Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif…

valeurbourse · #1

Cher ZX-6R,

où avez-vous lu que IH investissait dans l’immobilier locatif ? Êtes-vous certain que j’ai écrit cela ? Je vous propose de relire mon mail calmement, cela vous évitera d’une part de me prêter des propos et des intentions que je n’ai pas et d’autre part de rester un peu plus courtois.

Je reprends point par point ce que vous avez écrit, car je crois que certains éléments vous ont échappé.

ZX-6R a écrit :
Quand vous écrivez qu’on s’enrichit plus facilement avec la pierre papier, vous êtes à côté de la plaque quand même.

Je ne prends pas mon cas pour une généralité, car je n’ai pas écrit qu’ON s’enrichit facilement avec la pierre papier, mais que JE trouve cela moins pénible et actuellement moins risqué. Mais rassurez-vous, cela me demande aussi du travail.

ZX-6R a écrit :
Vous achetez vos REITS au prix du marché, vous les vendez au prix du marché.

Vous avez tout-à-fait raison. Mais prenez la peine de voir les performances des immobilières de IH, avec Gafgah par exemple, dont le cours a triplé en deux ans (et je ne compte pas les dividendes). Pensez-vous pouvoir faire autant avec de l’immobilier locatif ?
Moi dans ce cas ça ne me dérange pas de vendre au prix du marché.

ZX-6R a écrit :
Faut être un minimum réaliste. On voit ce que CYS a donné… Vous risquez de rester collé avec votre MV pendant un bon bout de temps, jusqu’a ce que le marché décide que ça remonte.

Cette phrase me laisse perplexe. Quand vous investissez dans de l’immobilier locatif, avez-vous un horizon d’un an ? Je ne crois pas. Pour CYS, c’est pareil. Le cours a baissé, et alors ? Il va remonter, ou pas. C’est le principe de la bourse. En attendant, sur la période, IH est positif, avec tous les dividendes perçus. N’est-ce pas ce qui compte ? Et s’il souhaite garder son titre à vie comme tout bon investisseur buy and hold ? L’important n’est-ce pas les cash-flows ? Il y en a un qui l’a très bien compris, c’est Warren Buffett.
Au passage, CYS est un mREIT et non un REIT, cela n’a vraiment, mais vraiment rien à voir.

ZX-6R a écrit :
Si vous achetez aux US, vous dépendez en plus du taux de change. Le dollar remonte en ce moment, mais un jour il redescendra, et vos dividendes aussi.

Oui, mais ça ne pose aucun problème, en particulier si comme je l’ai écrit plus bas, il y a diversification géographique. C’est ce que je fais, sauf en Grande-Bretagne où une bulle est en train de se créer (cela rejoint d’ailleurs l’idée de ne pas acheter en France).

ZX-6R a écrit :
Et vous êtes imposés à 15% à la source, plus à l’IR ici (avec 40% d’abattement)

Exactement pareil qu’une entreprise française.
Et de plus, n’êtes-vous pas imposé sur vos loyers quand vous investissez en direct ? Et quid de l’abattement dans ce cas ?

ZX-6R a écrit :
Quand vous achetez un immeuble, vous cherchez celui qui est sous le prix du marché, vous le rénovez et le louez ou revendez au dessus du prix du marché (vu qu’il est refait à neuf). Si vous êtes pas trop bête / flemmard, vous empochez une belle plus value.

Rappelez-vous que nous parlons d’immobilier locatif.
Mais peu importe, je peux vous répondre à ce sujet-là également. Quel est votre marge une fois que vous avez payé les frais notariés et les travaux ? Avec plus de trois mois où votre argent est immobilisé sans travailler, qui plus est. Êtes-vous vraiment certain de toujours pouvoir gagner de l’argent dans un marché baissier comme celui qui est le nôtre actuellement ? Je ne dis pas que c’est impossible. Je dis seulement que c’est risqué.

Je regrette que vous n’ayez pas répondu sur le sujet principal. J’aurais en effet préféré avoir votre point de vue ce qui me semble être le risque majeur actuellement, mais trop souvent sous-estimé (voire occulté), à savoir la baisse des loyers dans le cas de recours à l’emprunt. C’était d’ailleurs l’objet principal de mon post, qui n’avait vocation qu’à apporter un éclairage différent sur l’investissement locatif. Ensuite, je n’ai fait que proposer une alternative parmi d’autres, qui me sied particulièrement à l’heure actuelle. Mon choix aurait pu être tout autre dans d’autres circonstances.
La science de l’investissement est justement de savoir arbitrer en fonction des opportunités de marché, en recherchant la rentabilité où elle se trouve en mesurant les risques associés. Je n’ai absolument rien contre l’immobilier locatif (au contraire, je possède plusieurs biens en France et en Belgique), mais actuellement, je préfère acheter de la bourse avec une décote de 50% sur les actifs et confier la gestion à des professionnels qui feront bien mieux que moi. Dans cinq ans, je raisonnerai certainement autrement.

