Pierval Santé : vos avis sur cette SCPI (Euryale AM)

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Sondage

#401 05/02/2022 10h02

[+1] #402 19/02/2022 19h39

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#414 11/03/2022 00h29

#415 01/04/2022 18h33

#416 19/04/2022 11h15

#417 19/04/2022 11h20

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[+1] #420 20/04/2022 14h56

#421 21/04/2022 00h07

#422 22/04/2022 13h14

1 #423 22/04/2022 14h36

#424 22/04/2022 15h21

#425 26/04/2022 12h52

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Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)

flosk22 a écrit :

Asn540 a écrit :

AigleRoyal a écrit :

AigleRoyal, le 22/04/2022 a écrit :

Sartorius · #401

Bonjour, juste une petite info à partager concernant la commercialisation de Pierval Santé par La Française via Moniwan : il était question qu’elle s’arrête au 31 décembre du fait de la prise en main par Euryale.
Toutefois, la scpi est toujours visible sur le site de Moniwan, aussi je me suis permis de leur demander ce qu’il en était : la commercialisation est maintenue à l’heure actuelle, à priori jusqu’à fin juin, mais le bonus de 2% n’est pas garanti d’être maintenu sur toute cette période.

Asn540 · #402

Une info d’un courtier : la valeur de reconstitution 2021 de Pierval aurait été calculée et dépasserait de +10% la valeur de part. Une hausse du prix de la part serait prévue pour le 1er avril.

CarolusM · #403

Bonjour,
dans le patrimoine de Pierval Santé a t-on déjà observé l’abandon de certains établissements de type EHPAD par l’exploitant dans le but de s’installer dans des bâtiments neufs et aux normes plus récentes ?

Vu la jeunesse de la SCPI j’aurais tendance à penser que non mais dans une dizaine d’année faut il s’attendre à ce genre de phénomène ou bien Pierval Santé a t-il anticipé ce risque ? Ceci dit, je ne vois pas comment on peut l’anticiper complètement.

GoodbyLenine · #404

Dans le patrimoine de Pierval Santé (que je suis depuis sa création), on n’a à ce jour pas observé l’abandon d’un immeuble exploité comme EHPAD par l’exploitant dans le but de s’installer dans des bâtiments neufs et aux normes plus récentes.

De plus, une bonne partie de ces immeubles est soit neuf, soit loué avec des baux très longs (parfois 25 ans, et rallongé bien avant la fin du bail par accord négocié entre locataire et bailleur, hors de France où ces baux ont en général 9 à 12 ans et où la loi protège surtout le locataire).

En fait, je ne pense pas que la SCPI investirait dans les murs d’établissement ayant ce genre de risque (qui ne concerne, à ma connaissance, que des investissements fait par de multiples petits investisseurs, qui bien souvent n’ont même pas pris la peine d’aller visiter l’immeuble avant d’investir, et ont généralement un bail avec des clauses bien moins contraignantes pour le locataire que celles négociées par une grosse SCPI ou foncière).

Note: J’ai eu connaissance de quelques cas d’immeubles exploités en EHPAD en France qui se sont retrouvés sans locataire, et, chaque fois, c’était parce que les bailleurs avaient acquis en copropriété un immeuble déjà assez vétuste et refusé de financer les travaux nécessaires, tout en disposant de baux insuffisamment protecteurs, ou avec des exploitants défaillants (voire en faillite) ou ayant perdu leur autorisation d’exploiter.

CarolusM · #405

Pour compléter ma compréhension j’ai cherché le mot « travaux » dans les 2 derniers rapports annuels, cela va tout à fait dans le sens de votre réponse : il y a beaucoup de mentions de travaux à la charge des exploitants et il est mentionné les baux « triple nets » qui obligent les exploitants à en financer certains.

Il est aussi mentionné des travaux à la charge de la société de gestion, le montant de ces travaux dans les rapports peut paraître faible mais est justifié par cette explication au sujet des PGE (provision pour gros entretiens) :

« Le montant de la PGE reste modeste par rapport à son patrimoine sous gestion notamment à la faveur de baux triple nets, d’un pourcentage de constructions neuves représentant 20 % du patrimoine. »

Cela semble logique pour cette SCPI relativement jeune.

Il y une définition des gros entretiens, la fin de la phrase est un peu vague sur la durée de vie initiale mais cela désigne sans doute un entretien « raisonnable » :

« Les dépenses de gros entretiens ont pour objet de maintenir en l’état le parc immobilier de la SCPI et ainsi de vérifier le bon état de fonctionnement des installations ou d’y apporter un entretien sans, toutefois, prolonger leur durée de vie au-delà de celle prévue initialement. »

Pour les cas des bâtiments EHPAD abandonnés il s’agissait sans doute d’opérations telles que vous les décrivez aussi : un promoteur fait une opération à court terme mais l’absence de suivi et de travaux par la suite rend le bâtiment inutilisable au bout d’un certain temps, d’où le départ des exploitants.

