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#1 10/05/2016 07h32 → Vietnam : une bulle immobilière en 2016 ? (immobilier, revente, vietnam)

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Bonjour,

J’habite au Vietnam (cf ma presentation) et j’observe de loin ll’evolution de l’immobilier. Et en particulier depuis quelques mois, ma femme travaillant maintenant dans ce secteur, a Saigon.
Apres une petite déprime (2012-2015), nous sommes repartis comme en 14. Les chantiers poussent comme des champignons, des projets grandioses sortent de terre (10,000 aparts d’un coup par ici, 3000 par la). Evidemment, il n’y a pas de statistiques, mais a premiere vue, il y a plus de condos en construction qu’en usage. Comment tout cela va finir ?

- Il y a quand même un vrai besoin, en tous cas sur les segments abordables (sans piscine). Saigon est surpeuplée, engorgée et hors de prix, on y étouffe et la construction récente de quelques infrastructures permettent enfin de construire de l’autre cote du fleuve. Pour la classe moyenne / supérieure, cela fait sens d’échanger une maison tunnel au fond d’une ruelle dans le centre contre un apartment avec de l’air et de la lumière naturelle dans chaque pièce.

- Le marché a été ouvert aux étrangers résidents. C’est du reste pour son anglais que ma femme a été embauchée a l’origine. Parler coréen aurait été un gros plus.

- Comme en Chine, l’immobilier est le seul placement accessible. Les économies en VND sortent difficilement du pays, la bourse est vraiment pour les cœurs bien accrochés. Et puis pour les vietnamiens, la pierre, comme l’or, c’est solide.

- Dans le segment haut de gamme, beaucoup d’unités sont de petite taille (1-2 chambres). En général, l’idée est d’en faire un investissement locatif. Les résidences principales ont besoin de plus d’espace, 3 voire 4 chambres (parents, 2 enfants, 1 grand-mère). Hors, peu de jeunes vietnamiens seraient intéressés par une location haut de gamme. Ils préfèrent se serrer la ceinture jusqu’à ce qu’ils puissent acheter une unité familiale. En fait, les investisseurs comptent beaucoup sur la communauté expat. Pas certain que cela suffise.

- Le marché est très spéculatif. Beaucoup de petites unités (ticket abordable)… les banques prêtent facilement (mais à 8-9% fixe)… les reventes sont rapides. Beaucoup n’achètent que pour revendre. On voit passer des acheteurs avec objectif de revente a moins de 6 mois. Voire moins de 2 mois. Et çà marche (pour le moment) ! Exemple de scénario :
* Réservation d’un T2, valeur 200k$, deposit 10k$. A ce stade, certains revendent déjà leur réservation aux retardataires, plus value environ 10k$ (!)
* Paiement d’environ 20% en cash dans les 2 mois suivants. A partir de là, les banques prennent le relais.
* Emprunt à taux élevés mais 2 ans de différé de remboursement et d’intérêts.
… ce qui donne 2 ans pour revendre un bien dont on n’à payé que 30%. Les plus values espérées sont de 10 à 20% pour les plus optimistes.

Personnellement, je vois une belle bulle monter. Ça tiendra peut-être 1-2 ans avant de crever et s’aplatir… sans pour autant produire des villes fantômes comme en Chine.

Message édité par l’équipe de modération (10/05/2016 18h39) :
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Dernière modification par stefvn (10/05/2016 07h39)

Mots-clés : immobilier, revente, vietnam

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#2 10/05/2016 07h51 → Vietnam : une bulle immobilière en 2016 ? (immobilier, revente, vietnam)

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Bonjour stefv, je croyais avoir lu dans une première version de votre message que vous aviez cédé à la spéculation, ce qui aurait été bien imprudent vu le marché que vous décrivez (à moins bien entendu de vouloir habiter le bien acheté).

Il semble que tous les investissements au Vietnam soient destinés aux coeurs bien accrochés ?

Il arrive souvent que la spéculation immobilière soit nourrie par du blanchiment d’argent, pensez-vous que c’est aussi le cas au Vietnam ? Ou les autorités fiscales sont-elles assez efficaces pour rendre les Vietnamiens vertueux ?

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#3 10/05/2016 11h21 → Vietnam : une bulle immobilière en 2016 ? (immobilier, revente, vietnam)

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Décidé : oui mais non, je n’ai pas encore fait le mouvement mais j’avoue y être presque. L’idée, c’est petit bien, revente au plus rapide - nous sommes encore au début de la bulle et les aparts partent très vites.

Il semble que tous les investissements au Vietnam soient destinés aux coeurs bien accrochés ?

La spéculation, oui bien entendu et les vietnamiens aiment jouer. C’est un pays extrêmement optimiste - donc bullish. Dans mon milieu (café), beaucoup ont spéculé sur les cours (avec effets de levier) et y ont laissé toutes leurs plumes.

