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#26 23/02/2020 10h59

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@ CP :

Comme explique précédemment, ma sci loue à ma sarl l’ensemble du bâtiment (vrai pour les 2 sci bureaux et industriel). Ainsi, mon emprunt est finalement « assuré » entièrement par ma sarl, ce qui me convient mieux psychologiquement qu’un investissement immo classique : difficulté de relocation comme vous le disiez, mauvais payeur ou le pire LJ qui traine sur des années ….

Ainsi, la sarl gère les services annexes qui s’impute dans sa gestion normalement.

La sarl facture actuellement du loyer avec forfait pour charges, je reste volontairement assez évasif sur mes annonces et sur le bail, en montrant juste le tout inclus dans mes visites : ainsi tant que tout va bien, tout va bien…. mais, quand le locataire part pour vous planter, les mesures de rétorsion sont nombreuses et surtout non inscrites dans le bail :
Suppression de l’accès web en débranchant la fiche dans la baie de brassage
Délestage électrique ou bride (au passage vous aviez bien sûr raison sur le KvA…erreur de langage de ma part)
Pas de clés mais un digicode avec code par locataire : quand on met leur code en erreur, mesure extrême quand le locataire fait le mort, il vous joins dans les 48 h…si pas le cas, vous ne le reverrez jamais ….
Système de surveillance vidéo avec enregistreur, prévoir le roman sur le droit a l’image dans le bail…

Cela peut paraître très extrême, mais vu les loulous et les déconvenues, il faut s’adapter…

Je suppose que vous écartez aussi des profils indésirables : exemples qui me reviennent …
Un joyeux entrepreneur qui derrière l’activité off comptait à mon avis lancer depuis mes locaux un trafic de pièces détachées vers les pays de l’Est…(un copain flic à qui je peux dire merci…)
Une jeune femme venant me louer un bureau pour son nouveau patron, ses parents a elle me donnaient le dépôt de garantie (lu sur le chèque…) elle venait d’être embauchée la veille…quand on creuse, ça sent l’escroc ….

Au quotidien, un cadre référent qui est mes yeux et mes oreilles, il est d’ailleurs noté dans le règlement des locaux que les consignes sécurité qu’il donne sont applicables sans délai, n’étant que peu présent sur ce site de mon côté…et souvent un rôle d’adjudant chef pas marrant non plus.

En dehors d’un profil un peu border, en ce moment, ça se passe très bien ….mais cela change vite, d’autant que ses petites boites sont les premières à souffrir quand la crise arrive (ma première sci date de 2008…) et pas facile à démarrer !

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#27 23/02/2020 11h15

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Qu’en est il du taux de rotation?
En principe ces locataires ne restent guère longtemps. Quelques années tout au plus
Donc il doit y avoir un vrai travail de recherche, d’établissement de bail, d’état des lieux d’entrée puis de sortie….

et de la rentabilité?
Un voisin, qui ne fait que cela et que je connais depuis un quart de siècle , me dit qu’il gagne autant sur les charges que sur le loyer.

Chez nous la rentabilité  sur le loyer, dite "triple net" c’est à a dire net de charges net de frais d’entretien de taxe foncière, donc net de tout  sauf de votre fiscalité perso, est de l’ordre de 9%
Un rendement de 18% plus un éventuel levier par les emprunts bancaires, cela semble intéressant
C’est par contre au prix  d’une charge de travail conséquente

Pour ma part, j’ai joué la carte de la tranquillité en augmentant la taille des locaux et en diminuant le nombre de locataires.

Pour les profils indésirables non détectés, mon plus beau plantage fut d’être content de louer pour faire un " Salon de Thé"
J’imaginais déjà de jolies filles touillant leur boisson le petit doigt en l’air
Et je me suis retrouvé avec un …Bar à Chichas.

