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[+2]    #1 06/07/2011 10h25

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C’est un peu le sentiment à l’issue la lecture de cette intéressante étude de Century 21. Avec la hausse des taux, la baisse du pouvoir d’achat des acheteurs et l’éventuel regain pour les produits de placement de taux pourraient enfin  bien avoir raison des prix stratosphériques actuels.

En particulier, la proportion des moins de 40 ans dans les achats marque le pas avec -14.51% : les primo accédants semblent de plus en plus évincés du marché.

Quelques régions voient les prix baisser et sinon le ralentissement des activités de transactions pourrait être un signe précurseur.

http://core.naxos-fr.net/pdf/20110507_D … ransac.pdf

Maintenant, cela va faire longtemps que beaucoup attendent une baisse depuis la crise de 2007/2008 et la logique ne semble pas toujours prédominer sur le marché immobilier, l’avenir n’est jamais écrit clairement.

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[+2]    #2 27/09/2011 21h18

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Je vous invite à lire ce discours d’un membre de la banque centrale japonaise, qui relie le prix des actifs (en particulier l’immobilier) au vieillissement de la population via le ratio de dependance (nombre d’actifs par inactif), en partant de principe que les actifs achetent des biens en empruntant et que ils les revendent une fois a la retraite pour financer leur perte de revenu.

Speech by Deputy Governor Nishimura at the University of Cambridge (Population Ageing, Macroeconomic Crisis and Policy Challenges) F“ú–{‹âs Bank of Japan

C’est assez dense et technique, mais regardez les graphiques a la fin, qui montrent par pays l’evolution des prix de l’immobilier et le ratio de dependance, c’est assez frappant.

Selon l’insee, le ratio de dependance de la france augmente fortement à partir de cette décennie avec le depart a la retraite des baby boomers.

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[+1]    #3 09/02/2012 14h57

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ZX-6R a écrit :

Et pourtant, la part du capital est bien plus importante que les intérêts en fin de crédit, donc le remboursement par anticipation n’est pas forcement intéressant.

Philippe30 a écrit :

Et oui le plus difficile est passé alors pourquoi rembourser plus tôt ?

Pourquoi rembourser plus tôt pour payer des pénalités ?

Pourquoi rembourser plus tôt alors qu’il est possible d’utiliser ce capital pour un autre investissement ?

Pourquoi rembourser plus tôt pour se priver de l’effet déduction des intérêts d’emprunts ?

Pourquoi rembourser plus tôt au lieu de se faire plaisir avec l’argent ?

Pourquoi rembourser plus tôt alors que l’on peux investir dans d’autres types de placement ?

Etc ……

Que de fausses idées reçues ! La décision de rembourser ou non un emprunt par anticipation (comme celle d’acheter ou de vendre une action) doit se prendre en tenant compte de l’avenir, pas du passé. Donc :
     - la part du capital par rapport aux intérêt n’a guère d’importance : entre un emprunt de 100 k€ le lendemain du jour où ont l’a contracté, et un emprunt à 200 k€dont il reste 100 k€ à rembourser, si les durées résiduelles sont les mêmes, il n’y a aucune différence (sauf peut-être au niveau du coût de l’assurance s’il est basé sur le montant initial de l’emprunt). La durée restant à rembourser en a s’il faut payer ds IRA, car elle devra être assez longue pour amortir ces IRA.
     - ce n’est pas parce que "le plus difficile est passé" que la décision doit être influencée
     - il n’y a pas toujours à payer des pénalités pour rembourser par anticipation (ça peut se négocier, et les prêts à taux variable -même à taux capé- sont généralement sans IRA)
     - lorsque le coût de l’assurance est fixe, payé chaque mois, et basé sur le montant initial de l’emprunt, il faut être conscient que le coût réel de l’assurance augmente au fur et à mesure des échéances, et qu’à la fin il devient prohibitif (comparé au montant que l’assurance payerait en cas de sinistre);
     - bien sur, on n’a intérêt à rembourser par anticipation que si on n’a pas un autre placement (ou un autre usage) avec un couple (rendement, risque) plus favorable, sachant que le risque pour un remboursement anticipé est nul. Actuellement, pour une personne qui hérite d’un petit capital, et cherche un placement sans risque, vaut-il mieux une AV à 3 ou 3.5% brut sur le fond €uros, ou rembourser par anticipation son emprunt même si le taux n’est que de 4% net ?
     - bien sur, il faut corriger le "coût" de l’emprunt des économies d’impôts que la déduction des intérêts dont il fait éventuellement bénéficier : avec un taux nominal de 5%, et la possibilité de déduire les intérêts des revenus fonciers à l’IR, et avec un TMI IR de 30%, tout se passe comme si l’emprunt avait en fait un coût de 3.50% (5% - 30% * 5%).

Par ailleurs, pour la majorité des personnes, juste propriétaire de leur Résidence Principale (et sans autre patrimoine conséquent), et qui déménagent pour en acheter une nouvelle (plus grande, mieux adaptée, localisée ailleurs, etc.), il n’y a souvent pas le choix : il faut vendre l’ancienne RP, rembourser le prêt associé, et souscrire un nouveau prêt pour financer la nouvelle RP. Seule une minorité (ceux qui disposent d’un certain capital, ou les investisseurs-bailleurs) a d’autres alternatives….


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+3]    #4 13/11/2012 20h53

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Et oui; certains soulignent la stagnation des prix mais c’est une phase normale avec l’effondrement du nombre de transactions (les vendeurs s’accrochant encore à l’idée que l’immobilier doit augmenter de 10% par an; mais il va bien falloir admettre que les arbres ne montent pas jusqu’au ciel), qui risque bien d’annoncer un retournement du marché à venir (en tout cas je l’espère wink). Cf la boucle de Comby:

Dernière modification par SirConstance (13/11/2012 20h55)

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[+2]    #5 06/12/2012 23h19

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Je me trompe peut-etre mais les prix sont maintenus en haut de la fourchette grace notamment aux taux d’emprunt historiquement bas. Pour moi, les prix baisseront lorsque les taux vont monter (moins d’acheteurs car emprunt plus cher, donc baisse des prix si vous voulez vendre).

Concretement, et a moins d’acheter cash (ce qui je pense ne represente pas une grande partie de la population), voila ce que ca donne pour un emprunt de 200K€ sur 20 ans:
a un taux de 3,7% nous obtenons des mensualités de 1181€ (dont 83K d’interets).

Admettons que les prix baissent de 10% d’ici 18 mois (possible) "grace" a une remontée des taux. Je prends un taux de 4,5%, qui etait courant il n’y a pas si longtemps, cela nous donne, pour le meme emprunt sur la meme durée
a un taux de 4,5% nous obtenons des mensualités de 1139€ (dont 93K d’interets).

Voila, on a donc une difference de 40€ par mois (mais 10K d’interet en plus)! Soit le prix d’un futur forfait 4G…

Donc tout le monde attend impatiemment la baisse des prix et serait ravi dès aujourd’hui si on leurs annoncaient 10% de baisse, pour un resultat de 40€ mensuel… Certes, sur 20 ans cela fait une difference, mais combien vont au bout de leurs credits (revente suite demenagement, divorce, etc…)?

A la limite, au regard des chiffres, ceux que cela peut interesser sont les bailleurs, qui auront plus d’interets deductibles pour des mensualités de pret moins elevées. Mais avec les risques que cela comportent (un risque de plus en plus important pour moi est celui des politiques communistes de gauche avec leurs futures lois dans les cartons (de noel?):

Ceceile Duflot a dit a écrit :

La ministre a d’autre part annoncé une loi sur le logement, prévue pour le 1er semestre 2013, pour encadrer les loyers.
«Nous avons besoin de revenir sur une période de dérégulation, d’encadrer les loyers et de faire en sorte qu’on sécurise les rapports entre les propriétaires et les locataires pour lutter contre la vacance et pour s’attaquer à la crise du logement», a-t-elle souligné. Pour l’encadrement des loyers, «l’idée est de s’appuyer sur les observatoires des loyers qui permettront d’avoir une vision très précise du parc et de la situation, type de logement par type de logement, quartier par quartier, sur l’ensemble du territoire», a affirmé Cécile Duflot.

Cela constituera «un outil qui permettra d’identifier un loyer moyen qui sera un loyer pivot autour duquel, en fonction des spécificités du logement, on pourra choisir le montant du loyer». Ce loyer moyen permettra aussi «d’envisager la baisse» de ceux «qui ont augmenté de manière très importante», a-t-elle dit.

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[+2]    #6 25/02/2013 22h39

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C’est ce que j’allais rajouter, si vous êtes honnête, vous allez parler de la TF, des charges de copro, d’une provision pour travaux, des honoraires de votre expert comptable si vous en avez un etc etc…

Votre démarche est honnête, et en ce point respectable. Je pense simplement que votre façon de faire n’est pas optimale.

Pourquoi?

Car je n’ai pas rencontré de banquier compétent en investissement immobilier. Car je me crois très largement supérieur à un banquier pour savoir si je peux investir ou pas, car j’ai connu des banquiers il y a longtemps qui sont toujours banquiers, sans avoir investi, attendant la retraite, alors que moi je vais en vivre prochainement, car j’ai vu des banquiers incapables de lire des tableaux d’amortissements, car j’ai vu des banquiers prendre 2 mois pour me dire que mon taux d’endettement est trop élevé alors qu’il est écrit en 1re page de ma présentation, car j’ai des des banquiers refuser un crédit sans même connaitre mon patrimoine net (et si je possédais 10M€, on ne me preterai pas 100k€?) bref, trop d’incompétents pour qu’ils influencent ma réflexion et qu’une interprétation me fasse rater une affaire.

Je leur laisse le moins de billes possibles à leur réflexion.

Dernière modification par ZX-6R (25/02/2013 22h39)


Left the Rat Race in 2013

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[+2]    #7 26/02/2013 08h30

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Je suis totalement d’accord avec ZX-6R et Frederic89.

Il faut savoir qu’un banquier applique "bêtement" des ratios d’endettement pour la résidence principale et des ratios de prise en compte de charge pour le locatif.

Les banques prennent comme ratio locatif entre 70 et 80 % des revenus locatifs par défaut , le reste correspondant aux charges de copro et la TF ALORS pour quoi les rajouter dans les calculs ?

Les personnels de banque sont en général assez jeune et n’ont pas forcement la même expérience et la même conception de l’investissement immobilier , leur ressenti va plutôt vers des produits bancaires maisons, leur connaissance en immobilier est souvent réduite car ce n’est pas la culture bancaire.

Range19 , si vous voulez  aller au fond des charges et imposition existante , si vous voulez indiquer les futurs travaux , les futures augmentations de TF que personne en connait encore , les multiples modifications fiscales ( en 2009 le micro bic pour le meublé est passé de 71 % de déduction à 50 % , l’auriez vous prévu à cette époque ? non )

Je pense qu’il faut être sérieux lors d’un investissement , ne pas oublier que nous travaillons pour la banque pendant plusieurs années à ce titre il faut faire des calculs personnels précis en tenant compte d’optimisation fiscale par des travaux , du meublé entre plusieurs biens MAIS présenter à la banque un dossier rassurant …rien ne sert d’indiquer le montant du CGA , du comptable etc …PAR CONTRE si le banquier me pose des questions à titre personnel ou pour le prêt je suis en mesure de lui expliquer les choses , lui expliquer ma démarche , lui présenter ce que je compte faire avec le bien , potentiel d’amélioration , mise en location meublé ( réduction de la fiscalité , augmentation du loyer en arguments)

Lorsque l’on dépose un dossier pour un emprunt pourquoi aller se mettre en difficulté pour l’obtenir , ce n’est déjà pas si facile et pourtant je sais monter un dossier ALORS pourquoi ajouter "mais monsieur le banquier j’ai oublié d’ajouter les charges de xxx et l’impôt yyy"

Je comprend  votre réaction mais soyez sûr que le banquier étudie votre dossier , si il ne le sens pas il sera refusé et dans le pire des cas si vous vous plantez alors le banquier sera là pour récupérer le bien ….

Quand j’ai lu "écritures en faux" dans les commentaires , nous sommes loin d’un acte délibéré des fausses écritures ayant pour volonté de frauder , nous sommes simplement dans le cas du montage d’un dossier d’emprunt où il est nécessaire de montrer les aspects positifs du dossier pour avoir des chances d’obtenir un accord.

A ce jour , les banques me prêtent pour des achats d’immeubles , je dispose de bien que je revend pour faire des achats plus conséquent mais si le montant des mes remboursements mensuels d’emprunt sont de plus du double de mes revenus personnels et pourtant les banques me suivent car je monte un dossier cohérent sans ajouter plus de charges qu’il ne faut , je sais être rassurant auprès de la banque , je n’ai jamais eu de retard de remboursement.
Un emprunt c’est comme un entretien d’embauche , il faut venir motiver persuasif et savoir dire ce qui est nécessaire au début pour convaincre , quitte à répondre aux questions ensuite une fois la personne mise en confiance.

"Effectivement avec cet achat mon imposition va augmenter mais je compte la compenser par un achat en défiscalisation et par des travaux dans le foncier qui iront réduire ce changement de tranche"

Simple , efficace et vous passerez  MAIS il ne faut pas l’écrire que votre achat va vous faire changer de tranche car les personnes qui liront votre dossier n’auront même pas compris que vous alliez changer de tranche d’IRRP et dans ce cas vous seez par contre bloquer.

Je ne connais pas votre profil Range19 , mais savoir dissimuler certaines choses en connaissance permet d’avancer , j’ai eu l’occasion il y a quelques années d’acheter plusieurs biens en même temps en empruntant dans plusieurs banques car je savais que je ne pourrais pas en acheter ensuite par blocage.
Aujourd’hui je n’ai plus ce problème mais si je n’avais pas "omis" de signaler à la banque A que j’achetais un autre bien à la banque B à qui je sollicitais aussi un emprunt j’aurais perdu plus de temps.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (26/02/2013 08h30)


Rentier profitant tranquillement de la quiétude de la vie entre soleil et montagne

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[+2]    #8 10/04/2015 16h17

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Le tunnel de Frigitt est un indicateur économique, pas géographique. Or ce qui compte ce sont les tendances géographiques d’installation de la population. Les vieux médecins généralistes (+ de 80% hommes environ) en zones rurales ne sont pas remplacés par les jeunes généralistes (+ de 75% femmes), qui préfèrent gagner moins dans des villes "sympathiques". Idem pour les banlieues "chaudes", devenues de vrais déserts médicaux. Une émission comme "l’amour est dans le près" montre bien que des femmes célibataires refusent en pratique de rejoindre de braves campagnards, et préfèrent le célibat en ville. Ces tendances géographiques pèsent lourdement sur l’évolution économique : l’étude de frigitt est un résultat, une conséquence des comportements géographiques et économiques. Il n’est pas une cause, comme la mondialisation, les moeurs (couples séparés), le marché du travail qui ont beaucoup changé par rapport aux années 50.
Dans les années 1960,  une petite ville de 5 000 habitants offrait des médecins, une poste, plusieurs cafés, et les jeunes femmes acceptaient plus ou moins de s’y installer. La mairie avait quelques moyens, les bacheliers formaient 10 à 15% de la population, les petits commerçants croyaient résister aux grandes surfaces et des paysans assez nombreux travaillaient près de cette petite ville.
De nos jours, les petites mairies sont en faillite, les postes ferment par milliers, les cafés ferment aussi, les médecins de campagne ne sont pas remplacés, les jeunes femmes refusent les petits bleds et les 3/4 des jeunes ont le bac et cherchent un diplôme du supérieur… "That’s life" …
et tout çà n’est pas dans le tunnel de frigitt, qui renvoie à une France du passé, assez homogène malgré l’exception parisienne…
Je précise aussi qu’au XIXe et XXe siècle, jusqu’aux années 1980 environ, il n’existait pas de "quartiers ethniques" comparables à Harlem pour New York. Or ces quartiers apparaissent en France, et les nouvelles populations immigrées ou françaises issues de l’immigration se répartissent surtout dans certaines banlieues, ou dans les quartiers nord de Marseille, avec des coutumes parfois très différentes. Ces changements géographiques majeurs, intégrés par tout investisseur sérieux, ne sont pas représentés dans le tunnel de frigitt.
Bref, pour moi la courbe de frigitt est un indicateur sérieux parmi d’autres, qui ne rend pas compte de ce qui se passe dans les grandes métropoles actuelles, mais qui demeure pertinent pour le reste de la France.
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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[+4]    #9 13/09/2015 17h19

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Tanuky a écrit :

Je relance un peu le sujet….

En effet, la trentaine, vivant en région parisienne, je suis de plus en plus abasourdi par mes nombreux amis qui se lancent dans des projets d’achat de leurs petites RP à des prix complètement fous.

Je constate la même chose autour de moi. Population un peu plus jeune, moins d’emprunt car salaires plus faibles mais apport plus élevé (merci papa, merci maman).

Je me fais régulièrement les mêmes réflexions :
1) Ne pas payer un loyer à fonds perdu, oui c’est bien, mais perdre l’équivalent d’un loyer (plus faible) en frais de notaire, taxe foncière, charge et travaux, c’est pas bcp mieux.
Ne pas oublier la composante travaux : le parc immo parisien est dans un état déplorable (et l’encadrement des loyers va mettre un coup d’accélérateur).

2) Passer 20 ans à 25 ans de sa vie à payer essentiellement des impôts et son logement, ça me donne la désagréable impression d’être dans un régime féodal

3) Tous pensent que c’est un choix économique évident, en se basant sur la multiplication par 3 des prix sur les dernières années. Vraiment ? 24 000 € le m² dans 15 ans ?

4) Les salaires sont effectivement en train de stagner, et les impôts d’exploser. Et les impôts locaux de Paris vont commencer à rejoindre ceux des autres villes. Le pouvoir d’achat immobilier ne va pas monter jusqu’au ciel. D’autant plus si les taux remontent.

5) Les prix sont tirés à la hausse par des apports qui sont gonflés par l’argent des parents. ça marche pour cette génération, mais la suivante a les poches vides. Sans parler du financement des retraites et de la dépendance.

6) Le contexte fiscalo-règlementaire. L’encadrement des loyers, la réquisition des logements vacants, la préemption pour faire du logement social, la myriade de lois défavorables au propriétaire… La mairie de Paris est une usine à innovations collectivistes, spoliatrices et économiquement catastrophiques. AirBnb est bien trop "ubérisant" pour ces idéologues. Et ils vous le feront payer.

7) Tout ça pour vivre dans 50 à 55 m², dans des quartiers pas forcément terrible (autre composante de la spéculation : le quartier "en devenir"). Le niveau de prestation est très loin de celui des logements pour la même catégorie de salariés dans d’autres villes/capitales d’Europe ou du monde.

Alors oui les prix peuvent continuer de monter, mais surtout à cause de la pénurie organisée. Et une fois qu’il ne restera que du logement social, des bailleurs institutionnels, et des étrangers, ça fera une chouette ville.
Encore une petite réflexion : le télétravail. Un jour peut être, les cadres parisiens ne seront plus obligés de s’entasser comme du bétail dans des transports en commun, et dans des open space. Ce jour là, voudront-ils tjs habiter à Paris ou en région parisienne ?

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[+8]    #10 17/09/2015 12h34

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Igrogonzola et  Gog

Je ne fais absolument pas la même analyse que vous sur le marché immobilier français actuel et vous précise ci-après ce que je constate au quotidien avec ma triple casquette de :
-travailleur dans le notariat,
-investisseur à titre personnel,
-spéculateur à titre marchand de biens.

En ce qui concerne le fait que tout est fait pour maintenir ‘’la bulle’’, je pense que vous avez une vision déformée de la réalité.

Je travaille dans le domaine depuis des années je peux vous dire que le pourcentage de dossiers ou l’acquisition ne peut se réaliser que suite à la donation de papa-maman et/ou papi/mamie sont très faibles, je pense que c’est même pas 5% des transactions.

Alors oui, je suis d’accord, le jeune couple de trentenaire qui va sortir 600K€ pour acheter son F4 en plein Paris aura certainement eu de l’aide familiale mais c’est quand même loin d’être la majorité des dossiers (c’est même une toute petite minorité des dossiers)
Quand je vois les dossiers des primo accédants ça c’est bien amélioré depuis quelques années. Je ne vois plus de dossiers sur 30 ans mais désormais des dossiers sur 20 ou 25ans, avec des taux d’endettement qui laissent un laisse à vivre correct.
De mémoire la durée moyenne des prêts immo est de 17 ou 18 ans.

Je trouve qu’en ce moment on peut lire beaucoup de choses qui sont totalement fausses sur l’état du marché. Il y a 8 jours j’entendais à la radio que soit disant les banques demandent aux primo-accédants d’apporter autour de 15 à 30% du montant total du dossier…. Je ne vois quasiment jamais passer de dossier avec ce type d’apport. Réellement !
Cette semaine je m’occupe de 4 dossiers de vente, 3 en résidence principale avec apport de même pas 5% du montant total et 1 dossier d’investissement locatif avec financement à 110%.

De même, on peut lire régulièrement des articles comme quoi le taux de refus de prêt est très élevé…. Depuis que je travaille dans le notariat je constate un taux de refus constant de l’ordre de 1 ou 2%. Simplement car dans la grande majorité des cas les acquéreurs consultent leur banque avant de signer un avant-contrat.

Sur le maintient des prix à un niveau élevé il faut avoir consience que la raison principale c’est l’absence de foncier. On était en France à un niveau de gaspillage de terres agricoles tout a fait inouis. Depuis quelques années la politique est de frener ce gaspillage, naturellement ça apporte une tension sur les prix. Le moindre terrain constructible devient rare (hormis les grands déserts ruraux).

Aujourd’hui, je trouve que beaucoup de prix et de loyers en région sont au plancher.
Le coût de votre logement c’est :
-l’emplacement (ou est votre terrain ou le terrain sur lequel est édifié l’immeuble),
-la valeur de la construction,
-l’équipement qu’il y a dedans,
-le pricing des perspectives locales.

Quand je vois des grandes métropoles régionales et universitaires comme CAEN ou ROUEN avec des loyers de 10 à 12 ou 13€/m² en location (ce qui est le tarif actuel) ça ne me semble pas être des tarifs de bulle.

En dehors de PARIS et de PACA il y a beaucoup de villes ou la baisse des prix a été d’au moins 20%, je constate parfois des reventes avec perte de 25% ou 30%.
En encore, beaucoup de monde critique les tarifs de Paris mais quand vois le niveau d’attractivité économique de la capitale et de la première couronne je n’ai pas l’impression que ce soit particulièrement surrévalué quand on compare avec d’autres capitales centralisées.

Alors c’est vrai les journaux font régulièrement les gros titres sur certains secteurs dont les tarifs sont de 10K, 15K, 20K et plus par m². Il faut quand même constater qu’il s’agit d’une minorité des transactions et que vous avez en face des prestations que l’on ne peut pas comparer avec de l’immobilier classique.
De même, ça ne s’adresse qu’à une clientèle qui globalement se moque que le prix au m² soit de 17K€ ou 22K€.

Idem sur certaines zones de PACA (je pense à Mougins, St Paul de Vence….) les acquéreurs on largement les moyens (ce n’est pas le jeune couple primo accédant qui achète) et sur les prix ‘’bulles ‘’ de 15 ou 20K€/m² il s’agit d’achat de confort.
Vous payez la sécurité (plus ou moins rare dans le sud), la vue, la localisation, des prestations de folie.

Vraiment je pense qu’il faut prendre garde à ne pas tout mélanger au niveau du marché immobilier français. Il avance à plusieurs vitesses suivant des contraintes locales mais dire qu’il y a une grosse bulle et que quand elle va péter ça va faire mal est à mon avis une erreur.

De même on entend beaucoup parler de la ‘’crise immobilière’’ de ‘’marché bloqu钒. Foutaise, venez dans une étude et vous allez voir les transactions… ça n’arrête pas. Il devrait y avoir au moins 700 000 ventes dans l’ancien cette année, ce qui est tout à fait correct. Les médias font sans arrêt référence aux meilleures années ou il y avait 800 000 transactions par an mais 700 000 c’est déjà un très beau volume d’activité.

Enfin voilà, je voulais par ce post apporter un éclairage différent de ce que l’on peut lire et entendre un peu partout.

Maxime

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[+2]    #11 17/09/2015 19h18

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Notariat76 a écrit :

Je travaille dans le domaine depuis des années je peux vous dire que le pourcentage de dossiers ou l’acquisition ne peut se réaliser que suite à la donation de papa-maman et/ou papi/mamie sont très faibles, je pense que c’est même pas 5% des transactions.

Je me suis mal exprimé, ce que je voulais dire, c’est que je pense qu’il y a des transferts de capital parents → enfants qui réduisent ou annulent une certaine dureté économique contemporaine.

Cette aide parent → enfant, effectivement, n’est pas un apport mais sondez autour de vous, beaucoup d’enfants se sont fait payer leurs études, leur voiture et se sont vu mettre à disposition un appartement pour économiser un loyer.

Effectivement, vous, en tant que notaire, vous voyez que l’apport qui fait parti du plan de financement des acquéreurs que vous rencontrez est bien fait par les acquéreurs eux-même et non leur parents. Ce que je dis, c’est que cet apport n’aurait pas été possible si les parents n’avaient pas été là pour payer autre chose avant. L’apport qu’on peut vous présenter, c’est l’argent qu’on a pas eu besoin de dépenser parce que les parents ont payé la voiture cash.

Notariat76 a écrit :

Je ne vois plus de dossiers sur 30 ans mais désormais des dossiers sur 20 ou 25ans […] De mémoire la durée moyenne des prêts immo est de 17 ou 18 ans.

Tant mieux, dans le contexte actuel, 20 ans c’est déjà beaucoup se projeter.

Notariat76 a écrit :

De même, on peut lire régulièrement des articles comme quoi le taux de refus de prêt est très élevé…. Depuis que je travaille dans le notariat je constate un taux de refus constant de l’ordre de 1 ou 2%. Simplement car dans la grande majorité des cas les acquéreurs consultent leur banque avant de signer un avant-contrat.

Dans vos statistiques sur le nombre de refus et les motifs de refus, il me semble que vous oubliez tout simplement de compter tous les gens ne se sont tout simplement pas mis à la recherche d’un bien, parce qu’à peine ayant évoqué la question auprès du banquier, la réponse a été négative. En tant que notaire, vous ne rencontrez les gens qui sont déjà très avancés dans leur projet. Comme vous dîtes, la majorité des gens pensent au financement avant de signer quoi que ce soit, vous nous dîtes que seulement 1 ou 2 % ont fait valoir la clause suspensive mais combien se sont fait refuser le crédit avant même d’avoir contacter un premier vendeur ? Combien d’autres n’osent même pas demander à leur banquier (chômeurs, temps partiels, CDD qui augmentent en France). C’est à ces gens-là que je pensais, pas effectivement à ces 1 ou 2 % qui ont juste vu trop gros et qui achèteront un autre bien, un peu plus modeste sans problème dans quelques mois…

Notariat76 a écrit :

Aujourd’hui, je trouve que beaucoup de prix et de loyers en région sont au plancher.

J’aimerais beaucoup avoir votre point de vue sur les niveaux actuels des courbes de Friggit. C’est sur celles-ci que je m’appuie pour dire que les prix sont trop élevés par rapport aux revenus du ménage ordinaire.

Notariat76 a écrit :

Quand je vois des grandes métropoles régionales et universitaires comme CAEN ou ROUEN avec des loyers de 10 à 12 ou 13€/m² en location (ce qui est le tarif actuel) ça ne me semble pas être des tarifs de bulle.

En dehors de PARIS et de PACA il y a beaucoup de villes ou la baisse des prix a été d’au moins 20%, je constate parfois des reventes avec perte de 25% ou 30%.

Vous parlez de baisses de 20%, 25%, 30% : si ces baisses ont été possibles, c’est bien qu’il y avait une bulle non ?

Notariat76 a écrit :

En encore, beaucoup de monde critique les tarifs de Paris mais quand vois le niveau d’attractivité économique de la capitale et de la première couronne je n’ai pas l’impression que ce soit particulièrement surrévalué quand on compare avec d’autres capitales centralisées.

Attendez, je suis tout à fait d’accord… Il y a notamment un problème en France de centralisme, il y a des tas de gens qui doivent travailler à Paris alors qu’on pourrait très bien délocaliser l’activité en question.

Mais une fois que c’est dit, ça ne change rien à l’homme ordinaire : là où il doit habiter, c’est trop cher… ça lui fait une belle jambe de savoir que c’est pareil à Tokyo…

Notariat76 a écrit :

Idem sur certaines zones de PACA (je pense à Mougins, St Paul de Vence….) les acquéreurs on largement les moyens (ce n’est pas le jeune couple primo accédant qui achète) et sur les prix ‘’bulles ‘’ de 15 ou 20K€/m² il s’agit d’achat de confort.
Vous payez la sécurité (plus ou moins rare dans le sud), la vue, la localisation, des prestations de folie.

Oui, sur certains coin de la côte méditerranéenne, il y a une véritable gentrification : des ghettos de vieux rentier se forment, je serais curieux de voir la pyramide des âges de certaines de ces villes.

Notariat76 a écrit :

Vraiment je pense qu’il faut prendre garde à ne pas tout mélanger au niveau du marché immobilier français. Il avance à plusieurs vitesses suivant des contraintes locales mais dire qu’il y a une grosse bulle et que quand elle va péter ça va faire mal est à mon avis une erreur.

Vous avez tout à fait raison de penser qu’il ne faut pas confondre les situations diverses qu’on trouve en France.

Pour ma part, je ne pense pas que « ça va péter » : comme je disais, je pense qu’il y a des raisons pour que le pouvoir politique fasse en sorte que cela n’arrive pas. Pour le cas qui me concerne (métropole de province), j’imagine plutôt un dégonflement lent, très lent, trop lent (lié à la démographie, entre autres)… Peut-être un éclatement dans le marché de la résidence secondaire… Avez-vous vu ce reportage sur les longères en Normandie qui se bradent à -50% ?

Je crois surtout que personne ne peut savoir ce qu’il va se passer.

Notariat76 a écrit :

Il devrait y avoir au moins 700 000 ventes dans l’ancien cette année, ce qui est tout à fait correct. Les médias font sans arrêt référence aux meilleures années ou il y avait 800 000 transactions par an mais 700 000 c’est déjà un très beau volume d’activité.

Chiffre digne d’intérêt. Comme je le disais, je ne dis pas qu’il n’y a pas de transaction, je dis juste qu’aujourd’hui, cette capacité d’achat est soutenue par des transferts de revenus des « seniors » vers les primo-accédants et que rapporté au revenu, la part de cette dépense par rapport aux revenu des ménages est bien plus élevée que par le passé, comme le montre la courbe de Friggit. Et je pense que d’autres facteurs de l’époque font que c’est plus dur de se loger (je pense par exemple à l’augmentation du célibat et des divorces qui font autant d’acquéreurs qui doivent supporter leur loyer/endettement seul).

Parmi les transactions que vous comptez, il y a toute celle de gens qui ont acheté à 50, 100, 150 km de là où ils auraient voulu vivre. N’avez-vous pas, dans vos clients et votre entourage, de ces gens qui doivent faire 1 heure ou plus de transport par jour pour se rendre au travail et qui aurait aimer habiter plus près ?

Je n’ai pas de chiffre à vous donner, mon intuition reste que les gens s’appauvrissent (qui aujourd’hui peut faire vivre sa famille sur un seul salaire ?). Désolé de prendre mon cas, mais j’ai beau être mieux diplômé que mes parents, je n’ai pas les moyens de me payer un appartement aussi grand que celui que mes parents ont achetés à mon âge.

Merci en tout cas de votre témoignage intéressant. J’espère me tromper…

Dernière modification par Gog (17/09/2015 19h25)

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[+7]    #12 05/11/2015 23h20

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Bonsoir,

je viens de lire les 20 pages de ce fil… C’est intéressant.

Déjà, on voit qu’au début du forum intervenaient surtout des sceptiques par rapport à l’immobilier. Ils attendaient l’éclatement de la bulle, titre du fil, et trouvaient que ce marché était artificiellement porté par l’Etat : PTZ, défiscalisations divers et variées, etc. Pas question d’investir dans un marché aussi artificiel, risqué, etc.

Et puis arrivent progressivement quelques intervenants du type "ça marche puisque j’y arrive" : Philippe30, ZX-6R, perecastor etc. (désolé pour ceux que j’oublie de citer nommément).
Les interventions de professionnels comme Notariat76 sont aussi très intéressantes.

Quelques remarques en vrac :

- les gens qui raisonnent sur l’achat de la résidence principale perturbent la réflexion, AMHA. Se poser la question d’acheter sa résidence principale (ou non) et à quel prix est une question parfaitement légitime, mais la mélanger à l’immobilier d’investissement, c’est comparer des choux et des carottes. On est sur un forum d’investisseurs, on devrait donc surtout réfléchir sur l’immobilier locatif et sur sa rentabilité.

- les intervenants qui disent qu’on doit distinguer la réflexion selon la taille de la ville, son évolution, qui parlent des grandes tendances de la démographie et de la géographie ont parfaitement raison. L’immobilier à Paris ou Montpellier n’a pas grand chose à voir avec celui de Thiers ou Vésoul. Les arguments qu’ils citent sont très intéressants et me donnent envie d’approfondir mes connaissances sur ces tendances géographiques.

- un autre point d’évolution à long terme, qui me semble un peu trop négligé, est l’évolution des modes de vie.
On vit de plus en plus seul, donc, pour loger le même nombre de personnes, il faut de plus en plus de petits logements et de moins en moins de grands logements.
Qu’on réfléchisse à l’évolution du nombre de personnes dans le même logement, au cours de la vie. Il y a 50 ou 100 ans, on naissait et grandissait souvent dans une famille nombreuse. Les enfants étaient souvent à la plusieurs par chambre. Il n’était pas rare que les grand-parents ou d’autres pièces rapportées vivent sous le même toit (oncle, tante, frère, sœur, ouvrier agricole, etc.).
Ensuite, en grandissant, il n’était pas rare que l’on aille dans une école avec internat. Souvent des dortoirs de plusieurs dizaines de lits.
Ensuite, pour les hommes, service militaire. Là aussi, dortoirs généralisés.
Pour les études, idem, souvent des dortoirs ou des chambres universitaires logeant 2 ou plus étudiants dans la même chambre.
Ensuite, fonder une famille, donc rebelote la famille nombreuse.
A la retraite ou quand on était trop vieux, pareil, on allait habiter avec les enfants, quitte à supporter quelques inconvénients. La crainte étant de finir à l’"hospice".

Aujourd’hui, tout cela a disparu. Dans le milieu familial, les enfants ont leur propre chambre individuelle, souvent dès la naissance.
En internat pré ou post-bac, de plus en plus souvent, des chambres individuelles.
La conscription a disparu.
Les familles tiennent quelques années, et après, très souvent, deviennent des familles monoparentales.
Et enfin, on finit sa vie dans une maison de retraite, où l’on apprécie la salle commune pour jouer aux cartes ou regarder la télé, mais où l’on vit en chambres individuelles.
C’est sans doute la preuve d’une richesse matérielle supplémentaire ; qui va avec une évolution normative du logement (cf. les 14 m² de la loi Alur)…

Mais c’est aussi une toute autre culture, une évolution sociologique.

Voilà une anecdote racontée par un anthropologue londonien.
Il venait de passer 3 ans dans une tribu reculée d’Asie. Un beau jour, le chef du village lui dit : on vous a accueilli, vous vivez parmi nous depuis 3 ans, on sait que vous écrivez, photographiez etc. pour raconter aux gens de votre pays comment nous vivons. On a bien réfléchi, et on pense qu’il serait juste de faire un peu la réciproque maintenant : que vous nous emmèniez dans votre pays, pour qu’on sache comment vous vivez, dans votre tribu.
Ce qui fut fait.
Il se retrouve avec une petite tribu de 15 personnes dans son grand appartement londonien. Evidemment, il essaie de les loger au mieux, selon les normes occidentales. Les premières nuits, ses hôtes dorment très mal. En discutant pour trouver une solution, voilà à quoi ils aboutirent : mettre tous les matelas dans la pièce la plus grande, pour dormir tous ensemble. C’est ce qu’ils faisaient dans leur village, et avec le stress du dépaysement, ils avaient d’autant plus besoin de se retrouver ensemble pour dormir. Et aussi, ils laissaient la radio allumée. En effet, dans leur village, une source coulait en permanence et l’absence de ce bruit les empêchaient de dormir. La radio est ce qu’ils avaient trouvé de plus ressemblant.
Ca montre bien à quel point le "confort" est très relatif et dépend beaucoup de ce à quoi on est habitué.
Dans une société où les enfants ont souvent une chambre pour eux tous seuls dès la naissance, il ne faut pas s’étonner que ce mode de vie se généralise à tous les âges de la vie, par homéostasie.
Je vais citer quelques sources sérieuses quand même, pour pas que vous croyiez que je me base sur des généralités et sur une anecdote anthropologique :

Le nombre moyen de personnes par ménage est passé de 3,08 en 1968 à 2,26 en 2012.
Le nombre de personnes vivant seul est passé de 22,1 % en 1975 à 34,3% en 2012.
Insee - Population - Évolution de la taille des ménages en 2012

D’après une projection de l’INSEE, il y aura entre 212 000 et 256 000 ménages supplémentaires chaque année d’ici 2030, parmi lesquels seulement 100 000 ne sont dus que à l’augmentation de la population.
Le nombre de personnes par ménage chute entre 2,04 et 2,08 par ménage en 2030, selon ces projections.

Insee - Population - Des ménages toujours plus petits - Projection de ménages pour la France métropolitaine à l’horizon 2030

Enfin, évidemment, ce n’est pas seulement le fait d’habiter seul ; sinon, on transformerait les anciens grands logements en petits logements individuels, et on logerait autant de personnes dans les mêmes bâtiments. La surface moyenne par personne a bien évidemment augmenté. Les gens ne veulent pas seulement habiter seul, ils veulent habiter grand. Avoir plus grand est souvent le critère principal d’un changement de logement. Les couples ont "besoin", dès le premier enfant, d’un T3 au minimum (et d’un grand monospace pour loger la poussette, le cosy et le lit-parapluie) ; ce besoin relativement récent de beaucoup d’espace et d’équipements coûteux pour élever des enfants me fait un peu halluciner, mais enfin c’est ça la tendance qu’on constate facilement autour de nous.

Pour résumer (désolé d’avoir été si long), ce qui fait la demande immobilière de logements (que ce soit à l’achat ou à la location), ce n’est pas tant l’augmentation démographique en termes de nombres d’habitants, que l’augmentation en termes de nombres de ménages. Et, heureusement pour nous, le nombre de ménages augmente nettement plus vite que le nombre de personnes.

- et aussi, désolé de proférer une banalité, mais tout le monde a besoin de se loger. Il n’y a pas de demande économique plus essentielle et moins compressible que le besoin de logement.

- je ne pense pas qu’on aura une baisse brutale des prix de l’immobilier à cause de la fin du soutien de l’Etat au logement. On peut trouver ce soutien absurde, révoltant, coûteux, et tout ce qu’on veut, il est là.
Et aucun gouvernement ne prendra le risque d’y mettre un coup d’arrêt brutal. La tendance à long terme est sans doute au rabottage progressif des niches fiscales. Mais tout est dans le mot progressif.
Les gens qui se logent, les gens qui investissent, sont des votants. Aucun gouvernement ne peut se mettre à dos d’un seul coup une large part de la population.
Ensuite, la construction de logement est indispensable à un secteur très important de l’économie : le bâtiment. Il ne s’agit donc pas seulement de ne pas mécontenter les votants, il s’agit de préserver les emplois pour limiter le chômage. Or, le bâtiment, depuis 2009, c’est morose. De nombreuses entreprises ont licencié, ont coulé ou se portent mal. Le gouvernement ne peut pas se permettre de porter le coup de grâce : il doit soutenir, tant bien que mal, ce secteur. Il n’y a qu’à voir les coups de gueule de la CAPEB et la FFB, et l’audience qu’ils recoivent, pour se rendre compte qu’aucun gouvernement ne peut se permettre de mettre brutalement fin aux mécanismes qui soutiennent la construction neuve et la rénovation.

- Comme beaucoup l’ont dit, la baisse des prix de l’immobilier est bien moindre dans les grandes villes (surtout si elles sont en croissance économique et démographique) que dans les petites villes ou à la campagne.
Certains ont avancé que les loyers ne pouvaient pas baisser dans ces grandes villes. Attention, les loyers sont régis eux aussi par un phénomène offre/demande. Un  bon connaisseur du marché locatif toulousain me disait que, depuis 2 ans, beaucoup de bailleurs doivent, au départ d’un locataire, baisser leur loyer de 10 à 50 € par mois pour retrouver un locataire. Le marché du neuf défiscalisé met beaucoup de biens sur le marché entre studio et T1 bis. D’après lui, le marché des 2 et 3 pièces est moins concerné par ce relatif "excès d’offre". Et pourtant Toulouse, grande ville, très dynamique au niveau population etc.

Au total : est-ce que la baisse des prix de l’immobilier va continuer ? Je n’ai pas de boule de cristal, mais ça semble assez probable. Encore faut-il la détailler selon la zone géographique, mais aussi selon le type de bien.
Est-ce que, dans un marché relativement morose voire baissier, on peut quand même faire des investissements rémunérateurs dans l’immobilier locatif ? La réponse est oui, et elle est prouvée par les exemples de philippe30, ZX-6R, cricri77700 etc. Après, personne n’a dit que c’était facile.

Le président de l’UNPI (qui représente les propriétaires) disait en 2012 (pour plaindre les pauvres propriétaires) que la rentabilité nette était "souvent" aussi basse que 1 %, à cause de la pression fiscale etc. Même s’il y a sans doute un peu d’excès dans ces déclarations à la Caliméro, le fait est que l’immobilier "standard" a souvent des rentabilités nettes de 1 à 3 % seulement. Si on suit les moutons, on ne fera pas d’investissement vraiment intéressant.
Pour faire des très bon coups, il faut étudier soigneusement le marché, scruter les annonces et sauter sur les bonnes affaires, peut-être faire une partie des travaux soi-même… En tout cas, je crois que quand on trouve (après des recherches assidues) un bien avec une rentabilité brute >10 % en évitant les écueils de localisation (ville en déprise économique, ville trop petite pour que le marché locatif soit suffisamment "liquide" ou "profond", etc.), on pourra sans difficulté supporter les quelques % de baisse du marché que l’avenir pourrait encore nous réserver.
Donc voilà, le dégonflement de la bulle, c’est intéressant, ça fait partie des tendances macro. Mais je pense que, comme le montrent les exemples de plusieurs foreumeurs de ce sous-forum immobilier, même dans un marché morose voire baissier, il y a des bons coups à faire.

- enfin, désolé pour une autre banalité, mais l’immobilier est un des rares secteurs d’investissement où l’on peut profiter d’un tel effet de levier. Moi perso, dans ma situation, je n’ai pas grand patrimoine à placer, mais j’ai un CDI avec un salaire correct et aucun endettement. Si je place disons 20 k€ d’économies sur des assurances-vie ou sur de la bourse buy and hold, ça va me rapporter quelque chose entre 3 et 6 % de ces 20 k€.
Si j’achète un bien immobilier à 100 k€ qui rapporte 7-8 % nets, non seulement ça rapporte un peu plus, mais surtout ça rapporte ce pourcentage sur une somme 5 fois plus importante !
Je peux certes épargner progressivement jusqu’à avoir 100 k€, mais enfin ça va prendre du temps (même en appliquant tous les bons conseils du livre de notre hôte, que j’ai lus attentivement).
Le remboursement de cet emprunt est doublement garanti, en quelque sorte : d’une part par les loyers qui sont supérieurs aux mensualités, d’autre part par mon revenu qui me permet de faire face aux mensualités. Ca ne serait vraiment pas de chance que je perde à la fois mes locataires et mon boulot !

- enfin, à propos du risque. Certes, investir avec de l’argent qui n’est pas à soi comporte une part de risque. Mais enfin, dans le contexte économique actuel, je crois que, tant qu’à emprunter 100 k€ pour investir, ça me semble bien moins risqué de les mettre dans un projet immobilier bien calibré, que de les mettre dans la bourse, ou encore de démarrer une entreprise avec cette somme. Si l’immobilier présente certes des risques, ils me semblent plus bas que ceux de la bourse ou d’une aventure entrepreneunariale.

Dernière modification par Bernard2K (06/11/2015 00h36)


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[+6]    #13 09/07/2019 08h51

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Quelques réflexions sur les prix de l’immobilier qui "sont trop hauts" et "doivent redescendre".

Les réflexions sur l’immobilier sont souvent tirées par les prix parisiens, qui sont très élevés : plus de 8000 €/m² et même très souvent plus de 10000 €/m².
A ce sujet, réponse à M. Friggit qui disait que les prix de l’immobilier "doivent" redescendre car ils sont au plus haut, en termes de pouvoir d’achat des ménages :
Les prix sont fixés par l’offre et la demande. La demande n’est pas forcément celle des ménages français ! Tant qu’il y aura des acheteurs, les prix pourront continuer à augmenter, même si les acheteurs sont quataris ou chinois ! Il y a donc une faute de logique à ne considérer que le pouvoir d’achat des français ! Et même les Français continuent à acheter à Paris ! Donc, tant que la ville reste attractive pour les étrangers et, pour les Français, tant que les revenus et les banques suivent, il n’y a pas de raison que ça s’arrête.

Maintenant, oublions les prix parisiens pour s’intéresser à "l’immobilier d’en bas".

Si l’on considère que construire revient entre 1500 et 2000 €/m², et qu’une rénovation totale effectuée par des artisans sous la houlette d’un architecte (ce qui est la façon "normale" de rénover entièrement) revient entre 1000 et 1500 €/m², eh bien ça veut dire que :
- il est impossible de construire du neuf dans les villes où le prix de vente est de moins de 1500-2000 €/m²
- il est impossible de rénover des logements dans les villes où le prix de vente est de moins de 1000-1500 €/m².

De ce point de vue, les prix de l’immobilier de la "France d’en bas" me semblent déterminés non pas tant par le pouvoir d’achat des ménages, mais par le coût de la construction. Or, celui-ci n’a jamais été aussi haut. L’effet des normes, du relativement haut niveau des salaires (par rapport au Portugal ou au Maroc, par exemple), des assurances et charges que doivent payer les professionnels qui font "tout comme il faut"…

Si l’on prend ces très nombreuses communes françaises où un appartement rénové se vend 1000 €/m², eh bien il est juste impossible de rénover. Résultat, on ne peut plus rénover, sauf à faire soi-même (ce qui n’est pas un fonctionnement économique normal), ou à prendre des gens au black (ce qui est une fraude à l’Etat et aux systèmes de solidarité nationale). Je sais bien que certains y arrivent quand même, avec des tarifs ahurissants genre 250 à 400 €/m², mais c’est une performance qui n’est pas du tout représentative de la moyenne !

On voit, et c’est ce que je constate vraiment, des villes où il devient impossible de rénover. Le parc locatif devient moche voire très moche ; de nombreux logements restent vacants car pas rénovés. Dans le secteur privé, le peu de rénovations qui subsistent sont le fait de particuliers qui rénovent leur propre logement, et d’ouvriers étrangers payés en liquide à la journée. Heureusement que les institutions (logement social, politique de la ville…) font encore des chantiers !

On voit, dans ces mêmes villes, le coût de l’immobilier "à rénover entièrement" qui est toujours affiché entre 500 et 800 €/m² sur leboncoin et autres, mais dans les faits, les achats auprès de vendeurs désespérés (qui n’arrivent ni à rénover, ni à louer et en ont marre de payer les charges de copropriété) peuvent être aussi bas que 100 ou 200 €/m², car c’est le prix réaliste si on veut pouvoir payer une rénovation.

Par ailleurs, j’ai regardé avec intérêt "Flip wars" sur CStar. Il s’agit d’une série du type "rénovation impossible". Des marchands de biens américains achètent des maisons, les retapent et les revendent. Par rapport à d’autres séries du même filon, celle-là me semble relativement réaliste, et précise au niveau des coûts. Ca m’intéresse forcément, puisque c’est mon métier. Souvent, pour des maisons de 150 à 200 m², ils arrivent à faire une rénovation totale (y compris paysagisme extérieur) pour 40000 à 60000 $, soit un ordre de grandeur de 200 à 400 $/m², disons 300 $ en moyenne. Soit c’est complètement bidonné, soit les prix des travaux de rénovation aux USA n’ont rien à voir avec ceux pratiqués dans notre beau pays !

Pour résumer mon idée : en France, tant que les prix de la construction resteront ce qu’ils sont, mon constat est que les prix de l’immobilier sont au ras des pâquerettes dans de nombreuses communes "modestes", puisqu’ils ne permettent pas (ou à peine) de construire et de rénover.

Dans ces communes, il n’y a certainement pas de "bulle" des prix de l’immobilier, pour faire référence au titre du fil. En fait, si les prix de l’immobilier baissent encore dans ces communes, le marché va se bloquer, avec beaucoup de logements vacants faute de rénovation ; avec beaucoup de biens invendus car les vendeurs en voudraient tant d’euros au m², alors que le vrai prix est bien plus bas.

Dernière modification par Bernard2K (09/07/2019 10h16)


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[+2]    #14 11/07/2019 14h28

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@Loophey: actuellement à la recherche d’une maison sur la région lyonnaise, j’ai fait un peu les mêmes constatations que vous, et me pose les mêmes questions, depuis un moment.

Voici les quelques éléments de réflexion que cela m’a inspiré:
- le pavillon à 500K n’est pas représentatif de la France dans son ensemble. Seulement des zones attractives (proximité des métropoles, zones frontalières et/ou touristiques etc…), où les revenus sont relativement élevés avec des emplois qualifiés, et où le marché est dynamique et tendu.
Et encore ce sont surtout les communes les plus prisées qui affichent ces niveaux de prix. Un ménage à 3 - 4K de revenus ne peut à priori pas se permettre un tel achat, il doit faire des concessions sur le bien ou l’emplacement.
- souvent les parents, ayant remboursé leur RP et n’ayant plus d’enfant à charge, aident en participant à l’apport: "mieux vaut vous donner maintenant que vous en avez besoin, plutôt que quand nous mangerons les pissenlis par la racine et que vous serez déjà installés".
- souvent les couples qui s’installent en maison revendent un premier logement sur lequel ils ont un peu capitalisé.
- s’endetter à long terme (25 voir 30 ans) n’est pas perçu comme un problème en cette période de taux bas, à tord ou à raison, chacun jugera.
- si l’on veut vraiment vivre en maison, il n’y a pas vraiment d’alternative à débourser cette grosse somme, car il y a peu de biens en location, et les loyers sont également élevés. Dans notre cas louer une maison serait équivalent au remboursement du prêt pour acheter une maison équivalente, certes avant les frais spécifiques du propriétaire (TF etc), mais tout de même…
- les gens sont prêts à faire de (trop ?) gros sacrifices pour posséder leur RP (biais culturel français, immobilier perçu comme valeur refuge, rapport émotionnel à la RP, la qualité de vie n’a pas de prix etc…)
- beaucoup ne raisonnent pas en investisseur, et ne ressentent pas le besoin de conserver une capacité d’épargne ou d’endettement conséquente pour investir.

Peut être aussi verrez vous les choses sous un autre angle lorsque vous aurez des enfants ;-)

Bonne journée

LoopHey a écrit :

N’est-il pas plus judicieux d’investir pendant 15 ans, puis de se payer la maison sur 5 ans avec la croissance de l’actif ?

Le problème est que vous voulez la maison et le jardin maintenant, pas quand les enfants partiront faire leurs études. A ce moment là vous n’en aurez plus besoin :-)

Dernière modification par Nemesis (11/07/2019 14h32)

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[+9]    #15 11/07/2019 15h32

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Quelques chiffres pour rappel : le taux d’effort moyen en France (le rapport entre la somme des dépenses liées à l’habitation principale et les revenus des ménages) est de 20%. Evidemment, il est plus élevé pour les classes populaires et moyennes que pour les plus riches. Pour votre salaire, LoopHey, ces dépenses devraient s’élever "normalement" à environ 1k / mois en remboursements d’emprunt, taxe foncière et charges.


Si on met en rapport le prix au m2 en rapport avec le revenu disponible par unité de consommation, on voit évidemment une forte corrélation. Je comprends bien l’intérêt financier de travailler en Suisse, mais c’est normal que le coût de l’habitat soit en conséquence !

D’ailleurs, les prix de l’immobilier en Haute-Savoie semblent bien moins élevés que ce qu’ils seraient si la corrélation nationale entre revenu disponible médian et prix au m2 était "respectée"… De ce point de vue, et sans connaître ce marché, je serais plutôt acheteur aux prix actuels, car le potentiel d’appréciation semble intéressant : les frontaliers doivent bien se loger…

On voit aussi sur ce graphique que Paris est un marché particulier (très cher) par rapport à l’équation nationale.

Si on met en rapport les prix de l’immobilier avec le 9e décile des revenus disponibles par unité de consommation, on observe en France un pouvoir explicatif plus important (R2 de 70% au lieu de 57% avec le revenu médian) - notamment à Paris. Cela suggère (peut-être) que ce sont les plus riches qui "tirent" les prix de l’immobilier, notamment à Paris.

Ce rôle clef des ménages privilégiés semble moins clair en Haute-Savoie.


EDIT : On pourrait faire la même analyse pour d’autres micro-marchés, comme les arrondissements de Paris.

Dernière modification par Scipion8 (11/07/2019 15h35)

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[+4]    #16 11/07/2019 19h33

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A propos de la maison que plusieurs personnes semblent trouver "normale", même dans une grande ville comme Lyon ou Bordeaux.

Une ville est un endroit où les gens se rassemblent avec une forte densité d’habitants au m². Cela ne date pas d’hier, c’était déjà comme ça au moyen-âge.

Par définition, pour loger beaucoup de gens sur peu de surface, il faut se serrer un peu. Le ménage qui a un appartement de 70 m² dans un immeuble de 10 étages sans terrain extérieur consomme 7 m² de terrain constructible (ok un chouïlla plus, compte tenu des parties communes). Le ménage qui a une maison de ville de 70 m² sans jardin consomme 70 m² de terrain constructible. Le ménage qui a un pavillon de 140 m² sur 700 m² de terrain consomme 700 m² de terrain constructible.

Donc, entre le ménage qui accepte de vivre en immeuble, et celui qui a "besoin" d’une villa avec terrain, il y a un facteur de 1 à 100 dans l’occupation de terrain constructible.

Je rappelle qu’une ville comme Lyon a une densité moyenne de 10000 habitants au km². La seule solution pour loger du monde avec une telle densité, c’est d’entasser un peu beaucoup les gens.

Vu qu’il y a beaucoup de pression foncière, puisque plein de gens veulent loger au même endroit (et qu’il faut aussi des bureaux, des commerces, des services publics, des routes, des espaces verts, etc.), le terrain est très cher. En conséquence, quand on veut construire la villa dont on a "besoin", on la construit à 1/2 heure ou 1 heure de route. Et on prend tous les jours la voiture dont on a "besoin", et on pollue matin et soir, et on est maussade et crevé par le trajet et les bouchons (ils font chier ces gens qui ont fait exactement les mêmes choix que moi et qui me bouchent MA route ; ça ne me viendrait pas à l’idée que je bouche la leur…), mais on a le plaisir de tondre la pelouse tous les samedi, et ça, ça n’a pas de prix. wink

Une maison avec terrain est un luxe extraordinaire dans une grande ville. Je n’y peux rien, je ne suis ni pour ni contre, j’énonce juste une évidence.

Par ailleurs, je comprends le goût d’habiter en maison avec jardin, et je le partage. Mais ce goût ne doit pas conduire à mener des raisonnements complètement illogiques, tels que "vu que j’aspire à avoir une maison à Lyon, je décrète que c’est normal d’avoir une maison en habitant et travaillant dans une très grande ville, en occultant totalement le fait que si tout le monde faisait comme moi, la ville ferait 200 km de diamètre !". Autant dire plutôt la vérité : "c’est un luxe énorme d’avoir une maison dans une grande ville comme Lyon, je sais qu’il est strictement impossible que tout le monde accède à ce luxe, mais je suis prêt à faire beaucoup de sacrifices (financiers, mais aussi en termes de temps de trajet quotidiens) pour faire partie de la minorité qui accède à ce luxe. Ou bien alors, je cherche un boulot à la campagne pour nous relocaliser, nous gagnerons deux fois moins, mais acheter une maison coûtera beaucoup moins cher".

Il faut juste appeler un chat un chat.

Scipion : super intéressante votre analyse. Dans les villes en bas à gauche du graphique, on pourrait croire que c’est intéressant d’investir, sauf qu’avec une faible valeur au m², on tombe sur le problème que je signalais et qui a relancé cette discussion : impossibilité de rénover, car rénover coûte à peu près la même chose partout en France (*), donc dans les endroits où l’immobilier ne vaut pas cher, on a prix d’achat d’un bien à rénover + coût rénovation > valeur de revente du bien.
En fait, il vaut bien mieux investir dans les villes en bas à droite du graphique. Ce sont celles où l’immobilier ne vaut pas cher relativement au pouvoir d’achat, donc où les prix sont très probablement appelés à monter. C’est là qu’il est intéressant de rechercher un bien décoté avec travaux et le retaper.
Il vaut donc mieux investir à Divonne les Bains qu’à Paris ou qu’à Mulhouse, en termes d’espérance de de montée des prix, donc d’espérance de gain à la revente ; c’est en tout cas ce que suggèrent vos graphiques.

Un autre sujet que vous n’abordez pas dans votre analyse (il est vrai que la discussion était partie sur la résidence principale), c’est le ratio loyer mensuel/prix d’achat. Souvent, ce ratio est plus élevé dans les villes "pauvres". Non seulement il est donc logiquement plus bas dans les villes "riches", mais il est souvent tout particulièrement bas dans les villes dont les prix ont fortement progressé ces 20 ou 30 dernières années, car les loyers augmentent bien moins vite que les prix de vente (l’indexation obligatoire des loyers, dans les baux, sur l’indice du coût de la vie y est pour quelque chose, vu que le coût de la vie augmente très très peu depuis déjà de nombreuses années). Les villes où le prix de l’immobilier a progressé nettement plus vite que la moyenne nationale sont donc presque toujours des villes où la rentabilité locative est basse.
Donc, si on raisonne loyer/prix d’achat, donc rentabilité d’un investissement locatif, les villes en bas du graphique (Saint-Etienne, Mulhouse…) reprennent de l’intérêt, alors que celles de Haute-Savoie en perdent énormément.

(*) Bon, évidemment les artisans ne coûtent pas la même chose à Paris qu’à Trifouillis-les-Oies. Mais la différence de prix de travaux est de peut-être x2 maxi, alors que la différence des prix de l’immobilier peut atteindre x10 ou x20. Si on ne peut pas transporter Paris à la campagne, on peut en revanche transporter les artisans vers Paris, et c’est ce qui se passe, surtout depuis la crise de 2008-2009 : de nombreuses entreprises "provinciales" viennent prendre des marchés de travaux sur Paris et IDF, et contribuent à limiter l’envolée du prix des travaux. En fait, plus les prix des travaux augmentent à Paris (ou autre zone similaire), plus il devient rentable pour les entreprises lointaines de venir y travailler ; ce qui est donc un mécanisme d’auto-régulation des prix des travaux à Paris (ou autre zone similaire).

Dernière modification par Bernard2K (12/07/2019 07h45)


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[+5]    #17 15/07/2019 16h30

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LoopHey a écrit :

Ce que je veux en fait, c’est du temps ET suffisamment d’argent pour réaliser certains de mes rêves.

Il y a de multiples façons d’y parvenir. Constituer un capital suffisant pour vivre de ses rentes en est une parmi d’autres. Vous pouvez aussi choisir un travail qui vous plait, même s’il vous rapporte moins financièrement, le temps qu’on passe à faire quelque chose qui nous plait passe beaucoup plus vite. Ou un mix des deux, constituer un capital juste suffisant qui couvre l’essentiel puis partager son temps entre loisirs (réaliser des rêves en fait sans doute partie) et activités choisies générant un complément de revenir pour payer le superflu.

En résumé n’attendez pas de tout avoir pour profiter de la vie, vous avez déjà la vie pour profiter de tout.

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[+2]    #18 27/12/2019 13h48

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(aparté un peu hors-sujet, mes excuses)

@Loophey :

Votre problématique illustre seulement que le niveau de salaire n’est de loin pas le point le plus déterminant : vous pouvez faire 20k par mois à New York et avoir du mal à boucler les fins de mois. Et 2k en province française et ne pas vraiment regarder à la dépense au quotidien. Qui se sent le plus à l’aise, à votre avis ?

Ce qui compte bien d’avantage pour déterminer son degré de liberté, c’est le reste à vivre (lourdement influencé par la cherté de l’environnement dans lequel on vit) et le patrimoine. Et la phase de constitution du patrimoine peut-être longue et frustrante si on est plus cigale que fourmi. 

Nous avons souvent parlé, notre hôte en tout cas dans son livre, d’un montant de 600k de patrimoine comme seuil au-delà duquel on peut prétendre à une forme d’indépendance financière (c’est un débat sans fin, évidemment). Selon l’INSEE, en 2018, le 9eme décile de patrimoine est précisément à 607 700 euros.



Cela permet de remettre de la perspective dans le débat : Surin a bien raison de dire que les exemples qui reviennent souvent concernent une minorité de la population. Et j’ajoute d’expérience que le reste ne vit pas forcément moins bien.

Dans votre cas, demandez-vous vraiment si vous êtes au meilleur endroit pour atteindre vos objectifs de long terme. C’est une chose de rentrer 8k bruts, c’est est une autre si c’est parfaitement insuffisant pour constituer un patrimoine ou devenir indépendant du salariat à terme.

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[+2]    #19 27/12/2019 14h52

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J’ai assisté il y a peu à une réunion - en présence d’un député local - où les habitants du coin se plaignaient du prix de l’immobilier - qui "ne permettaient plus à leurs enfants, malgré un salaire très correct, de se loger en achetant le type de bien que possédait un revenu moyen d’il y a 30 ans" (dit autrement, le leur)

Le député leur a alors rappelé que ce sont eux qui ont vendu à prix d’or leur masure.(ou leurs terrains)
Cette remarque, quoique exacte, n’a été que modérément appréciée.

Dernière modification par Kundera (27/12/2019 15h01)

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[+2]    #20 29/12/2019 10h13

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Effectivement, aujourd’hui en achetant à credit avec un apport "classique" de 15%, les personnes percevant une rémunération située dans le 9ème décile français, ne peuvent s’acheter que quelque chose de très moyen dans le top 10 des métropoles Francaises.

Pour moi la raison est simple: l’héritage.
Sur la génération précédente, ce dernier était bien plus divisé (souvent entre 5 enfants ou plus par foyer), ce qui évitait la concentration des patrimoines.
De nos jour (grâce à la montée des prix des 20 dernières années-voir Friggit), il suffit que vos parents vivent dans un appartement en centre ville ou une villa en banlieue pour que les enfants se retrouvent à la tête d’un capital de 200 000 ou 300 000 euros… qu’ils vont réinvestir lors de leur achat immobilier. 
Ce qui leur permet de mettre 500 ou 600k euros dans leur projet.

D’ailleurs, il me semble que Picketti étudie en détail le poids de l’apport salarial vs. celui de l’héritage dans son livre, la part de ce dernier étant devenue historiquement prépondérante.

Enfin pour revenir sur les courbes de Friggit et la fameuse sortie du tunnel, je suis persuadé que nous sommes dans un nouveau paradigme et que nous ne reviendront jamais aux niveaux précédents: nous avons de tout a profusion et pour pas cher. Le surplus de pouvoir d’achat va donc forcément dans la résidence principale, ce qui, couplé à l’augmentation de la durée d’emprunt possible (35 ans de nos jours vs. 15 ans il y a pas si longtemps) fait que la part de revenus consacré aux logements n’est plus la même qu’il y a 30 ou 50 ans.

Dernière modification par Vincecarter30 (29/12/2019 10h15)


Parrain (m'envoyer un message privé): Boursorama / BforBank / Revolut / crypto.com / Binance / mint energy

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[+2]    #21 29/12/2019 10h48

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Sauf que si (un jour dans 5-10-15-20 ans) les taux remontent le niveau d’emprunt est revu à la baisse pour tout le monde.

Le nouveau paradigme dont vous parlez est une course en avant TANT que les taux restent bas. Sans inflation des salaires, chacun étant calle sur son endettement maximal (pour des biens médiocres), le jour où le coût de la dette augmente le château de cartes s’effondre.

Le truc c’est que les états feront tout pour empêcher la hausse des taux. Partant de là….


L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

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Favoris 2   [+9]    #22 12/06/2021 08h11

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Plusieurs fils traitent d’évolution à long terme du prix de l’immobilier. J’utilise celui-ci pour vous livrer quelques réflexions :
- les taux directeurs ont baissé progressivement, l’inflation a baissé également (0,5 % en France en 2020, dit l’Insee).
- dans leur sillage, le rendement de la plupart des placements a baissé. Notamment les placements très peu risqués : livrets (livret A : 0,5 %), assurance-vie (taux moyen des fonds euros 2020 1,1 %)…
- du coup, les épargnants cherchent des placements plus rémunérateurs que ces 0,5 % et 1,1 %
- du coup, les épargnants se tournent massivement vers la bourse et l’immobilier.

Or, pourquoi un épargnant avide de faire mieux que les 1,1 % de l’assurance-vie et 0,5 % du livret A, et qui se dirige vers l’immobilier physique, exigerait-il des rendements de 10 % ou 15 % ? 3 % c’est déjà énorme par les temps qui courent !

Voilà donc ma réflexion du moment : du fait que les taux de rendement de tous les placements sont en baisse, le rendement acceptable par l’investisseur en immobilier est en baisse aussi. Vu que les loyers n’augmentent que très peu, cette partie de l’équation est stable ; donc le rendement acceptable en baisse veut dire des prix acceptables en hausse.

Donc, la hausse que l’on constate depuis un an n’est pas due à la Covid, et c’est pour ça que je n’ai pas posté dans le fil sur l’impact de la Covid sur les prix. La Covid a seulement accéléré le phénomène, en fournissant de nombreux investisseurs disponibles pour l’immobilier (ils avaient du temps pour visiter, ils avaient la motivation [peur de la covid donc on investit dans la pierre qui rassure], et ils avaient la disponibilité bancaire [les banques n’ont quasiment pas resserré l’accès au crédit + taux restant très bas]).

Mais le phénomène de moyen à long terme me semble être : vu la baisse généralisée des taux et des rendements, l’investisseur lambda en immobilier accepte des rendements beaucoup plus bas qu’avant,  et il y a beaucoup plus d’investisseurs lambda qu’avant. Vous pensez qu’il pouvait y avoir une poche d’investissement offrant des rendements élevés, mais que les gens n’allaient pas se ruer dessus ? On peut l’exprimer de deux façons différentes : "la nature a horreur du vide" ou bien "on revient toujours à l’équilibre offre/demande : s’il y a un secteur de forte attractivité, cela provoque une demande pléthorique, donc les prix vont monter, jusqu’à ce que cette demande soit équilibrée avec l’offre". Ces investisseurs lambda viennent "encombrer" le marché, assurant une demande pléthorique, assurant que même les "rougnes" se vendent cher.

Même l’investissement dans la RP est concerné par ce phénomène : la RP, c’est un loyer évité, c’est donc un rendement virtuel. Si le rendement qui semble acceptable a baissé en même temps qu’ont baissé tous les autres rendements des autres placements, le prix acceptable pour une RP augmente, forcément.

Concernant les SCPI, le site meilleure SCPI dit, graphique à l’appui que le rendement moyen est en baisse :
"Cette rentabilité s’effrite toutefois régulièrement depuis 20 ans, pour passer de plus de 8% par an en 1999 à près de 4% en 2020". Notez que la moyenne indiquée sur le graphique, 6,1 %, est une moyenne sur toute la durée du graphique, ce qui ne veut pas dire grand chose. Ce que je retiens plutôt est "Depuis 20 ans, le rendement des SCPI n’a cessé de baisser, de 8 % en 1999, pour passer sous les 4 % en 2020, soit une division par deux en 20 ans".


Si les investisseurs avisés dans les SCPI acceptent un rendement divisé par deux en 20 ans, c’est bien qu’il s’agit d’une tendance de fond, n’est-ce pas ? Et la baisse va continuer, car 4% c’est encore un rendement élevé à comparer des autres placements, donc les gens vont accepter de payer les parts encore plus cher.

Conclusion : l’immobilier à haut rendement, c’était une survivance anachronique. C’était un retard dans l’équilibre du marché. C’était bien, c’était chouette, mais c’est fini ! Sauf "coup de fusil" tout à fait exceptionnel et extraordinaire et qui est donc par définition extrêmement rare et le sera de plus en plus, c’est fini ! Désormais, les acquéreurs accepteront des rendements de quelques % seulement, par comparaison avec les autres placements qui ne proposent pas mieux.

Dans les coins pauvres et/ou perdus, on trouvait encore quelques affaires. Mais, grâce aux gourous, youtubeurs, et forums (dont le présent forum), l’info a circulé. Il y a 20 ans, on disait "’"l’investissement dans les parkings offre des rendements élevés". Quelques années plus tard, les prix des parkings avaient monté et les rendements avaient baissé d’autant. Depuis quelques années, on entend "l’investissement à la campagne et dans des villes peu attractives offre des rendements élevés". Désormais, les environs de Lille, Roubaix, Limoges, Saint-Etienne, Carcassonne, Cahors, etc., les coins où l’on pouvait encore dégotter des biens immobiliers pas chers, sont encombrés de candidats à l’investissement locatif, venant notamment des métropoles même situées à 2-3 heures de route pour déverser leur pouvoir d’achat dans ces cambrousses !

Non, vraiment, c’était bien, mais c’est fini. Il va falloir intégrer le nouveau paradigme : des rendements en forte baisse, des prix en forte hausse, des investisseurs débutants qui achètent n’importe quoi très cher : c’est devenu la nouvelle norme.

Dernière modification par Bernard2K (12/06/2021 09h25)


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Favoris 2   [+4]    #23 18/06/2021 11h26

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Pour voir à plus long terme les perspectives de prix sur le cas particulier des maisons individuelles, je pense qu’il est important de prendre en compte les dispositions du projet de loi Climat.

Il est prévu d’inscrire dans la loi l’objectif de réduction par deux du rythme d’artificialisation sur les dix prochaines années par rapport à la décennie précédente (art. 47 à 49). Puis de continuer cette réduction durant encore deux décennies afin d’atteindre en 2050 l’objectif d’absence de toute artificialisation nette des sols. Contrairement à des dispositions de principe existantes jusqu’alors (par exemple à l’article L. 101-2 du code de l’urbanisme), il s’agirait désormais de prescriptions obligatoires puisque devant être impérativement intégrées dans les documents d’urbanisme, qui pourront bien sûr être annulés en cas de non-respect. 

projet de loi climat a écrit :

Article 47

Afin de tendre vers l’objectif d’absence de toute artificialisation nette des sols, le rythme de l’artificialisation des sols dans les dix années suivant la date de promulgation de la présente loi doit respecter l’objectif de ne pas dépasser la moitié de la consommation d’espace observée sur les dix années précédant cette date.

Article 49

(…) Le septième alinéa est complété par la phrase suivante : « Ces règles générales fixent une trajectoire permettant d’aboutir à l’absence de toute artificialisation nette des sols, ainsi que, par tranches de dix années, un rythme maximal d’artificialisation calculé par rapport à la consommation d’espace observée sur les dix années précédentes. »



Grosso modo, pour atteindre l’objectif en 2050, il faudra faire -50 % d’artificialisation des sols par décennie par rapport à la décennie précèdente.

Personnellement, je trouve cela délirant quel que soit l’objectif recherché. Étant donné le resserrement irrémédiable des permis de construire qui résultera de ces dispositions, je ne vois pas comment le prix des maisons individuelles existantes ne pourrait pas exploser dans les prochaines décennies (et encore davantage pour les maisons sur des grands terrains, dont les propriétaires bénéficieront par ailleurs d’une manne en termes de division de terrain - sauf si cette manne devient à moyen terme une charge du fait de la montée en puissance de la taxe foncière, qui pourrait devenir un outil incitatif à diviser).

Demain plus que jamais, posséder un pavillon individuel avec jardin deviendra un privilège, que les jeunes générations auront du mal à connaître. Tant mieux pour les propriétaires actuels, tant pis pour les autres (je précise que j’ai moi-même 30 ans mais plutôt chanceux de ce côté là).

Même si ce projet de loi venait à être amendé et devenait moins ambitieux, on voit bien que c’est tout en état de cause le sens de l’histoire.

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[+5]    #24 18/06/2021 13h49

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Ce que vous dites est effectivement à prendre compte.

BrisePif a écrit :

Personnellement, je trouve cela délirant quel que soit l’objectif recherché.

Personnellement, ce que je trouve délirant c’est d’artificialiser la nature à cette vitesse. Ca veut dire la perte des espaces naturels, ça veut dire moins de biodiversité, ça veut dire que l’eau qui tombe du ciel se retrouve plus vite dans les cours d’eau donc davantage de crues.

Question de points de vue, vous voyez.

Demain plus que jamais, posséder un pavillon individuel avec jardin deviendra un privilège, que les jeunes générations auront du mal à connaître.

Effectivement. Cela va rester un privilège et cela me semble souhaitable. Je ne pense pas qu’un monde de 7,7 milliards d’êtres humains habitant des pavillons individuels et prenant la voiture pour le moindre déplacement soit un monde soutenable.

Dernière modification par Bernard2K (18/06/2021 13h50)


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Favoris 1   [+1]    #25 24/06/2021 22h06

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Bernard2K a écrit :

RadioInvest a écrit :

Cette valeur de marché a tendance à s’écarter notablement de la valeur intrinsèque des biens.

Vous voulez dire que vous connaissez la valeur intrinsèque des biens, et qu’elle est plus basse, et que tous les acheteurs actuels sont des inconscients qui ne connaissent même pas la valeur intrinsèque de ce qu’ils achètent.
Votre discours est hyper fréquent face à un marché en hausse : "c’est le marché qui a tort". Et le CAC40 à 6630 points, n’est-ce pas une valeur de marché qui s’écarte notablement de la valeur intrinsèque ? LVMH à 670 €, c’est sa valeur de marché ou sa valeur intrinsèque ?

A mon sens, la différence fondamentale entre le CAC / S&P500 d’une part et le marché immobilier d’autre part, c’est que le marché actions est définit par les professionnels. Ce sont EUX le Marché.
Ils décident de tout et en particulier de la valeur à un instant T de l’ensemble des actions en circulation (pour celles qu’ils suivent). Et ensuite, les particuliers viennent se greffer.

Alors que le marché immobilier est pour moi un marché de particuliers où les inefficiences sont bien plus nombreuses et marquées qu’en bourse. L’affect entre en ligne de compte bien plus souvent que sur le marché action, ce qui entraîne une distorsion dans les prix (un coup de folie où le particulier sur-paie un bien parce que ça fait 3 ans qu’il attend, parce qu’il ne passe jamais le premier avec l’agent immobilier et qu’il a enfin trouver 3m2 de jardin).

Je ne suis ni trader ni un pro de l’immobilier mais un simple observateur.


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