Sur l’immobilier, il y a eu des creux et des replats - mais au long cours, toujours bénéficiaire. Par exemple, nous avons bâti a Hanoi sur 36 m2 (!) acheté environ 1000$/m2 (!) en 2008. Le terrain a grimpé jusqu’à 2500$ vers 2010-2011, a redescendu mais finalement vaut encore le double du prix d’achat aujourd’hui.
En locatif, les grands aparts (comme celui que je loue) rapportent encore 5% environ mais ça devrait baisser.

Il arrive souvent que la spéculation immobilière soit nourrie par du blanchiment d’argent, pensez-vous que c’est aussi le cas au Vietnam ? Ou les autorités fiscales sont-elles assez efficaces pour rendre les Vietnamiens vertueux ?

Ca ne sert pas seulement a blanchir (pour le blanchiment de haut vol, le cafe est plus intéressant car ramène des $), ca crée aussi beaucoup d’argent sale. Tous ces gros projets se montent sur des terrains publiques vendus a des compagnies privées. Le moins que l’on puisse dire, c’est que ces transactions sont très opaques.

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#4 10/05/2016 12h40 → Vietnam : une bulle immobilière en 2016 ? (immobilier, revente, vietnam)

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Est ce qu’on peut payer au Vietnam un appartement en cash ? ( je veux dire en liquide )
Est ce qu’il y a un cadastre et un droit immobilier qui garantit les droits des propriétaires ?

Les pays qui permettent les paiements en cash et les achats faits par les étrangers deviennent vitre une blanchisserie pour les mafias du monde entier et tout le monde en profite : les fonctionnaires corrompus, le secteur du bâtiment … jusqu’au jour où la bulle explose sad

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#5 10/05/2016 13h07 → Vietnam : une bulle immobilière en 2016 ? (immobilier, revente, vietnam)

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SerialTrader pourra commenter.

De mon coté, je vois beaucoup de similitudes avec l’Inde. Les builders sont extrêmement riches, la construction permet de faire baisser le chômage, les politiques en profitent pour blanchir leur argent, donc tous les puissants s’arrangent pour que le jeu continue.
Sauf que : le nombre d’appartements invendus n’en finit plus d’augmenter. Ce reportage photo sur le monde est intéressant.
Les prix au mètre carré semblent s’y stabiliser depuis un an (-4% tout de même), mais pas de crash en vue, sinon pour des quartiers spécifiques.

Après, le Vietnam, ce n’est pas l’Inde, les spécificités locales sont probablement très différentes !

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#6 11/05/2016 03h20 → Vietnam : une bulle immobilière en 2016 ? (immobilier, revente, vietnam)

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ZeBonder a écrit :

Est ce qu’on peut payer au Vietnam un appartement en cash ? ( je veux dire en liquide )

Traditionnellement oui, après tout le gros de l’économie est encore informelle. Ceci dit, les comptes bancaires ne sont pas plus contrôlé donc cela n’à plus d’intérêt.
Le boum actuel est différent : le gros des achats sont à crédit et les banques prêtent très facilement. Même à 9% fixe, les taux sont attractifs. Les vietnamiens ont toujours vécu dans l’inflation…

Est ce qu’il y a un cadastre et un droit immobilier qui garantit les droits des propriétaires ?

Bien plus qu’en Chine en tous cas. Les terrains sont bien délimités, surtout en ville ou chaque mm compte. La "nue propriété" appartient toujours a l’état, avec des "titres de propriété" allant de 50 ans (étrangers) a perpétuité. Le titre lui meme se comporte comme une propriété et peut se vendre, louer, hypothéquer.

Les pays qui permettent les paiements en cash et les achats faits par les étrangers deviennent vitre une blanchisserie pour les mafias du monde entier

Je ne sais pas si le Vietnam soit intéressant pour du blanchiment international. C’est beaucoup plus facile d’y faire rentrer de l’argent que de l’en sortir. Et a mon avis, l’immobilier crée plus d’argent sale qu’il n’en blanchit.

chlorate a écrit :

De mon coté, je vois beaucoup de similitudes avec l’Inde. Les builders sont extrêmement riches, la construction permet de faire baisser le chômage, les politiques en profitent pour blanchir leur argent, donc tous les puissants s’arrangent pour que le jeu continue.
Sauf que : le nombre d’appartements invendus n’en finit plus d’augmenter.

Tout ce qui est construit dans les grandes villes est plein car il y a quand même un vrai besoin. Il n’y a pas encore de "villes nouvelles" coupées de tout et pas d’effet ghetto sans emplois ni services.
Par contre, les residences montées en province (villes <100khabs) ou trucs de vacances (plage / montagne) sont sans espoir.

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#7 11/05/2016 09h33 → Vietnam : une bulle immobilière en 2016 ? (immobilier, revente, vietnam)

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A quand les publicités spams du genre : "investir au Vietnam, un placement sûr et qui rapporte 15% sans aucun risque" smile

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#8 11/05/2016 10h12 → Vietnam : une bulle immobilière en 2016 ? (immobilier, revente, vietnam)

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Tiens, en voila une bonne idée d’entreprise a monter ! On pourrais enregistrer une boite (sous prête-nom, sinon c’est pas drôle) et collecter des fonds pour acheter et revendre des appartements à la volée.

