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Forums des investisseurs heureux

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#1 02/05/2014 20h36 → REIT Japonais : foncières cotées japonnaises… (japon, reit, reprise, taux)

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Bonjour,

Je n’ai pas vu de sujet sur le Japon dans cette section alors que les articles abondent aur la France et l’Amerique du Nord.
Je ne m’y connais ni en Reit ni trop en Japon, mais sur le papier:

+ reprise de l’inflation
+ baisse des vacances (j’ai lu 7% à Tokyo m je ne sais pas si c’est bas pour eux)
+ loyers en hausse pour la première fois en 5ans à Tokyo
+ prix au niveau du début des années 80
+ taux encore faibles: possibilité de voir la croissance des baux dépasser celle des charges d’intérêt
+ cap rate du secteur autour de 4,5%-5%
+ yen faible: rapatriement de capitaux ou bien étrangers qui investissent

En négatif:
- les bâtiments japonais sont peu durables (les maisons sont reconstruites tous les 20ans)
- population en baisse qui n’aide pas la croissance de la demande
- remontée des taux d’un niveau très bas qui a donc un impact très fort sur la valeur actualisée
- le yen faible a un impact, faut-il hedger?
- mon inexpérience / naiveté.

Mots-clés : japon, reit, reprise, taux

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#2 02/05/2014 21h26 → REIT Japonais : foncières cotées japonnaises… (japon, reit, reprise, taux)

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Cher Kiwi,
C’est un bon resume. Tu peux ajouter:
+ achat de J-REITs par la BoJ
+ future rotation d’actifs fonds de pension publics, Abe-san leur ordonne d’acheter plus d’actions, moins d’obligs. Naturellement, les J-REITs s’imposeront comme substituts aux obligs, tout en faisant plaisir au big boss.

Cote negatif, le facteur fondamental le plus embetant a long terme, c’est une population qui viellit tres vite (plus vite encore qu’en Coree ou en Allemagne), et une population active qui se contracte rapidement. Et puis bon, des t% de capi a 4.5% en absolu ce n’est pas fantasmant, sauf a acheter un actif a 50-60% de sa NAV. La remontee des t% JGB a terme entrainera une remontee des t% de capi. La question est: par accroissement des loyers ou par baisse du prix des immeubles?
Moi je ne sais pas, donc je passe pour l’instant. Peut etre a tord, vais-je manquer l’opportunite de la decennie?

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#3 03/05/2014 05h02 → REIT Japonais : foncières cotées japonnaises… (japon, reit, reprise, taux)

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Je suis investi sur deux REIT Japonais mais côtés à Singapour : Saizen REIT (logements) et Croesus REIT (centres commerciaux). Les deux se traitent sous leur NAV et sont côtés en Dollar de Singapour (et il me semble que au moins l’un des deux est hedgé en partie sur le SGD/JPY, ce qui aura peu d’intérêt pour un français).

L’intérêt de ces REIT est d’être investi sur des actifs essentiellement Freehold (pleine propriété), alors qu’en Asie nombre de REIT sont propriétaires de baux emphytéotiques.

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#4 20/03/2017 18h30 → REIT Japonais : foncières cotées japonnaises… (japon, reit, reprise, taux)

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https://www.devenir-rentier.fr/uploads/8757_house_price_indicators.png

Quand on lit ce graphe de The Economist, on a bien envie d’acheter de l’immobilier japonais.

Si vous avez encore d’autres REITs à proposer. Notamment de l’immobilier spécialisé (Datacenter ou entrepôts) ou de l’immobilier résidentiel.

Dernière modification par misteronline (20/03/2017 18h32)


A la bourse, un mec achète, un autre vend, les deux pensent faire une affaire. Jean Yanne.

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#5 21/03/2017 17h42 → REIT Japonais : foncières cotées japonnaises… (japon, reit, reprise, taux)

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Quel broker vous permet d’investir sur ce type de société?

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#6 21/03/2017 17h59 → REIT Japonais : foncières cotées japonnaises… (japon, reit, reprise, taux)

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DeGiro par exemple, peut être IB ?


Stay away from negative people. They have a problem for every solution.

