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#26 29/01/2017 14h58 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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Je relance ce vieux sujet après avoir vu un article du Monde indiquant que les prix parisiens viennent de battre leur record historique, le tout alors que le nombre de transactions est également très haut…

L’article en question:
A Paris, les prix de l?immobilier s?orientent vers un nouveau record

On mesure la pertinence des interrogations des initiateurs de cette file: honnêtement, je n’y aurais jamais cru…

Je n’arrive pas à m’expliquer comment le niveau des prix à Paris peut être aussi élevé à long terme…
Evidemment, il y a beaucoup de demande à Paris pour une offre à plat, évidemment, les taux sont très bas, mais quand même: comment les prix peuvent-ils se maintenir aussi haut, y compris sur des grandes surfaces? Je n’aurais jamais cru qu’il y ait tant d’acheteurs qui puissent mettre un million pour une RP pas si grande et pas si agréable! Il y a beaucoup plus de riches que ce que je croyais!

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#27 29/01/2017 21h19 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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Rognon a écrit :

Je n’aurais jamais cru qu’il y ait tant d’acheteurs qui puissent mettre un million pour une RP pas si grande et pas si agréable! Il y a beaucoup plus de riches que ce que je croyais!

Sûrement aussi, mais également que le marché est porté par des secondo-accédants : ceux qui achètent à Paris, avaient déjà un bien à Paris (qu’ils revendent pour racheter plus grand).

Mais difficile de trouver un chiffre exact sur le sujet.

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[+2]    #28 29/01/2017 21h42 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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Bonjour,
Quelques éléments qui, à mes yeux, viennent justifier la hausse vigoureuse à Paris que l’on est en train de vivre:
Paris se compare davantage avec les autres capitales qu’avec la province, et, (malgré la baisse du GBP) reste bien moins chère que Londres.
Les acheteurs étrangers sont très présents, le dollar est fort, les marchés actions élevés.
Les institutionnels français opèrent une réallocation d’actifs massive en faveur de l’immobilier depuis que l’obligataire ne suffit plus à couvrir leur passif.
Le levier est utilisé aussi bien par les particuliers que par les fonds immobiliers qui utilisent jusqu’à 50% de levier.
Le taux de rendement d’un loyer à Paris est autour de 3% (même s’il est inférieur à la Province) quand le coût de l’endettement est autour de 1%
Enfin un facteur que je valorise beaucoup: la liquidité. Un studio ou deux pièces à Paris est un bien qui se négocie très vite à un prix qui laisse peu de marge à l’erreur. Cette liquidité a aujourd’hui beaucoup de valeur, j’en veux pour preuve le rendement des obligations d’Etats et l’Eonia en territoire franchement négatif.
Donc je ne compare pas un studio parisien avec une maison en Corrèze, mais plutôt avec une obligation d’Etat sans mark to market.
Quant aux grandes surfaces, peut-être par spéculation sur le Brexit, mais aussi par capillarité avec les petites, elles semblent partir très vite aussi.
Depuis quelques années j’ai substitué à la poche contrats d’assurance vie  en euro des petites surfaces parisiennes en nue propriété, à 15 ans. Les avantages fiscaux, le rendement cristallisé et la création monétaire massive de nature à créer de l’inflation (immobilière) me font privilégier cet investissement.

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#29 29/01/2017 21h55 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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Flavius, Comment faites vous pour acheter des petites surfaces en NP? Vous n’avez donc pas recours à l’emprunt ?

Pour une fois que je lis mes mots sur la liquidité dans le post d’un autre intervenant du forum ! Ici, on préfère limmeuble de rapport dans des endroits improbables…

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#30 30/01/2017 01h10 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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Il a dit qu’il substituait ses poches d’av a de la np donc on peut penser que oui, par contre je ne sais pas comment vous faites pour trouver des biens on ne me propose que des daubes a 11k/m2…

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#31 30/01/2017 16h22 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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Pour ma première acquisition il y a 3 ans je n’ai pas eu recours à l’emprunt, un 39m2 dans le XVeme immeuble déjà construit. Pour la seconde ce mois-ci, les taux sont si bas que je n’ai pu résister à faire du levier sur 10 ans. A noter: ma banquière qui ma dit que l’assurance crédit était inutile puisque je conserve chez elle (via un Pep ) un montant à peu prés équivalent (et de rendement  net  supérieur à l’emprunt) au montant emprunté. Toujours environ 0,25% de gagné par an…
Je suis directement en contact avec Perl pour sourcer les biens immobiliers, même si après je passe via un ami cgp.
J’ai un biais positif et assumé sur les beaux immeubles parisiens déjà construits, je n’ai pas osé faire du neuf encore. J’envisage de regarder les SCPI en démembrement mais je dois lire les fils du site, je suis profane sur ce sous-jacent…