Au contraire, dans le cas de la gestion par une SCPI, la société de gestion a tout intérêt à effectuer les travaux qui lui incombent selon le pays. Cela diminuera sans doute le rendement dans quelques années mais c’est nécessaire pour éviter le départ des exploitants.

Dernière modification par CarolusM (02/03/2022 16h28)

flosk22 · #406

Bonjour,

Je suppose que votre question fait suite au visionnage de l’émission Cash Investigation.

De manière générale, il faut éviter de prendre pour argent comptant ce qui est dit dans cette émission, le point de vue est biaisé et bien souvent intellectuellement malhonnête.

Je ne reviens pas sur le pourquoi ce reportage est biaisé, GoodbyLenine l’a brillamment expliqué, c’était aux propriétaires de vérifier les points extremement structurants comme a qui incombe les capex de maintenance de l’actif.

On ne peut reprocher à DomusVi de quitter des lieux insalubres et mal entretenu.

CarolusM · #407

Tout à fait, mais la réponse de GoodbyLenin et la lecture de certains extraits des rapports annuels m’ont éclairé

GoodbyLenine · #408

flosk22 a écrit :
Bonjour,

Je suppose que votre question fait suite au visionnage de l’émission Cash Investigation.

De manière générale, il faut éviter de prendre pour argent comptant ce qui est dit dans cette émission, le point de vue est biaisé et bien souvent intellectuellement malhonnête.

Je ne reviens pas sur le pourquoi ce reportage est biaisé, GoodbyLenine l’a brillamment expliqué, c’était aux propriétaires de vérifier les points extremement structurants comme a qui incombe les capex de maintenance de l’actif.

On ne peut reprocher à DomusVi de quitter des lieux insalubres et mal entretenu.

A la lecture de ce message, je pense que je devrais ajouter au moins un élément à mes précédents messages : lorsque j’ai investi en murs d’EHPAD, il y a presque 20 ans à présent, j’ai étudié le profil de ce que proposaient un certain nombre d’exploitants, et ce que proposait les exploitants qui sont à présent devenu le groupe Domus Vi m’avait conduit à exclure d’investir dans les conditions dans lesquelles ils proposaient de le faire (tant au niveau des clauses du bail, de la manière de commercialiser les biens, et de la structuration de l’investissement où l’exploitant restait seul propriétaire de parties communes, ce qui rendait les investisseurs complètement captifs). Depuis lors, j’ai un peu suivi les évolutions, et je n’ai rien vu comme signe d’amélioration du côté de Domus Vi, bien au contraire (si je songe à ce que l’exploitant propose lors des renouvellements de bail). D’ailleurs, il existe même une association (l’ACMRM, voir ici) qui regroupe quelques milliers d’investisseurs principalement dans des établissements Domus Vi, que tous les investisseurs concernés devraient rejoindre.

Par ailleurs, les EHPAD dont les murs ont été abandonnés que je connaissais n’étaient pas exploités par Domus Vi, mais par 2 autres exploitants: l’un a fait les gros titres il y a quelques semaines, et l’autre aujourd’hui disparu était un petit acteur.

Cependant, investir dans un EHPAD exploité par un locataire avec un profil acceptable ne met pas forcément à l’abri : le fond de commerce exploitant un EHPAD dans lequel j’ai investi il y a presque 20 ans a récemment été racheté par un autre groupe d’exploitant d’EHPAD (assez récent, et entre le #10 et #20 en France). Et je dois dire que les informations que j’ai pu recueillir sur le groupe acheteur ne sont pas vraiment rassurantes (par exemple : ils semblent y avoir plus d’offres de recrutement comme directeur d’établissement sur leur site www qu’ils ont déjà de directeurs), tout comme les premiers retards de paiement de loyer et difficultés à avoir un interlocuteur réactif pour en discuter, et j’espère que ce sont juste des difficultés transitoires dues à leur jeunesse et forte croissance. Au moins, cet immeuble a fait l’objet de gros travaux de remise à niveau récemment, et le bail est resté celui qu’il était auparavant (à savoir un bail à mon sens assez protecteur pour le bailleur). Mais lors de son renouvellement dans quelques années, je m’attends à une négociation sportive.

ludpub · #409

Je crois avoir vu un bien vide sans locataire qui était une maison de retraite dans la liste des biens innocupés.

En Allemagne je crois.

J’ignore ce que Pierval va en faire.

