Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 20/12/2016 17h02

Membre
Réputation :   16  

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Immeuble sur Rdc + 2 Niveaux Composé d’1 Local Commercial en RdC (60 m²), de 3 Appartements T1, allant de 20 à 30 m² et 1 Commun avec Escalier
- Immeuble de ville, issu d’un regroupement de 2 Maisons , avec Murs Très Epais, et Plancher en Structure Bois
- Rénové intérieurement en 2000.
- Rénovation de 2016 inachevé, le propriétaire a laissé tomber les travaux en cours de réfection, l’état actuel des Appartements va de Bon à Vétuste, le plus sain a besoin d’un rafraîchissement tandis que le moins bon nécessite de la démolition/réaménagement.
- Sols en Carrelage Collé sur Parquet en Bois.
- SdB à Réviser ou Refaire
- Cuisine à Créer
- Gros Oeuvre et Menuiseries Exterieures en Bon Etat
- Aucun terrain, ni parking
- Les travaux peuvent se réaliser du Haut vers le Bas, permettant l’occupation au fur et à mesure de chaque lot.
- Eau par Compteur Séparé
- Electricité par Sous-compteur Electrique
- Chauffage Electrique
- Actuellement Vide de Tout Occupant.
- Situé en Centre d’une Ville de 10 000 hab., en croissance démographique, dans un territoire dynamique, à 25 min de chez nous.
- Impossibilité de Changer de Destination le Local Commercial du RdC

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Appartements : Meublé en LMNP.
- Local Commercial : Bail Précaire ou Commercial
- Gestion en Direct.

LES CHIFFRES

- Achat (dont Frais de Notaire) : 104 000 €
- Estimation Travaux pour l’Ensemble : 50 000 €
- Loyer Total HC : 1 450 € mensuel
- Rentabilité Brute: 11,3 %
Autres
- Taxe foncière: 800€
- Assurance PNO : 400€

FINANCEMENT DU BIEN

Extrait d’Une Simulation Bancaire :
- Montant de l’Apport : 0 €
- Financement à 110%
- Taux du crédit avec assurance 1,60%
- Durée du crédit: 20 ans
- Mensualités (avec Ass de Prêt): 780 €

QUESTIONS

Technique :
- Quelle est la meilleure solution pour améliorer l’Isolation Acoustique entre les Etages ? Actuellement beaucoup de bruit de Pas sur le Plancher.

- Peut-on se passer de la mise en place des Compteurs Electriques Individuels ? Cela suppose une division cadastrale, l’instauration d’une copropriété, et l’intervention ERDF (toujours aussi imprévisible)
Nota : L’éventuelle Revente à la découpe n’est pas dans nos objectifs à court terme.

Local Commercial :
- Quels sont les éléments de l’Aménagement du local à charge du Propriétaire et ceux à charge du Locataire ?
- Peut-on établir en direct le Bail ou doit-on passer par un Tiers (Agence, Avocat, Notaire..) ?
- Comment se prémunir des risques d’Impayés pour le Local Commercial ?
- Comment sont déclarés ces loyers dans l’Imposition ? (Idem Appartement Vide ?)

Dernière modification par Gratouille (20/12/2016 17h04)

Mots-clés : division, immeuble, immobilier

Hors ligne Hors ligne

 

#2 20/12/2016 19h09

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2059  

Bonjour,

carrelage collé sur plancher bois : une très mauvaise solution. Le bruit passe et les vibrations et les mouvements ont tendance à casser les joints du carrelage.

La solution est de mettre une couche d’isolation phonique sol, puis un nouveau plancher par dessus, généralement en dalles d’aggloméré, puis un revêtement (lino, parquet flottant…).

Isoler phoniquement par le plafond atténue les bruits aériens (la diffusion de la musique ou de l’enguelade vers l’appartement du dessus), mais ne fera pas grand chose pour les bruits d’impact (talons) qui se communiqueront quand même, par la structure. C’est pour ça qu’il faut découpler le plancher plutôt qu’isoler le plafond. On peut faire les deux si on veut, mais en tout cas on ne peut pas s’exonérer de découpler le plancher.

Compteurs électriques individuels : en principe une obligation pour la location à l’année. En meublé, les sous-compteurs sont souvent tolérés mais ça ne résout pas le problème au long terme. Discussion déjà abordée de nombreuses fois, cf. notamment : Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ?

La location saisonnière (ou résidence secondaire ou de courte durée type stage de formation, CDD) est une solution, puisqu’en hébergement temporaire la personne hébergée ne prend pas un abonnement à son nom mais paie une location charges comprises. Si la location meublée à l’année est désormais encadrée par la loi de 1989 quand c’est la résidence principale du locataire, la location hors résidence principale reste une location de chose encadrée seulement par le code civil, donc c’est plus souple à beaucoup de points de vue.

Local Commercial :
- Quels sont les éléments de l’Aménagement du local à charge du Propriétaire et ceux à charge du Locataire ?

C’est librement convenu dans le bail. La tendance générale est de laisser tous les frais au preneur, mais si la demande locative n’est pas forte, le preneur peut négocier que vous fassiez tels et tels travaux avant son entrée.

- Peut-on établir en direct le Bail ou doit-on passer par un Tiers (Agence, Avocat, Notaire..) ?

Comme vous voulez, mais l’assistance d’une personne compétente est utile pour avoir un bail bien rédigé.

- Comment se prémunir des risques d’Impayés pour le Local Commercial ?

Je passe.

- Comment sont déclarés ces loyers dans l’Imposition ? (Idem Appartement Vide ?)

Cela relève des revenus fonciers comme les logements nus. A noter que les travaux d’entretien et réparation sont déductibles (si c’est vous qui les avez payés), mais, contrairement à un logement, les travaux d’amélioration ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers. Ainsi, si le preneur vous demande de faire à vos charges des travaux d’amélioration, refusez… ou bien demandez à votre artisan que son devis et sa facture mentionnent "entretien" "réparation" ou "remise en état". Cf : Local commercial : quels travaux déduire fiscalement des revenus locatifs ?

Dernière modification par Bernard2K (20/12/2016 19h33)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

Hors ligne Hors ligne

 

#3 21/12/2016 09h43

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   292  

Bernard2K a écrit :

carrelage collé sur plancher bois : une très mauvaise solution. Le bruit passe et les vibrations et les mouvements ont tendance à casser les joints du carrelage.

Et si c’est ainsi dans les pièces d’eau, prévoir d’intervenir au plus tôt.
J’ai eut un dégat des eaux ainsi, avec le carrelage qui a bougé, et l’eau qui s’est infiltré dans l’OSB (hydro, donc quand même résistant) et a fini par abimé les solives.
Après, pour récupérer, il faut tout détruire, reprendre depuis les solives, et remonter jusqu’au sol.

Hors ligne Hors ligne

 

#4 21/12/2016 10h46

Membre
Réputation :   16  

En effet, il y a ces 2 points à Surveiller et à Solutionner au Mieux :

- l’Isolation Phonique entre les Etages.
Effectivement, la meilleure solution est de découpler à l’étage supérieur avec mise en place de Sous-Couches + Dalles OSB +Revetement. Seulement, le sol actuel est creusé de quelques cms, cela nécessiterait donc la mise en oeuvre d’un ragréage conséquent, qui augmenterait le poids sur ce sol, pas top pour cette vieille charpente.
Néanmoins, pour améliorer ce problème, j’opterais plutôt vers une solution intermédiaire de sols PVC ou Moquettes de très Bonne Qualité, avec une sous-couche de qualité également.

- la Division Electrique des Appartements.
Oui, cela serai beaucoup simple à gérer au quotidien et même impératif en cas de revente à la découpe. Nous allons étudier la faisabilité avec ERDF. Cela va nécessiter une division par lots de l’Immeuble par un géomètre.
J’imagine aussi que nous avons besoin de l’approbation du consuel par appartement ?
J’ai compris que la Mairie pouvait également etre un blocage sur la division administrative, notamment s’il demande des stationnements propres.
Cela nécessite t’-il la constitution d’un  règlement de copropriété et passage au notaire, dans le mesure où il n’y a qu’un seul propriétaire ?
Connaissez-vous les couts directs et indirects associés à cette division ?

Dernière modification par Gratouille (21/12/2016 11h28)

Hors ligne Hors ligne

 

#5 24/12/2016 19h48

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   342  

Tant que vous êtes l’unique propriétaire, nul besoin de règlement de copropriété. Un règlement intérieur suffira.

Pour le découpage électrique,  faut voir cela avec erdf. Qui va vous demander un dossier qui doit être monté par un électricien habilité petit collectif. Erdf informera la mairie qui, selon son bon vouloir, vous demandera des comptes notamment sur les parkings,  espaces verts etc. Le consuel sera un passage obligé.

