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Forums des investisseurs heureux

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#1 06/05/2019 11h53 → Aymen1987 [78] : étude de cas immobilier (studio à Poissy centre) (immobilier, poissy, studio)

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Bonjour,

Pour un premier investissement locatif, j’aimerais avoir vos avis si possible smile

VOTRE PROFIL

- CDI, 31 ans, 30%, achat à deux

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Moyenne
- Fiscales : Moyenne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Faibles
- Sociales : Bonnes
- Temps disponible : Oui

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement (20 m2)
- Année de construction : 1997
- Étage : 2ème avec Ascenseur
- Déjà occupé ? Inhabité ? Vide
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? Individuel électrique
- Etat : Refait à neuf

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : Poissy
- Centre-ville, périphérie : Centre Ville (à 3minutes du RER A)

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 107k€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 600 euros (meublé)

- Travaux immédiats
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: Pas de gros travaux prévus

- Rentabilité brute : 5,92%

FINANCEMENT DU BIEN

- Frais de notaire : 7k€
- Crédit sur 25 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée : LMNP

CASH FLOW

- CashFlow Positif de 30€ (en tenant en compte de la fiscalité liée au statut LMNP)

Dernière modification par aymen1987 (06/05/2019 11h56)

Mots-clés : immobilier, poissy, studio

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#2 06/05/2019 11h59 → Aymen1987 [78] : étude de cas immobilier (studio à Poissy centre) (immobilier, poissy, studio)

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Vous n’avez mis aucune charge : taxe foncière, frais de copro, impôts, coût du comptable pour faire du LMNP… Donc le loyer brut de 600, ce n’est absolument pas ce qui tombera dans votre poche. A partir de là, le calcul du cash-flow est faux
(Le premier truc qui m’a fait tiquer, c’est que généralement, pour avoir un cash-flow positif, il faut une rentabilité brute de 10%)

Il manque aussi comme informations le taux du crédit, celui de l’assurance et du coup les mensualités associées.

Dernière modification par Hazdrubal (06/05/2019 12h02)

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#3 06/05/2019 12h20 → Aymen1987 [78] : étude de cas immobilier (studio à Poissy centre) (immobilier, poissy, studio)

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Taxe Foncière : 680€/an
Charges Copro : 720€ / an

Mensualité Crédit (assurance incluses) : 425€ / mois ( taux autour de 1.45% hors assurance)
Assurance (murs) :  10€ / mois

Si ce n’était pas du LMNP, ce ne serait effectivement pas un CF Positif

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#4 06/05/2019 16h33 → Aymen1987 [78] : étude de cas immobilier (studio à Poissy centre) (immobilier, poissy, studio)

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En rajoutant un comptable à 500€/an, on tombe déjà en négatif.
Sur les meublés, prendre aussi en compte un peu de vacances locatives (turn over étudiant généralement)
N’oubliez pas le budget pour les meubles également.

Je tombe sur les mêmes chiffres que vous en prenant 0 d’impôts. A voir combien d’années cette approximation tient en LMNP (et si elle est vraiment valable les premières années). Je ne suis pas assez renseigné pour vous le dire.

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#5 06/05/2019 17h01 → Aymen1987 [78] : étude de cas immobilier (studio à Poissy centre) (immobilier, poissy, studio)

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Hazdrubal a écrit :

En rajoutant un comptable à 500€/an

Bonjour Hazdrubal,

Un comptable est-il obligatoire pour faire du LMNP ?

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#6 06/05/2019 17h23 → Aymen1987 [78] : étude de cas immobilier (studio à Poissy centre) (immobilier, poissy, studio)

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Hazdrubal a écrit :

En rajoutant un comptable à 500€/an, on tombe déjà en négatif.
Sur les meublés, prendre aussi en compte un peu de vacances locatives (turn over étudiant généralement)
N’oubliez pas le budget pour les meubles également.

Je tombe sur les mêmes chiffres que vous en prenant 0 d’impôts. A voir combien d’années cette approximation tient en LMNP (et si elle est vraiment valable les premières années). Je ne suis pas assez renseigné pour vous le dire.

En prenant un comptable à 500€ (qui n’est pas obligatoire), on arrive à un cash flow nul : 0 euros

Sachant que le loyer que j’ai mis est un peu pessimiste, vous pensez toujours que c’est un opération inutile/perdante ?

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#7 06/05/2019 21h55 → Aymen1987 [78] : étude de cas immobilier (studio à Poissy centre) (immobilier, poissy, studio)

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Bonjour
Pour ma part l’expert comptable est presque obligatoire pour le calcul de l’amortissement du bien, je le trompe ?
Car sinon comment savoir si le bien est amortissable sur 20/25/30ans ou plus ?
500€/an et 100€ supp pour chaque bien complémentaire.