Je m’etais justement demandé ce que ce slieux pouvaient devenir. Residences etudiantes… ?

Ce devait être dans le dernier rapport annuel ou un bulletin.

GoodbyLenine · #410

Plutôt que des "je crois" (suivi d’une approximation), qui ne sont en l’occurrence pas conformes à la charte de notre forum, je suis allé voir les informations à la source (et ça ne prend pas plus de quelques minutes…).

Le Bulletin d’Information T4/2021 (le dernier paru) liste tous les lots vacants à fin 2021. Ces lots représentent 1.75% de la surface totale du patrimoine. Le plus gros lot vacant est formé de 3 733m² à Bitterfeld-Wolfen (All). Selon le RApport Annuel 2020, la SCPI possède à Betterfeld-Wollen un "hébergement médicalisé" (et pas un EHPAD) de 18 607m², acquis en 2017 pour 18M€. Donc, ce qui n’est pas actuellement loué et occupé, c’est seulement quelques lots, représentant environ 20% de cet immeuble, qui n’est pas un EHPAD. Au niveau de cet immeuble, selon les différents bulletins trimestriels, il y avait 3460m² vacants fin T3/2021, 3118m² vacants fin T2/2021, 3131m² vacants fin T1/2021, 3065m² vacants fin T4/2020, etc. 2670m² vacants fin T4/2019, 2329m² vacants fin T4/2018, 1000m² vacants fin T4/2017. Je n’ai pas plus de détails, en particulier sur la nature précise des baux (même si je suppose que toutes les chambres ou appartements inoccupés sont comptés comme "vacants"), je ne serais pas surpris que le Covid-19 soit une des principales causes de l’augmentation de la vacance partielle sur cet immeuble, qui pourrait bien mieux se remplir à l’avenir.

Donc, il se confirme que (à fin 2021) aucun EHPAD dont les murs appartiennent à SCPI Pierval Santé n’est sans locataire.

ludpub · #411

Oui le nom de la ville m’evoque quelque chose.

A l’epoque, mais ca date d’avant le T4 2021 j’avais été regardé sur google maps.

Ca se situe dans une zone d’activité il me semble.

Mais le batiment que j’avais trouvé semblait sans activité du tout et je me demandais comment les scpi se debarassaient de ce genre d’immeuble.

S’ils revendaient le terrain, transformaient le batiment pour une revente…
Ou si cela pouvait devenir un boulet à tirer des années.

Je n’ai jamais dit qu’il s’agissait d’un ehpad mais la question du batiment non adapté aux nouvelles normes se pose pour tout type de structure.

Dernière modification par ludpub (10/03/2022 10h39)

GoodbyLenine · #412

Il semble y avoir pas mal de bâtiments résidentiels (certains même avec piscine) dans cette rue, si j’en crois ce que je vois sur google earth.

La photo de cet (ces) immeuble(s), qui ressemble(nt) à pas mal d’autres en Allemagne utilisés pour le même type d’usage, figure dans le BTI T4/2017, avec un petit descriptif, qui indique qu’il y a 350 baux d’habitation (ce qui explique les variations de la vacance locative) et un EHPAD.

Je n’ai rien trouvé qui permettrait de dire que ce bien serait "non adapté aux nouvelles normes". Mais si vous en avez, je serais ravi de les lire.

Encore une fois, vous devriez faire un minimum de recherche, et citer précisément vos sources, avant de poster des "à peu près" (qui n’ont guère leur place sur ce forum)…

ludpub · #413

Mais vous vous ennuieriez et n’auriez plus le plaisir de nous remettre à nos places.

Je vous autorise à me mettre 2 -1 d’un coup.

Sisco2117 · #414

J’ai trouvé que la réponse ci-dessous éclairait bien nos derniers échanges sur ce fil de discussion et méritait donc d’être partagée ici :

source ici

Sisco2117 · #415

Asn540 a écrit :
Une info d’un courtier : la valeur de reconstitution 2021 de Pierval aurait été calculée et dépasserait de +10% la valeur de part. Une hausse du prix de la part serait prévue pour le 1er avril.

Vérifier vos sources avant de colporter de telles informations….qui sont fausses et inutiles.
Votre post mériterait un [-1] !

Evan · #416

Bonjour à tous,

Avez vous eu des informations sur la date des prochaines AG et la mise à disposition des IFU pour la déclaration fiscale ?

J’ai fait le tour de l’espace client et je trouve bien une notice explicative qui date de l’année passée, mes revenus fonciers au global mais pas de distinction par pays ce qui complique le remplissage des annexes 2044 & 2047.

AigleRoyal · #417

Non toujours rien recu.
En principe ils envoient l’IFU par courrier et le mettent à disposition sur l’espace client. De plus ils mettent à disposition un petit outil sur l’espace client pour aider au remplissage de la déclaration.