Plus sérieusement, il n’y a pas de structure du genre SCPI au Vietnam et c’est bien dommage (cadre légal entre autre ?). Ca pourrait être intéressant sur certains types d’assets avec objectif locatif : entrepôts, etc… C’est pas facile de trouver un bon entrepôt et les loyers sont cher pour ce que ça côute.

Message édité par l’équipe de modération (11/05/2016 12h33) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

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#9 10/12/2016 11h00 → Vietnam : une bulle immobilière en 2016 ? (immobilier, revente, vietnam)

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A chlorate, on pourrai remplacer inde par Philippines et certainement beaucoup d’autre pays asean. Je vois enormement de bien libre dans les bulding de Manille. Beaucoup d’investisseur sont chinois. Je me rappel d’un projet qui m’avait été présenté par un chinois il y a presque 10 ans de cela et dernierement je me suis demandé ce que devenait ce projet. a peine 30 % de vendu!!!!!!!
Je ne suis pas spécialiste mais j’ai bien du mal a comprendre a quoi sert ces constructions a moins que effectivement ce soit des opérations de blanchiment ou autre?
Aux Philippines aussi les prix montent, mon terrain valait 500 pesos le m2 il y a 15 ans, maintenant 3000 pesos mais le cout de la vie a explosé aussi donc…
Et puis je ne sais pas pour le Vietnam mais la qualité des constructions, quel horreur. J’ai lu un rapport que l’on doit pouvoir retrouver via google concernant les normes anti sysmique des constructions, la aussi ca fait peur. Et pour ce qui concerne les Philippines ce n’est pas un sujet a prendre a la légere.

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#10 06/05/2017 09h19 → Vietnam : une bulle immobilière en 2016 ? (immobilier, revente, vietnam)

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C’est intéressant de se relire a un an de distance.

Il y a bien eu un frémissement spéculatif mais cela a ete tres court. Les prix sont à peu près stable et ceux qui ont acheté ont conservé leurs appartements - les petites unités comme investissement et les plus grandes en général comme résidence principale. Dans l’ensemble, l’offre s’équilibre assez bien avec la demande réelle : l’ouverture de meilleure routes facilite l’accès aux banlieues. Beaucoup échangent leurs bicoques (qui ne valent que par le terrain et l’emplacement) contre un appartement aéré, éclairé dans une résidence avec piscine.
Les stats ci dessous ne montre pas d’envolée spéculative, du moins pas comme en 2008.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/10234_capture.jpg

Du coup, je me suis penché sur le marché de la location et j’ai été assez étonné par ce que j’y ai vu, tant en résidentiel qu’en bureau (mon employeur a déménagé). En fait, il y a eu assez peu de constructions entre 2009 et 2016, le boom actuel est plutot un rattrapage. Du coup, les livraisons trouvent encore assez vite preneur.

En meublé, les clients de ma femme louaient encore il y a 6 mois avec des rendements de 7-8%. Cela commence tout juste a descendre grâce aux livraisons massives de ces derniers mois.
Par ailleurs, les promoteurs anticipent déjà la saturation et se tournent vers des constructions middle class ou les besoins sont absolument énormes. 

Sur les bureaux, je confirme les stats ci-dessous : nous avons fait notre recherche de bureaux mi 2016 et ca n’a pas été facile du tout !

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/10234_capture2.jpg

C’est malheureusement un secteur sur lequel un particulier ne peut pas investir.

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J’ai revu mon projet immobilier avec des objectifs différents : investissement locatif, de long terme (> 10 ans). Et cela est financé (pour partie) en liquidant un autre bien en fin de vie : une bicoque de quartier contre un condo neuf. C’est fait !

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#11 06/05/2017 13h11 → Vietnam : une bulle immobilière en 2016 ? (immobilier, revente, vietnam)

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stefvn a écrit :

C’est malheureusement un secteur sur lequel un particulier ne peut pas investir.

Pourquoi?

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#12 07/05/2017 06h07 → Vietnam : une bulle immobilière en 2016 ? (immobilier, revente, vietnam)

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kc44 : a écrit :

Pourquoi?

Pas en direct en tous cas - où alors pour les particuliers vraiment aisés.
Je vois qu’il existe une poignée de fonds immobiliers diversifiés tel que VNL gere par VinaCapital. Ces fonds sont cotés à Londres, je peux sans doute y avoir accès via un compte genre Saxo Trader (?) ou un broker. Ce genre de produit n’est pas si facile d’accès depuis le Vietnam, surtout si les fonds à investir sont en VND.
Par ailleurs, je vois que VNL travaille plutôt sur le développement de projets immobiliers plutôt que l’exploitation de biens. Il ne distribue pas de dividendes donc on n’est pas vraiment dans le même esprit.

C’est dommage qu’il n’y ai pas de SCPI locales ou equivalent. Le marche n’est certainement pas assez mûre ni regulé pour cela.

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