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#8 06/05/2019 22h07 → Aymen1987 [78] : étude de cas immobilier (studio à Poissy centre) (immobilier, poissy, studio)

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aymen1987 a écrit :

on arrive à un cash flow nul : 0 euros

Sachant que le loyer que j’ai mis est un peu pessimiste, vous pensez toujours que c’est un opération inutile/perdante ?

Il ne faut pas vous faire entourlouper par la rumeur disant qu’un investissement au cash-flow négatif ne serait pas un bon investissement. Et ce d’autant plus que le CF dépend davantage de la durée du prêt que de la qualité de l’investissement.

Vous avez un CF nul pour un rendement que certains qualifieraient de "bas" (pour du CF non-nul) uniquement parce que vous prenez un prêt sur 25 ans. Si vous achetiez le même bien avec un prêt sur 15 ans, votre CF serait très largement négatif.

Bref, ne vous concentrez pas excessivement sur le CF: c’est un point important mais il ne doit pas passer avant d’autres paramètres, comme la rentabilité brute.

Bons investissements !


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#9 06/05/2019 22h32 → Aymen1987 [78] : étude de cas immobilier (studio à Poissy centre) (immobilier, poissy, studio)

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L’appartement est relativement cher au m2 pour poissy.

Mais ces petites surfaces sont les plus rentables.

Et la résidence est semi-récente et surtout bien placée dans la ville.

Achat sécurisant, peu risqué.

Les charges (copro/TF) sont dans la moyenne : un peu plus de 2 mois de loyer

Les 25 ans sont nécessaires pour obtenir un CF nul en région parisienne pour ce type d’investissement donc rien a dire.

Vous aller capitaliser le principal de la mensualité  (350 euros) sans payer d’impôt. C’est déjà pas mal.

Après il faut prévoir un peu de vacances ainsi que des travaux de rafraîchissement et des meubles (ça monte vite mais la surface est faible). Et cela se fera sur l’argent que vous n’aurez pas en trésorerie.

Mais si vous avez de l’épargne de coté pour cela…

Vous avez aussi un petit levier sur le loyer qui pourrait permettre de les financer sur le long terme.

En espérant avoir répondu à vos questions.

Dernière modification par Philref92 (06/05/2019 22h35)

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#10 07/05/2019 09h38 → Aymen1987 [78] : étude de cas immobilier (studio à Poissy centre) (immobilier, poissy, studio)

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Faith a écrit :

Bref, ne vous concentrez pas excessivement sur le CF: c’est un point important mais il ne doit pas passer avant d’autres paramètres, comme la rentabilité brute.

Vos interventions sont si pertinentes habituellement que je suis surpris de vous lire écrire cela !

Que signifie la rentabilité brut en dehors d’une donnée comptable abstraite dans votre tableur ? Rien. La seule donnée c’est ce qui restera ou partira de votre compte en banque à la fin du mois.

Chacun sait qu’un CF neutre en début d’exercice donnera un CF négatif assez rapidement. Les charges (impôts, entretient de la copro…) ont une fâcheuse tendance à augmenter plus vite que les loyers (de plus en plus réglementés). Il y a toujours des coûts à rajouter en cours de route…

Il faut juste le savoir, si vous êtes à l’aise avec un CF neutre ou négatif et que vous pensez ne pas pouvoir trouver mieux c’est à vous de voir.

Faith a écrit :

Il ne faut pas vous faire entourlouper par la rumeur disant qu’un investissement au cash-flow négatif ne serait pas un bon investissement. Et ce d’autant plus que le CF dépend davantage de la durée du prêt que de la qualité de l’investissement.

La rumeur ? Est-ce la durée du crédit qui fait un bon ou mauvais investissement ?

Non bien entendu, c’est l’investissement lui même qui est de bonne ou moins bonne qualité. Un emprunt court ou long est indépendamment possible sur toute qualité d’investissement.

Je vous concède qu’en Île de France il n’est sans doute pas simple de trouver de bons niveaux de rentabilité.


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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#11 07/05/2019 11h17 → Aymen1987 [78] : étude de cas immobilier (studio à Poissy centre) (immobilier, poissy, studio)

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Cela dit avec un rendement net à 3.5% (sans compter travaux, CFE et vacance locative) et des amortissements à 3.33% sur 85% de la valeur (donc presque 3%), les impôts il n’est pas prêt de les recevoir. Ce n’est donc pas eux qui feront baisser le cash flow ou le rendement.

Dernière modification par Philref92 (07/05/2019 11h19)

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#12 07/05/2019 11h28 → Aymen1987 [78] : étude de cas immobilier (studio à Poissy centre) (immobilier, poissy, studio)

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On est bien d’accord, les impôts en dehors des locaux, ne sont pas prêt d’arriver.

Je précise, car mon message précédent exprime finalement mal ma pensée, même brut le rendement est vraiment médiocre.

