter de faire des affirmations générales à partir d’un exemple personnel.
Il faudrait avoir toutes les données pour analyser : pourquoi vaut-il 60000 aujourd’hui ? Combien valaient les appart du coin à l’époque ? Cette dévaluation est-elle spécifique aux biens neufs de l’époque ou tout le quartier (neuf comme ancien) a plongé comme ça ? Dans quelle zone est-ce d’ailleurs ?
Sinon pendant la durée de la défisc : ya-t-il eu des problèmes (vacances locatives, travaux…) ou tout s’est déroulé selon le plan que vous avait vendu le CGP ?

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#12 21/11/2017 14h38

Membre
Réputation :   4  

Caceray a écrit :

Pour faire court, voici les données issues du guide des valeurs vénales pour le prix au m² sur Thiais :

Grand standing (-10ans/+10ans)
5 900 / 4 650

Standing
4 340 / 3 750

Normal
3 380 / 2 990

D’après vos données, le logement proposé est à 5 689€/m² ; cela veut dire que pour le revendre au prix initial, en prenant une gamme standing, le prix moyen dans la zone doit augmenter de 31% dans moins de 10 ans et de 51,7% si revente dans plus de 10 ans.

Hors frais de notaire pour l’acquisition et frais d’agences pour la revente…

Cela répond-t-il à vos questions ?

J’ai oublié de vous demander : Vous ne comptez pas le gain d’impôt de 46k€ dans l’opération ?


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#13 21/11/2017 15h16

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@Jade : le CF me paraît bien bas, avez-vous envisagé de ré-étaler la dette pour le faire remonter un peu ? Ou le déclarer en lmnp pour défiscaliser ?

@Hazdrubal : je suis d’accord avec vous concernant les précautions à prendre avant d’en faire une généralisation, cependant il semble que Jade ait terminé sa defisc et que l’impossibilité de le revendre au même prix - hypothèse la plus pessimiste que prendrait un CGP - le force à garder son appartement pour un CF de -400 €. Quand bien même tous les paramètres annoncés par le CGP se soient déroulés comme prévus, le seul paramètre du prix à la revente plombe toute l’opération

@aymen1987 : oui, j’ai compté les 42 k€ (21% maximum et mon exemple était à 200k€ pour simplifier) dans les dépenses engagées qui englobent les économies/surplus d’impôts mais aussi la taxe foncière, la vacance locative, les charges de copro non récupérables, etc…

Dans votre cas, voici ce que me donne mon simulateur :
- Epargne mensuelle de 270€ / mois pendant 146 mois
- Montant capitalisé : 67 700 €
- Rendement interne : 8,52 %

Sauf que ce rendement chute à 0 % si vous le revendez 11% moins cher soit un seuil de revente à 228 000 €.

Le plus probable c’est qu’au bout des 9 ans vous souhaitiez le garder compte tenu du faible gain potentiel (voire de la perte comme avec Jade) et que vous le gardiez disons 15 ans.

Et le résultat :
- Epargne mensuelle de 387€ / mois pendant 206 mois
- Montant capitalisé : 121 000 €
- Rendement interne : 4,61 %

Avec un seuil de revente à 215 000 € pour une opération blanche, ou encore 4 778€/m² ce qui correspond au prix moyen actuel sur Thais. Bien entendu, je ne peux pas prévoir l’évolution du prix marché d’ici 15 ans…

Dernière modification par Caceray (21/11/2017 15h17)

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#14 21/11/2017 16h10

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Il n’y a pas un problème dans vos calculs ? Le seuil de revente est supérieur au prix d’achat…
Le seuil de revente, c’est bien le prix qui donne un rendement de 0% à l’opération ?

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#15 21/11/2017 16h34

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@Hazdrubal : j’ai basculé de mon exemple à 200k€ à l’exemple concret de 256k€

Caceray a écrit :

Dans votre cas, voici ce que me donne mon simulateur :

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#16 21/11/2017 16h42

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Ah oui mais vous l’avez pris sur 9 ans du coup.
Il faudrait qu’Aymen nous donne plus de précisions sur ses chiffres

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#17 21/11/2017 16h43

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Je réponds, volontairement à côté de la plaque, pour aider l’auteur.

Si vous souhaitez défiscaliser avec de l’immobilier en maîtrisant les tenants…et les aboutissants…envisagez plûtot l’achat d’un bien avec beaucoup de travaux afin de créer en déficit foncier.

C’est moins simple à faire mais au moins…vous maîtrisez l’ensemble des paramètres!

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#18 21/11/2017 16h45

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Caceray a écrit :

@Jade : le CF me paraît bien bas, avez-vous envisagé de ré-étaler la dette pour le faire remonter un peu ? Ou le déclarer en lmnp pour défiscaliser ?

Il me reste 12 ans de crédit ; je viens de faire une demande à banque pour allonger le crédit de 24 mois. C’est le max que je peux demander. Si c’est accepté, je gagnerai 100 euros au niveau de l’effort d’épargne.

Avec les biens achetés en défiscalisation , on paye le prix du bien beaucoup plus cher que sa valeur sur le marché . C’est là où se trouve le problème…
Mon bien est à Tourcoing. Dans mon malheur, j’ai de la chance que le studio est bien placé et que j’ai eu 0 périodes de vacances et 0 travaux en 9 ans.
Je souhaite d’ailleurs investir dans l’ancien en LMNP à Tourcoing car il est possible de trouver des studios à 8% de rentabilité brut et les studios se louent très bien ; pour le moment ce qui me fait hésiter c’est que j’habite en région parisienne.

Comme je suis en perte , je vais prolonger le borloo de 3 ans.
Mon intervention sur ce post a juste pour objectif d’alerter Aymen sur ce type de dispositif.
Aymen, si vous souhaitez  vendre après 9 ans; faites bien vos calculs pour voir si vous ne serez pas en perte

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#19 21/11/2017 21h31

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Foutage de gueule total :
- présentation du cas indigente.
- malgré tous les messages de ce fil, le loyer n’a toujours pas été cité. Vous cherchez vraiment la défisc, vous vous en foutez du revenu au point d’oublier de le lister !

Pour une raison qui m’échappe, la touche "-" de réputation n’existe pas sur ce fil, tant mieux pour vous sinon vous en auriez pris un.

Il y a un modèle de demande d’étude de cas. Le remplir implique d’avoir déjà étudié a minima son propre projet, ce que vous n’avez pas fait.

Certaines personnes méritent leur Pinel.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#20 22/11/2017 08h28

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A mon sens, un autre point important dans le Pinel :
L’idée est de défiscaliser ses intérêts d’emprunts. Donc, il faut un crédit avec des intérêts d’emprunts importants pour pouvoir diminuer d’autant ses impôts (en fait, ce n’est pas une diminution mais c’est vendu comme tel).
Dans neuf ans, vous allez vouloir vendre. Or c’est à ce moment là que vous allez vous rendre compte qu’on ne vend pas si facilement les appartement Pinel (trop chers, souvent dans des zones insuffisamment attractives puisque nouveaux quartiers…)
Ainsi, vous allez mettre plusieurs mois (années?) à vendre, et pendant ce temps vous paierez des intérêts d’emprunts élevés non déductibles puisque les neuf ans seront révolus, et vous perdrez beaucoup…

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#21 22/11/2017 08h29

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Impossible d’anticiper le "vrai" loyer tant qu’il n’est pas livré… et loué.

Le loyer retenu par tous les CGP est le loyer plafond Pinel.

Concernant la marge d’erreur, ce dernier correspond à +/- 10% du loyer marché.

L’impact de la gestion/assurance et surtout des impôts ramèneront cette variation à +/- 5% ou encore +/- 27€ sur son épargne mensuelle, ou encore +/- 10 % de son épargne mensuelle.

Globalement cela représenterait un surcout éventuel de 27x146 = 3 942 €…

Quoi qu’il en soit, on parle d’un investissement immobilier sur au moins 10 ans, et l’épargne annoncée par le CGP a beaucoup de raisons, autres que le loyer, de fluctuer.
Par exemple,  les intérêts intercalaires qui n’ont été qu’estimés, la vacance locative également, des travaux éventuels passé la garantie décennale, un delai de revente sans economie d’impôt, etc…

Tout ça pour dire que le gros risque de l’investissement Pinel c’est le prix à la revente et non le loyer (à l’euro près).

EDIT : @Joue, les intérêts d’emprunts sont toujours déductibles mais contrairement à ce que vous dites ils ne seront pas élevés, donc ne permetteront pas de "defiscaliser" les loyers. Mais avoir un taux d’emprunt très faible reste toujours mieux, qu’avoir un taux d’emprunt élevé !

Dernière modification par Caceray (22/11/2017 08h31)

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#22 22/11/2017 12h15

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Caceray, j’entends bien ce que vous dites. Lorsque mon (ex-)CGI m’avait proposé un Pinel, il avait calculé intérêts d’emprunt mensuels=impôts mensuels, ce qui donnait des intérêts élevés… Il me disait que c’était même l’intérêt du montage… Peut-être était-il encore plus malhonnête que ce que je croyais !

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#23 22/11/2017 16h32

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Habitant moi même dans le neuf au titre de ma RP je peux également vous dire que la garantie décennale ne couvre pas tout, et qu’il peut y avoir des frais dans la copro bien avant les 10 ans. Il convient donc d’intégrer une provision travaux dans vos calculs, bien que ce soit du "neuf".

Pour le reste je ne peux que rejoindre les propos qui vous incitent à la prudence. Et même à ne pas acheter en Pinel.


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

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