Pierval Santé : vos avis sur cette SCPI (Euryale AM)

Bonjour Geronimo,

Pour vous rassurer, non je n’ai rien reçu personnellement et rien n’est affiché sur mon espace moniwan. J’ai des parts en pleine propriété qui sont rentrées en jouissance en janvier et d’autre en mars.

AigleRoyal, le 20/04/2022 a écrit :

Bonjour,
Je n’ai pas cette mention mais je ne suis associé que depuis 2020.

En revanche, je constate qu’ils ont indiqué que dans la déclaration 2044 (Lignes 111 à 114) l’on peut déduire les intérêts d’emprunts seulement au prorata des revenus de source française :
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … s_2022.jpg
De plus, ils indiquent en haut du tableau : "Revenus de source française" alors que la 2044 concerne les revenus imposables en France (soit les revenus de source Française, mais aussi d’Allemagne, du Royaume-Uni et d’Espagne).
En effet, le montant indiqué dans le tableau à reporter en ligne 111 est bien constitué des revenus imposable en France (France, Allemagne, Royaume-uni et Espagne).
Ainsi, il me semble que l’on doit pouvoir déduire les intérêts au prorata des revenus de ces 4 pays et pas seulement de la France.
Ce serait d’ailleurs logique et cohérent par rapport à ce qui est indiqué pour la 2047 :
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … s_2047.jpg

De plus, je ne trouve pas l’outil dont il est fait mention dans le document :
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … l_2022.jpg

L’outil d’aide à la déclaration est accessible sur le portail et les données pour remplir la ligne 113 de la déclaration 2044 ne correspondent pas à l’annexe fiscale : en effet, ils prennent en compte l’intégralité (100%) des intérêts d’emprunt sans application d’un prorata. Ainsi, 3 options sont possibles :
- Ce qui est indiqué dans l’annexe fiscale : appliquer un prorata correspondant à la part des revenus français uniquement
- Ce qui est indiqué dans l’outil sur l’espace client : Ne pas appliquer de prorata
- Prendre un prorata correspondant au pourcentage des revenus Fr+RU+All+Es (solution qui me parait la plus cohérente)

Je regrette qu’il n’y ait aucune explication sur la baisse de la valeur de reconstitution (Covid ?) alors qu’il est indiqué page 22 qu’à périmètre constant, la valorisation du patrimoine immobilier a augmenter de 2%…

Dernière modification par AigleRoyal (27/04/2022 20h16)

Tentative d’explication du fait que la valeur de reconstitution par part diminue légèrement, tandis que la valorisation du patrimoine immobilier a augmenté de 2% à périmètre constant :

   - le nombre de part a beaucoup augmenté en 2021,et on ne peux pas toujours comparer l’évolutions de grandeurs "par part" avec l’évolution de l’ensemble des actifs de la SCPI, quand le nombre de part varie. Or le patrimoine et la capitalisation de la SCPI ont beaucoup augmenté (de 60% environ). Donc l’impact des nouveaux capitaux et des nouveaux investissements est important.
   - la valeur de reconstitution étant différente du prix payé par part, toute souscription d’une nouvelle part fait un peu évoluer la valeur de reconstitution, en supposant que tout le reste est constant. 
   - une fraction du RAN a été distribuée (diminuant de fait la valeur de reconstitution).
   - le calcul de la valeur de reconstitution évalue les frais d’acquisition des immeubles à un pourcentage fixe (8.5% de la valeur des immeubles), ce qui n’est pas forcément  le montant des frais effectivement payés lors des acquisitions.

Plus concrètement, avec quelques chiffres :
     Valeur d’expertise des immeubles fin 2020 : 1148.4 M€
         donc : valeur d’expertise des immeubles de fin 2020, à fin 2021 : 1171.4 M€  (=1148.4 +2%)
     Valeur d’expertise des immeubles fin 2021 : 1894.3 M€
         donc : valeur d’expertise fin 2021 des immeubles acquis en 2021 :  722.9 M€ (=1894.3-1171.4)
     On peut supposer: acquisitions 2021 estimées à une valeur vénale égale au prix d’achat
     Or la SCPI a investi 912M€ en 2021.
        donc : les frais ont été bien plus que les 8.5% utilisés pour calculer la valeur de réalisation.

Il n’y a rien d’anormal dans tout ceci, mais ça permet de réaliser que le calcul de la valeur de reconstitution par part peut donner des résultats contre-intuitifs, lorsqu’une SCPI collecte et investit beaucoup, par rapport à son patrimoine en début d’année

A noter que la "valeur de reconstitution par part" prend en compte le nombre de parts existant au 31/12, tandis que les chiffres des "résultats par part" du tableau page 25 sont ceux "par part en jouissance". Or il y a une grosse différence entre le nombre de parts émises (pour lesquelles la SCPI a encaissé le cash) et le nombre de parts en jouissance (6 mois après). La (déjà grosse) différence à fin 2020, a encore du augmenter à fin 2021…

AigleRoyal, le 22/04/2022 a écrit :

La distribution du T1-2022 vient de tomber : 2€34/part en baisse de 0,06€ (-2,5%) par rapport à 2021.
En attente du bulletin trimestriel pour les éléments explicatifs

Aucune explication dans le BT…

Par contre je remarque dans le tableau ci-dessous une surprenant baisse des loyers quittançables alors que le nombre d’immeuble et de locataire a augmenté….et une dégradation du montant des loyers quittancés qui pour 192 immeubles et 753 locataires tombe au niveau de celui correspondant à 170 immeubles et 729 locataires….Ceci explique peut être en partie une baisse de la distribution du T1.

Bonjour à tous, virement constaté ce matin 30 avril sur mon compte bancaire avec un dividende de 2,34 Eur par part soit effectivement une baisse de 0,6EUR par part comme mentionné plus haut par AigleRoyal.

Bonjour,

sur un montant souscrit de SCPI Pierval santé de 21 200 € courant octobre 2021, je perçois fin avril 2022 (entrée en jouissance intervenue 6 mois plus tard) un revenu de 82,68 €. Mếme multiplié par 4 trimestres: 82.68 x 4= 330,72 €, cela ne fait que du
330.72/21 200 = 0,0156 même pas 2% à l’année avant impôt,
C’est normal ?

Merci d’avance

Avez-vous bien coché la case « revenus imposables ouvrant droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français » au début de la déclaration 2047 ?

A cette heure, un usufruit sur 10 ans de PIERVAL SANTE ne trouve pas preneur sur Louve depuis plusieurs heures, peut être une journée. Ce qui est rarissime, les usufruits proposés partant généralement dans les 10 minutes de la publication.
Un signe?

AigleRoyal a écrit :

Avez-vous bien coché la case « revenus imposables ouvrant droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français » au début de la déclaration 2047 ?

C’est bien ça, c’est bon j’ai enfin réussi. 👍

Dernière modification par thomious (04/05/2022 22h45)