Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 12/09/2017 11h38 → Gratouille [44] : étude de cas immobilier (investissement locatif) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

Membre
Réputation :   12 

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- 2 Maisons Jumelées de Ville T3 quasi-identique issue d’une séparation antérieure
- Date construction : 1900 ? Derniere Réno : 2000
- Surface : 70 m²/maison + Comble + Cave
- Rénové intérieurement en 2000.
- Sols à rénover partiellement
- SdB à Réviser ou Refaire
- Cuisine à Créer
- Rafraîchissement, Lavage, Peinture, divers.
- Gros Oeuvre et Menuiseries Extérieures en Bon Etat
- 1 mini cour commune à aménager
- Eau & Electricité par Compteur Séparé
- Chauffage Electrique dans un et Gaz dans l’autre
- Actuellement Vide de Tout Occupant.
- Situé en Centre d’une ville tranquille de 4 000 hab., à 1/2 heure de chez nous.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Appartements : Meublé en LMNP ou Vide au Réel (Travaux à déduire) ?
- Gestion en Direct.

LES CHIFFRES

- Achat (dont Frais de Notaire) : 93 000 €
- Estimation Travaux pour l’Ensemble : 35 000 €
- Loyer Total HC : 1 100 € mensuel
- Rentabilité Brute: 10,3 %
Autres
- Taxe foncière: 800€
- Assurance PNO : 400€

FINANCEMENT DU BIEN

Extrait d’Une Simulation Bancaire :
- Montant de l’Apport : 0 €
- Financement à 110%
- Taux du crédit avec assurance 2.00%
- Durée du crédit: 20 ans
- Mensualités (avec Ass de Prêt): 650 €

QUESTIONS

Urbanisme:
- Est il intéressant de séparer administrativement parlant les 2 maisons maintenant ?
Dans ce cas, une création de copropriété est-elle obligatoire ? seul l’accès à la cave et aux passage de la cour sera commun.

Fiscal :
- Est-il préférable pour nous de faire un meublé LMNP ou une location Vide ?
Je précise que nous maîtrisons les 2, ce qui nous exonère d’IR pour le moment.
En partant sur un LMNP, y a t’il un plafond de recettes à ne pas dépasser car nous serons à 30 000 € annuel de loc meublé.
De même, en cas de LMNP, doit-on partir sur une base d’amortissement "prix d’achat+travaux" ou "prix du marché" estimé par un professionnel ?

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location

Hors ligne

 

#2 12/09/2017 12h09 → Gratouille [44] : étude de cas immobilier (investissement locatif) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

Membre
Réputation :   109 

Bonjour,

Du coté "urbanisme" avec une maison divisée en 2 lots distincts comme décrit avec compteurs séparés, je ne vois pas de raison de se compliquer la vie à faire une division, sauf à vouloir revendre, un jour, et là il faudra créer une copropriété…A deux. Il sera bien temps d’y penser à ce moment.
Et dans ce cas vendez tout sinon vous risquez de ne pouvoir gérer, chacun ayant le même pouvoir décisionnel certains votes pourraient ne jamais aboutir.

Cordialement,

X

Hors ligne

 

#3 12/09/2017 12h19 → Gratouille [44] : étude de cas immobilier (investissement locatif) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je possède pour ma part un bâtiment que j’ai rénové en 4 appartements. Je les loue en meublé au régime réel. Tout est déductible: emprunts, travaux, meubles et autres factures se rapportant aux biens en location…

Il faut d’abord de préférence faire évaluer les appartements par une agence avant de faire les travaux puis voyez avec un expert comptable pour une simulation. Il y en a de très bons sur internet qui s’occupent de tous les détails administratifs à distance.

Pas besoin de faire de copropriété puisque vous êtes seul propriétaire.

Dernière modification par Elliotan (12/09/2017 12h20)

Hors ligne

 

#4 13/09/2017 10h14 → Gratouille [44] : étude de cas immobilier (investissement locatif) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Si je reprends pour un scénario LMNP.