GoodbyLenine · #418

J’ai eu ces IFU il y a qqs temps déjà (pour des associés a l’IS, souvent servis en 1er).

Lemlouez · #419

Bonjour,

L’IFU Pierval Santé est disponible depuis ce midi sur l’espace perso !.
Petite remarque, il est question d’un "remboursement spécial" en raison d’une erreur sur l’IFU des revenus 2019, et plus précisément une erreur sur le report les montants des revenus de sources irlandaise et portugaise. A suivre.

Bonne journée

AigleRoyal · #420

Bonjour,
Je n’ai pas cette mention mais je ne suis associé que depuis 2020.

En revanche, je constate qu’ils ont indiqué que dans la déclaration 2044 (Lignes 111 à 114) l’on peut déduire les intérêts d’emprunts seulement au prorata des revenus de source française :

De plus, ils indiquent en haut du tableau : "Revenus de source française" alors que la 2044 concerne les revenus imposables en France (soit les revenus de source Française, mais aussi d’Allemagne, du Royaume-Uni et d’Espagne).
En effet, le montant indiqué dans le tableau à reporter en ligne 111 est bien constitué des revenus imposable en France (France, Allemagne, Royaume-uni et Espagne).
Ainsi, il me semble que l’on doit pouvoir déduire les intérêts au prorata des revenus de ces 4 pays et pas seulement de la France.
Ce serait d’ailleurs logique et cohérent par rapport à ce qui est indiqué pour la 2047 :

De plus, je ne trouve pas l’outil dont il est fait mention dans le document :

Dernière modification par AigleRoyal (20/04/2022 15h14)

xenesis · #421

Bonsoir
Pour ma part je déduirai les intérêts d’emprunt des SCPI européennes au prorata de leur affection dans le crédit. Les revenus étranger sont pris en compte dans la déclaration de revenus et sont utilisés notamment pour calculer le tmi duquel dépends l’ensemble des revenus déclarés en France.
Il n’y a pas de condition de territorialité si ce n’est de ventiler les déductions.

Dernière modification par xenesis (21/04/2022 00h09)

AigleRoyal · #422

La distribution du T1-2022 vient de tomber : 2€34/part en baisse de 0,06€ (-2,5%) par rapport à 2021.
En attente du bulletin trimestriel pour les éléments explicatifs

MaturinF · #423

bonjour,
J’vais posé cette question aux impôts :
"Je viens d’acheter des SCPI à crédit dont certaines sont complètements ou en partie avec des revenus étrangers. Je voulais savoir si je pouvais déduire les intérêts d’emprunt en partie (au prorata des revenus français/étranger) ou en totalité sans distinction revenu français et étranger."

et j’avais reçu comme réponse :

"Vous pourrez déduire la totalité des intérêts d’emprunt sans distinction, puisque les revenus perçus de ces parts de SCPI seront à déclarer, sur votre déclaration, qu’ils soient français ou étrangers."

ça reste un échange par boite mail.

maxicool · #424

AigleRoyal a écrit :
La distribution du T1-2022 vient de tomber : 2€34/part en baisse de 0,06€ (-2,5%) par rapport à 2021.
En attente du bulletin trimestriel pour les éléments explicatifs

Collecte de 621 M€ sur le T1-T2-T3 2021.
Par rapport à la capitalisation (1296 M€ fin 2020)à, ça fait +48%.
Si l’on intègre le T4 en sus, la collecte est de 780 M€ sur 2021 (+60% p/r à fin 2020).

Dans le BT T4 2021, la SDG évoquait un rendement BRUT annuel de 5,23% pour les investissements réalisés depuis le 01.01.2021.
Alors que dans le BT T4 2020, il était de 5,45%.

Passer de 5,45 à 5,23, c’est perdre 4,20% de rendement brut annuel.
Pas étonnant que la distribution soit en baisse de 2,50%, je trouve.

Geronimo · #425

AigleRoyal, le 22/04/2022 a écrit :
La distribution du T1-2022 vient de tomber : 2€34/part en baisse de 0,06€ (-2,5%) par rapport à 2021.
En attente du bulletin trimestriel pour les éléments explicatifs

Tout le monde a reçu la distribution du T1 ? Je vois le montant dans mon espace en ligne mais pas sur mon compte bancaire (l’IBAN est correct).

Précisions qui pourraient peut-être impacter le délai :
- je détiens de l’usufruit via une SC
- je dois recevoir une distribution partielle ce trimestre (entrée en jouissance au 01/02, le montant affiché en ligne est bon)

Dernière modification par Geronimo (26/04/2022 12h54)

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