Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

Louis Pirson · #76

Betcour a écrit :
Le problème de comparer l’immobilier à des obligations perpétuelles, c’est que l’immobilier bénéficie de l’inflation : les terrains sont en quantité limité, le coût des matériaux augmente… Donc l’inflation pousse les prix de l’ancien à la hausse.

Je sais qu’il est assez courant de dire que l’immobilier évolue avec l’inflation mais, perso, j’ai plutôt l’impression que c’est le taux de croissance économique qui le fait évoluer.

Quoi qu’il en soit, je partage : je pense que l’immobilier et les obligations sont deux actifs décorélés.

Ci-dessous, l’indice Case Shiller de l’immobilier américain comparé au obligations 30 ans US (taux inversé). Je sais que ce n’est pas du perpétuel mais c’est tout de même une durée qui me semble suffisamment longue pour être relevante. On constate de nombreuses divergences de ces deux actifs sur la période étudiée.

Double6 · #77

Pour moi il n’y a pas de corrélation entre taux et prix immobiliers.
Est ce qu’on parle des taux, des taux nets d’inflation, d’un monde où les salaires suivent l’inflation plutôt plus (envolée économique) plutôt moins (stagflation) etc.
Ce qui compte c’est l’acceptation par les ménages, les banques et l’Etat de la dette nette immobilière des ménages.
L’Etat fixe les règles du jeu (contraint par l’acceptabilité politique des mesures), les banques fixent les limites et le cadre.
Le reste ne depend que des ménages : jusqu’où sont ils prêt à augmenter leur dette immobilière sans tenir compte de la rentabilité à moyen long terme ?
Les taux influent peu là dessus sauf à être pour tout le monde à la limite supérieure des règles déterminées par l’Etat et les banques: c’est l’erreur de ceux qui attendent toujours et en vain le crash du marché que de croire invariablement que l’on est à chaque moment à ce point de rupture, peut être qu’on y est et peut être pas personne ne peut le dire.
Jusqu’où ? que ce soit en réduisant les surfaces, la localisation, en augmentant leur pourcentage alloué au crédit, le montant pouvant être puisé dans leur épargne etc.
L’immense majorité des crédits sont à taux fixes, même aux US, les politiques de taux des banques centrales ne peuvent plus avoir une action quasi immédiate sur le marché.
La réponse est complexe car beaucoup de choses entrent en compte, inflation des coûts, normes, peur du futur, confiance en la pierre, politiques sur le foncier, donations, rentabilité ou risque des autres actifs… cela ne peut pas être taux augmentent Immo baisse et taux baisse Immo augmente.
D’autant que l’on vit dans une civilisation de la pierre, une immense partie de la richesse mondiale est une richesse liée à l’immobilier, elle est grandement virtuelle mais pour une baisse très forte il faudrait plus que des variations de taux, il faudrait un changement de paradigme (peut être en cours ?).

Dernière modification par Double6 (23/10/2022 15h41)

RadioInvest · #78

L’immobilier, au sens large, cela ne veut pas dire grand chose.
Il recoupe tellement d’entités différentes qu’il en devient aberrant de dresser un tableau d’avenir sans se tromper.

Ce qui est très intéressant avec le forum, c’est de pouvoir reprendre l’historique des messages de ces 10 dernières années…

Et l’on s’aperçoit rapidement d’une chose : les meilleurs forumeurs boursiers ont pour beaucoup fait des analyses complètement erronées du marché immobilier.
A longueur de posts, ils expliquaient régulièrement que le krach était imminent, qu’il était aberrant d’acheter maintenant…

Bilan : l’investisseur boursier averti a laissé passer, et plusieurs fois, sa chance d’acheter de l’immobilier français qui a vu sa valeur, notamment dans les grandes métropoles, augmenter.

Par ailleurs, il faut se garder de faire des comparaisons entre l’immobilier résidentiel US et français, la mentalité des investisseurs étant complètement différente, les conditions de financement aussi, la solvabilité des ménages…

Rick · #79

Moi, je constate surtout que beaucoup d’investisseurs boursiers ne veulent pas faire d’immobilier physique (locatif) car trop contraignant.

gandolfi · #80

Vous avez bien raison de dire que les prévisions sont difficiles et souvent hasardeuses malgré toutes les courbes, donnés et arguments.

Si j’ai un raisonnement tout simple de dire:
- Dans le meilleur des mondes, les salaires suivent l’inflation. (J’en doute énormément vu les mentalités et vu la différence entre l’inflation théorique de l’INSEE et celles que l’on vit au quotidien qui est facilement du double)
- Les français peuvent donc continuer à mener leur vie comme avant sans avoir à remanier leur budget ou voir celui-ci déséquilibré par les frais de chauffage, carburant et alimentation.
- L’immobilier reste stable.
- Les taux montent encore un petit peu puis se stabilisent également.

J’essaye volontairement d’être optimiste. Pas de krach, pas de bulle, des salaires qui augmentent.

Quand l’acheteur voudra acquérir un bien il va se trouver confronter à un gros problème tout de même. Son crédit sera beaucoup moins important du fait de la remonté des taux et de la frilosité des banques qui demanderont plus d’apport. Mécaniquement il pourra moins emprunter même si son salaire a augmenté.

- Tout le marché immobilier risquerait d’être décalé en voyant des biens accessibles avant pour une certaine partie de la population qui ne le seront par la suite que par une partie plus aisée.
- Il peut y avoir également une baisse de la demande pour beaucoup d’endroit. Les gens ne seront peut etre pas pret à s’endetter pour les seuls biens "low cost" ou trop petits qui leur seront désormais accessibles.

Ce raisonnement plus terre à terre vous parait il cohérent dans ce climat de remontée des taux ?

Double6 · #81

RadioInvest a écrit :
Ce qui est très intéressant avec le forum, c’est de pouvoir reprendre l’historique des messages de ces 10 dernières années…

Et l’on s’aperçoit rapidement d’une chose : les meilleurs forumeurs boursiers ont pour beaucoup fait des analyses complètement erronées du marché immobilier.
A longueur de posts, ils expliquaient régulièrement que le krach était imminent, qu’il était aberrant d’acheter maintenant…

Les premiers posts sur le danger de l’immobilier cher c’est même 2004 et sur la bulle immobilière en cours c’est 2005 : ça fait bientôt 20 ans !
L’immobilier baissera fortement quand il ne sera plus à la mode et/ou que les actions et les fonds obligataires séduiront plus que la pierre.
Il faut garder en tête aussi que le foncier se raréfie partout dans le monde et que la conscience écologique est plus forte, il faut garder des espaces naturels, agricoles etc et il n’y a plus assez de sable pour construire (on ne peut pas utiliser le sable des déserts dans la construction) et l’énergie est trop chère pour en fabriquer.
Le marché du neuf drivant celui de l’ancien il est peu probable que l’immobilier soit divisé par deux même si l’on peut penser qu’il a toutes les chances de se faire grignoter par l’inflation.

Dernière modification par Double6 (23/10/2022 17h55)

lopazz · #82

Avec la hausse des taux, il est certain que les prix de l’immobilier vont s’ajuster. Etant proche de quelqu’un en recherche active sur un marché très demandé, je peux vous dire que les agents "poussent" très fort et se décarcassent pour placer un bien, ce qui n’était pas le cas au printemps. Lorsqu’il y a hésitation sur un bien, les agents encouragent à faire une offre, alors qu’avant, les marges de négociation étaient très serrées voir inexistantes sur le même marché (cette personne a vendu son bien au printemps, en 15 jours, au prix affiché).

Je constate aussi que les propriétaires immobiliers sont les moutons les plus faciles à tondre pour l’état français, étant donné que peu osent franchir le cap de vendre et de se délocaliser (zone de confort, âge souvent avancé). Tous les motifs sont bons pour taxer, mais l’écologie vient tout de suite en tête : les propriétaires de passoire énergétiques vont devoir casquer d’une façon ou d’une autre. Les artisans profitent du contexte pour se faire des marges élevées, et ils auraient bien tort de se priver.

Quand on ajoute le stress des loyers (plafonnés) impayés et la difficile éviction des mauvais payeurs, la gestion compliquée lorsqu’on ne veut pas déléguer et imprécise quand on délègue, je me demande bien quel est encore l’intérêt de se lancer dans l’immobilier en 2022. L’effet de levier du crédit devient moins intéressant avec 28% d’apport et bientôt 3% de taux hypothécaire contre 6-8% de rentabilité brute. Je ne pense pas que l’immobilier baisse de 50%, mais -25% me parait un ajustement très justifié. Pour le plus grand nombre, il est certainement plus intéressant (et reposant) d’investir aujourd’hui en bourse sur des produits et dans des enveloppes fiscalement optimisés, que de se lancer dans l’immobilier locatif.

A mon petit niveau, je pense que la décision d’avoir liquidé l’essentiel de mon parc immobilier fin 2020 et début 2021 et de réinvestir le produit en bourse mi-2022 aura un impact significativement positif sur la performance de mon patrimoine à long terme, et sur ma tranquillité d’esprit. L’envolée bullesque des prix du m² à Luxembourg, la banalisation du télétravail et le plafonnement des loyers à 3% du capital investi (!) auront eu raison de la part "immobilier locatif" de mon patrimoine.

gandolfi · #83

@Lopazz
Je suis en accord avec votre point de vue. Il y a également un effet après Covid. Dans ma région on a vu se vendre tout et n’importe quoi à des prix délirants. Je pense que ces gens des villes argentés qui voulaient s’acheter un reve BFM en s’imaginant vivre dans une bergerie sans eau ni électricité (véridique) vont vite en revenir (conditions de vie, impots foncier, entretien, cout et longueur du voyage).

Je constate aussi que les propriétaires immobiliers sont les moutons les plus faciles à tondre pour l’état français, étant donné que peu osent franchir le cap de vendre et de se délocaliser (zone de confort, âge souvent avancé).

Quelqu’un qui peut se permettre par rapport à son travail de vivre dans des coins reculés a tout à y gagner. S’il paye sa maison 2 fois moins cher cela lui laisse beaucoup plus de latitude dans son budget. En general l’impot foncier est également bien moins cher. Je pense que d’ailleurs cela devrait être une des pistes principales pour être rentier étant donné la part de l’acquisition d’une RP dans le salaire.

Dans la pratique cela peut vite être compliqué si vous avez des soucis de santé car il y a de plus en plus de désert médicaux en France même dans des coins peuplés (pas d’urgence le weekend ou la nuit, pas de spécialistes, plus de place pour un médecin traitant…)

Lopazz a écrit :
les propriétaires de passoire énergétiques vont devoir casquer d’une façon ou d’une autre. Les artisans profitent du contexte pour se faire des marges élevées, et ils auraient bien tort de se priver.

Je suis en désaccord avec votre point de vue. Pourquoi ces propriétaires dont je fais parti devrait casquer et se faire arnaquer par les artisans ?

On paye déjà assez le surplus en énergie pour se chauffer ou le manque de confort (17°C dans la maison en hiver) si on ne veut pas se ruiner. Pourquoi blamer et culpabiliser les gens qui habitent dans ce type de logement ?

J’ai voulu isoler ma maison avec ma primenov en passant par des artisans qui m’ont fait les différents devis.

Même avec des ressources très modestes et les aides (prim renov et CEE) on en a pour
- 13,5k de pompes à chaleur (devis à 19k - 5,5k d’aides)
- 40,5k isolation par l’extérieur (devis à 48k - 7,5k d’aides max car plafonné à 100m² de façade)
- 5,5k Isolation des combles (devis 10k - 4,5k d’aides)
- 2,4k Isolation du sous sol (devis 6k - 3,6k d’aides)

Cela nous fait 62k pour s’isoler et se chauffer en profitant des aides les plus favorables en revenu très modestes (tres faible part de la population). Sinon on serait plus autour de 70k. C’est du grand n’importe quoi. C’est d’ailleurs une aberration car quelqu’un avec des revenus aussi faibles ne pourra jamais se payer ces travaux. C’est d’ailleurs un cercle vicieux car les gens qui ont peu de moyen s’orientent vers des passoires énergétiques moins cheres car elles sont anciennes et avec des travaux.

Ce sont des histoires de lobbys et de spéculation. Il n’y a aucune réelle volonté de faire baisser l’utilisation des énergies. La plupart de ces primes servent à surpayer les lobbys des industriels et des artisans avec nos impôts ou les bénéfices des grosses entreprises avec les CEE.

Dernière modification par gandolfi (23/10/2022 19h28)

Rastignac · #84

Petit propriétaire bailleur depuis 2015 (deux 2 pièces en LMNP), j’ai liquidé mon patrimoine immobilier sur Aubervilliers. A mon avis, il existe deux marchés immobiiers en France : les grandes métropoles et le reste. J’ai tendance à rajouter le marché des biens au bord de mer à celui des métropoles, ce sont d’ailleurs les mêmes acheteurs…
Sur la région parisienne, le marché flambe depuis quatre ans, et depuis 3 ans, c’est partout pareil comme à Angers, une petite métropole : " « Notre prix moyen de vente est passé de moins de 2 000 euros le mètre carré à plus de 3 000 euros le mètre carré en un an et demi », " sur Le Monde,
voir Angers : dans l?attente de nouvelles opportunités immobilières
Or, la flambée de l’immobilier a touché tous les biens, même ceux des villages ou des petites villes. C’est ce marché "hors métropole" qui va dérouiller salement, à mon sens. En effet, l’effet covid s’est rajouté à la volonté d’investir en profitant de taux très bas. Seulement, la fête est finie. Les taux ont remonté, les prix sont vraiment hauts, le rendement locatif de plus en plus faible. A cela s’ajoute la hausse de la taxe foncière et surtout les normes qui vont empêcher la location de nombreux biens mal isolés. Nombre de petits bailleurs vont devoir investir énormément, surtout les pigeons qui ont acheté sans rien connaître en 2018, 2019, 2020 et 2021. Les résidences secondaires vont coûter de plus en plus cher (prix de l’énergie, fin du fioul programmée, hausse de la taxe foncière) et je crois qu’après l’effet covid, cet engouement va vite retomber.
Pour le marché de grandes villes (+ jolies maisons au bord de mer), la chute du marché sera, je le crois, beaucoup plus faible. D’abord, les biens adaptés ne sont pas si nombreux et la croissance économique se réalise là. Certes, il faudra mettre le logement aux normes. Cependant pour un bien à 10 000 euros le m2 (Paris) ou 5 000 euros (Lyon, Bordeaux), cela coûte moins cher, en pourcentage de la valeur de l’investissement, que dans une bourgade ou le m2 vaut 1000 à 1500 euros. En clair, la campagne va se faire défoncer par les normes écologiques voulues par les bobos des grandes villes …

En ce qui concerne les foncières, elles possèdent en général des biens aux normes, ou dans un état bien meilleur que les autres. Les emplacements sont de tout premier ordre et dans des grandes villes. Il demeure plusieurs inconnues, comme le télétravail pour les bureaux et l’achat internet pour les commerces. Pour autant, si la dette de la foncière n’est pas trop élevée, je crois que ce sont elles qui tiendront le mieux le choc à venir.
Enfin, la politique de Q. E., soit l’argent facile, a provoqué, a mon sens, un désaquilibre entre les capitaux disponibles et les investissements possibles: il existe beaucoup plus d’argent que d’affaires à tenter. Dans ce cadre, je crois que l’immobilier "métropole" aura toujours un intérêt après un probable retour de bâton, malgré les contraintes décrites plus haut.

Rastignac

V8atmo · #85

En restant dans le secteur immobilier, ça donne envie de commencer à payer l’ETF iShares European Property Yield qui se prend -43% depuis le début de l’année (bien qu’il y ait une grosse pondération de quasi 20% sur Vonovia). Optique long terme.

Plus en détail, le top 10 de l’ETF (environ 58%)

VONOVIA SE 19.87%
SWISS PRIME SITE ORD 6.17%
LEG IMMOBILIEN AG 5.20%
PSP SWISS PROPERTY ORD 4.60%
GECINA 4.35%
WDP-SICAFI REIT 4.12%
KLÉPIERRE S.A. 3.63%
AEDIFICA SA 3.54%
CASTELLUM ORD 3.42%
AROUNDTOWN SA ORD 3.14%

RadioInvest · #86

Un krach sur le marché actions est un fait politique mineur pour un gouvernement.

Un krach sur l’immobilier résidentiel en France est un fait politique majeur pour un gouvernement.

3 problèmes actuellement : renchérissement du coût de l’emprunt + mesures coûteuses de rénovation énergétique + problème d’accession à la propriété pour la jeune génération.

1 solution parmi d’autres : réinstaurer la déductibilité des intérêts d’emprunt (de l’impôt sur le revenu) pour les primo-accédants, sous condition de ressources pour éviter un effet d’aubaine par les plus aisés, pour l’acquisition d’un logement avec rénovation énergétique à la clé.
Mesure pouvant être également élargie à l’acquisition d’un bien neuf comme résidence principale afin de soutenir la filière BTP française.

En d’autres termes, avec une mesure, le gouvernement pourrait régler, en partie, 3 problèmes et éviter un krach sur l’immobilier résidentiel.

palladium · #87

Un amendement réinstaurant la déductibilité des intérêts d’emprunt primo-accédants vient d’être rejeté par les députés le 14 octobre dernier.

Moneyvox a écrit :
Dans l’amendement déposé par Renaissance, l’avantage fiscal accordé aurait été octroyé sous la forme d’un crédit d’impôt : la somme déductible venant donc directement en déduction du montant à payer au fisc, et le surplus aurait été remboursé. 30 % des intérêts d’emprunt auraient pu être déduits au cours des 7 premières années de remboursement du crédit.

Des plafonds de déductibilité étaient également prévus. Ainsi, une personne seule aurait pu déduire au maximum 3 750 euros par an, et 7 500 euros pour un couple, auxquels devaient s’ajouter 500 euros de majoration par personne à charge. Pour les personnes en situation de handicap, le plafond était relevé à 7 500 euros pour les célibataires, et 15 000 euros lorsqu’un des deux membres du couple est en situation de handicap.

Impôts : déduire les intérêts de son prêt immobilier, une mesure finalement rejetée - Boursorama

Gap · #88

gandolfi a écrit :
Ce sont des histoires de lobbys et de spéculation. Il n’y a aucune réelle volonté de faire baisser l’utilisation des énergies. La plupart de ces primes servent à surpayer les lobbys des industriels et des artisans avec nos impôts ou les bénéfices des grosses entreprises avec les CEE.

rastignac a écrit :
En clair, la campagne va se faire défoncer par les normes écologiques voulues par les bobos des grandes villes

Des complotistes climatosceptiques sur le forum ?

Le changement climatique (et à l’effondrement de la biodiversité, etc) est un pb très complexe. Merci de ne pas vous contenter de regarder les choses par le petit bout de votre lorgnette.

IH : le msg de Gandolfi n’est pas climatosceptique, mais fait référence à l’évolution des prix de l’immobilier en prenant en compte les politiques mises en œuvre pour la transition énergétique.

gandolfi · #89

A aucun moment je n’ai parlé du climat …

J’ai juste critiqué la communication faite autour des aides. Quand on veut y avoir recours on se rend compte que c’est complètement biaisé et plutôt que de réellement permettre aux gens de s’isoler cet argent revient surtout aux artisans et industriels qui augmentent leurs marges. J’ai tout argumenté par des exemples concrets..

Avant d’attaquer les gens essayez au moins de comprendre ce qu’ils expriment.

Quand à traiter de complotiste la moindre personne qui vous "semble" avoir un avis différent des médias cela équivaut à de la censure et une tentative pathétique de décrédibiliser l’autre par refus du débat.

Dernière modification par gandolfi (24/10/2022 23h29)

Patience · #90

palladium a écrit :
Un amendement réinstaurant la déductibilité des intérêts d’emprunt primo-accédants vient d’être rejeté par les députés le 14 octobre dernier.

Ce ne sont pas les 7500€ répartis sur 5 ans qui avaient boosté mon achat en 2010… Ca a surtout redonné de l’argent à ceux qui en avaient déjà.
L’APL propriétaire est déjà équivalente au même montant pour les foyers modestes. (~150€ par mois)

En revanche, baisser drastiquement les droits de mutations aurait un sacré impact sur la mobilité vers les zones où les offres d’emplois sont supérieurs à la demande.

La fin de la TH a fini de briser le lien entre habitant et municipalité, il n’y a plus que la TF sur laquelle les propriétaires vont se faire tondre…

[fin du HS]

Garfield · #91

Dans le meilleur des mondes, les salaires suivent l’inflation

Je ne suis pas certain d’avoir totalement compris le cadre de ce commentaire donc ma réaction est probablement inutile, mais à tout hasard… La plupart (tous?) des économistes considèrent que les salaires suivent à moyen terme les gains de productivité et non pas l’inflation.

Gap · #92

Merci pour les -1

Oui la rénovation énergétique c’est compliqué, oui ça coûte cher, oui c’est une tâche immense, oui certainement il y a des effets de bord aux primes.
Mais le changement climatique il existe ou pas ? c’est un pb grave ou pas ?
Alors oui c’est insupportable de lire :

gandolfi a écrit :
Il n’y a aucune réelle volonté de faire baisser l’utilisation des énergies.

Qu’est-ce que vous avez de mieux à proposer pour y arriver ?

ou encore

rastignac a écrit :
les normes écologiques voulues par les bobos des grandes villes

c’est petit, on dirait du Gauvain Sers…

[moi aussi, fin du HS, désolé]

IH : navré mais on ne comprend pas bien votre agacement, ni le rapport avec le message de Gandolfi. On peut être pour la planète terre, mais critiquer les mesures mises en place, et surtout anticiper les conséquences de celles-ci.

koldoun · #93

Bonjour Gandolfi,

Dans votre calcul, il me semble quand même qu’il y a un gros oubli : la valorisation de votre bien.

J’ose imaginer que si vous entreprenez de lourds travaux d’isolation de votre habitation, cette habitation pourra se revendre bien plus cher qu’avant rénovations?

Peut être pas les 62k, mais à minima une 30aine?

A quoi vous ajouterez les économies faites sur vos factures énergétiques?

Aux tarifs actuels, cela peut être intéressant…

durand18 · #94

Fondamentalement une "passoire énergétique" risque à plus ou moins court terme de perdre une de ses fonctions d’usage, à savoir la mise en location, là est là nouveauté. Avec un impact plus ou moins important sur la valeur vénale en fonction de la typologie du bien.

Les économies d’énergies potentielles existaient déjà avant la menace d’interdiction, éventuellement elles deviennent plus importantes ces derniers temps si l’on prévoit que le coût de l’énergie sera durablement plus élevé dans les prochaines années …

Mais le fait que les travaux de rénovations soient valorisés en économie d’énergie pour le propriétaire actuel (ou son locataire) ou en plus value vis à vis d’un acquéreur potentiel cela revient dans les deux cas à actualiser la somme des économies d’énergies futures, donc on ne peut pas vraiment parler de cumul.

koldoun · #95

Si j’ai bien compris, il s’agit de la RP de Gandolfi, pas d’un bien à mettre en location.

Donc s’il réalise 62k de travaux, grâce auxquels il économise mettons 3 000 euros par an, qu’il revend sa maison dans 10 ans avec une PV de 30k, on pourra dire qu’en +- 10 ans il aura amorti les 62k.

C’est de l’approximatif bien entendu, mais je trouve que cela manque dans son raisonnement, qui est : je paie 62k en travaux d’isolation, donc je perds 62k.

lopazz · #96

gandolfi, le 23/10/2022 a écrit :
Quelqu’un qui peut se permettre par rapport à son travail de vivre dans des coins reculés a tout à y gagner.

En fait, je parlais plutôt d’une expatriation. Les multi-propriétaires immobiliers ont plus de mal à s’expatrier si l’impôt devient insoutenable, qu’un détenteur de portefeuille mobilier par exemple (surtout qu’à ce jour, l’exit tax n’a pas encore été remise en place). Et quand bien même il déciderait de liquider son patrimoine immobilier, un autre contribuable prendrait le relais. Les propriétaires immobiliers sont donc des "proies faciles" pour le législateur fiscal.

gandolfi, le 23/10/2022 a écrit :
Je suis en désaccord avec votre point de vue. Pourquoi ces propriétaires dont je fais parti devrait casquer et se faire arnaquer par les artisans ?

D’accord avec vous sur le principe. Mais les artisans sont des chefs d’entreprises dont le but est de générer du profit, lorsque la demande est en hausse, ils augmentent les prix. Ils auraient tort de ne pas le faire en ce sens qu’ils sont aujourd’hui en position de force. Le prix des matériaux et des appareils ont également augmenté, et tout cela se répercute sur le client final. C’est regrettable mais c’est la loi du marché.

Rastignac, le 23/10/2022 a écrit :
A mon avis, il existe deux marchés immobiiers en France : les grandes métropoles et le reste. J’ai tendance à rajouter le marché des biens au bord de mer à celui des métropoles, ce sont d’ailleurs les mêmes acheteurs…

Je suis d’accord avec vous, l’immobilier baissera certainement moins dans les métropoles et les biens dits "de luxe" en bord de mer que dans les petites villes de province, mais je refuse de croire que la baisse ne sera pas massive et généralisée. L’impact des taux d’intérêt et la potentielle récession vont forcément se matérialiser dans les prix de l’immobilier, on le verra plus tard : il est généralement accepté que l’impact complet prend 12-18 mois à se réaliser. Nous n’en sommes qu’aux prémices.

doubletrouble · #97

@lopazz : Je ne suis même pas sûr que les métropoles soient mieux loties que les autres. L’envolée des prix en province suite aux confinements témoigne d’un désir de pas mal d’urbains de vivre plus confortablement, et ce désir ne va pas disparaître avec la crise économique/énergétique, au contraire. On a en France actuellement un environnement qui ressemble pas mal aux années 1970 américaines, sur le fond : crise de gouvernabilité, crise énergétique, "inner cities" transformées en cour des miracles sur fond de consommation de drogue*, et un "white flight" vers des villes plus rurales et pas trop lointaines perçues comme plus paisibles.