****
Prix 86.5k / Travaux : 35k / Notaire : 6900€ / 750€ frais de dossier
Pas d’apport / 1.75 + 0.25 de taux  sur 20 ans
Montant Emprunté = 86.5k + 35k + (6900 + 750 +1200( GCL)) = 130k€ soit 650€ de mensualité.

Je prends un taux d’occupation à 87.5%  (vacance locative de 1.5 mois / an), scénario qui me semble conservateur pour ce type de bien.

Tous les calculs suivants sont faux car vous ne faites pas mention des meubles. Les prix peuvent varier du simple au triple selon la qualité. Refaites vos calculs avec. De plus, à mois de s’arranger avec l’artisan pour gonfler la facture du montant des meubles, la banque ne financera pas les meubles dans votre crédit immo (par définition).

Par ailleurs, j’ai pris un TMI très élevé pour avoir un scénario conservateur.

***
Fisca
11500€ de revenus fonciers bruts
- 2350€ de charges non financières ( 300 € divers + 800€ TF + 400€ PNO + 500€ comptable + 350€ CFE)
- 1950€ (moyenne 10 premières années) de charges financière (intérêts + assurance crédit + frais bancaires)
-7900€ d’amortissement (moyenne 10 premières années)  (gros oeuvre sur 80 ans, facades/étanchéité sur 40 ans, agencements sur 10 ans, IGT sur 25 ans)
Donc pas de revenus imposable avant l’année 6, pas d’impots avant année 12 avec jeu du report de déficit (résultats variables selon choix des durées d’amortissements etc…)

Niveau Cashflow en LMNP au réèl je trouve
11500 de revenus fonciers bruts -8050 de crédit - 2350 charges =  -800€ la première année avec décaissement frais de dossier banque + GCL puis environ 1000€ par an de CF net net positif. Rappel . Vous n’avez pas pris en comte les meubles.

Ceci reste du théorique, même si la vacance locative est pris en compte et avec 300€ de frais divers par an.
Disons qu’avec +/- 1000€ par an de CF, on peut considérer le projet plus sérieusement. Il ne s’agit pas la de faire des revenus complémentaires, vous jouez juste sur le fait que les locataires financent votre projet. Ce qui est déjà très bien.

Nico

Hors ligne

 

#5 13/09/2017 15h42 → Gratouille [44] : étude de cas immobilier (investissement locatif) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

Membre
Réputation :   763 

Gratouille a écrit :

Urbanisme:
- Est il intéressant de séparer administrativement parlant les 2 maisons maintenant ?
Dans ce cas, une création de copropriété est-elle obligatoire ? seul l’accès à la cave et aux passage de la cour sera commun.

Vos questions montrent une grosse incompréhension du sujet.
Du point de vue de l’urbanisme, il y a des parcelles, chaque parcelle pouvant être divisée en lots.
La question serait donc déjà de savoir si les deux maisons sont situées sur la même parcelle ou sur deux ; et si elles sont sur la même parcelle, s’il y a deux lots ou un seul.

Si vous êtes propriétaire des deux maisons, il ne peut pas y avoir copropriété. Pour qu’il y ait copropriété il faut plusieurs copropriétaires. Il y a copropriété lorsque deux personnes (ou plus) sont propriétaires de deux lots (ou plus) situés sur la même parcelle.

- Est-il préférable pour nous de faire un meublé LMNP ou une location Vide ?

En général le LMNP au réel est plus intéressant. En LMNP vous diminuez votre résultat avec l’amortissement de la totalité de la valeur du bien ; tandis qu’en revenus fonciers seuls les travaux sont déductibles. En LMNP, vous déduisez donc un montant plus important, et pour plus longtemps.

En partant sur un LMNP, y a t’il un plafond de recettes à ne pas dépasser car nous serons à 30 000 € annuel de loc meublé.

On devient LMP quand on remplit 3 conditions : plus de 23000 € de recettes, plus de la moitié des revenus d’activité du ménage, et inscription RCS. Il faut remplir l’ensemble de ces 3 conditions. Il suffit donc de ne pas être inscrit au RCS pour rester LMNP, même quand on dépasse les seuils.