Dernière modification par CyberPapy (23/02/2020 11h23)


CyberPapy ou pour faire court CP

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#28 23/02/2020 20h25

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Serenetis : intéressant votre concept, je vais creuser pour un de mes sites car j’ai pour projet de construire dessus.

Cyberpapy : Intéressant également votre expérience car je ne me suis pas encore retrouvé dans votre situation et je vais regarder ce que cela donnerait sur ma trésorerie puis épargne et surtout en combien de temps, je la mangerais à cas identique.

Pour les renta brut au total sur tous les biens (habitation nue, lmnp, hangar artisanal et industriel, stockage) , je suis à 13,33%, je n’ai pas encore tout mouliné pour faire la renta net net. Mais, je confesse que c’est au prix d’un travail conséquent et à 3/4 temps actuellement car je lance le plus gros site que j’ai. Cette renta brut va certainement monté dans les mois/années à suivre car on a de la réserve foncière sur quasiment tout les biens mais je le répète au prix d’un travail conséquent et actuellement pour du 7J/7.

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#29 23/02/2020 21h43

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Pour la rotation, vous avez bien vu… mais cela fait partie du concept quelque part…
Pour l’administratif lié, sincèrement pas très lourd : je filtre les appels, et renvoie sur le site ou pas…les visites se font pendant les heures d’ouverture de la sarl, on leur donne une fiche type du local, nos exigences, si intérêt, ils me joignent ensuite.
Pour le bail, je me sers des modèles de l’unpi, j’ai une alerte agenda pour les indexations…et un back office en béton mutualise sur mes 4 affaires, dont une comptable en or massif. On relance au premier jour de retard, pour inciter au virement automatique.

Pour la renta et parler sur les mêmes critères : les bâtiments sont situés en Métropole de province, les bureaux sur un axe très passant, l’industriel en ZI a 5 mn du cœur de la métropole et à 1 mn du principal noeud routier du coin.

Sci bureaux loue à ma sarl avec 12 % sur prix achat et récupère le foncier…la sarl a fait tous les travaux, sous loue une partie mais pas de recup du foncier sur le sous locataire. Loyer principal 1500, crédit remboursé, sous loc de 400 euros x 1 ou 2 lots selon les périodes. (1lot =12 m2 privatif + communs à partager)

Sci industriel, idem avec 10 % et recup foncier… la sarl a investi dans des machines et installations onéreuses, certaines sont inclues, d’autres optionnelles parfois à la demande… mais effectivement le retour de votre voisin ne me semble pas exagéré : si je globalise ici dans mon cas 1500 Mensuel  la sous loc pour un loyer principal de 3000 un foncier de 5ke (je viens de le contester au SIE autre sujet..) et une mensualité de 2200, charge principale 1500 d’électricité par mois (pour grande partie liée à ma sarl)  la bâtiment fait 550 m2 et je loue 70 m2 en privatif sur 2 lots contre le loyer et charges forfaitaire cumulé de 1500.

Faites vos calculs de renta selon vos critères, les miens s’arrêtent au taux de renta sarl/sci et au fait que les sous loc paient une bonne partie de mon loyer principal. Je me garde (vide) un lot industriel de 150m pour un autre projet pro sur lequel je tarde à avancer.

Ma principale hantise sur l’industriel : les installations de gitans en sauvage le week-end, ce pour quoi, tout est bouclé et une ronde journalière est même organisée en préventif pour s’assurer de la bonne fermeture (un cambriolage pourrait avoir des conséquences lourdes pour nous et aucune assurance ne me permettrait de réagir efficacement à mon sens).

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#30 24/02/2020 15h42

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Mon activité se rapproche pas mal des votres ainsi que mes hantises qui sont du côté du squattage car j’ai un un site ou sur 6000m2 de terrain, j’ai 1800m2 de construit ce qui laisse pas mal de place à être squatté. On a une alarme avec télésurveillance relié à une société d’intervention. Je me sens un peu plus tranquille et pour l’instant, elle a surtout sonné par les locataires ou moi même.

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