J’ai misé là dessus dès mon retour en France. J’avais trouvé Bourges intéressante de ce point de vue : belle architecture, ville paisible (et non pas "apaisée" à la Grenobloise), et en 2 heures de train on arrive en plein coeur du 5ème. Très civilisé pour un télétravailleur qui doit passer au bureau une journée ou deux par semaine. J’y ai acheté deux belles maisons de ville à pans de bois (l’offre ne risque pas d’augmenter…) avec peu de travaux pour 1000€ le mètre carré tout compris. J’ai du mal à imaginer les prix baisser beaucoup plus : le propriétaire à qui j’ai acheté l’une d’entre elles l’avait payée 700€ le mètre carré il y a vingt ans (et il s’est tapé la majorité de la restauration, qui n’a pas du être de la tarte quand on voit les photos des années 80 !). Bref, c’était un marché immobilier assoupi, le réveil de la crise COVID n’aura fait qu’attirer des chalands potentiels.

En revanche, je crois que Paris va morfler : entre la préparation des JO qui va rendre la vie encore plus insupportable aux habitants, les problèmes récurrents qui ne font qu’empirer depuis quelques années, la hausse des taux qui malgré tout pique beaucoup plus sur de grosses sommes que pour l’achat d’une petite bicoque à 100k€, l’histoire des DPE, sans parler de l’encadrement des loyers, les boomers qui vont commencer à passer l’arme à gauche en masse avec des successions peu optimisées, les étrangers hors OTAN qui doivent se poser des questions sur la sécurité du droit à la propriété en Europe …

* Je crois que quelqu’un parlait d’Angers plus haut, qui vu sa taille n’est pas loin d’usurper le qualificatif de "métropole", mais pourtant on commence déjà à entendre pas mal de choses qui font penser à ce que l’on pouvait entendre au sujet de Nantes il y a 5-6 ans…

Dernière modification par doubletrouble (24/10/2022 17h47)

Rastignac · #98

Pour Angers, j’ai utilisé le terme de petite métropole, car avec 151 000 habitants, ou 300 000 avec l’agglomération, nous sommes en effet à la limite de la dénomination de métropole. On pourrait plutôt la qualifier de grande ville de province.
Pour la rénovation complète d’un bien, il faut compter environ 1 000 euros par m2, soit le prix d’achat de votre maison de Bourges. Les changements des normes pour la location, la fin du fioul programmée changent vraiment la donne financière pour les propriétaires bailleurs de biens anciens. Nombre d’investisseurs se retirent, et il est probable que les nouveaux venus se fassent rincer…

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (24/10/2022 23h57)

gandolfi · #99

J’apporte une multi réponse définitive pour ne pas alimenter le HS immobilier dans cette file "krach sur le marché actions " même s’il y aura probablement un effet de la remontée des taux sur la valorisation et les transactions du marché immobilier.
Je parlerai volontiers de ce sujet dans une autre file ou en MP.

@koldoun
Votre raisonnement pourrait tenir à 3 conditions : que je revende la maison à horizon 10 ans, que je fasse une plus value d’au moins 30k, que je n’ai pas besoin de changer la pompe à chaleur d’ici les 10 ans (ce dont je doute).

Du point de vue perso je me suis refusé à gaspiller autant d’argent (60k en travaux ou 4k en chauffage) et je m’impose donc des contraintes.
J’ai installé un poêle à buches récent (j’ai refusé le poêle à pellet car trop cher et je me doutais des futures augmentations) après avoir démoli mon vieil insert, j’ai fais rentrer 10 stères de bois local que j’ai recoupé à la tronçonneuse. Je dois alimenter mon poêle toute la soirée et faire le ramonage. Si j’arrive à 19° je suis content. Ce n’est pas aussi confortable que d’appuyer sur un bouton en programmant des radiateurs électriques, pas aussi chaud mais cela me convient du point de vue financier et rationnel.

Pour l’isolation (hormis l’isolation extérieure qui est trop chère et complexe) je le ferai moi même petit à petit. Je vais me fatiguer, payer les matériaux plein pot (car il n’y a aucune aide dans ce cas là) mais je vais y gagner financièrement sur le cout de la main d’œuvre et être en adéquation avec mes idées.

Et encore je ne vous ai pas parlé de l’expert qui me demande de refaire ma fosse septique à cause des nouvelles normes et des devis à 20k pour poser une cuve en plastique et quelques tuyaux au fond du jardin.

lopazz a écrit :
En fait, je parlais plutôt d’une expatriation. Les multi-propriétaires immobiliers ont plus de mal à s’expatrier si l’impôt devient insoutenable, qu’un détenteur de portefeuille mobilier par exemple (surtout qu’à ce jour, l’exit tax n’a pas encore été remise en place). Et quand bien même il déciderait de liquider son patrimoine immobilier, un autre contribuable prendrait le relais. Les propriétaires immobiliers sont donc des "proies faciles" pour le législateur fiscal.

J’avais mal compris. Effectivement, j’ai vraiment l’impression qu’en France on a pris un virage qui maltraite de plus en plus les propriétaires/loueurs.
- L’ISF ne repose plus que sur l’immobilier et a été annulé pour les détenteurs d’actifs boursiers. Cette limite de 1,3 millions peut être atteinte avec quelques appartements à la location, lors d’un héritage de famille ou suite à la flambée de l’immobilier depuis les dernières années.
- Les propriétaires auront de plus en plus de contraintes pour louer leur bien. On le voit avec les normes d’isolation.
- Les charges et l’entretien vont augmenter du fait de l’inflation.
- Il y a de plus en plus d’impayés Inflation : de plus en plus de loyers impayés en France ? - Le Point
- La taxe d’habitation étant supprimée c’est le propriétaire qui va supporter seul l’impôt local sous forme de taxe foncière. Celle-ci est en forte augmentation depuis cette suppression.
Avec le 49.3 de la loi de finance on apprend que la TF va augmenter de 7% en 2023 après avoir augmenté de 5% en 2022 Budget 2023 : vers une hausse de 7 % de la base de calcul de la taxe foncière | Les Echos
- Les prêts seront plus cher (augmentation des taux mais aussi des assurances que l’on oublie souvent de mentionner) et plus difficile à obtenir.

Je pense qu’il faudra de plus en plus de courage, de travail et d’abnégation pour être loueur dans l’avenir.

lopazz a écrit :
D’accord avec vous sur le principe. Mais les artisans sont des chefs d’entreprises dont le but est de générer du profit, lorsque la demande est en hausse, ils augmentent les prix. Ils auraient tort de ne pas le faire en ce sens qu’ils sont aujourd’hui en position de force. Le prix des matériaux et des appareils ont également augmenté, et tout cela se répercute sur le client final. C’est regrettable mais c’est la loi du marché.

Le problème c’est que ces travaux surfacturés sont payés en partie par les aides qui proviennent de nos impôts et on incite même les gens à le faire. Comme si on nous poussait à flamber nos impôts.
Il y aurait du avoir un cadre de facturation pour éviter les abus et ainsi utiliser les aides au juste prix.
Pour vous dire à quel point cela a déformé la relation aux artisans, quand ceux ci viennent vous voir ils essayent de majorer leur prix en fonction de l’aide que vous toucherez. Du coup quand j’avais fait faire les devis je disais toujours que je n’avais droit à rien.

Dernière modification par gandolfi (25/10/2022 00h34)

PascalD · #100

Bonjour,

Je vais ajouter ma remontée du terrain à votre discussion. Je vous remonte juste mes constats et la tendance sans tenter de prédire l’avenir.

1) Le contexte
J’ai quelques lots et je souhaite acquérir quelques appartements complémentaires sur la région sud-ouest. Pour cet achat, je cible un T2 dans une copropriétés assez récentes.
Sur de tels achats, je me contenterai d’un cash-flow à peine nul. Je me suis focalisé sur 8 résidences.

2) Situation il y a 1 an
Il y a un an, un prix d’achat aux alentours de 85 ke me permettait d’arriver à un cash-flow 0 avec des taux à 0.9 %. Les appartements partaient généralement entre 85 et 100 ke.
Je ne suis pas parvenu à trouver d’appartement à 85ke.

3) Situation Actuelle
Dans les mêmes résidences, les biens à 85 ke ne partent quasiment plus. Avec des taux à 2.7%, il ne faut pas aller au-delà de 70 ke pour rester en cash-flow positif.
Malheureusement pour moi, 2 appartements viennent de partir juste au-dessus de ce montant. (70 ke hier et 72 la semaine dernière)

4) Mon analyse
Sur mes zones de chalandise, j’ai le sentiment que le marché s’est partiellement adapté. Lors des visites, j’ai rencontré 2 catégorie d’acheteurs.
Certains "touristes" étaient prêts à proposer le prix demandé, généralement le prix 2021. Certains payaient cash, d’autres n’avaient pas étudié le financement.
Dans les autres cas, nous faisions à peu près le même calcul et nous atterrissions systématiquement sur des prix à la baisse.

Autre élément : les dernières transactions ne sont pas enregistrées. On ne les trouve donc ni dans DVF ni meilleur agent.

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gandolfi a écrit :

rastignac a écrit :

gandolfi, le 23/10/2022 a écrit :

gandolfi, le 23/10/2022 a écrit :

Rastignac, le 23/10/2022 a écrit :

lopazz a écrit :

lopazz a écrit :

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