De même, en cas de LMNP, doit-on partir sur une base d’amortissement "prix d’achat+travaux" ou "prix du marché" estimé par un professionnel ?

Si le début de l’activité LMNP au réel intervient la même année que l’achat : on amortit prix d’achat + travaux. Si le début de l’activité LMNP au réel intervient sur une année ultérieure par rapport à l’achat : amortissement du bien à sa valeur vénale expertisée au moment du début de l’activité.

Niocobimmo : votre calcul me semble correct dans les grandes lignes, mais utilisez les bons termes : en meublé, s’agissant d’une imposition BIC, on touche des "recettes" ou "loyers CC" mais pas des "revenus fonciers bruts". Si c’était des "revenus fonciers" ils seraient imposés en revenus fonciers, pas en BIC !

Dernière modification par Bernard2K (13/09/2017 15h48)

Hors ligne

 

#6 13/09/2017 17h03 → Gratouille [44] : étude de cas immobilier (investissement locatif) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

Membre
Réputation :   12 

Merci pour le retour,

- D’un point de vue fiscal, pour le LMNP Vs Vide, j’ai besoin d’un comparatif plus détaillé.
En effet, par le passé, j’ai passé une maison de "vide à Meublé" apres 3 années de régime, cela a le double intéret de pouvoir défalquer le montant des travaux pour le régime vide et ensuite de pouvoir revaloriser la valeur vénale de cette maison pour calculer au mieux l’amortissement LMNP.
Cette méthode est tres profitable en cas de travaux et de bien permettant un passage en meublé.

- Pour la copropriété, ma question initiale portait bien sûr pour une revente + ou - rapide en 2 lots séparés, car aujourd’hui, la parcelle est unique.

Dernière modification par Gratouille (13/09/2017 17h04)

Hors ligne

 

#7 13/09/2017 17h31 → Gratouille [44] : étude de cas immobilier (investissement locatif) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

Membre
Réputation :   

Vous abordez beaucoup de choses d’un coup.

1- Je ne comprends pas pk vous parlez des "travaux" comme le poste qui fait la différence. Les travaux sont déductibles dans les deux régimes au réel. Le principal avantage du LMNP est la possibilité d’amortir le bien tout en profitant du regime des plus value des particuliers (donc ne pas payer la plus value sur le montant amorti)

2- Pour l’amortissement,
Gros oeuvres :  40% du bien sur 80 ans
Facades/etanchéité : 5% du bien sur 40 ans
IGT : 30% du bien sur 25 ans
Agencements ; 25% du bien sur 10 ans
soit un taux d’amortissement (non linéaire sur la durée) d’environ 44 ans soit 2.27% / an. Très conservateur. J’entends certains experts donnant un amortissement d’environ 3%
Meubles sur 6 ans
Frais de notaire sur 10 ans
Travaux sur 10 ans
Frais d’agence sur 6 ans

3- Pour la revente, je vous renvoie à la réponse de Bernard2K (un peu dure mais pertinente).

Pour avoir quelque chose de précis, cela vaut peut ’être le coup de payer labo premieum sur rendementlocatif.com afin davoir des chiffres fiables.

Hors ligne

 

#8 13/09/2017 18h29 → Gratouille [44] : étude de cas immobilier (investissement locatif) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

Membre
Réputation :   763 

Gratouille a écrit :

- D’un point de vue fiscal, pour le LMNP Vs Vide, j’ai besoin d’un comparatif plus détaillé.
En effet, par le passé, j’ai passé une maison de "vide à Meublé" apres 3 années de régime, cela a le double intéret de pouvoir défalquer le montant des travaux pour le régime vide et ensuite de pouvoir revaloriser la valeur vénale de cette maison pour calculer au mieux l’amortissement LMNP.
Cette méthode est tres profitable en cas de travaux et de bien permettant un passage en meublé.

Effectivement, il est possible de faire d’abord de la location nue, le temps de consommer le déficit foncier crée par les travaux (au moins 3 ans après l’année d’imputation du déficit sur le revenu global), puis de passer en LMNP au réel.
A propos de vocabulaire : location "nue", pas "vide". Un logement vide est vide, c’est à dire qu’il n’est pas loué.