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#32 30/01/2017 16h35 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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J’avais vu un bel immeuble qui m’intéressait chez PERL à saint Jacques fin 2016 mais j’ai trouvé les prix de commercialisation tout de même élevés pour le 14eme et je n’aurais pas pu bénéficier du levier alors j’ai pas donné suite

Mais pour un résident français fiscalisé au TMI marginal + PS + ISF, ce type d’investissement à pour moi beaucoup de sens

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#33 30/01/2017 16h45 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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Tssm, c’est très aimable à vous de m’avoir laissé la place smile
C’est aussi très prés de mon domicile, j’ai pu voir et revoir le lieu, et l’immeuble de 1903.
Quant aux prix, c’est un peu comme quand on cherche à aligner les planètes: on achète quand il y a de l’offre; la première fois j’ai tenté de négocier et eu une fin de non-recevoir. Mais à un horizon de 15 ans, la variation de prix, dans un sens ou dans un autre, rendra probablement négligeable un prix peut-être au dessus de la juste valeur.
Et au regard de la situation fiscale que vous rappelez dans votre message, je suis arrivé à la même conclusion.

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#34 30/01/2017 17h16 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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Flavius a écrit :

Pour ma première acquisition il y a 3 ans je n’ai pas eu recours à l’emprunt, un 39m2 dans le XVeme immeuble déjà construit. Pour la seconde ce mois-ci, les taux sont si bas que je n’ai pu résister à faire du levier sur 10 ans. A noter: ma banquière qui ma dit que l’assurance crédit était inutile puisque je conserve chez elle (via un Pep ) un montant à peu prés équivalent (et de rendement  net  supérieur à l’emprunt) au montant emprunté. Toujours environ 0,25% de gagné par an…
Je suis directement en contact avec Perl pour sourcer les biens immobiliers, même si après je passe via un ami cgp.

Bonjour Flavius,
Je réfléchis de plus en plus à l’éventualité de l’acquisition d’un bien en nue propriété sur le marché secondaire (les programmes commercialisés dans le neuf me semblent surévalués). J’en suis au stade de la réflexion et ai effectué pas mal de recherches sur internet.
J’ai noté que si les programmes neufs étaient bien mis en avant (j’imagine que les marges offertes aux CGP expliquent ceci), c’est beaucoup moins le cas pour les biens en NP sur le marché secondaire (j’ai noté qu’un ou deux sites internet publiaient quelques annonces de revente en nue propriété).
Pourriez-vous nous faire partager votre expérience   ?
- Y a t-il des CGP spécialisés dans ce domaine ou convient-il de s’adresser directement aux différents promoteurs des programmes neufs  (PERL, IPLUS etc, …) ;
- Y a t-il beaucoup d’offres ? Convient-il d’être très réactif ?
- Les prix des NP sur le marché secondaire vous semblent t-ils plus intéressants que ceux proposés dans le neuf ;
- d’après mes lectures, la plupart des programmes en NP sont élaborés dans la cadre de l’ULS (usufruit locatif social); Quid du dénouement de l’opération (risque de voir le locataire refuser de partir, remise en l’état du logement par l’usufruitier ? ).

Pour ma part, (cf ma présentation) j’investis sur un marche de "niche" dans le LMNP packagé sur le marche secondaire.

Au plaisir de vous lire.

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[+1]    #35 30/01/2017 20h18 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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Bonjour LMNP
J’aimerais vous renseigner mais mes acquisitions ont été faites certes sur des immeubles construits, mais sur des programmes nouveaux, donc du "primaire" puisque je les ais acquis auprès de PERL.
Un ami CGP m’a affirmé que le marché secondaire se développait et que des échéances courtes apparaissaient. De là à dire qu’il y a une vraie profondeur, c’est probablement exagéré. Mais j’imagine que certaines situations fiscales évoluent, que des évènements de vie provoquent des ventes (forcées?). Dans ce cas l’opportunité est probable.
En ce qui me concerne, si je devais faire une offre en secondaire, en l’absence des raisons citées ci-dessus, je me positionnerais assez cher, pour ceux qui tiennent vraiment à des échéances courtes. 
Pour l’ULS, tout est soigneusement écrit (un pavé de 400 pages à parapher intégralement): le bailleur social s’engage à remettre en bon état ( x pages de descriptif)  dans les deux ans avant la restitution du bien en pleine propriété.
A ce stade, le locataire ne peut rester si le propriétaire annonce vouloir occuper le bien (pour lui ou un de ses proches). En cas de vente ou de location, le locataire existant est prioritaire. Il suffit donc de lui signifier vouloir occuper le bien 6 mois avant.
Votre activité de LMNP vous rend sûrement plus à même de juger de l’éventuelle opportunité du secondaire à explorer auprès de CGP bien introduis sur le sujet.

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#36 31/01/2017 16h08 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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Merci Flavius pour votre réponse.
Concernant PERL, j’ai noté que cet opérateur vient de boucler un programme dans le 15eme (éco-quartier Boucicault), la réalisation est belle et de standing. L’emplacement est quant à lui excellent (une des facades de l’immeuble  donnent sur un square, l’autre sur les allées piétonnes de l’éco-quartier). Bref un environnement très calme : un luxe en plein Paris.
D’après mes lectures récentes (Le Particulier), pour l’instant aucune opération en ULS n’a encore été dénouée. Je vous avoue que j’attends de voir, pour les premières opérations menées au début des années 2000, si la libération des appartements ne donne pas lieu à des difficultés (locataire récalcitrant, bailleur social qui ne respecte pas ses engagements, état de la copropriété au terme de la période de nue propriété, …). C’est un point qui me taraude.
Je suis d’un naturel très prudent, pourtant je me suis lancé il y a maintenant plus de 10 ans dans le LNMP packagé (marché secondaire), et Dieu sait si ce type d’investissement, s’il est mené à la légère, peut conduire à de grosses déconvenues, … comme quoi, …
Flavius envisageriez-vous un achat en NP sur le marché secondaire (j’y vois quelques avantages : bénéficier d’une durée de démembrement plus courte, pouvoir apprécier la qualité de construction et l’entretien de l’immeuble, bénéficier d’emplacements de premier choix, …) ?
Pour ceux que cela pourrait intéresser, voici un lien vers un site que j’ai repéré sur internet et qui propose quelques biens sur le marché secondaire.

Nuepro immo: Spécialiste de l’achat et vente de biens en nue propriété

Dernière modification par LMNP757575 (31/01/2017 16h31)

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#37 31/01/2017 19h36 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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Un achat sur le marché secondaire en NP?
Oui pour les raisons suivantes: Une échéance connue d’avance qui me permettrait d’optimiser ma situation. Deux exemples me viennent à l’esprit: le début de la retraite, afin de monétiser et plus capitaliser. Donc je rechercherais sur le secondaire un bien en NP jusqu’à la date identifiée. Egalement, un enfant qui devient majeur, et que je souhaite aider via une donation, temporaire d’usufruit par exemple. Là aussi je calerais la fin de la NP sur la date où mon enfant peut sortir de mon foyer fiscal et recevoir le fruit (net d’impôts) du bien récupéré en pleine propriété, et donné en usufruit consécutivement. Ou un bien qui pour des raisons personnelles (proximité, commodité) justifierait l’achat.
Ces considérations bien sûr s’ajoutent et ne se substituent pas aux exigences de rendement compétitif et de bien de qualité, assez facilement négociable.
Vous avez raison de vous interroger sur les risques juridiques des opérations en ULS. J’ai trouvé le risque acceptable, mais ne souhaite pas d’exposition de nature à trop exposer mon patrimoine à ce risque.
Merci pour le lien, un marché secondaire est effectivement souhaitable. Le marché du viager se développe rapidement aussi mais je ne souhaite pas y participer en tant qu’acheteur. Le risque ne me paraît pas acceptable, du moins à mon âge.

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#38 16/02/2018 11h47 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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Bonjour,

Je me permets de relancer la discussion sur ce que je constate actuellement sur le marché lyonnais mais qui je pense est applicable à de nombreuses villes en France (Bordeaux par ex.).

La capitale des Gaules connaît une évolution forte du prix de l’immobilier ces dernières années. Un appartement que j’ai dans le centre a pris 20% en 4 ans. Individuellement, je ne peux qu’en être satisfait mais j’essaie de voir plus large. Je crains la création d’une bulle et des effets néfastes qui peuvent s’en suivre.

Pendant souvent cette ville a, je pense, été sous-évaluée quand elle était en moyenne à 4000€/m². Sauf que là le marché s’emballe et je vois des studios affichés à 6500-7000€/m² (se vendent-ils au moins ?), c’est presque les prix parisiens, on marche sur la tête. Cette tendance me paraît assez dangereuse mais je suis très curieux de lire vos analyses, pas uniquement sur Lyon bien sûr, mais sur ce type d’inflation sur les prix.

Dans ce contexte, quelle est la stratégie à avoir :
- sur le court terme, par exemple sur une activité d’achat/revente ?
- sur le moyen terme, par exemple si le marché continue de grimper comme cela a été le cas ces dernières années ?
- sur le long terme, avec du locatif ?

Merci par avance pour vos contributions !

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#39 16/02/2018 12h01 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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A part quelques appartements avec des atouts exceptionnels (emplacement, terrasse, vu …), les prix des quartiers prisés restent entre 4000 et 5500€ du m2, non ?

Exemple incroyable pour les connaisseurs de Lyon: appartement 145m2 habitables au gros caillou, toit terrasse des années 2000, vue exceptionnelle: 1.6M€ …

Je suppose que ce type de bien se négocie sur un marché à part.

Je ne pense donc pas que 7 000€ le studio soit la norme hors hyper centre.

Cependant, dans l’hypercentre, l’effet location touristique peut tirer les prix vers le haut. Au vu des rendements et d’une réglementation très clémente à Lyon jusqu’à il y a 15 jours, je concevais que les prix des studios puissent y être très élevés.
Depuis le 1er février, la réglementation est plus dure (1 seul bien<60m2 possible en location touristique dans l’hyper centre) et ceci devrait avoir un effet (à la baisse) sur les prix des petites surfaces.

Aussi, même à 7000€ du m2 pour les meilleurs endroits, on est toujours très loin des prix parisiens pour les meilleurs emplacements.

Pour finir, je ne comprends pas bien vos questions…

Dernière modification par Reitner (16/02/2018 12h06)

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#40 16/02/2018 12h09 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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J’ai fait le même constat que vous dans la ville rose. Selon moi, c’est un effet de la métropolisation:

Métropolisation ? Wikipédia

En tant qu’investisseur immobilier avec une vision long terme: j’ai prospecté et acheté dans une ville "satellite". Je mise sur la rurbanisation… D’autres préféreront parier sur la gentrification possible de certains quartiers populaires de grandes villes (par exemple, sur Toulouse: le quartier Arnaud Bernard).

Dernière modification par Pierrot31 (16/02/2018 12h20)

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#41 16/02/2018 12h34 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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Merci pour vos réponses.

@Reitner : pour l’appartement j’imagine que c’est lui dont vous parlez ? En effet, j’ai remarqué qu’à Lyon les terrasses sont tellement rares que les prix s’envolent, surtout pour des biens aussi exceptionnels. Même les balcons sur la Presqu’île sont un vrai plus alors qu’à Paris c’est très courant.

En ce qui concerne le 1er arrondissement, je confirme que les biens tournent autour de 5500€ voire plus. Les 4000€/m², à part avec beaucoup de travaux, sont extrêmement rares, ou inexistants.

Et oui je pense que vous avez tout à fait raison pour la location touristique, espérons que la nouvelle réglementation calme un petit peu les vendeurs.

Pour mes questions, j’essaie de reformuler plus simplement : quelle est la meilleure stratégie à avoir dans ce type de marché "qui s’emballe" ? Attendre ? Prendre le train en marche ?

Je différenciais les périodes (court/moyen/long terme) car je pense que la stratégie se définit suivant le type de projet que l’on a : locatif, achat/revente sur du court terme, etc. J’interrogeais donc toutes les possibilités pour voir ce qui est le plus intelligent à faire aujourd’hui.

@Pierrot31 : je pense que vous avez tout à fait raison. D’ailleurs je lisais cet article, qui vaut ce qu’il vaut mais qui montre que peut-être que les grandes villes vont perdre de leur intérêt à l’avenir.

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#42 16/02/2018 13h05 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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Wogle a écrit :

Sauf que là le marché s’emballe et je vois des studios affichés à 6500-7000€/m² (se vendent-ils au moins ?), c’est presque les prix parisiens, on marche sur la tête.

