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Forums des investisseurs heureux

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#1 20/12/2016 17h02 → Gratouille : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (division, immeuble, immobilier)

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CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Immeuble sur Rdc + 2 Niveaux Composé d’1 Local Commercial en RdC (60 m²), de 3 Appartements T1, allant de 20 à 30 m² et 1 Commun avec Escalier
- Immeuble de ville, issu d’un regroupement de 2 Maisons , avec Murs Très Epais, et Plancher en Structure Bois
- Rénové intérieurement en 2000.
- Rénovation de 2016 inachevé, le propriétaire a laissé tomber les travaux en cours de réfection, l’état actuel des Appartements va de Bon à Vétuste, le plus sain a besoin d’un rafraîchissement tandis que le moins bon nécessite de la démolition/réaménagement.
- Sols en Carrelage Collé sur Parquet en Bois.
- SdB à Réviser ou Refaire
- Cuisine à Créer
- Gros Oeuvre et Menuiseries Exterieures en Bon Etat
- Aucun terrain, ni parking
- Les travaux peuvent se réaliser du Haut vers le Bas, permettant l’occupation au fur et à mesure de chaque lot.
- Eau par Compteur Séparé
- Electricité par Sous-compteur Electrique
- Chauffage Electrique
- Actuellement Vide de Tout Occupant.
- Situé en Centre d’une Ville de 10 000 hab., en croissance démographique, dans un territoire dynamique, à 25 min de chez nous.
- Impossibilité de Changer de Destination le Local Commercial du RdC

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Appartements : Meublé en LMNP.
- Local Commercial : Bail Précaire ou Commercial
- Gestion en Direct.

LES CHIFFRES

- Achat (dont Frais de Notaire) : 104 000 €
- Estimation Travaux pour l’Ensemble : 50 000 €
- Loyer Total HC : 1 450 € mensuel
- Rentabilité Brute: 11,3 %
Autres
- Taxe foncière: 800€
- Assurance PNO : 400€

FINANCEMENT DU BIEN

Extrait d’Une Simulation Bancaire :
- Montant de l’Apport : 0 €
- Financement à 110%
- Taux du crédit avec assurance 1,60%
- Durée du crédit: 20 ans
- Mensualités (avec Ass de Prêt): 780 €

QUESTIONS

Technique :
- Quelle est la meilleure solution pour améliorer l’Isolation Acoustique entre les Etages ? Actuellement beaucoup de bruit de Pas sur le Plancher.

- Peut-on se passer de la mise en place des Compteurs Electriques Individuels ? Cela suppose une division cadastrale, l’instauration d’une copropriété, et l’intervention ERDF (toujours aussi imprévisible)
Nota : L’éventuelle Revente à la découpe n’est pas dans nos objectifs à court terme.

Local Commercial :
- Quels sont les éléments de l’Aménagement du local à charge du Propriétaire et ceux à charge du Locataire ?
- Peut-on établir en direct le Bail ou doit-on passer par un Tiers (Agence, Avocat, Notaire..) ?
- Comment se prémunir des risques d’Impayés pour le Local Commercial ?
- Comment sont déclarés ces loyers dans l’Imposition ? (Idem Appartement Vide ?)

Dernière modification par Gratouille (20/12/2016 17h04)

Mots-clés : division, immeuble, immobilier

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#2 20/12/2016 19h09 → Gratouille : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (division, immeuble, immobilier)

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Bonjour,

carrelage collé sur plancher bois : une très mauvaise solution. Le bruit passe et les vibrations et les mouvements ont tendance à casser les joints du carrelage.

La solution est de mettre une couche d’isolation phonique sol, puis un nouveau plancher par dessus, généralement en dalles d’aggloméré, puis un revêtement (lino, parquet flottant…).

Isoler phoniquement par le plafond atténue les bruits aériens (la diffusion de la musique ou de l’enguelade vers l’appartement du dessus), mais ne fera pas grand chose pour les bruits d’impact (talons) qui se communiqueront quand même, par la structure. C’est pour ça qu’il faut découpler le plancher plutôt qu’isoler le plafond. On peut faire les deux si on veut, mais en tout cas on ne peut pas s’exonérer de découpler le plancher.

Compteurs électriques individuels : en principe une obligation pour la location à l’année. En meublé, les sous-compteurs sont souvent tolérés mais ça ne résout pas le problème au long terme. Discussion déjà abordée de nombreuses fois, cf. notamment : Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ?

La location saisonnière (ou résidence secondaire ou de courte durée type stage de formation, CDD) est une solution, puisqu’en hébergement temporaire la personne hébergée ne prend pas un abonnement à son nom mais paie une location charges comprises. Si la location meublée à l’année est désormais encadrée par la loi de 1989 quand c’est la résidence principale du locataire, la location hors résidence principale reste une location de chose encadrée seulement par le code civil, donc c’est plus souple à beaucoup de points de vue.

Local Commercial :
- Quels sont les éléments de l’Aménagement du local à charge du Propriétaire et ceux à charge du Locataire ?

C’est librement convenu dans le bail. La tendance générale est de laisser tous les frais au preneur, mais si la demande locative n’est pas forte, le preneur peut négocier que vous fassiez tels et tels travaux avant son entrée.

- Peut-on établir en direct le Bail ou doit-on passer par un Tiers (Agence, Avocat, Notaire..) ?

Comme vous voulez, mais l’assistance d’une personne compétente est utile pour avoir un bail bien rédigé.

- Comment se prémunir des risques d’Impayés pour le Local Commercial ?