J’espère que c’est plus clair ainsi.
Boris

Dernière modification par valeurbourse (07/09/2014 10h21)

Mots-clés : immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport

ZX-6R · #2

Bon, je vais reprendre point par point alors.

valeurbourse a écrit :
L’immobilier locatif est si peu rentable intrinsèquement qu’il est nécessaire d’avoir recours à l’effet de levier pour espérer pouvoir au final récupérer quelques maigres pourcents. Donc, pour avoir une rentabilité un peu supérieure à celle des meilleurs livrets, …

Vous avez quelle rentabilité sur vos biens? Les meilleurs livrets c’est quoi? 2% net? Donc vous visez du 3-4% en immo? Moi je vise (et j’obtiens) du 10% net sur les derniers biens acquis. Les pires sont à 8% net. Petite préfecture de Province tranquille, quelques écoles mais un majorité de locataires actifs.

valeurbourse a écrit :
(…)dans un marché baissier (…) les prix des biens ne cessent de baisser et en conséquence les loyers également(…)

C’est un sacré raccourci que vous prenez. Les loyers sont très loin d’être corrélés aux prix. Il y a une latence ENORME. Les prix à Paris sont repassés sous les 8k€ le m², pourtant je viens de remettre des biens en location en augmentant le loyer. Mes loyers en Province ne bougent pas. Les loyers ne baissent que si la demande locative est moins forte que l’offre. Quand vous investissez au centre ville et que vous proposez des biens de qualité, la demande est toujours forte.

valeurbourse a écrit :
(…)
- L’économie française est au bord du gouffre

Je ne crois pas au scenario catastrophe sauf victoire électorale du FN…

valeurbourse a écrit :
Malgré tous les arguments que j’ai pu lire sur ce forum ou entendre ici et ailleurs, je suis convaincu qu’investir en direct dans l’immobilier locatif en France en ce moment est très risqué. (…)
Je suis assez surpris de voir que le formidable travail de notre hôte passe preque inaperçu. La construction de son portefeuille est admirable, une belle leçon d’allocation d’actifs.

C’est là que vous comparez l’incomparable. IH investit SON argent en Bourse. L’investisseur immobilier investit l’argent DE LA BANQUE. L’effet de levier est énorme, ENORME. Quand vous empruntez à moins de 3% et placez à plus de 8% sur plusieurs millions, vous ne pouvez le comparer au fait de placer ses économies chaque mois dans des dividendes. Et vous avez des plus values latentes disponibles à tout moment. OK, il faut compter 4 mois pour vendre, mais dans le cas d’une baisse de vos actions, vous êtes coincé pour de bon.

valeurbourse a écrit :
Ses derniers achats concernent des REITs (foncières américaines) qui versent des dividendes réguliers de plus de 8%

Ni COMINAR ni ARCP font 8%, CYS ne distribue pas des dividendes croissants et a un profil très risqué, et IH est en MV de -20%.

valeurbourse a écrit :
je me constitue avec un léger effet de levier un patrimoine d’immobilières qui bon an mal an me rapporte plus en cash que l’investissement locatif avec nettement moins de risque (et sans les tracas).

Ca c’est très personnel. C’est valable pour une personne qui a son style de vie bien en place, qui ne veut pas trop de risques et encore moins de tracas. Mais ca ne vous permet pas de dire que le locatif en direct est moins intéressant car pour ceux qui n’ont pas peur de faire des efforts, c’est autrement plus rémunérateur. Nous sommes plusieurs sur ce forum à être devenu rentiers ou proches de l’être grâce à l’immo en direct.

InvestisseurHeureux · #3

J’ai déplacé votre message dans la file idoine.

Pour moi, comparer un investissement en REIT ou dans l’immobilier en direct, c’est un peu comparer des pommes et des poires : le point commun c’est le mot "immobilier" dedans, mais la comparaison s’arrête ici.

Ceci étant dit, attention à ne pas être trop optimiste :

simlyon a écrit :
Evolution d’une SIIC (dividende reinvestis) l’action de 10% par an (cours + dividende). Avec un capital de depart de 20000€ donne au bout de 20 ans => 134500€

Il faut plutôt tabler sur du 6-7% par an et ce sera déjà pas mal. Les performances passées (30 dernières années) ont été exceptionnelles pour les REITs/SIIC, car l’environnement taux/inflation a évolué de manière très favorable sur la période. Il n’est pas certain du tout que les 30 prochaines années le soient tout autant.

Et je le dis en tant que grand fan des foncières cotées !