Quand vous dites "j’ai besoin d’un comparatif plus détaillé" : vous n’espérez pas qu’un foreumeur fasse ces calculs à votre place, quand même ?

- Pour la copropriété, ma question initiale portait bien sûr pour une revente + ou - rapide en 2 lots séparés, car aujourd’hui, la parcelle est unique.

Si vous envisagez de revendre séparément les deux maisons, deux solutions :
1) une division de parcelle. Le résultat n’est pas une copropriété puisque chacun sera pleinement propriétaire de sa parcelle avec sa maison.
2) la création de deux lots sur la même parcelle. Dans ce cas, on se prépare à une copropriété, en faisant intervenir un géomètre, qui fera l’inscription des deux lots au cadastre et établira un projet de règlement de copropriété.

Le choix entre division de parcelle et création de 2 lots sur la même parcelle dépend de ce qui est possible selon les documents d’urbanisme locaux. C’est une question à poser à votre notaire qui s’appuiera au besoin sur un spécialiste (urbaniste et/ou géomètre).

Dernière modification par Bernard2K (13/09/2017 18h32)

Hors ligne

 

#9 14/09/2017 09h15 → Gratouille [44] : étude de cas immobilier (investissement locatif) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

Membre
Réputation :   12 

Bernard2K,

Vous êtes décidément trop clairvoyant dans votre intuition et expertise…revenons au sujet….

- Cela confirme que la méthode passage location nue -> meublé après 3 ans est pertinente. Je me lancerais dans un calcul scientifique quand j’aurais plus de temps devant moi. Nicobimmo, l’avantage de cette méthode est de consommer les travaux en déficit foncier en "nu", puis de gonfler la valeur vénale en "meublé" par la suite.

- Pour la division, cela attendra. Dans mon cas précis, il y a quand même un acces commun pour la mini-cour, et la cave ce qui fera l’objet d’une copro ou d’une servitude.

Hors ligne

 

#10 14/09/2017 09h23 → Gratouille [44] : étude de cas immobilier (investissement locatif) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

Membre
Réputation :   

Gratouille,

Si je comprends bien. Les 3 premières années vous faîtes du foncier au réel, avec un déficit résultant des travaux qui vient annuler votre revenu foncier imposable, puis vous passez derrière en LMNP au réèl. Je ne saisis pas bien l’avantage par rapport à être en LMNP au réel tout de suite.

Je suis d’autant plus intéressé que je suis sur le point d’acquérir un immeuble de 4 studios dont 2 sont déjà loués en Nu. J’ai quelques travaux à faire. Merci de m’éclairer sur cette stratégie smile

Hors ligne

 

#11 14/09/2017 09h53 → Gratouille [44] : étude de cas immobilier (investissement locatif) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

Membre
Réputation :   763 

L’intérêt est triple :
1) déduction sur le revenu général la première année. Vous faites donc des économies d’impôts au-delà de la seule annulation des revenus fonciers ; ce que le LMNP au réel ne permet pas.
2) vous déduisez 2 fois la même chose, en quelque sorte. D’abord en revenus fonciers, ensuite en BIC. Si vous étiez en LMNP au réel d’emblée, certes au début vous ne payez pas d’impôt, mais ensuite les amortissements les plus courts arrivant à échéance, vous recommencez à payer des impôts. Commencer en nu permet de reculer d’autant le moment où les amortissements du LMNP commenceront à diminuer.
3) mise en location meublé une année différente de l’achat, donc amortissement à la valeur vénale. Si par exemple achat 150 k€, travaux 50 k€, mais bien estimé à 270 k€ lors de la mise en location, ça valait le coup d’attendre. Par contre on perd la déductibilité des frais liés à l’achat.

Pour autant, passer en meuble pile l’année où le déficit foncier est épuisé et où on a le droit de le faire (à partir de l’année N+4 donc), c’est pas facile. Soit le locataire a la bonne idée de s’en aller pile à ce moment-là, soit il faut le soudoyer pour qu’il accepte de résilier son bail de location nue et de faire un bail meublé à la place.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech