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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 23/01/2016 21h57

Membre
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Bonjour,
En lisant différents articles, il semble que les prêts gigognes sont plus intéressants que le prêt en une seule ligne.
Mais est-ce toujours le cas si on fait un remboursement anticipé ? ou si on utilise la modulation ?
J’hésiet entre PG et prêt simple alors que je sais que je vendrai le bien dans 10 ans et non à la fin de l’échéance de 20 ans.
Merci

Message édité par l’équipe de modération (24/01/2016 17h47) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : gigogne, immobilier, prêt

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#2 24/01/2016 14h30

Membre
Réputation :   8  

Quelle est la proposition de votre banque, modulation et frais de remb. anticipés ?


On ne fait pas un beau jardin en coupant les fleurs et en arrosant les mauvaises herbes.

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#3 24/01/2016 15h10

Membre
Réputation :   28  

Faites un bon vieux tableau Excel, et comparez le coût total (frais, intérêts, assurances, etc.) de chacun des scénarios suivants :

1) un prêt unique sur X années, mené à son terme (le mieux étant évidemment de partir d’une proposition ferme d’une banque)
2) un prêt unique, avec une hypothèse de remboursement anticipé en année Y (fixez une hypothèse la plus plausible)
3) un prêt unique, avec un remboursement modulé (à la hausse) à partir de l’année Y

faite de même pour le prêt gigogne.

Ensuite dans ces 3 scénarios, quel est le plus probable ? Avec les taux bas actuels, pour moi personnellement, ça serait le scénario 1) le plus intéressant financièrement (si vous avez de l’argent en année Y permettant le remboursement anticipé ou la modulation à la hausse, mieux vaut placer cet argent à un taux supérieur à celui de votre emprunt, et donc garder l’emprunt).

Enfin, comparez la différence de coût total entre prêt unique et gigogne dans chacun des scénarios, et surtout dans celui retenu, cela en vaut-il la chandelle ?

Il est impossible de répondre à votre question sans ce tableau, et n’hésitez pas à nous le partager.

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#4 12/06/2016 16h29

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Hello,
Nous sommes en train d’acheter notre résidence principale.

Pour le financement, un courtier nous a proposé un financement via 2 prêts gigognes:
- prêt principal sur 20 ans à 1.4% (capital de 100* disons)
- prêt secondaire sur 25 à 1.7% (capital de 30*)
=> le principe fait que la mensualité est constante sur 25 avec un taux "apparent" de 1.56%

Le courtier me dit que ce prêt est "modulable" à la hausse ou à la baisse avec allongement de 2 ans max

Comme le taux est bas, pour moi je me dis "bah autant moduler à la baisse en allongeant de 2 ans car ça devient un quasi prêt sur 27 ans à 1.56%"

Mais là le courtier me dit "ah oui mais seul le premier prêt est modulable il passerait de 20 à 22 ans, le second reste sur 25. Mais en faisant ca votre mensualité baisserait de 8% env."
=> à vrai dire je comprends pas et ses explications m’ont embrouillées (pour lui c’était très simple) car comment on peut baisser la mensualité sans changer la duration de l’ensemble?

Bref je le revois cette semaine mais en préparation je voulais savoir si certains avaient eu des expériences avec prêt gigognes (ou prêts "lisses" ou prêts "paliers") qui sont aussi modulables, y a t’il entourloupe ou choses particulières à vérifier?

Merci d’avance pour vos retour d’expérience!

Ps: il s’agit d’un prêt chez LCL (je dis ca car il paraît que ce genre de possibilité modulation etc.. est en fait limite par les systèmes IT des banques et différent donc d’un établissement à un autre)

(*) j’ai normé les montants pour voir leur poids relatifs

Dernière modification par Q2000 (12/06/2016 16h31)

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[+1]    #5 12/06/2016 16h52

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Si vous allongez la durée de votre premier prêt de 2 ans, vous baisserez la mensualité pendant les 20 premières années, mais les 2 années suivantes vous aurez des mensualités plus élevées puisque le deuxième prêt sera entré en phase d’amortissement mais le premier ne sera pas encore terminé.

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[+1]    #6 12/06/2016 17h00

Modérateur
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Vous devriez lire ceci  (y compris le lien en bas de page) qui devrais vous éclairer sur les prêts gigognes


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#7 24/06/2016 11h30

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Bonjour,
Je suis en mesure de vous répondre, ayant étudié la chose de près et ayant même fut un temps commencé une activité de courtage de crédit.

1) A remboursement égal, un prêt gigogne s’est amortit plus vite dans la vie du prêt. Donc un remboursement anticipé sera toujours en faveur du prêt gigogne.

Petite tentative de démonstration du phénomène que vous pouvez sauter si vous me croyez sur parole :

Effectivement, le taux effectif au mois le mois du prêt est une moyenne d’un bon taux pondéré du montant emprunté sur une période "courte" (et qui diminue dans le temps) et d’un taux moins bon pondéré par un montant emprunté sur une période plus longue (et qui ne bouge pas au début puisque l’effort de remboursement se porte sur le prêt court, le prêt long étant généralement en différé de capital). Donc si 2 prêts ont la même mensualité et durée, le prêt gigogne aura un taux effectif au mois le mois plus faible au démarrage et plus fort à la fin quand celui basique sera constant. Il s’en suit un plus fort amortissement au démarrage qui perdure tout le long pour s’essouffler à la fin et donner la même chose.

2) La modularité est le point faible des prêt gigogne. En effet, le prêt lisseur (le prêt long)  est calculé une fois pour toute et peu de banque accepteront/auront les moyen technique de le retoucher en conservant une mensualité constante. Si de plus vous vous amuser à toucher le prêt court, vous aurez soit :des mensualités plus forte suivi d’un trou dans le montage si vous le raccourcissez, soit, si vous le rallongez, des mensualités plus faibles suivi d’une période ou il faudra payer beaucoup plus avec l’amortissement du prêt long qui commencera sans que le prêt court soit fini.
La seule possibilité de modularité, est sur le prêt long une fois que le prêt court est éteint, mais la période du prêt court offre peu de possibilité de modularité, sauf à pouvoir recalculer tout le montage.

Au final, les prêts gigognes sont des hérésies d’un conseiller bancaire qui utilise des outils pour abaisser le TEG d’un prêt en contournant les minimums de taux imposé par sa hiérarchie pour capter un client intéressant. Il vaudrait mieux pour la banque proposer un seul prêt équivalent  (mensualité et durée équivalente au montage alambiqué) mais la chaîne de commandement trop lourde fait apparaître ces montages.

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#8 23/08/2019 09h28

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Bonjour à tous,

En quelques mots ma situation : Je gagne actuellement entre 1500e et 2000e par mois (interne en médecine) avec une augmentation graduelle (+100-200e par mois chaque année) pendant 5 ans (soit le temps de terminer mon internat).
Et après ces 5 ans, je disposerai d’un salaire plus confortable (>5000e mensuel) de médecin thesé.

L’idée serait le temps de mon internat de ne pas perdre de temps et d’acheter un ou plusieurs autres biens immobiliers avec initialement des mensualités faibles (avec un faux CF positif) puis dans un second temps (après 5 ans) avoir des mensualités plus importantes qui seront absorbés par un salaire plus confortable.

Connaissez vous ou avez vous même utilisé un prêt immobilier à remboursement par pallier pour tirer au mieux bénéfice d’une situation comparable ?

Par ailleurs, n’ayant pas beaucoup de temps en dehors du travail,  je ne m’attends pas à avoir 10% de rentabilité ne pouvant y réaliser moi même les travaux et des recherches approfondies.
Je préfère ne pas chercher pendant 6 mois la super bonne affaire mais acheter "vite et bien ".
Je vise surtout des biens avec une rentabilité " moyenne" mais sans tracas   (un studio à Lyon pour ne pas citer les biens visés).

Alors, est ce une fausse bonne idée ?
Je m’en remets à vous

Bien cordialement,

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#9 23/08/2019 09h48

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Bonjour,

Une ancienne co-interne avait un prêt immobilier par pallier. La différence avec vous si j’ai bien compris, c’est que la concernant c’était pour sa résidence principale.

Personnellement j’aurai pu faire pareil, mais j’ai préféré négocier l’absence de frais de remboursements anticipés, et j’ai renégocié récemment avec la baisse des taux. L’avantage à mon sens c’est que ça n’engage à rien. L’inconvénient : il y a potentiellement des frais de dossier lors de la rénégociation/nouvel échéancier,…

Je n’ai pas assez d’expérience concernant le reste de vos questions sur la pertinence de l’investissement locatif que vous recherchez.

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#10 23/08/2019 10h48

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Merci pour votre réponse si rapide et votre partage d’expérience, en effet cela se fait aussi pour les résidences principales pour nos co-internes désirant bénéficier rapidement d’une belle résidence principale.
Concernant ma résidence principale, je préfère qu’elle et donc mes mensualités  soit plus modestes mais pouvoir investir par ailleurs.

L’autre possibilité étant en effet de négocier les frais de remboursement anticipé et de rembourser lorsque mes revenus seront plus conséquents dans quelques années.
Toutefois les mensualités pendant l’internat seront plus élevées et cela limitera le nombre d’investissement locatif possible, à priori.