Vous prenez un exemple extrême pour le comparer à Paris. A ce compte là le même genre de bien se retrouve en vente à 14k-16k€ du mètre carré dans la capitale et je peux vous dire qu’il s’en vend.
On reste donc très loin des prix de la capitale, la moyenne à Lyon est plus de deux fois inférieure qu’à Paris, il n’y a rien d’extraordinaire.
Je peux vous dire que la location saisonnière ou les taux ne changent pas tellement la donne, beaucoup de gens achètent cash dans la capitale et la lutte contre ce type de location n’a en rien fait baisser les prix.
Beaucoup d’idées reçues dans votre message je trouve.

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#43 16/02/2018 13h10 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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Oui je parlais de celui-ci juste à coté de chez moi:). Il me fait rêver…

Je ne pourrai vous dire ce qu’est le plus intelligent à faire dans votre cas.

Vous avez l’air de bien connaitre Lyon, je ne trouve pas réponse à cette question au sujet de la location touristique: avant le 1er février, les RDC n’étaient pas concernés par le principe de compensation. Est-ce toujours le cas ?

Dernière modification par Reitner (16/02/2018 15h37)

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#44 16/02/2018 15h29 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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Ici, contexte de petite ville en périurbain, les formations de négociateur immobilier commencent à être proposées par PE.

Ça sent la reprise de marché, attention à se désengager avant l’éclatement la bulle si vous cherchez la PV.

Crise en 2008, nous sommes juste 10ans après… Il parait que l’immobilier est un marché cyclique…


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#45 17/06/2018 10h57 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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Pensez-vous vraiment qu’il y ait une bulle Pruls ? Les prix semblent avoir stagnés (en moyenne*) en France depuis 2008.

*avec certes des augmentations sur les centres de grandes villes et des baisse en campagne, mais rien a voir avec la période 98-2008, ou pensez-vous à un éclatement de cette bulle de 98-08 ?

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#46 17/06/2018 13h05 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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Je pense qu’on est au début.

Les prix me semblent orienter à la hausse.


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#47 18/06/2018 14h12 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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BenBBB a écrit :

Les prix semblent avoir stagnés (en moyenne*) en France depuis 2008.

Sur quelle source vous basez-vous pour dire cela ?

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[+1]    #48 18/06/2018 14h57 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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D’après l’Insee le prix des logements anciens (source ici) :
- A fortement augmenté en 2010 et 2011
- A reculé entre 2012 et 2015 (reprise à partir de fin 2015)
- A progressé en 2016 et 2017 (surtout en 2017)

Au T4 2017, l’indice était de 108,1 (base 100 en 2010). Cela étant dit, il semble y avoir deux marchés :
- Les maisons : indice 103,9 au T4 2017 (base 100 = en 2010)
- Les appartements: indice 114,2 au T4 2017 (base 100 = en 2010)

On est donc sur une croissance annuelle moyenne des prix de +1,1% p/an entre 2010 et 2017 (+1,9% pour les appartements, +0,5% p/an pour les maisons). Quand on enlève l’inflation, ça ne laisse pas grand chose - ce qui indique en effet une tendance plutôt stagnante, dans le sens de l’hypothèse de BenBBB.

Évidemment, il y a des disparités territoriales. Par ex., les appartements parisiens ou lyonnais progressent vite (de l’ordre de +5% et 4,5% p/an) tandis que les prix de l’immobilier reculent tendanciellement en PACA.

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#49 18/06/2018 16h56 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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Tout a fait Carignan.
Voir aussi les courbes de prix par region sur Meilleursagents.com aui montrent la montée de debut 2000 et que les prix ont (presque) stagnés depuis 2008.

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#50 19/06/2018 09h38 → Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

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Vous vous obstinez à parler de stagnation or c’est faux.
Alors si vous concluez stagnation parce que le prix de 2008 est proche de celui de 2018, tout en faisant abstraction de ce qui s’est passé entre ces 10 années, en l’occurrence une baisse (avant le début du graphique ci-dessous) suivie d’une franche remontée puis re-baisse et re-montée dernièrement, c’est vraiment prendre un raccourci de dire que ça stagne.
Les prix depuis 2008 tout comme depuis 1998 ont tout fait sauf stagner et je ne parle même pas des disparités géographiques:
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_prix2.png
Source l’excellent article mis en lien par Carignan et qui mérite largement un +1.

Dernière modification par kc44 (19/06/2018 09h44)

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