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#7 22/03/2017 03h07 → REIT Japonais : foncières cotées japonnaises… (japon, reit, reprise, taux)

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La pression immobilière au Japon en ce moment provient ces derniers temps essentiellement de l’afflux de touristes chinois. Les hôtels sont pleins à craquer dans tout le pays, et les centres commerciaux se frottent les mains. Depuis quelques années on voit d’ailleurs fleurir les airbnbistes (prononcez ça comme vous pouvez).
En revanche il faut se méfier de l’immobilier de bureau, il y a beaucoup de vacance, et les propriétaires préfèrent parfois (souvent?) ne pas louer plutôt que de baisser le loyer demandé, par crainte de l’impact négatif sur la valorisation du bien.

Par ailleurs, méfiance avec le tableau ci-dessus. Les rendements immobiliers sont très différents selon l’emplacement. Par exemple pour le résidentiel si vous investissez dans l’immobilier physique, à Tokyo même vous trouverez du 4-5% brut, à la campagne vous pouvez monter à 20% (risque à moyen terme: vacance totale pour cause de désertion des campagnes - NB la notion de campagne est toute relative). Donc c’est peut-être un peu cavalier d’avoir un seul chiffre pour tout le Japon et d’en tirer une conclusion.

Interactive Brokers vous permettra d’investir sans problème sur la bourse japonaise, avec des tarifs très compétitifs. Attention avec la bourse japonaise, les actions se négocient par paquets de 100 minimum (mais les entreprises cotées splittent souvent pour avoir un cours peu élevé, afin de ne pas fermer l’accès aux petits investisseurs).


A mon grand dam

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#8 28/03/2017 23h04 → REIT Japonais : foncières cotées japonnaises… (japon, reit, reprise, taux)

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Pour ceux qui veulent investir dans l’immobilier japonais, voila un document intéressant (en Anglais)
Horseman Capital - récit d’un voyage au Japon
La conclusion de ce voyage pour ce hedge fund est que les foncieres japonaises sont un de leurs shorts favoris.

Dernière modification par BullAndBear (01/04/2017 16h22)

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#9 29/03/2017 09h00 → REIT Japonais : foncières cotées japonnaises… (japon, reit, reprise, taux)

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Personnellement je suis aussi en train de réfléchir à investir en actions Japonaises, mais plutôt que les REITs je pencherais pour le secteur de la défense. Avec la montée en puissance de la Chine, l’échec total du "pivot" d’Obama combiné au désengagement de Trump, le Japon va probablement devoir se réarmer. Ca fait déjà plusieurs années aussi qu’il y a une pression nationaliste pour changer leur constitution "pacifiste"…

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#10 01/04/2017 23h25 → REIT Japonais : foncières cotées japonnaises… (japon, reit, reprise, taux)

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BullAndBear a écrit :

Pour ceux qui veulent investir dans l’immobilier japonais, voila un document intéressant (en Anglais)
Horseman Capital - récit d’un voyage au Japon
La conclusion de ce voyage pour ce hedge fund est que les foncieres japonaises sont un de leurs shorts favoris.

pas évident à lire (je manque un peu de vocabulaire spécialisé, mais ça vient), mais impressionnant !
C’est d’autant plus surprenant que très décalé de l’image du Japon qu’on peut avoir dans les médias.

Il serait intéressant de creuser sur l’immobilier dans les grandes villes

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#11 05/10/2017 23h45 → REIT Japonais : foncières cotées japonnaises… (japon, reit, reprise, taux)

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Il me semble en Asie et particulièrement au Japon il y a deux types d’entreprises cotées avec des sous-jacents immobilier. Il y a les développeurs de projets immobiliers ayant des actifs immobiliers et les REITs comme nous l’entendons. Contrairement aux REITs, ces "developers" paient des impots et ne sont pas soumis aux mêmes contraintes de distributions. Leurs taux de dividendes sont donc moins élevés.

J’ai entendu des spécialistes très optimistes sur ce marché, avec d’important potentiel de croissance pour ces developers qui se traitent en discount. Sur les J-REITs également, l’intérêt est grand mais dans une moindre mesure.

Avez-vous envisagé de regarder ces entreprises ?

Sinon pour ce qui concerne les J-REITS, un bon site : JAPAN-REIT.COM

Dernière modification par niceday (05/10/2017 23h49)

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