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#701 12/06/2021 09h45

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Rien de plus normal que de s’adapter au taux de rendement sans risque.
Et ce n’est pas que l’investisseur lambda qui fait ca, tous les investisseurs sur tous les types de placements (immo, actions, obligations,…) sont obligés de s’adapter.
Si un livret A rapporte 0,5%, un placement à 3% avec effet de levier (crédit à 1%) sur longue durée, c’est pas si mal.

Ce n’est que la logique du marché. Et même si les loyers augmentaient fortement, les prix augmenteraient tout autant pour tendre vers ce même 3%

Vous dites que l’immobilier à haut rendement, c’était chouette, c’est fini. Quand vous aviez du haut rendement, vous aviez aussi des taux plus élevés. Donc au final, le delta rendement vs taux d’intérêt devait pas être très éloigné.

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#702 12/06/2021 10h12

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Généralisez le raisonnement à toutes les classes d’actifs.

Que reste-t’il alors de la règle des 4%?

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[+1]    #703 12/06/2021 10h33

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cricri77700 a écrit :

Mais il y a encore quelques opportunités ou la personne lambda n’ira pas :

- Bien avec énormément de travaux ( à ce jour je parle du bien vraiment pourri ).
- Maison de ville bien desservie pour en faire 2 ou 3 appartements.
- Visite au premier jour et offre rapide ( le vendeur se dit qu’il a une chance d’avoir une offre sur son bien qui a beaucoup de travaux ? ) donc multiplier les visites!

J’aimerais vous donner raison. Mais comme disait Audiard, les … ça ose tout, c’est même à ça qu’on les reconnaît. Des rougnes payées trop cher par des investisseurs néophytes, on en aura ! Des primo-investisseurs qui ne connaissent rien au bâtiment mais qui se sentent capables de rénover entièrement un immeuble ancien et très dégradé, parce qu’ils ont le super maître d’ouvre autoentrepreneur qui évalue les coûts à 200 k€ à la première visite et à 400 k€ à la deuxième mais qui est quand même très fiable et très compétent parce qu’on lui a recommandé chaudement, on en a eu sur le forum, et on en aura encore ! Des gens qui sous-estiment les travaux, parce qu’ils n’ont pas vu les défauts qui vous ont sauté aux yeux, on en aura aussi. Quand on n’a pas un regard exercé, on ne voit pas ce qu’il y à voir, c’est aussi simple que cela.

En tout cas, moi, ce que je constate autour de moi, c’est que les gens achètent n’importe quoi, très cher, et n’ont pas peur des travaux. Ils viennent de la grande ville, ils ont de l’argent, alors ils achètent, en se disant sans doute, comme de Gaulle "l’intendance suivra", autrement dit "les travaux, on y arrive toujours".

Et ces néophytes trouveront des gens pour leur dire "ça, c’est rien, c’est facile à régler" et "les travaux, on y arrive toujours". Ces néophytes arrivent avec de l’argent, du pouvoir d’achat. En face, il y a des gens qui ont besoin d’argent (agent immobilier, entrepreneur, maître d’œuvre, etc.), qui leur diront donc ce qu’ils veulent entendre. La loi de l’offre et de la demande, encore. wink

Dernière modification par Bernard2K (12/06/2021 10h41)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#704 12/06/2021 10h39

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Bernard2K a écrit :

Plusieurs fils traitent d’évolution à long terme du prix de l’immobilier. J’utilise celui-ci pour vous livrer quelques réflexions :
- les taux directeurs ont baissé progressivement, l’inflation a baissé également (0,5 % en France en 2020, dit l’Insee).
- dans leur sillage, le rendement de la plupart des placements a baissé. Notamment les placements très peu risqués : livrets (livret A : 0,5 %), assurance-vie (taux moyen des fonds euros 2020 1,1 %)…
- du coup, les épargnants cherchent des placements plus rémunérateurs que ces 0,5 % et 1,1 %
- du coup, les épargnants se tournent massivement vers la bourse et l’immobilier.

Vous oubliez l’effet "retraite" et le "quoiqu’il en coûte".

Aujourd’hui vu la montagne de dette de la France, et le déficit déjà chronique du régime des retraites, il est assez normal que les agents économiques anticipent une hausse prochaine massive des impôts et une diminution des pensions de retraite, a fortiori en terme réel.

A partir de là, devenir "à tout prix" propriétaire d’un bien immobilier permet d’espérer ne pas voir ses liquidités ponctionnées par l’impôt, et de s’assurer d’avoir un toit quand le moment sera venu de partir en retraite.

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#705 12/06/2021 10h45

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Ce que dit Caratheodory dans son message est parfaitement juste. Je suis persuadé que cette règle des 4% n’est plus valable, mais, concrètement, je ne sais pas l’ajuster (à la baisse!).

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#706 12/06/2021 11h42

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Il faut quand même préciser que le fait qu’un certain nombre d’acheteurs prennent position sans sourciller et sans discuter les prix, ne fait pas les affaires de ceux qui ont l’habitude de faire des offres bien en dessous du prix du marché avec un 20% par rapport au prix annoncé.
En ce moment, les investisseurs à la dure doivent avoir plus de mal à trouver des biens.


"Il faut de la mesure en toutes choses" Horace.

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#707 12/06/2021 11h53

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ISFJ

Effectivement, étant à la fameuse recherche d’un premier bien immobilier et pour avoir fait des offres basses sur des biens nécessitant des travaux, il y a toujours une personne en face qui a fait une offre au prix ou à quelques euros en dessous et pas mal en cash.

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#708 12/06/2021 12h11

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Les amis…. c’est plus dur oui , le constat est flagrant oui, les travaux et matériaux sont plus chère également !
Mais encore loin d’être impossible.
Ne pas lâcher l’affaire, être patient.
Je suis sur un ensemble immobilier depuis novembre 2019 pour une signature le 1er juillet 2021 ! J’y reviendrai car c’est un dossier très compliqué mais on y arrive !

Je remarque sur les derniers messages que du négatif, c’est pas encore 100% noir et de loin, ne lâcher pas vos objectifs même si cela doit être plus long.

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#709 12/06/2021 12h26

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De mon côté j’essaie aussi de voir le positif lié à cette période euphorique d’achat à des prix élevés en revendant des biens largement au dessus des prix du marché.
Tout en rachetant aux prix du marché.
Je dégage du cash pour dégainer plus facilement quand un appartement m’offre une opportunité intéressante.

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#710 13/06/2021 09h36

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cricri77700, le 12/06/2021 a écrit :

Concernant les scpi : c’est une moyenne il est vrai mais en prenant quelques indicateurs comme un tof supérieur à 95%, un historique de 5 ans minimum sans baisse ( ou très légère baisse ) pas de scpi bancaire ( qu’elles sont nuls en général ) et d’optimiser la fiscalité en fonction du profil ( une sci permet l’amortissement de l’usufruit et le TRI augmentent et permet de différer l’impôt) on peux avoir un jolie portefeuille ( personnellement le mien a vraiment très peu baisser avec le covid) et l’effet de levier est présent à des taux très bas!

Quelques clichés et généralités dans ce message :
_Avec un TOF supérieur à 95%, vous irez exclusivement sur des SCPI récentes avec un historique inférieur à 5 ans (hormis Corum Origin qui approche des 10 ans). Donc plutôt des bien récents construits en périphérie de l’existant. Les Sofidy s’approchent des 95% mais ne le dépassent pas.
_Ce ne sont pas les SCPI bancaires qui sont nulles mais votre connaissance justement de ces SCPI. C’est une idée reçue largement répandue ici qui n’est pas toujours justifiée, loin de là. Il ne faut surtout pas les mettre dans le même sac.
_Les SCI diffèrent l’imposition, il faut en reparler à la sortie justement, plus aisée hors SCI. Ca compte dans un marché perturbé.
_Peu de portefeuilles de SCPI ont baissé avec le Covid, c’est surtout le cas des SCPI comportant pas mal d’hotellerie et dans une moindre mesure certaines majoritairement investies en commerce. Le "trou d’air" n’est néanmoins pas terminé.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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#711 13/06/2021 09h59

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Surin a écrit :

_Les SCI diffèrent l’imposition, il faut en reparler à la sortie justement, plus aisée hors SCI. Ca compte dans un marché perturbé.

Je ne comprends pas cette partie de votre message ? En quoi la sortie est plus aisée hors SCI ?