Pour l’Isolation phonique entre  étages,  je viens de réaliser des faux plafonds sur une structure en rail + Placo phonique. Il faut ajouter une bonne couche de laine de verre ou roche  (230mm dans mon cas). Accrochez vos rails sur les murs plutôt qu’aux solives. Isolez entre Rails avec du Liège. Ça donne un bon résultat et ça isole thermiquement en plus. Par contre,  bien soigner l’étanchéité des portes surtout si vous conservez celles d’origine.

Dernière modification par lachignolecorse (24/12/2016 19h50)


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #6 18/01/2017 11h36

Membre
Réputation :   16  

Je reviens pour clore ce projet:

Une visite d’Architecte a été organisée pour la réfection de cet immeuble. Celui-ci est assez craintif sur la structure même des niveaux, les planchers n’étant pas plats. De mon avis, cela n’est pas récent et est du à une fatigue des poutres sur plusieurs dizaines d’années, cela dit, cela ramène quand même des problèmes pour le revêtement de sol, l’ameublement, la qualité percue, etc.

Son chiffrage pour la remise en état complet de l’immeuble est de 100 k€, cela me parait énorme, il est très certainement possible d’optimiser 20/25 % en étudiant chaque poste et en mettant la main à la pate, mais cela reste malgré tout un budget plus conséquent que j’imaginais, sans compter les manques sur son chiffrage (division EDF, division cadastral, cuisines, finition, meubles, etc.) et les classiques mauvaises surprises de la rénovation immobilière.

De plus, certains commerçants m’ont mis le doute sur la qualité de l’emplacement de ce local.

Ainsi, je préféré jeter l’éponge, je pense que cette affaire est beaucoup moins intéressante que j’avais imaginé à la première vue. Je reste forcement un peu déçu car l’investissement temps demandé pour la négo et l’inspection/chiffrage des travaux a été relativement important pour moi.

Comme dit l’adage, il vaut mieux louper une affaire que faire une mauvaise affaire. Ce projet m’aura fait grandir dans l’expérience de le domaine de l’Immo.

Hors ligne Hors ligne

 

#7 20/02/2020 19h02

Membre
Réputation :   7  

Bernard2K a écrit :

La solution est de mettre une couche d’isolation phonique sol, puis un nouveau plancher par dessus, généralement en dalles d’aggloméré, puis un revêtement (lino, parquet flottant…).

Isoler phoniquement par le plafond atténue les bruits aériens (la diffusion de la musique ou de l’enguelade vers l’appartement du dessus), mais ne fera pas grand chose pour les bruits d’impact (talons) qui se communiqueront quand même, par la structure. C’est pour ça qu’il faut découpler le plancher plutôt qu’isoler le plafond. On peut faire les deux si on veut, mais en tout cas on ne peut pas s’exonérer de découpler le plancher.

Bonjour Bernard2K,

il m’arrive souvent de visiter des biens avec plancher bois auxquels je ne donne pas suite justement à cause de cette conception, je ne maitrise pas, cela m’a toujours fait fuir.

Or je sors d’une visite d’un appartement qui m’interpelle ; un duplex de 84 m2 occupant le 2e étage + 3e étage (sous toit) d’une maison ancienne (en copropriété, avec un occupant dessous).

Un des gros inconvenants est le plancher bois, qui semble laisser passer beaucoup de bruit lorsqu’on y marche et de plus, le niveau n’est pas égale sans être exagéré non plus.

Le problème du bruit ne concerne que le plancher entre le 1er (donc occupé par un autre copropriétaire) et le 2e étage, je n’ai pas ressenti ce problème entre le 2e étage et le 3e. En revanche, le problème du niveau inégale est présent pour les 2 planchers.

Un autre des problèmes de ce bien, comme dans beaucoup de maisons anciennes, est la hauteur sous plafond : 215 cm pour le 2e étage et 193 cm pour le 3e étage (du sol aux poutres apparentes, nues).

J’ai donc plusieurs questions quant à la solution évoquée :

1/ Cela rajoute-t-il une épaisseur de plancher, diminuant donc la hauteur sol / plafond ?
2/ Est il possible de rattraper les écarts de niveaux (écarts acceptables évidemment), ou ne vaudrait il pas mieux partir sur un ragréage (si cela est possible avec ce type de structure) ?
3/ Pour une rénovation d’un immeuble n’étant pas en copropriété, l’aventure me semble moins périlleuse que de faire cela avec un copropriétaire en dessous, qu’en pensez vous ?
4/ Auriez vous une idée de prix approximative au m2 (en faisant faire) ?

Un grand merci, à l’attention qui sera portée à mon post.

Hors ligne Hors ligne

 

#8 20/02/2020 21h07

Membre
Réputation :   17  

Bonjour,

Je pense qu’il faut faire très attention avec les planchers bois.
J’avais visité un immeuble qui me paraissait bien mais qui avait ce problème de plancher inégal. J’ai finalement trouvé un endroit où j’ai pu regarder sous le revêtement à cause d’un dégât des eaux. Je suis revenu avec un pied de biche (l’immeuble était vide et l’agent m’avais laissé les clefs pour faire des mesures) et j’ai un peu regardé.

Je n’ai rien pu voir parce que le plancher actuel était posé sur des lambourdes, elles-mêmes posées sur… un autre plancher bois.
Rajouter un ragréage dessus, alors qu’il y a déjà pas mal de poids dessus me semblait risqué.

De plus, impossible de voir les poutres et leur état. Le dégât des eaux aurai pu ramener n’importe quoi et rien ne disait qu’elles n’étaient pas pourries ou bouffées par les capricornes (qui adorent l’humidité).

J’ai passé mon chemin…

Hors ligne Hors ligne

 

#9 20/02/2020 21h18

Membre
Réputation :   13  

Pour les problèmes de plancher bois, le plus simple est de faire sauter le plancher et de garder les poutres pour tenir les liaisons des murs et garder le plafond du dessous puis refaire une structure en poutre STEICO, c’est léger, rapide très raide et permet de casser les liaisons donc top au niveau acoustiques/isolation et permet de passer les réseaux facilement.

On se retrouve avec un immeuble sain, droit et isolé de nouveau.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/5552_dsc_0032.jpg

Dernière modification par Motivex56 (20/02/2020 21h25)

Hors ligne Hors ligne

 

#10 20/02/2020 23h03

Membre
Réputation :   17  

Intéressant, je ne connaissais pas.
Vos nouvelles poutres sont posées sur les anciennes ou fixées au mur ?

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #11 21/02/2020 09h11

Membre
Réputation :   13  

La technique est de fixer les poutres bois en I sur une ceinture périphérique en bois fixé dans le mur.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/5552_dsc_0074.jpg

Hors ligne Hors ligne

 

#12 21/02/2020 09h34

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2059  

Zandu : en fait, la question technique ne se pose pas. Obtenez et lisez le RSD du département du bien. Vous y lirez probablement qu’une pièce doit faire 2,2 ou 2,3 mètres minimum de hauteur sous plafond.

Donc ce que vous envisagez d’acheter est impropre à l’habitation. Vous ça vous conviendrait peut-être, mais si l’un de vos locataires, ou si votre futur acheteur lors de la revente, décide de vous attaquer sur ce point, vous n’êtes pas sorti d’affaire. Donc il faut zapper ce bien à cause du risque juridique.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

Hors ligne Hors ligne

 

#13 21/02/2020 17h34

Membre
Réputation :   7  

2.3m effectivement.

Eh bien cela met sur la touche beaucoup de biens anciens, où les combles ont été aménagés laissant les poutres apparentes, même nues, sous lesquels on peut à peine passer…

Dernière modification par Zandu (21/02/2020 17h36)

Hors ligne Hors ligne

 

#14 21/02/2020 19h28

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   114  

Bernard2K a écrit :

- Comment se prémunir des risques d’Impayés pour le Local Commercial ?

Je passe.

Moi , je prends
Du moins la question smile

C’est un des gros risques  de la location de locaux à usage professionnels et il est quasiment impossible à garantir.

J’ai réussi à trouver au fil du temps deux compagnies qui acceptaient de le couvrir mais la condition était que la gestion était faite par une agence immobilière.
Comme j’avais choisi de faire moi-même la gestion, je n’ai pas donné suite.
De surcroit, je ne suis pas certain que n’importe quelle agence aurait eu l’agrément.

Je me suis donc fait mon propre assureur et ai constitué ma réserve financière " Au Cas OU "
et cela n’a pas trainé : Elle a été nécessaire

Lors de mon financement, je minore de 10% ma rentabilité prévisionnelle  et je fais avec.