Le différentiel est tellement faible qu’il vaut mieux à mon opinion contracter un emprunt pour des SCPI sans s’embêter avec copro, locataire… ou en cash des SIIC font actuellement carrement mieux sans sortir de chez soi.


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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#13 07/05/2019 11h38 → Aymen1987 [78] : étude de cas immobilier (studio à Poissy centre) (immobilier, poissy, studio)

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DDtee a écrit :

Vos interventions sont si pertinentes habituellement que je suis surpris de vous lire écrire cela !

Merci… je crois wink

La seule donnée c’est ce qui restera ou partira de votre compte en banque à la fin du mois.

Cette donnée n’est pas constante dans le temps: elle dépend de la durée d’emprunt (une fois le crédit remboursé, elle augmente drastiquement). Elle n’est donc pas "la seule" donnée à prendre en compte.
Par exemple, selon mes critères d’investisseur, je préfère un CF moyennement négatif sur une période de 10/15 ans qu’un CF positif sur 25 ans (mais je comprends que la préférence soit inversée pour certains: en phase de constitution, ça peut être préférable)

Et cela est d’autant plus vrai qu’un prêt sur 25 ans baisse notablement la rentabilité de l’investissement, avec un coût de crédit sensiblement plus élevé.

Non bien entendu, c’est l’investissement lui même qui est de bonne ou moins bonne qualité. Un emprunt court ou long est indépendamment possible sur toute qualité d’investissement.

Tout à fait, et mon propos était justement de dire que malgré ce CF neutre, l’investissement en question n’est pas fantastique (à la vue des seuls chiffres donnés).
Et si je le trouve moyen, c’est parce que ce CF (plutôt bon) est essentiellement obtenu grâce à la durée du crédit, plus longue que ce qui est habituellement envisagé pour du locatif.

Ici, on a un bien assez éloigné de Paris, avec un rendement intermédiaire.
Ce serait un investissement potentiellement valable pour une personne ne souhaitant pas multiplier les acquisitions et/ou rester dans la région, mais insuffisant pour un investisseur en chaine et/ou prêt à chercher un peu plus loin.

aymen1987 me semblait trop centré sur le Cash-Flow pour regarder d’un oeil objectif son investissement.
Voilà l’explication de l’origine de mon post précédent.


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[+2]    #14 08/05/2019 09h00 → Aymen1987 [78] : étude de cas immobilier (studio à Poissy centre) (immobilier, poissy, studio)

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Par rapport à votre remarque, Faith, elle aurait été beaucoup plus pertinente avec le mot "nette" à la place de "brute". La rentabilité brute n’est qu’un premier indicateur grossier.

Pour autant, je ne dirais pas qu’un indicateur est plus important que l’autre :
- La rentabilité nette (nette de tout, dite parfois "nette nette") est le vrai rendement de l’argent immobilisé. C’est un critère important pour orienter une décision. Exemple : vous investissez 100000 €, il vous reste chaque année 5000 € net (toutes charges et impôts déduits, mais hors remboursement du capital de l’emprunt), vous avez une rentabilité nette de 5%. C’est bien, c’est même rare de nos jours.
- le cashflow est important, car il vous dit combien le bien va vous coûter ou vous rapporter, y compris le remboursement du capital de l’emprunt. En négatif, c’est un "effort d’épargne", en positif c’est du beurre dans les épinards. Ca vous aide à savoir si le projet est supportable pour vos finances. Ca ne caractérise pas le projet immobilier, mais l’ensemble projet immobilier + financement. En effet, le même projet peut avoir un cashflow positif de 200 €/mois si financé cash, à l’équilibre si financé à crédit sur 20 ans et négatif de 200 €/mois si financé à crédit sur 15 ans (chiffres sortis du chapeau).
En première approche, pour avoir un cashflow nul, avec TMI 30%, et emprunt de la totalité de la somme sur 20 ans, il faut 10 % environ de rentabilité brute en LMNP au réel et 12 à 14 % en revenus fonciers.

Pour autant, ces indicateurs doivent être considérés en relation avec le risque : risque de dérive du chantier (en cas de travaux), risque de perte de valeur du bien, risque de dégradation du quartier, risque d’impayés, risque de vacance locative.

On peut trouver du 25 % de rentabilité brute, sur le papier, dans les pires quartiers de certaines grandes villes, mais ça serait suicidaire. Tous les risques suscités sont TRES élevés et même un rendement de 25 % ne rémunère pas assez ce risque… Quand il y a une probabilité élevée d’impayés de loyer, qui ne pourront même pas se normaliser avec la procédure habituelle tellement les huissiers et la police n’osent pas rentrer dans le quartier, eh bien ce n’est plus un rendement de 25 %, c’est un gouffre qui vous engloutit des milliers, voire des dizaines de milliers d’euros, chaque année.

Il faut donc toujours analyser ces indicateurs en relation avec les risques que l’on prend.

Dernière modification par Bernard2K (08/05/2019 09h01)


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