Je passe.

- Comment sont déclarés ces loyers dans l’Imposition ? (Idem Appartement Vide ?)

Cela relève des revenus fonciers comme les logements nus. A noter que les travaux d’entretien et réparation sont déductibles (si c’est vous qui les avez payés), mais, contrairement à un logement, les travaux d’amélioration ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers. Ainsi, si le preneur vous demande de faire à vos charges des travaux d’amélioration, refusez… ou bien demandez à votre artisan que son devis et sa facture mentionnent "entretien" "réparation" ou "remise en état". Cf : Local commercial : quels travaux déduire fiscalement des revenus locatifs ?

Dernière modification par Bernard2K (20/12/2016 19h33)

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#3 21/12/2016 09h43 → Gratouille : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (division, immeuble, immobilier)

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Bernard2K a écrit :

carrelage collé sur plancher bois : une très mauvaise solution. Le bruit passe et les vibrations et les mouvements ont tendance à casser les joints du carrelage.

Et si c’est ainsi dans les pièces d’eau, prévoir d’intervenir au plus tôt.
J’ai eut un dégat des eaux ainsi, avec le carrelage qui a bougé, et l’eau qui s’est infiltré dans l’OSB (hydro, donc quand même résistant) et a fini par abimé les solives.
Après, pour récupérer, il faut tout détruire, reprendre depuis les solives, et remonter jusqu’au sol.

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#4 21/12/2016 10h46 → Gratouille : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (division, immeuble, immobilier)

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En effet, il y a ces 2 points à Surveiller et à Solutionner au Mieux :

- l’Isolation Phonique entre les Etages.
Effectivement, la meilleure solution est de découpler à l’étage supérieur avec mise en place de Sous-Couches + Dalles OSB +Revetement. Seulement, le sol actuel est creusé de quelques cms, cela nécessiterait donc la mise en oeuvre d’un ragréage conséquent, qui augmenterait le poids sur ce sol, pas top pour cette vieille charpente.
Néanmoins, pour améliorer ce problème, j’opterais plutôt vers une solution intermédiaire de sols PVC ou Moquettes de très Bonne Qualité, avec une sous-couche de qualité également.

- la Division Electrique des Appartements.
Oui, cela serai beaucoup simple à gérer au quotidien et même impératif en cas de revente à la découpe. Nous allons étudier la faisabilité avec ERDF. Cela va nécessiter une division par lots de l’Immeuble par un géomètre.
J’imagine aussi que nous avons besoin de l’approbation du consuel par appartement ?
J’ai compris que la Mairie pouvait également etre un blocage sur la division administrative, notamment s’il demande des stationnements propres.
Cela nécessite t’-il la constitution d’un  règlement de copropriété et passage au notaire, dans le mesure où il n’y a qu’un seul propriétaire ?
Connaissez-vous les couts directs et indirects associés à cette division ?

Dernière modification par Gratouille (21/12/2016 11h28)

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#5 24/12/2016 19h48 → Gratouille : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (division, immeuble, immobilier)

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Tant que vous êtes l’unique propriétaire, nul besoin de règlement de copropriété. Un règlement intérieur suffira.

Pour le découpage électrique,  faut voir cela avec erdf. Qui va vous demander un dossier qui doit être monté par un électricien habilité petit collectif. Erdf informera la mairie qui, selon son bon vouloir, vous demandera des comptes notamment sur les parkings,  espaces verts etc. Le consuel sera un passage obligé.

Pour l’Isolation phonique entre  étages,  je viens de réaliser des faux plafonds sur une structure en rail + Placo phonique. Il faut ajouter une bonne couche de laine de verre ou roche  (230mm dans mon cas). Accrochez vos rails sur les murs plutôt qu’aux solives. Isolez entre Rails avec du Liège. Ça donne un bon résultat et ça isole thermiquement en plus. Par contre,  bien soigner l’étanchéité des portes surtout si vous conservez celles d’origine.

Dernière modification par lachignolecorse (24/12/2016 19h50)


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#6 18/01/2017 11h36 → Gratouille : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (division, immeuble, immobilier)

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Je reviens pour clore ce projet:

Une visite d’Architecte a été organisée pour la réfection de cet immeuble. Celui-ci est assez craintif sur la structure même des niveaux, les planchers n’étant pas plats. De mon avis, cela n’est pas récent et est du à une fatigue des poutres sur plusieurs dizaines d’années, cela dit, cela ramène quand même des problèmes pour le revêtement de sol, l’ameublement, la qualité percue, etc.

Son chiffrage pour la remise en état complet de l’immeuble est de 100 k€, cela me parait énorme, il est très certainement possible d’optimiser 20/25 % en étudiant chaque poste et en mettant la main à la pate, mais cela reste malgré tout un budget plus conséquent que j’imaginais, sans compter les manques sur son chiffrage (division EDF, division cadastral, cuisines, finition, meubles, etc.) et les classiques mauvaises surprises de la rénovation immobilière.

De plus, certains commerçants m’ont mis le doute sur la qualité de l’emplacement de ce local.

Ainsi, je préféré jeter l’éponge, je pense que cette affaire est beaucoup moins intéressante que j’avais imaginé à la première vue. Je reste forcement un peu déçu car l’investissement temps demandé pour la négo et l’inspection/chiffrage des travaux a été relativement important pour moi.

Comme dit l’adage, il vaut mieux louper une affaire que faire une mauvaise affaire. Ce projet m’aura fait grandir dans l’expérience de le domaine de l’Immo.

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