Cette expérience est la mienne et , tout comme moi, elle date un peu.
Toutefois elle m’a permis de survivre dans les cas difficiles  du genre " Perte de trois ans de loyer sur un bien "

Dernière modification par CyberPapy (21/02/2020 19h32)


CyberPapy ou pour faire court CP

Hors ligne Hors ligne

 

#15 21/02/2020 20h07

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   285  

Pour le local commercial,

Pas de solution magique non plus de mon côté. Systématiquement, j’impose un bail dérogatoire de 35 mois (dit précaire) que je présente comme une période d’essai mutuelle. Le gros plus est la possibilité de résiliation avec un mois de délai de prévenance à tout moment.

Sauf qu’une fois, un locataire s’est maintenu malgré mon refus : constat d’huissier et assignation en référe pour obtenir une indemnité d’occupation (guère différente du loyer) mais surtout l’empêcher d’établir de fait un fonds.

Il m’est arrivé sur des candidats peu inspirants, de demander la caution personnelle du gérant, aussi efficace que l’ail sur les vampires 😄 : plus de nouvelles !

Hors ligne Hors ligne

 

#16 21/02/2020 21h30

Membre
Réputation :   13  

Ah, j’ai la même expérience, dès qu’on demande la caution personnelle du gérant, pas de suite non plus !

Pour l’assurance des loyers, j’ai en permanence sur les comptes à minima 6 à 8 mois de loyer ce qui représente en réalité 12 à 16 mois d’emprunt dans mon cas ce qui est très confortable vu que je n’ai aucun bien avec un seul locataire mais toujours plusieurs lots.

Dernière modification par Motivex56 (21/02/2020 21h35)

Hors ligne Hors ligne

 

#17 21/02/2020 22h50

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   114  

6 à 8 mois de loyer c’est extrêmement vite consommé.

La moindre procédure met six mois.
Le nouveau locataire veut trois mois de franchise de loyer
l’agence 15% du loyer annuel pour proposer un locataire

et pendant ce temps là on doit faire face aux charges , à la fiscalité, , aux remboursement des prêts…..

Perso j’ai dix locataires et les fonds déblocables en moins d’un mois représentent un an de chiffre d’affaire total des deux SCI .


CyberPapy ou pour faire court CP

Hors ligne Hors ligne

 

#18 21/02/2020 23h16

Membre
Réputation :   13  

Dans mon cas, je me trouve confortable, car c’est du loyer dont je parle mais mes mensualités représente que 50% (c’est pas tout à fait vrai pour tous les biens car certains, je ne suis qu’à 40%) de mes loyers et il faudrait en plus que tous mes locataires partent, j’ai à minima 3 locataires pour un bien et je monte jusqu’à 30 locataires sur un autre donc l’impayé ou la procédure n’est pas ma plus grosse crainte et je gère tout en direct, pas d’agence et je n’ai aucun locataire qui me demande 3 mois de franchise de loyer ? cela vous arrive souvent ? Personnellement, je n’accepte aucune franchise de loyer et si je dois vraiment négocier, je préfère payer des travaux.

Ma plus grosse crainte est un changement de loi qui m’oblige à effectuer des travaux, des gros travaux non prévu, un très gros sinistre et là, par contre j’en conviens, je serais bien juste avec ma trésorerie. Pour tout ce qui est entretien ou travaux moyen, vacance locative ou impayé, c’est sur le nombre de locataire déjà impacté annuellement.

Je parlais de trésorerie sur les comptes loyers donc pas sur mes comptes. J’ai également la possibilité d’abonder de mon épargne personnel si vraiment un besoin était là. Je fais de la location depuis 2013 et cela ne m’est arrivé qu’au début et c’était parce que j’avais mal calculé mon différé de prêt par rapport à la durée de mes travaux. 2013, j’en conviens aussi, c’est peu, tout juste 7 ans.

Dernière modification par Motivex56 (21/02/2020 23h21)

Hors ligne Hors ligne

 

#19 22/02/2020 00h21

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   114  

Locaux industriels ou commerciaux et Franchises  de loyer

Pour ma part c’est une quasi obligation sur Cergy.

Chaque nouveau locataire trouve la déco vieillotte , ou quelque chose est en mauvais état , dans d’autres cas c’est un déménagement de machines lourdes et longues à installer 
en tous cas, c’est un prétexte actuellement pour obtenir des mois de franchise.

Le nombre de mois dépend un peu de l’état et du montant des travaux envisagés.
Trois est presque un minimum obligé .
Je viens d’accorder neuf mois l’an passé.

Plus les locaux sont grands  ou  plus l’offre est grande plus les locataires sont exigeants.
Mes petits locaux de 200 m² partent comme des petits pains avec  une franchise sur le mois en cours


CyberPapy ou pour faire court CP

Hors ligne Hors ligne

 

#20 22/02/2020 08h18

Membre
Réputation :   13  

D’accord, comme quoi suivant la localisation, les pratiques ne sont pas les mêmes.

