Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Yumeria quand on se sert de l’immobilier comme un outil de spéculation, sans complexe on essaye d’obtenir le plus de m2 pour sois même, le plus de pièce, le plus d’équipement.
Il y’a pas de limite à ça vu que c’est considéré comme de l’épargne.

Finalement une maison qui pourrait loger une famille de 8 ou 10 personnes avant ne sert plus qu’à loger un couple qui n’a pas encore fait d’enfant ou un célibataire.

Alors le :"il faut bien loger les gens" ne veut rien dire, le parc immobilier Français à déja de quoi loger tout le monde mais si il fait l’objet de spéculation, il est de plus s’en plus inaccessible pour la plupart et c’est là qu’il y’a des problèmes pour se loger mais c’est surtout des problèmes de prix.

Quand le bruit court que l’immobilier perd de sa valeur, ajouter à cela le coût élevé pour l’entretenir, les impôts etc  les gens ont beaucoup moins envie de le thésauriser et souhaitent beaucoup plus le vendre à quelqu’un qui va l’utiliser pleinement ou à le rentabiliser ce qui réanime l’offre par la même occasion.

Dernière modification par vbvaleur (13/08/2023 08h23)

Tout à fait d’accord avec vbvaleur, quand il écrit que l’immobilier, en phase de hausse, est considérée par le particulier lambda comme un "investissement", et non pas comme une "dépense". Cette phase est clairement terminée, et on risque de voir certains comportements changer. Un acheteur n’a plus la certitude comme par le passé qu’il pourra revendre avec une plus-value, lui permettant d’amortir les frais (de mutation, de travaux)… Et le fait que, en tant que propriétaire, il faut entretenir un bien, donc dépenser, pour ne serait-ce que maintenir la valeur d’un bien, est souvent oublié lors de l’achat. Une résidence principale n’est pas un investissement.

A mon sens le problème doit se lire avant tout par la psychologie des acheteurs. La majorité des particuliers ont une approche (à mon sens) illogique pour déterminer ce qu’ils vont acheter. Ils vont voir leur banquier, font le total de leur apport avec ce qu’ils peuvent emprunter sur 15 années en prenant un taux d’endettement au taquet, en détermine leur budget d’achat. Et ensuite regardent ce qu’ils peuvent acheter de mieux avec ce budget. Si c’est sous-dimensionné: il suffit d’emprunter sur 20 ou 25 ans au lieu de 15… Et tant mieux si le résultat est sur-dimensionné par rapport au besoin! ("Nous ne sommes que deux certes… mais 150m² c’est quand même pratique quand mamie vient dormir à la maison à Noël!"). Conclusion: une majorité d’acheteurs achètent non pas ce dont ils ont réellement besoin, mais le plus grand / meilleur logement qu’ils peuvent se permettre d’acheter avec leur revenus actuels et futurs.

Autre comportement "illogique": en cas de déménagement, beaucoup de particuliers en profitent pour ré-initialiser les compteurs d’emprunt et reprendre un second emprunt sur une durée presque ou aussi longue que le précédent ("les taux baissent: il faut en profiter!") Cela augmente leur budget certes, mais est-ce nécessaire? Acheter 200m² à 50 ans quand les enfants sont partis, est-ce bien raisonnable?

Imaginez si les acheteurs d’un supermarché avaient le même comportement pour remplir leur caddie (on achète tant qu’on a de l’argent dans le porte-monnaie, au lieu d’acheter ce dont on a besoin pour faire les repas de la semaine)… bonjour les pénuries de conserves et de tomates. Quand on additionne ce comportement d’achat, avec la rareté inhérente au foncier, on arrive au résultat que les prix de l’immobilier sont extrêmement dépendants des taux d’intérêts. Avec ceux-ci qui remontent, il est à mon humble avis certain que les prix vont corriger, même sans tenir compte de l’inflation. De combien… telle est la question.

Je rebondis sur quelques commentaires qui m’intriguent :

Flouzamax a écrit :

Tout à fait d’accord avec vbvaleur, quand il écrit que l’immobilier, en phase de hausse, est considérée par le particulier lambda comme un "investissement", et non pas comme une "dépense".

L’achat d’un bien immobilier est en effet considéré comme un investissement par la quasi-totalité des agents économiques (y compris par l’Insee), pas uniquement par le "particulier lambda".

Flouzamax a écrit :

Cette phase est clairement terminée, et on risque de voir certains comportements changer. Un acheteur n’a plus la certitude comme par le passé qu’il pourra revendre avec une plus-value,

Il n’y a jamais eu de certitude de pouvoir revendre avec une plus-value. Pas plus pour l’immobilier que pour n’importe quel autre investissement.