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Favoris 1    #712 13/06/2021 12h23

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Surin a écrit :

cricri77700, le 12/06/2021 a écrit :

Concernant les scpi : c’est une moyenne il est vrai mais en prenant quelques indicateurs comme un tof supérieur à 95%, un historique de 5 ans minimum sans baisse ( ou très légère baisse ) pas de scpi bancaire ( qu’elles sont nuls en général ) et d’optimiser la fiscalité en fonction du profil ( une sci permet l’amortissement de l’usufruit et le TRI augmentent et permet de différer l’impôt) on peux avoir un jolie portefeuille ( personnellement le mien a vraiment très peu baisser avec le covid) et l’effet de levier est présent à des taux très bas!

Quelques clichés et généralités dans ce message :
_Avec un TOF supérieur à 95%, vous irez exclusivement sur des SCPI récentes avec un historique inférieur à 5 ans (hormis Corum Origin qui approche des 10 ans). Donc plutôt des bien récents construits en périphérie de l’existant. Les Sofidy s’approchent des 95% mais ne le dépassent pas.
_Ce ne sont pas les SCPI bancaires qui sont nulles mais votre connaissance justement de ces SCPI. C’est une idée reçue largement répandue ici qui n’est pas toujours justifiée, loin de là. Il ne faut surtout pas les mettre dans le même sac.
_Les SCI diffèrent l’imposition, il faut en reparler à la sortie justement, plus aisée hors SCI. Ca compte dans un marché perturbé.
_Peu de portefeuilles de SCPI ont baissé avec le Covid, c’est surtout le cas des SCPI comportant pas mal d’hotellerie et dans une moindre mesure certaines majoritairement investies en commerce. Le "trou d’air" n’est néanmoins pas terminé.

Plus de 95% et historique depuis plus de 5ans j’ai en tête :

Pierval santé
Epargne Pierre
Corum origin
Vendome
Lf europimmo

Y’en à d’autre !

93/95% : efimmo , immorente , eurovalys.

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#713 16/06/2021 13h32

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Si on regarde le taux moyen des crédits immobiliers depuis 20 ans il s’est écroulé de plus de 5% à environ 1%.
Il n’est donc pas étonnant que dans le même temps les rendements dans l’immobiliers aient suivi le même chemin puisque l’investissement locatif se fait essentiellement à crédit.


TdB PEA/CTO Parrainage Ohm Energie Parrainage Boursorama : NIPA2313

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#714 16/06/2021 14h41

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Oui mais les prix ont augmentés bed43 donc pour le rendement il est aléatoire en fonction de plusieurs paramètres !

Dernière modification par cricri77700 (16/06/2021 14h47)

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Favoris 2   [+4]    #715 18/06/2021 11h26

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Pour voir à plus long terme les perspectives de prix sur le cas particulier des maisons individuelles, je pense qu’il est important de prendre en compte les dispositions du projet de loi Climat.

Il est prévu d’inscrire dans la loi l’objectif de réduction par deux du rythme d’artificialisation sur les dix prochaines années par rapport à la décennie précédente (art. 47 à 49). Puis de continuer cette réduction durant encore deux décennies afin d’atteindre en 2050 l’objectif d’absence de toute artificialisation nette des sols. Contrairement à des dispositions de principe existantes jusqu’alors (par exemple à l’article L. 101-2 du code de l’urbanisme), il s’agirait désormais de prescriptions obligatoires puisque devant être impérativement intégrées dans les documents d’urbanisme, qui pourront bien sûr être annulés en cas de non-respect. 

projet de loi climat a écrit :

Article 47

Afin de tendre vers l’objectif d’absence de toute artificialisation nette des sols, le rythme de l’artificialisation des sols dans les dix années suivant la date de promulgation de la présente loi doit respecter l’objectif de ne pas dépasser la moitié de la consommation d’espace observée sur les dix années précédant cette date.

Article 49

(…) Le septième alinéa est complété par la phrase suivante : « Ces règles générales fixent une trajectoire permettant d’aboutir à l’absence de toute artificialisation nette des sols, ainsi que, par tranches de dix années, un rythme maximal d’artificialisation calculé par rapport à la consommation d’espace observée sur les dix années précédentes. »



Grosso modo, pour atteindre l’objectif en 2050, il faudra faire -50 % d’artificialisation des sols par décennie par rapport à la décennie précèdente.

Personnellement, je trouve cela délirant quel que soit l’objectif recherché. Étant donné le resserrement irrémédiable des permis de construire qui résultera de ces dispositions, je ne vois pas comment le prix des maisons individuelles existantes ne pourrait pas exploser dans les prochaines décennies (et encore davantage pour les maisons sur des grands terrains, dont les propriétaires bénéficieront par ailleurs d’une manne en termes de division de terrain - sauf si cette manne devient à moyen terme une charge du fait de la montée en puissance de la taxe foncière, qui pourrait devenir un outil incitatif à diviser).

Demain plus que jamais, posséder un pavillon individuel avec jardin deviendra un privilège, que les jeunes générations auront du mal à connaître. Tant mieux pour les propriétaires actuels, tant pis pour les autres (je précise que j’ai moi-même 30 ans mais plutôt chanceux de ce côté là).

Même si ce projet de loi venait à être amendé et devenait moins ambitieux, on voit bien que c’est tout en état de cause le sens de l’histoire.

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[+5]    #716 18/06/2021 13h49

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Ce que vous dites est effectivement à prendre compte.

BrisePif a écrit :

Personnellement, je trouve cela délirant quel que soit l’objectif recherché.

Personnellement, ce que je trouve délirant c’est d’artificialiser la nature à cette vitesse. Ca veut dire la perte des espaces naturels, ça veut dire moins de biodiversité, ça veut dire que l’eau qui tombe du ciel se retrouve plus vite dans les cours d’eau donc davantage de crues.

Question de points de vue, vous voyez.

Demain plus que jamais, posséder un pavillon individuel avec jardin deviendra un privilège, que les jeunes générations auront du mal à connaître.

Effectivement. Cela va rester un privilège et cela me semble souhaitable. Je ne pense pas qu’un monde de 7,7 milliards d’êtres humains habitant des pavillons individuels et prenant la voiture pour le moindre déplacement soit un monde soutenable.

Dernière modification par Bernard2K (18/06/2021 13h50)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#717 18/06/2021 14h44

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Bernard2K a écrit :

Personnellement, ce que je trouve délirant c’est d’artificialiser la nature à cette vitesse.

Il faut savoir qu’il y a un débat sur le sens même de cette notion. Actuellement, il est considéré qu’un jardin par exemple peut être une artificialisation du sol. Je ne suis pas expert de la question mais l’Assemblée nationale a apporté une précision en la matière en première lecture justement.

Version initiale du projet de loi a écrit :

Un sol est regardé comme artificialisé si l’occupation ou l’usage qui en est fait affectent durablement tout ou partie de ses fonctions.

texte voté par l’Assemblée Nationale a écrit :

Un sol est regardé comme artificialisé si l’occupation ou l’usage qui en est fait affectent durablement tout ou partie de ses fonctions écologiques, en particulier ses fonctions biologiques, hydriques et climatiques ainsi que son potentiel agronomique. Les surfaces de pleine terre ne sont pas considérées comme artificialisées

Au sein des documents d’urbanisme régis par le présent code, est considérée comme artificialisée une parcelle dont les sols sont principalement imperméabilisés en raison du bâti ou d’un revêtement, stabilisés et compactés, ou constitués de matériaux composites. N’est pas considérée comme artificialisée une parcelle principalement constituée soit de surfaces naturelles nues ou couvertes d’eau, soit de zones végétalisées constituant un habitat naturel, utilisées à usage de cultures, ou attenantes au bâti.

(source)

Pour l’instant cela reste du provisoire et sera en tout état de cause sujet à une plus ou moins grande marge d’appréciation en fonction des précisions qui seront apportées ultérieurement par décret en Conseil d’Etat.

Bernard2K a écrit :

Effectivement. Cela va rester un privilège et cela me semble souhaitable. Je ne pense pas qu’un monde de 7,7 milliards d’êtres humains habitant des pavillons individuels et prenant la voiture pour le moindre déplacement soit un monde soutenable.

Je ne souhaite pas entrer dans le débat qui à mon avis pose des questions immenses d’accentuation du schisme générationnel en matière patrimoniale, mais simplement mettre en exergue les conséquences que cela peut avoir pour l’accès à l’immobilier résidentiel à l’avenir et donc sur les prix (certes, j’admets que c’est moi-même qui ai induit le débat en parlant d’un caractère délirant).

Notez que, les mêmes causes produisant les mêmes effets, on pourrait également souligner des conséquences semblables sur le prix de certains actifs commerciaux de périphérie/locaux d’activité/logistique (mes yeux se tournent vers certaines SCPI).

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#718 18/06/2021 14h53

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De toute façon, peu importe que vous trouviez cela délirant ou pas. Les écologistes sont une force politique soutenue par une grande partie de la population urbaine.