De mon côté, j’intègre juste les travaux que je m’engage à faire dans le bail et que le locataire ne peut pas m’empêcher de les faire, ni me demander de diminution de loyer pour non jouissance d’une partie du bien liée à ces travaux tant que cela ne dépasse pas plus de 20 jours (de mémoire).

Hors ligne Hors ligne

 

#21 22/02/2020 09h33

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   114  

Motivex56 a écrit :

j’ai à minima 3 locataires pour un bien et je monte jusqu’à 30 locataires sur un autre

30 Locataires ?
C’est une pépinière d’entreprises ou de l’habitation?


CyberPapy ou pour faire court CP

Hors ligne Hors ligne

 

#22 22/02/2020 11h22

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2059  

J’ai l’impression que vous ne parlez pas de la même chose.

Sur les locaux commerciaux, l’usage veut que les travaux soient à la charge du locataire. C’est justifié notamment par le fait qu’une grande partie des travaux vient de son métier particulier. Par exemple, c’était une supérette, le locataire veut tout refaire pour y établir un magasin de vêtements : c’est son problème. De toute façon, c’est lui qui sait à quoi doit ressembler son magasin compte tenu des codes imposés par sa chaîne. Quels que soient les travaux que le bailleur voudrait faire, il risque de tomber à côté des besoins du futur locataire, donc le mieux, c’est de le laisser se débrouiller.
En contrepartie, le bailleur consent souvent plusieurs mois de franchise de loyer. Ca varie d’une zone à l’autre : plus la zone est recherchée, plus le locataire devra au contraire payer pour rentrer.

Sur les logements, le décret de 1987 encadre précisément les charges récupérables sur le locataire. De là, il découle l’usage que le locataire est gentiment prié d’éviter de toucher quoi que ce soit, le bailleur se chargeant des travaux. Il peut arriver que le locataire veuille repeindre, et que le bailleur consente de la franchise de loyer en contrepartie, mais c’est assez rare et ce n’est pas vraiment une pratique à recommander.

Donc, entre les locaux commerciaux et le logement, il y a deux usages diamétralement opposés.

Dernière modification par Bernard2K (22/02/2020 11h24)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

Hors ligne Hors ligne

 

#23 22/02/2020 11h36

Membre
Réputation :   13  

Je parle bien de bien industriel s’agissant des travaux et sur un de mes biens industriels, j’ai du hangar et du stockage ou c’est mixte particulier/professionnel d’ou le nombre de locataire.

Hors ligne Hors ligne

 

#24 22/02/2020 22h04

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   285  

Comme Cyberpapi, j’ai recours à la franchise de loyer jusque 3 mois parfois selon les cas sur les locaux d’activité, mais pas à date sur ceux assimilés à des bureaux.
A noter que je ne loue que de la petite surface avec services annexes accès web, Menage, photocopieur, réception marchandises, camion ponctuellement ….
Je filtre au feeling, ce qui ne met pas à l’abri de déconvenues ….

Hors ligne Hors ligne

 

#25 23/02/2020 10h33

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   114  

Mutualisation du risque :

Motivex56
se sent rassuré en écrivant

j’ai à minima 3 locataires pour un bien

C’est l’état actuel. Par contre dans le temps, il est possible qu’un locataire s’en aille. Un voisin qui se trouve à l’étroit peut demander le local.
Il est difficile de lui refuser. Surtout si c’est un bon payeur.
L’opération peut même se reproduire avec le troisième lot.
On est alors content car on a un seul bon locataire.

Jusqu’au jour où…. pour des raisons parfois indépendantes de sa gestion, le gros locataire met la clé sous la porte.

J’ai vécu cette situation en 2007 où six de mes dix locaux se sont trouvés vidés à cause de la Crise
De plus, le contexte économique les rendait  difficiles à relouer.
Ce fut angoissant . Mais j’ai survécu.

serenitis a écrit :

Je ne loue que de la petite surface avec services annexes accès web, Menage, photocopieur, réception marchandises, camion ponctuellement ….

Pourriez vous nous parler un peu plus de cette spécialité méconnue et parfois appelée " pépinière d’entreprises "

Elle est intéressante ici parce que les loyers au m² sont relativement élevés et les charges sont très lucrative


CyberPapy ou pour faire court CP

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur