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#1 02/05/2014 20h36

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Bonjour,

Je n’ai pas vu de sujet sur le Japon dans cette section alors que les articles abondent aur la France et l’Amerique du Nord.
Je ne m’y connais ni en Reit ni trop en Japon, mais sur le papier:

+ reprise de l’inflation
+ baisse des vacances (j’ai lu 7% à Tokyo m je ne sais pas si c’est bas pour eux)
+ loyers en hausse pour la première fois en 5ans à Tokyo
+ prix au niveau du début des années 80
+ taux encore faibles: possibilité de voir la croissance des baux dépasser celle des charges d’intérêt
+ cap rate du secteur autour de 4,5%-5%
+ yen faible: rapatriement de capitaux ou bien étrangers qui investissent

En négatif:
- les bâtiments japonais sont peu durables (les maisons sont reconstruites tous les 20ans)
- population en baisse qui n’aide pas la croissance de la demande
- remontée des taux d’un niveau très bas qui a donc un impact très fort sur la valeur actualisée
- le yen faible a un impact, faut-il hedger?
- mon inexpérience / naiveté.

Mots-clés : japon, reit, reprise, taux


Patron d'un cabinet CGP

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[+1]    #2 02/05/2014 21h26

Membre (2014)
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Cher Kiwi,
C’est un bon resume. Tu peux ajouter:
+ achat de J-REITs par la BoJ
+ future rotation d’actifs fonds de pension publics, Abe-san leur ordonne d’acheter plus d’actions, moins d’obligs. Naturellement, les J-REITs s’imposeront comme substituts aux obligs, tout en faisant plaisir au big boss.

Cote negatif, le facteur fondamental le plus embetant a long terme, c’est une population qui viellit tres vite (plus vite encore qu’en Coree ou en Allemagne), et une population active qui se contracte rapidement. Et puis bon, des t% de capi a 4.5% en absolu ce n’est pas fantasmant, sauf a acheter un actif a 50-60% de sa NAV. La remontee des t% JGB a terme entrainera une remontee des t% de capi. La question est: par accroissement des loyers ou par baisse du prix des immeubles?
Moi je ne sais pas, donc je passe pour l’instant. Peut etre a tord, vais-je manquer l’opportunite de la decennie?

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#3 03/05/2014 05h02

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Je suis investi sur deux REIT Japonais mais côtés à Singapour : Saizen REIT (logements) et Croesus REIT (centres commerciaux). Les deux se traitent sous leur NAV et sont côtés en Dollar de Singapour (et il me semble que au moins l’un des deux est hedgé en partie sur le SGD/JPY, ce qui aura peu d’intérêt pour un français).

L’intérêt de ces REIT est d’être investi sur des actifs essentiellement Freehold (pleine propriété), alors qu’en Asie nombre de REIT sont propriétaires de baux emphytéotiques.

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#4 20/03/2017 17h30

Membre (2015)
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Quand on lit ce graphe de The Economist, on a bien envie d’acheter de l’immobilier japonais.

Si vous avez encore d’autres REITs à proposer. Notamment de l’immobilier spécialisé (Datacenter ou entrepôts) ou de l’immobilier résidentiel.

Dernière modification par misteronline (20/03/2017 17h32)


A la bourse, un mec achète, un autre vend, les deux pensent faire une affaire. Jean Yanne.

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#5 21/03/2017 16h42

Membre (2016)
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Quel broker vous permet d’investir sur ce type de société?

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#6 21/03/2017 16h59

Membre (2014)
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DeGiro par exemple, peut être IB ?


Stay away from negative people. They have a problem for every solution.

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[+1]    #7 22/03/2017 02h07

Membre (2013)
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La pression immobilière au Japon en ce moment provient ces derniers temps essentiellement de l’afflux de touristes chinois. Les hôtels sont pleins à craquer dans tout le pays, et les centres commerciaux se frottent les mains. Depuis quelques années on voit d’ailleurs fleurir les airbnbistes (prononcez ça comme vous pouvez).
En revanche il faut se méfier de l’immobilier de bureau, il y a beaucoup de vacance, et les propriétaires préfèrent parfois (souvent?) ne pas louer plutôt que de baisser le loyer demandé, par crainte de l’impact négatif sur la valorisation du bien.

Par ailleurs, méfiance avec le tableau ci-dessus. Les rendements immobiliers sont très différents selon l’emplacement. Par exemple pour le résidentiel si vous investissez dans l’immobilier physique, à Tokyo même vous trouverez du 4-5% brut, à la campagne vous pouvez monter à 20% (risque à moyen terme: vacance totale pour cause de désertion des campagnes - NB la notion de campagne est toute relative). Donc c’est peut-être un peu cavalier d’avoir un seul chiffre pour tout le Japon et d’en tirer une conclusion.

Interactive Brokers vous permettra d’investir sans problème sur la bourse japonaise, avec des tarifs très compétitifs. Attention avec la bourse japonaise, les actions se négocient par paquets de 100 minimum (mais les entreprises cotées splittent souvent pour avoir un cours peu élevé, afin de ne pas fermer l’accès aux petits investisseurs).


A mon grand dam

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[+1]    #8 28/03/2017 23h04

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Pour ceux qui veulent investir dans l’immobilier japonais, voila un document intéressant (en Anglais)
Horseman Capital - récit d’un voyage au Japon
La conclusion de ce voyage pour ce hedge fund est que les foncieres japonaises sont un de leurs shorts favoris.

Dernière modification par BullAndBear (01/04/2017 16h22)

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#9 29/03/2017 09h00

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INTJ

Personnellement je suis aussi en train de réfléchir à investir en actions Japonaises, mais plutôt que les REITs je pencherais pour le secteur de la défense. Avec la montée en puissance de la Chine, l’échec total du "pivot" d’Obama combiné au désengagement de Trump, le Japon va probablement devoir se réarmer. Ca fait déjà plusieurs années aussi qu’il y a une pression nationaliste pour changer leur constitution "pacifiste"…


Parrain Curve ✯ Mangia bene, caca forte, e non aver paura della morte.

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#10 01/04/2017 23h25

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BullAndBear a écrit :

Pour ceux qui veulent investir dans l’immobilier japonais, voila un document intéressant (en Anglais)
Horseman Capital - récit d’un voyage au Japon
La conclusion de ce voyage pour ce hedge fund est que les foncieres japonaises sont un de leurs shorts favoris.

pas évident à lire (je manque un peu de vocabulaire spécialisé, mais ça vient), mais impressionnant !
C’est d’autant plus surprenant que très décalé de l’image du Japon qu’on peut avoir dans les médias.

Il serait intéressant de creuser sur l’immobilier dans les grandes villes

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[+1]    #11 05/10/2017 23h45

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Il me semble en Asie et particulièrement au Japon il y a deux types d’entreprises cotées avec des sous-jacents immobilier. Il y a les développeurs de projets immobiliers ayant des actifs immobiliers et les REITs comme nous l’entendons. Contrairement aux REITs, ces "developers" paient des impots et ne sont pas soumis aux mêmes contraintes de distributions. Leurs taux de dividendes sont donc moins élevés.

J’ai entendu des spécialistes très optimistes sur ce marché, avec d’important potentiel de croissance pour ces developers qui se traitent en discount. Sur les J-REITs également, l’intérêt est grand mais dans une moindre mesure.

Avez-vous envisagé de regarder ces entreprises ?

Sinon pour ce qui concerne les J-REITS, un bon site : JAPAN-REIT.COM

Dernière modification par niceday (05/10/2017 23h49)

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#12 03/09/2022 12h33

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Bonjour,

Je remonte ce post pour vous demandez votre avis sur les REITS asiatiques.
Je recherche un REIT répartis sur plusieurs pays du continent asiatique avec une bonne répartition géographique et as trop endetté. Je ne souhaite pas un ETF, je préfère les actions.
Est-ce qu’il en existe un, svp?
Les REITS asiatiques ont l’air de se focaliser que sur un seul pays et non sur plusieurs pays.

Cordialement

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[+1]    #13 03/09/2022 12h53

Membre (2022)
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À propos des foncières japonaises – et non "japonnaises", il faut rectifier le titre de ce sub-forum ! –, nombre d’entre elles se sont développées autour des réseaux des compagnies privées de chemin de fer, comme Keikyu, Tokyu, Odakyu…en région de Tokyo, Hankyu-Hanshin en région d’Osaka.
Les trains roulent à perte mais les profits sont dans les centres commerciaux et bureaux autour des gares, et dans les lotissements de banlieue et les parcs de loisirs et golfs accessibles en train. C’est un peu comme si la SNCF possédait les immeubles du quartier de la gare St Lazare, des bureaux et appartements à la Défense, des commerces et lotissements à Versailles et le golf de Saint-Nom-la-Bretèche !
Tout cela est très bien expliqué par Natacha Aveline dans ses publications, en particulier son livre de 2003 "La Ville et le rail au Japon, l’expansion des groupes ferroviaires privés à Tôkyô et Ôsaka", Paris, CNRS éditions, collection Asie orientale.
Les actions de ces sociétés sont disponibles sur Degiro, négociées sur les marchés boursiers de Tokyo (minimum 100 actions) et de Francfort (sans l’exigence de 100 actions). Le minimum japonais de 100 actions rend difficile l’accès à ces sociétés pour des budgets d’investissement limités : Hankyu-Hanshin vaut aujourd’hui 4170 yen la part, soit 29,88 euros, pour en acheter 100 il faut débourser presque 3000 euros à Tokyo, alors que Francfort permet d’en prendre 10 pour 300 euros.
De son côté, la foncière non-ferroviaire "Invincible Investments" (quel joli nom !) est pour moi hors de prix à 42700 yen la part (306 euros), il me faudrait mettre… 30000 euros pour en acheter 100, et sur Degiro elle n’est disponible qu’à Tokyo.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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[+2]    #14 03/09/2022 13h04

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Je vous conseille de lorgner du côté des S-Reit, à Singapour. Beaucoup d’entre elles décotent par rapport à leur fonds propres et offrent un bon rendement totallement exempté de « withholding tax ».

Il y a par exemple: Ascott Residences Reit, First Reit, iReit Global, Mapletree Industrial Trust, Mapletree Logistics Trust, Cromwell European Reit.

Certaines d’entre elles ont un portefeuille d’actifs en Europe. Par exemple, Ascott detient les hôtels Citadines qui sont très présents en France (j’ai séjourné dans des Citadines à Londres et Paris cet été lors de mon passage en Europe). IReit Global est certainement la plus française de toutes puisqu’elle possède 27 Décathlon dans l’hexagone.

(Je possède la plupart des entreprises citées ci-dessus)

Concernant les Reit japonaises: attention « le minimum lot size » est de 1 et non pas de 100 comme toutes les autres actions nippones (ni mauvaises), ce qui explique le prix relativement élevé d’une seule part. Peu le savent, j’ai même du insister avec mon courtier au téléphone qui ne voulait pas me faire passer mon ordre de 7 parts par exemple (le Japon était auparavant négociable que par téléphone auprès de mon courtier).

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par stockjunkie (03/09/2022 13h12)

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[+2]    #15 03/09/2022 13h06

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Kab 28,

plusieurs foncières singapouriennes ont une vision plurinationale.
- Parkway Life a investi sur des maisons de retraite au Japon et des hopitaux singapouriens.
- Mapletree Logistics Trust est investi à Singapour, en Australie, à Hong Kong, au Japon, en Chine, Malaisie, Vietnam et Corée du Sud.
- Mapletree North Asia Commercial regarde du côté des centres commerciaux chinois.
- Frasers Logistics est pour 45% investi en Australie. Le groupe Frasers Property est dirigé par des Thaïlandais et a donc une forte présence dans ce pays, en plus de Singapour et de l’Australie.
- Ascott Residence Trust est dans l’hôtellerie dans pas mal de pays.
- Keppel Reit (bureaux) est en Australie et en Corée en plus de Singapour.
- Ascendas (parcs industriels, centres de données, parcs scientifiques) répartit ses 211 propriétés entre Singapour, Australie, USA et Europe.

Stockjunkie,

"Concernant les Reit japonaises: attention « le minimum lot size » est de 1 et non pas de 100 comme toutes les autres actions nippones."
Cela ne semble pas être le cas : je viens d’acheter via Degiro 60 actions Tokyu Fudosan. Sur la place de Francfort. Car la plate-forme internet de Degiro me demandait bien un multiple de 100 actions pour un achat à Tokyo.
Je n’ai pas essayé encore avec les autres foncières, et ça dépend peut-être du courtier ?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Cayucyucan (03/09/2022 14h06)

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#16 03/09/2022 14h24

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Cayucyucan, il est effectivement fort possible que Degiro ne se soit pas cassé la tête avec un “setting” de 100 parts minimum sur tout le Japon par défaut (?)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#17 03/09/2022 17h27

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Tokyo Fudousan est comme une action normale, elle cote 750 yen en ce moment, et s’échange bien par paquet de cent. Ce n’est pas comme les actions REIT qui cotent à plusieurs milliers d’euros pièce.


A mon grand dam

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#18 03/09/2022 18h58

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Bonjour,

Mon courtier (trade republic) ne propose pas l’achat de Mapletree.
Par contre, j’ai accès à Frasers Property. Elle correspond aux critères de zones géographiques.
Mais, il y a 25% des analystes qui déconseille la vente. Avez-vous plus d’infos, svp?

Cordialement

Dernière modification par Kab28 (03/09/2022 19h21)

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#19 04/09/2022 03h02

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Frasers Property est un promoteur immobilier. Frasers & Commercial (ainsi que Frasers Centerpoint) sont des REIT liés au premier. Pas du tout les mêmes valeurs !

Le modèle promoteur-REIT est très développé en Asie (CapitaLand a au moins 4 REIT affiliés par ex.). Les promoteurs gardent pas mal de propriétés à leur compte et pour recycler ces actifs les revendent à un REIT dont ils sont l’actionnaire de référence et qui dispose d’un droit de préemption sur les ventes. Il y a un conflit d’intérêt potentiel mais aussi un accès un pipeline de propriétés intéressant.

Pour revenir sur le Japon, le promoteur Daiwa House a lancé son propre REIT à Singapour, mais un certain nombre de REIT singapouriens ont des aussi des actifs japonais.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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