GoodbyLenine · #4

Très franchement, actuellement, le cours des foncières (de commerce) françaises (même si leur patrimoine va au-delà des frontières) semble tellement bas (avec les leaders européens qui possèdent les plus beaux centres commerciaux, Unibail et Klépierre, qui ont des dividendes vers 7%, et les foncières spécialisées en murs de galeries Carrefour ou Casino, Carmilla et Mercialys, avec des dividendes vers 8 et 9%), avec la fiscalité actuelle (30% de prélèvement fiscal unique prélèvements sociaux inclus, pour les foncières, contre une imposition à l’IR en plus de 17.2% de prélèvements sociaux), je n’irais pas m’embêter à louer (pour bien plus d’efforts/temps/impôts/etc.) de l’immobilier en direct, sauf sur des biens avec de très gros travaux que je pourrais faire moi-même (et comme je ne souhaite pas faire de travaux, pour moi le choix est facile). J’éviterais aussi le meublé, sauf très gros travaux, vus les risques que le régime fiscal LMNP/LMP évolue défavorablement d’ici quelques années.

Mestra · #5

Noyl, votre tableau est intéressant (mystère d’un rendement net supérieur au rendement brut pour les SCPI, surement une coquille ou alors il s’agit d’un rendement sur fond propre?) mais passe à coté du levier possible sur les foncières cotées. Pourquoi ne pas également emprunter pour acheter en Bourse?

Pour un investissement de 150K, vous pouvez raisonnablement demander au banquier un prêt de 50K.

Ou bien passer par un courtier qui propose une "avance sur titre" comme Boursorama ou "sur marge" comme IB.

Et pourquoi pas carrément créer une structure à l’IS pour loger vos titres de foncière et déduire les intérêts d’emprunts comme pour un prêt immo de SCPI?

En explorant ces possibilités, votre tableau se retrouve totalement transformé et le rendement des foncières change énormément.

Le hic, c’est la volatilité des marchés. Ça bouge tout les jours et parfois violemment. Les SCPI, c’est beaucoup, beaucoup plus calme. Mais en réalité, ce sont les mêmes actifs!

Dernière modification par Mestra (29/11/2018 15h05)

investissor · #6

Non, juste avoir le titre en portefeuille la veille du détachement (et non pas du versement).
Par contre, le titre décote de l’équivalent du détachement le lendemain. Par exemple pour une action qui vaut 100€ et qui détache un dividende de 10€, l’action vaudra 90€ le lendemain, et sera à 0% de variation - vous aurez donc touché 10€, imposé à 30% soit 7€. Vous aurez donc 90€ + 7€ = 97€ de valorisation.

Donc à moins de vouloir payer des impôts sur le dividende, aucun intérêt d’acheter une action juste pour avoir son dividende et la revendre après: vous y perdriez les frais de transactions et l’imposition du dividende.

Si c’est pour garder l’action plus longtemps (quelques mois avant d’encaisser une plus-value, ou quelques années pour profiter régulièrement des versements de dividendes), c’est une autre question. En effet sur le long terme, et pour reprendre mon exemple, à ratio équivalent, contexte économique équivalent, etc…, le cours aura tendance à retendre vers les 100€ (cette idée est fortement discutable, c’est juste pour l’exemple), jusqu’au détachement suivant.

Edit: ArnvaldIngofson a été plus rapide que moi pour répondre. Je laisse néanmoins mon message pour deux raisons:
1. c’est bien la veille et non le jour du détachement  : cf ici
2. l’exemple concret qui peut être utile

Dernière modification par investissor (08/01/2019 13h50)

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Différence de PER entre les trackers REIT US et REIT EUR ?	1	890	04/06/2021 13h15 par dangarcia
Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens [ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ]	266	103 256	22/03/2024 16h35 par Dooffy
Tracker REIT monde : iShares Global REIT ?	20	6 841	15/07/2018 12h09 par M07
REIT US vs REIT Europe Continentale d'actifs de commerce : forte divergence d'évolution des cours	11	3 801	11/08/2017 13h24 par M07
Anticipations de hausse des taux : foncières cotées ou immobilier en direct ?	6	3 741	13/06/2015 21h16 par PierreQuiroule
REIT Japonais : foncières cotées japonnaises…	18	7 146	04/09/2022 03h02 par Betcour
Aroundtown : foncière non REIT diversifiée en Allemagne et aux Pays-Bas [ 1 2 3 4 5 ]	109	30 350	10/04/2024 17h53 par Flavius

Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif…

[+2] #1 07/09/2014 09h35

ZX-6R a écrit :

ZX-6R a écrit :

ZX-6R a écrit :

ZX-6R a écrit :

ZX-6R a écrit :

ZX-6R a écrit :

[+1] #2 07/09/2014 12h21

valeurbourse a écrit :

valeurbourse a écrit :

valeurbourse a écrit :

valeurbourse a écrit :

valeurbourse a écrit :

valeurbourse a écrit :

[+1] #3 12/09/2016 13h19

simlyon a écrit :

[+1] #4 29/11/2018 00h59

[+1] #5 29/11/2018 15h01

[+1] #6 08/01/2019 13h45

Discussions peut-être similaires à “foncière cotées vs immobilier locatif en direct : comparaison entre reit et locatif…”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)