Aymen1987 [95] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif)

aymen1987 · #1

Bonsoir à tous,

J’ai enfin trouvé un bien qui répond à plusieurs de mes critères de premier investissement locatif. Je suis preneur de vos remarques/conseils et je vous en remercie par avance

VOTRE PROFIL

- Statut : Salarié cadre
- Age : 33 ans
- TMI : 30%
- Revenus : 4100€ net/mensuel

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : moyennes
- Fiscales : moyennes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : moyennes
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : Weekend

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement résidentiel
- Année de construction : 1998
- Étage : 4 (et dernier)
- Déjà occupé ? Inhabité ? : Non
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ?
- Chauffage : Individuel au gaz
- Espaces verts dans la copropriété  : Oui
- Concierge : Non

LOCALISATION DU BIEN

- Cergy, 95
- Proche d’une gare RER (moins de 5min)

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 150k€ (Négociation déjà faite et environ 10k€ déduits du prix initial / les prix étant en ce moment élevés en IdF avec le covid entre autres ..)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 780€/mois
- Vacances locatives : Estimées à faibles car très proche d’une gare et dans un milieu vivant (professionnel et universitaire)

- Travaux immédiats

Travaux à effectuer (autour de 10k€ maximum)

- Taxe foncière : 1000€
- Charges de copropriété : 1500€ / an

- Rentabilité brute : 6% environ
- Rentabilité nette : 4,9% environ

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 20k€ (10k€ Notaire + 10k€ Travaux)
- Type de crédit : Amortissable / A deux
- Taux du crédit avec assurance : 1,2%
- Durée du crédit : 20 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- En cours de réflexion entre une location non-meublée ou LMNP

Dernière modification par aymen1987 (02/03/2021 13h47)

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), val d'oise

lachignolecorse · #2

aymen1987 a écrit :
- En cours de réflexion entre une location meublée ou LMNP

C’est quoi la différence ?

C’est dommage d’avoir repris le formulaire et avoir supprimé des champs.

PNO ?
CFE?
EC?
Meubles ?

Age de la chaudière?

Calculez votre rentabilité au bout de 10/12 ans, fiscalité incluse.

Hgmm · #3

Je ne retrouve pas vos chiffres de rentabilité qui doivent être hors charges ou sans les travaux sinon on est à 4.3% net, hors fiscalité, et hors assurance

Dernière modification par Hgmm (01/03/2021 20h59)

gunday · #4

aymen1987 a écrit :
Travaux à effectuer (autour de 10k€ maximum)

C’est à dire ?
Juste le meublé, où y a du lourd à refaire ?

aymen1987 a écrit :
- Taxe foncière : 1000€
- Charges de copropriété : 1500€ / an

Quelle est la répartition ?
TF/TEOM et charges récupérables ?
Car ça influe beaucoup sur la rentabilité ?

780€ CC ou HC ?
Pour quelle surface ?

Et 5 minutes de la gare, à pied, en voiture ou en avion ?
(je demande car dans mon coin, on est entre 10 et 30 minutes de la gare selon l’AI…)

aymen1987 · #5

lachignolecorse, le 01/03/2021 a écrit :
aymen1987 a écrit :
- En cours de réflexion entre une location meublée ou LMNP
C’est quoi la différence ?

C’est dommage d’avoir repris le formulaire et avoir supprimé des champs.

PNO ?
CFE?
EC?
Meubles ?

Age de la chaudière?

Calculez votre rentabilité au bout de 10/12 ans, fiscalité incluse.

Je voulais dire, en cours de réflexion entre non-meublée et lmnp
La chaudière a moins de 5 ans d’âge.
CFE : Je serais dans l’obligation de la payer ? (Environ 8 à 9k€ de revenus locatifs annuels)

Hgmm a écrit :
Je ne retrouve pas vos chiffres de rentabilité qui doivent être hors charges ou sans les travaux sinon on est à 4.3% net, hors fiscalité, et hors assurance

Je pensais avoir pris en compte les deux. Qu’en pensez-vous même si c’est 4,3% net ?

gunday a écrit :
C’est à dire ?
Juste le meublé, où y a du lourd à refaire ?

Semi-lourd, il n’y a pas de parquet ou de fenêtres à changer, mais plutôt peinture, cuisine, sdb

gunday a écrit :
780€ CC ou HC ?
Pour quelle surface ?

CC , 42m2

gunday a écrit :
Et 5 minutes de la gare, à pied, en voiture ou en avion ?
(je demande car dans mon coin, on est entre 10 et 30 minutes de la gare selon l’AI…)

A pieds

gunday · #6

aymen1987 a écrit :
CC , 42m2

CC, ok.
Mais vous zappez mes questions sur la TEOM et la partie récupérables des charges.
D’après la rentabilité brute que vous indiquez, (150k€*6%) vous prenez 750€ de loyer mensuel HC.
Soit 30€ de charges mensuelles ou 360€/ans ?
Ca parait peu de charge récupérable (copro et TEOM)

Ceci dit que ce soit vous où le locataire qui payez, avec 780€ CC, il faut inclure la TF et les charges de copros.
Et là j’arrive à 4,3% [(780*12-1000-1500)/160k€) de rendement, et il me manque des frais comme l’assurance PNO.

En l’état, ça ne me semble pas l’opération du siècle, surtout que vous n’indiquez pas ce qui est prévu au niveau copropriété comme frais à venir. (ravalement, norme ascenseur, etc).

Pour le meublé, il faut également inclure comptable, CFE et adhésion CGA.

Sinon vos calculs sont difficiles à suivre ?
Pouvez vous les détailler ?

Range19 · #7

Vous êtes grosso modo à 4.5% avant impôts sur le revenu.

Si très belle copro (protection de la valeur), liquidité, intérêt patrimonial particulier pour vous, pourquoi pas ?

L’immeuble a-t-il une attractivité particulière sur le marché qui justifierait de se passer de renta ?
Y-a-t-il un moyen d’améliorer le rendement ?
Plus-value potentielle ?

Greg90 · #8

Bonsoir,

La rentabilité semble légère à première vue mais en IDF à moins de tomber sur un bien avec pas mal de problèmes à corriger ou bien de cibler des villes au find fond du 78/77/95 voire dans des zones pas très "recommandées" ce n’est pas si évident que ça d’aller chercher du 8%.

Pour connaître assez bien le marché de Cergy je pense qu’il n’y a pas de ville plus indiquée que celle ci pour exploiyer en colocation grâce aux nombreuses écoles supérieures.

Par contre pour 42m² vous pourrez trouvez bien moins cher, plus proche des 125/130k.

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#1 01/03/2021 20h07

[+1] #2 01/03/2021 20h46

aymen1987 a écrit :

#3 01/03/2021 20h56

[+1] #4 01/03/2021 22h07

aymen1987 a écrit :

aymen1987 a écrit :

#5 02/03/2021 13h46

lachignolecorse, le 01/03/2021 a écrit :

aymen1987 a écrit :

Hgmm a écrit :

gunday a écrit :

gunday a écrit :

gunday a écrit :

#6 02/03/2021 14h10

aymen1987 a écrit :

#7 02/03/2021 15h57

#8 02/03/2021 21h38

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