Flouzamax a écrit :

A mon sens le problème doit se lire avant tout par la psychologie des acheteurs. La majorité des particuliers ont une approche (à mon sens) illogique pour déterminer ce qu’ils vont acheter. Ils vont voir leur banquier, font le total de leur apport avec ce qu’ils peuvent emprunter sur 15 années en prenant un taux d’endettement au taquet, en détermine leur budget d’achat. Et ensuite regardent ce qu’ils peuvent acheter de mieux avec ce budget. Si c’est sous-dimensionné: il suffit d’emprunter sur 20 ou 25 ans au lieu de 15… Et tant mieux si le résultat est sur-dimensionné par rapport au besoin!

Pour estimer que les ménages français achètent au dessus de leurs besoins, c’est donc que vous savez 1) ce qu’ils achètent et 2) que vous savez ce dont ils ont réellement besoin. Concernant le point 2), comment faites-vous?

Flouzamax a écrit :

("Nous ne sommes que deux certes… mais 150m² c’est quand même pratique quand mamie vient dormir à la maison à Noël!"). Conclusion: une majorité d’acheteurs achètent non pas ce dont ils ont réellement besoin, mais le plus grand / meilleur logement qu’ils peuvent se permettre d’acheter avec leur revenus actuels et futurs.

… Acheter 200m² à 50 ans quand les enfants sont partis, est-ce bien raisonnable?

Si vous connaissez beaucoup de personnes qui vivent à deux dans 150 ou 200m2, c’est clairement que vous avez un entourage très singulier.

Et à nouveau : comment estimez-vous ce dont les français ont "réellement besoin" (sic)? Avez-vous une formule ou est-ce une évaluation subjective de votre part?

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Sinon, acheter sa RP au cours des 10 dernières années était très logique. A titre personnel, ça me permet 1) de faire jouer le levier du crédit (pour un truc qui en plus me plaît et où je me sens bien, pas pour les SCPI toutes pourries de ma banque) et 2) de protéger de l’inflation une partie importante du budget familial (taux à 1,2% : mon ’loyer’ est fixe).

Quand à savoir si je ferais une plus ou une moins value, seul l’avenir le dira. Mais c’est comme la bourse qui clignote : je ne fais pas trop attention aux mouvements de court ou de moyen terme. Spéculer là-dessus c’est un peu comme disserter sur l’alignement des étoiles ou sur l’existence de vie extraterrestre dans le système solaire.

Dernière modification par carignan99 (29/08/2023 13h22)

Sur l’aspect irrationnel je suis complètement d’accord avec flouzamax, et j’ai pleins d’exemples autour de moi, en voici 2 petits :
1) Quand je cherchais un terrain pour construire ma maison je discutais avec un collègue des prix exorbitants du foncier, je lui disais que j’avais les moyens pour acheter même les plus chers mais que je ne voulais pas m’endetter au taquet, il a été très surpris par ma position et m’a soutenu que si j’avais les moyens il fallait acheter ce qu’il y avait de mieux!
2) ma soeur a souhaité déménager pour se rapprocher de son boulot, au lieu de vendre sa maison et racheter une du même montant elle a été voir sa banque et a repris un prêt au taquet, pour faire construire une maison plus grande plus belle, sur un terrain plus grand et dans une commune plus cotée. En prendre pour 25 ans de plus ne la gênait pas. Chercher à acheter uniquement ce dont elle avait besoin ne lui est pas venu à l’esprit.

Ces 2 exemples parmis tant d’autres montrent bien que la plupart des gens définissent un budget avec leur banque puis vont voir leur AI ou leur constructeur pour avoir un logement sur ce budget, et non l’inverse comme cela serait la logique (on définit le besoin puis on le chiffre).
D’ailleurs toutes les émissions de Plaza le prouvent, on commence toujours par définir un budget. C’est dans l’intérêt de la profession.

Je dis la plupart car il y a des exceptions, moi par exemple j’ai été rationnel : j’ai défini la taille et la distance max à mon boulot pour l’achat de mon terrain, sans me fixer de prix. Et j’ai acheté le terrain qui collait à ces critères. Pour la maison avec ma femme on a défini moins de 10 critères essentiels et on est allé voir 10 constructeurs (façon appel d’offre) sans aucune indication de budget, c’était la condition pour bosser avec nous, et on a pris le moins cher qui répondait à nos critères (pour info ça allait du simple au double). On s’est même fait jeter par un constructeur qui ne voulait pas traiter avec nous si on fournissait pas un budget (il nous a mis dehors au bout de 5 minutes). Preuve en est que même les acteurs de ce marché ne poussent pas les acheteurs vers la rationalité.
Résultat pour l’anecdote j’ai fini de rembourser mon crédit en 9 ans et il y a 2 ans j’ai pu me lancer dans l’investissement à crédit. Si j’avais fait comme la plupart des français j’aurais encore une dizaine d’année à payer le crédit pour mon château

Je me permets d’ajouter quelques éléments factuels à la discussion:

Pour estimer que les ménages français achètent au dessus de leurs besoins, c’est donc que vous savez 1) ce qu’ils achètent et 2) que vous savez ce dont ils ont réellement besoin. Concernant le point 2), comment faites-vous?