Dans mon agglomération, c’est un raz-de-marée, dans d’autres agglomérations également.

Donc ils nous imposent leurs idées, il n’y a plus qu’a s’adapter. Même si on trouve ça idiot, ce qui serait idiot de notre part, ce serait de ne pas s’adapter.

L’investissement immobilier en France me paraît une bonne solution pour profiter économiquement de ces idées. En particulier en ville, la demande semble soutenue.

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[+1]    #719 18/06/2021 15h02

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BrisePif a écrit :

Demain plus que jamais, posséder un pavillon individuel avec jardin deviendra un privilège, que les jeunes générations auront du mal à connaître. Tant mieux pour les propriétaires actuels, tant pis pour les autres.

En faire l’acquisition c’est bien mais pourra t-on revendre dans 20 à 30 ans dans de bonnes conditions ?

Si les municipalités décident de faire valoir leur droit de pré-emption pour reprendre la main sur la gestion du parc immobilier alors on a quand même de gros soucis à se faire…


"Il faut de la mesure en toutes choses" Horace.

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#720 18/06/2021 16h58

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Bernard2K a écrit :

Personnellement, ce que je trouve délirant c’est d’artificialiser la nature à cette vitesse.[…] Je ne pense pas qu’un monde de 7,7 milliards d’êtres humains habitant des pavillons individuels et prenant la voiture pour le moindre déplacement soit un monde soutenable.

Je ne veux pas faire trop diverger la file mais suite à la remarque d’un membre du forum, je me permets de renvoyer à ce message : Faisceau factuel environnement (2018). Je pense que l’immobilier et sa valorisation auront à moyen terme un lien fort avec les contraintes environnementales, qu’elles soient réglementaires ou plus simplement naturelles (canicules et sécheresses, par exemple).

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Favoris 1    #721 18/06/2021 17h11

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INTJ

@RadioInvest : C’est une remarque très intéressante que vous faites et je suis curieux de savoir si des membres du forum connaissent des montages pour se protéger de la préemption. Jusqu’en 2014, vendre les parts d’une SCI permettait de la contourner mais ce n’est plus vraiment le cas aujourd’hui (à moins de regrouper des biens disparates au sein d’une même SCI).

Une piste que je verrais, pour les propriétés dotées d’un jardin, serait de créer une parcelle cadastrale pour le jardin et loger les deux parcelles (immeuble + jardin) dans une même SCI ? Puis vendre les parts au lieu de l’immeuble.

https://www.cheuvreux.fr/wp-content/upl … U-DPUR.pdf

Dernière modification par doubletrouble (18/06/2021 17h17)


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[+1]    #722 18/06/2021 18h55

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Bonjour,
On resterait sur une même "unité foncière", le fait de diviser en plusieurs parcelles n’y changerait rien.

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#723 18/06/2021 18h56

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Double trouble,

Vous soulevez une piste intéressante, toutefois il me semble qu’il y a une vraie difficulté à faire financer les parts de SCI par un emprunt bancaire pour des raisons de prise de garantie.

Pour ma part, à chaque fois, j’ai du remonter une sci pour cette raison alors que par facilité initiale, j’aurai volontiers repris les parts des sci existantes.

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#724 18/06/2021 19h41

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INTJ

@Treblad : Merci, effectivement en creusant des parcelles adjacentes de nature différentes sont malgré tout considérées comme une unité foncière…

http://jurisurba.blogspirit.com/archive … ur-le.html

Dans ce cas, un “hack” ridicule pourrait être d’acheter quelques lopins de terre pour une bouchée de pain dans un coin reculé de la France, autant de parcelles que de SCI désirées, et inclure un de ces terrains totalement non adjacent dans chaque SCI big_smile

Malheureusement un montage aussi délibérément abusif ne tiendrait probablement pas devant un juge… si ?

@serenitis : Dans mon cas, ce genre de protections m’intéressent pour essayer plus tard de restructurer mon patrimoine immobilier de manière la plus résiliente possible niveau droit de la propriété. C’est assez pénible de risquer de se faire préempter en apportant un bien à une SCI ou en mettant une SCI sous une holding sad

Dernière modification par doubletrouble (18/06/2021 19h44)


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#725 18/06/2021 19h53

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Si votre parcelle est exploitée que pourrait bien y redire le fisc (ou autre d’ailleurs) ? Genre foret ou exploitations diverses même un truc pas très rentable.

Dernière modification par Kabal (18/06/2021 20h13)

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