GeoffroyQ : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP)

GeoffroyQ · #26

D’abord merci à tous pour vos réponses très constructives qui me permettent de me rassurer et de me lancer en oubliant le moins de détails.
Alors je suis retourné le visiter vendredi fin de journée (il faisait encore bien jour) ce qui m’a permis de voir la clarté dans le studio et de me projeter dans la rénovation.
J’ai mis une option d’achat sur le studio maintenant je vais à la banque samedi matin pour voir le prêt proposé et négocier.

Le logement ne sera pas un studio de luxe mais un studio permettant à un étudiant de s’y sentir bien et de ne manquer de rien en mettant une salle de bain propre et bien agencé et une kitchenette propre et donnant envie de se mettre en cuisine et surtout un micro-ondes (car en étant étudiant mes plats étaient préparés par ma mère).

Je préfère utiliser 2 mois de vacances locatives pour présenter au banquier et pour me rassurer aussi mais en sachant que si le logement est libre durant l’été je peux très bien essayer de le louer en saisonnier vu que le studio se trouve proche de ma RP.

Suite au prochain épisode…

amoilyon · #27

Je voulais savoir si vous aviez pu creuser cette question sur la taille de la pièce principale.

Dans toutes grandes agglos, et surtout Lyon que je suis, il y a des studios tout juste limite au niveau taille qui partent, et pas à un prix au raz des pâquerettes:
Studio 10.5m² Lyon2 du 10/04 79k€

Il est loué, vu qu’il y a un rendement (miraculeux, de 6%…) idéal pour un investisseur.
mais quid des wc séparés ?
La pièce a pas l’air séparée par une porte, et si on applique au pied de la lettre le " dégagement de moins de 2m de large n’est pas compté" alors il ne doit pas rester les 9m² réclamés.

GeoffroyQ · #28

Bonjour amoilyon,

Alors je m’y suis rendu vendredi fin de journée avec mon télémètre et j’ai tout mesuré.
La pièce principale fait 9.02m² et la salle d’eau 1.5m².
Le toilette est dans la salle d’eau. La salle d’eau est en grande partie à refaire, je vais juste garder la cabine douche qui date de l’année dernière donc un gros nettoyage pour lui donner un coup de neuf.

Surin · #29

Attention à ce genre d’achat qui se paie cher au mètre carré et qui risque de devenir "logement insalubre" au moindre changement ou durcissement de la loi.
Beaucoup se sont retrouvés avec des studettes invendables par le passé car devenues impropres à l’habitation, comparez vraiment le prix au mètre carré ainsi que le rendement avec un bien un peu plus spacieux et voyez combien de temps il vous faudrait pour arriver à le financer.

GeoffroyQ · #30

Bonjour Surin,

La superficie du bien me fait un peu peur mais depuis quand le propriétaire là, le logement a toujours été loué car il est proche des écoles.
Les 9.02m² de la pièce principale c’est au sol, il y a une mezzanine qui fait 6.9m².
Je suis bien conscient que si le gouvernement vient à durcir les règles sur les superficies, je vais me retrouver avec un bien qui ne servira plus mais quand je vois les biens en région parisienne je me dis qu’un logement de 10m² "ça va" mais je suis d’accord avec vous que nous ne sommes pas à l’abri…
Je touche le studio à 2500€/m& environ, vous trouvez que c’est trop cher ?

Actuellement je continus les visites
J’ai visité un studio de 18m² qui est actuellement loué 400€ et il est à vendre 75000€ donc autant dire pas assez rentable mais il n’y a rien à prévoir à l’intérieur et l’immeuble vient de refaire toute la façade et la toiture donc autant dire que les gros travaux sont passés. Je suis donc toujours en réflexion pour ce logement car en plus la personne en vend 2 ce qui rendrait plus facile la négo mais pour être en autofinancement il faudrait une très grosse négo je pense

Surin · #31

Pour le prix au m² je ne sais pas où sont situés les biens donc difficile de juger.
9,02m² au sol cela me ferait peur à votre place. Combien en Carrez ? En fonction du diagnostiqueur vous aurez un coup 9m², un coup 8,9m². Parfait pour qu’un locataire vous enquiquine dans le futur.

GeoffroyQ · #32

Je parle en loi carrez. Justement je dois faire venir un diagnostiqueur pour réaliser les différents diagnostiques et trouver un notaire sur Lille car la propriétaire n’a pas envie de s’embêter avec tout ça.

Si quelqu’un connaît un bon notaire sur Lille et un diagnostiqueur je suis preneur.

Vos remarques me font grandement réfléchir, j’étais parti pour acheter le studio pour me lancer et maintenant je reviens sur ma position…

Surin · #33

Quand parlez-vous en loi Carrez ?
Lors du premier message vous parlez de 10m², dans le dernier message vous dîtes 9,02m² en précisant que c’est au sol.
Un diagnostiqueur mesurera à 1m50 de haut environ, cela peut différer de ce que vous avez mesuré, il peut avoir une interprétation différente de la votre sur certaines aspérités ou recoins.
Bref, quand on parle de loi Carrez, il faut le certificat qui va avec émis par une personne et/ou organisme agrée. D’un diagnostiqueur à l’autre, il peut y avoir un écart.

Trahcoh · #34

Le diagnostic est à la charge du vendeur, qu’il veuille s’en occuper ou non.

Surin · #35

Oui mais dans ce genre de situation, prendre à sa charge un contre-diagnostic n’est pas un luxe.
Il est facile d’orienter un contrôleur pour lui faire trouver 0,1 ou 0,2m² de plus selon les murs qu’il prendra, surtout s’ils sont tordus.
Lors de ma dernière vente, l’acheteur a fait remesurer, ouf, il a trouvé 0,05m² de plus que mon diag qui était une 2ème mouture car le précédent indiquait bien moins.
Ce n’est pas une science exacte, ils n’écoutent que leur logiciel.

dalki · #36

Méfiez vous grandement des dires d’un vendeur/AI, qui aura parfois tendance à s’arranger avec la réalité pour conclure une vente. Vérifiez par vous même si il y a vraiment une demande pour ce type de surface en faisant votre étude de marché.

Je rejoins les avis sur la taille, le risque est trop grand à mes yeux de se retrouver avec un bien à financer qui ne peut plus être loué à la suite d’un changement de législation. Je ne pense pas que le jeu en vaut la chandelle.

GeoffroyQ · #37

La propriétaire n’a pas envie de se prendre la tête avec tout ça du coup j’ai dit que je pouvais lui trouver les personnes certifiés pour réaliser les diag et trouver un notaire en commun au moins je ne vais pas chez son notaire.

GeoffroyQ · #38

Petite mise à jour,
Signature finale hier après-midi, me voilà propriétaire bailleur.
Le studio est loué à partir du 20 août.
Niveau travaux j’ai eu le temps d’isoler la pièce principale, peindre murs et plafond, je suis en train de réaliser le dressing qui sera sur la mezzanine et le meuble pour la kitchenette.
L’année prochaine je ferais la salle de douches.

Bonne journée à tous,

Timinel · #39

Bonjour

@GeoffroyQ : le projet me semble interessant, le loyer assez bas, vous avez surement de la marge sur votre estimation.

@Trahcoh : idem, je n’utilise que LBC pour les studios et le remplissage est a 100%
pour les surfaces plus grandes j’utilise egalement locservice ( mais assez peu de retour) et a 90% la location bien de LBC ou recommendation d’ancien locataire.

Cdt

Iomipom · #40

Bravo !
Que disent les chiffres pour votre opération ? Achat + travaux, charges, loyers… bref, on veut tout savoir :-)

GeoffroyQ · #41

Merci à vous!

Les chiffres sont les suivants :
- Achat = 25000€
- Travaux = 300€
- Ameublement = 188€ (ce n’est que le début j’ai acheté que la literie pour le moment)
- Taxe foncière = 200.64€
- Charges = 360€

TOTAL = 26048.64€

Le loyer est de 275€ HC et 300€ CC
L’année prochaine le loyer sera augmenté suite à l’amélioration de la salle de douches, je vais le passer à 300€ HC

J’ai mis une annonce sur LBC sans photo et j’ai récolté 57 mails en 1 mois

Cdt,

Iomipom · #42

Moins de travaux, un loyer plus élevé que prévu, et un loyer futur encore plus élevé et validé par LBC… les voyants semblent au vert :-)

GeoffroyQ · #43

Oui et c’est très rassurant car comme je n’avais aucune connaissance sur le sujet de la location j’avais vraiment peur mais maintenant je suis rassuré et ça donne envie de continuer…

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