Estimer que les français achètent au dessus de leurs besoins est très subjectif:

Selon l’étude QUALITEL de 2020, les français affirment manquer de place (attention, sont mélangés locataires ET propriétaires):


On note également que:
-  41% des familles qui ont au moins 2 enfants, ne disposent pas d’une chambre par enfant.
- Les 34-44 ans disposent presque de deux fois moins de m2­ par personne que les plus de 60 ans : 37 m2 par personne contre 64 m2 par personne en moyenne.

Par ailleurs, je fais le calcul un peu différemment, je me dis plutôt, quel est idéalement le budget que je peux consacrer selon mes moyens.

Pour objectiver si les ménages dépensent trop ou pas assez pour l’acquisition de leur RP, je me réfère à
l’ouvrage "Le millionnaire d’à côté" (Thomas J. Stanley).

Il y est indiqué que la plupart des millionnaires américains détiennent une résidence principale qui est au-dessous de leurs moyens.

Je cite:

"If you’re not yet wealthy but want to be someday, never purchase a home that requires a mortgage that is more than twice your household’s total annual realized income,"

En d’autres termes, si vous n’êtes pas encore riche, mais que vous voulez le devenir un jour, il ne faut jamais acheter une RP qui va demander un montant de crédit supérieur à deux fois les revenus annuels de ménage.

Alors certes, dans un contexte français (et plus récent car le livre date un peu, les prix de l’immobilier ont explosés ces dernières années) il faut peut-être revoir ce chiffre (les revenus aux US sont bien moins taxés), mais cela donne un ordre d’idée intéressant je trouve.

Je suggère de diviser le montant emprunté pour l’acquisition de la RP par le montant des revenus nets sur l’avis d’imposition, avant déduction des 10%.

Dans mon cas je suis à 3.19x.

Ce qui serait intéressant ce serait de connaitre ce ratio, auprès des français.

Dernière modification par maxlille (30/08/2023 10h53)

Lorsque l’on habite dans une région extrêmement cotée et tout à fait hors de prix, on regarde son budget max, on constate que pour ce budget on doit revoir ses exigences à la baisse , et on regarde ce qu’on peut s’acheter.

Bien sûr certains plus malins que les autres diront qu’il suffit d’aller habiter plus loin. Genius. Simplement pour certains ils n’y a pas de job dans le Cantal ou en télétravail.

Bref, on peut être conscient que le marché est debile et faire le choix de profiter de la vie sans ne penser qu’à faire l’affaire du siècle, parfois l’humain choisit son confort plutôt que l’investissement.

Alors faire des statistiques sur les ratios moyens de dette/revenus des français me semble hasardeux entre la campagne profonde et les métropoles.

Je lis beaucoup de gens qui jugent les choix des autres, la surconsommation ou le fait égoïste de se payer des m carré quand on le peut au lieu de laisser le bien à une famille nombreuse.

C’est je pense le pire aspect de l’écologie actuelle. Sous couvert de transition et, encore pire, de justice sociale, on réhabilite intellectuellement le communisme .

Un logement ? Remplissez un formulaire et envoyez le au Parti camarade, la commission du bien être chez soi vous attribuera un logement adéquat d’ici 4 ou 5 ans, encore plus rapidement que la livraison de votre traban verte.

Le communisme c’est le 100 millions de morts, des gens mitraillés en tentant de passer de l’autre côté. Le monde capitaliste est loins d’être parfait, mais l’écolo-communisme, sans moi les amis.

Dernière modification par MisterVix (30/08/2023 22h38)

MisterVix, le 30/08/2023 a écrit :

C’est je pense le pire aspect de l’écologie actuelle. Sous couvert de transition et, encore pire, de justice sociale, on réhabilite intellectuellement le communisme .

Un logement ? Remplissez un formulaire et envoyez le au Parti camarade, la commission du bien être chez soi vous attribuera un logement adéquat d’ici 4 ou 5 ans, encore plus rapidement que la livraison de votre traban verte.

On peut aussi être écolo et plus raisonnable, regardez ce qu’on a fait récemment avec le bonus/malus écologique pour l’automobile, cela ne me semble pas être une "révolution communiste". Au contraire c’est plutôt une approche libérale (taxer les externalités: c’est bien un discours d’économiste libéral ça?).

On pourrait donc tout à fait imaginer une solution de taxation basée sur un bonus/malus, où les taxes foncières et/ou de mutation serait incrémentales par rapport au m² et au nombres de personnes. On est loin des kommounalka soviétiques… Idem pour la consommation d’électricité ou d’eau.

Après, ramener sur la table les 100 millions de morts de dictatures qui n’avaient rien à voir avec une "gauche sociale" n’avance pas trop le débat.

Dernière modification par Flouzamax (31/08/2023 09h37)