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#11 23/08/2019 11h41

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Bonjour Alloha,

En effet les prêts à pallier sont très pratique. Pour le mien voici les chiffres :

- J’ai emprunté 430 k€ à la SG pour une mensualité de 1500 € sur 25 ans.
- La mensualité passera à 2500 € dans 8 ans maintenant (10 ans au départ)

L’objectif est de faire une plus valu sur ma RP pour profiter de la plus intéressante des niches fiscales, l’exonération d’impôt sur la plus valu sur une RP.
Je vais vendre ce bien cette année ou l’an prochain. Je ne serai donc pas impacté par le 2 nd pallier et je devrai faire une substantielle plus valu que je réinvestirai etc

J’espère avoir pu vous aider.

A bientôt

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#12 23/08/2019 12h12

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Bonjour Alloha7,
Je ne sais pas si considérer que c’est une bonne idée ou pas.
Je vous réponds de façon un peu désordonnée :
Vous avez un métier où il est "plus facile" de gagner quelques milliers d’euros net avant IR en travaillant plus qu’en louant un appartement. Je pense que vous aurez plus de facilités et de temps un peu plus tard pour investir dans l’immobilier en direct.
J’ai idée (mon épouse que je connais depuis que nous étions très jeunes étudiants est MG) qu’elle n’aurait jamais eu le temps de gérer nos biens seule y compris lorsqu’elle était interne. Cela dit, l’argent est et a toujours été le cadet de ses soucis pourvu qu’elle n’ai aps la sensation d’en manquer : elle se consacre à ses patients (c’est pour ça que je la respecte éminemment) et n’a pas le moindre goût pour la gestion.
Elle n’a jamais commis des investissements ou mis en place une épargne elle même que sous une forme totalement passive, ce qui ne l’empêche pas d’avoir grâce à notre synergie un patrimoine confortable dont elle n’a pas vraiment idée du montant réel.

N’oubliez pas l’impact fiscal de vos revenus du travail qui feront se volatiliser très vite n’importe quelle impression de cash flow positif.

Si vous persistez (en fait si vous avez un vrai goût et le temps pour ça), regardez très attentivement le rendement net après impôts actuel mais aussi et surtout futur. Vous pourriez considérer que c’est se donner beaucoup de mal pour pas grand chose si vous ne trouvez pas des biens très rentables.

Je ne crois pas qu’utiliser un prêt par palier serait une bonne idée pour un investissement locatif. Vous êtes jeunes, vos dépenses et charges vont augmenter naturellement.

Cela étant dit, l’immobilier locatif même dans un cas où il ne serait pas très rentable en net de net permettrait de diversifier et votre patrimoine, et vos ressources futures.

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#13 23/08/2019 14h39

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Je vous remercie pour vos réponses respectives,

Pour en revenir à ce que dit Seb, je ne réaliserai à priori pas de plus value à la revente sur ma RP, vivant dans une commune où il est peu probable de voir une envolée des prix.
Sinon l’idée du prêt à palier étant très bonne je trouve dans ce cas précis, si on est quasi assuré d’une plus value bien entendu.

Et en rapport à votre partage d’expérience Range, il peut en effet être préférable de ne pas me précipiter dans des investissements au vu du confort de vie quasi certain qui m’attend et de privilégier des rendements plus faible certes mais passif (exemple assurance vie) étant donné que mes revenus horaires dépasseront peut être la différence de rendement entre 2 investissements (l’un étant plus chronophage mais à meilleur rendement  que l’autre).

Aussi, je m’attarderai comme vous l’avez judicieusement relevé à prévoir la fiscalité qui m’attend suite à l’impact de la hausse de mes revenus.

Après j’admets apprécier aussi le côté "investisseur" de la chose, et autrement en l’absence de patrimoine/liquidités initiales, je trouve l’investissement locatif comme un excellent placement.

Dernière modification par Alloha7 (23/08/2019 14h42)

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#14 23/08/2019 19h34

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Gardez en tête que l’essentiel n’est pas de se précipiter en quittant votre zone de confort par des montages financiers plus ou moins alambiqués mais d’acheter un bien correctement rentable à l’emplacement idéal pour qu’il soit facile à louer ou à vendre.

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#15 23/08/2019 20h31

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Pour les montages prêt à paliers successifs, la BNP est experte. Sinon, vous pouvez vous tourner vers une banque comme AXA, qui permet de moduler ses échéances jusqu’à + ou - 50% (après 1 an, donc il faut prévoir 1 an de pleine mensualité), et qui permet donc plus de liberté: vous définissez vous-même vos paliers au fur et à mesure.

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#16 27/08/2019 18h52

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Je vous  remercie pour vos réponses successives, je vais en effet temporiser mon 1er achat et me focaliser sur mon travail qui sera de toute manière assez fructifiant plus tard.
Et je vais plutôt rester dans ma zone de confort avec l’achat d’une RP plutôt.

Quand l’avenir me donnera plus de temps, je m’y intéresserai alors.

À bientôt peut être, bonne continuation

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