Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens

espenlind13 · #1

InvestisseurHeureux a écrit :
Sur le principe je trouve cela dommage.

On parle pendant des semaines d’opportunités sur le forum, la newsletter, etc. et quand les cours ont repris +10-15% (sans compter les dividendes), on nous demande s’il est encore temps d’acheter.

Dernière modification par espenlind13 (27/08/2014 15h45)

Mots-clés : bureaux, canada, dream office reit

loulou75015 · #2

EDIT : Ahah Les grands esprits se rencontrent xD

Sylvain · #3

Comme vous l’écrivez, la gouvernance reste bonne : l’externalisation reste quelque part dans le groupe, vue la participation de Ned Goodman (Dundee) et Michael Cooper (CEO de Dream Office et Dream).
D’ailleurs, les deux entreprises sont issues de Dundee Realty Corp.
Pour le business de gestion, la maison Dream est aussi intéressante à étudier.

Dernière modification par Sylvain (21/10/2014 18h47)

ivanov · #4

C’est malheureusement comme cela tous les mois pour Dream Office, malgré les messages au support binck. C’est pas top au niveau lisibilité, mais cela n’empêche pas le dividende d’être réellement payé à la date quasi identique à Cominar.

Kapitall · #5

lopazz a écrit :
Ce qui me dérange chez Cominar et Dream Office, c’est qu’ils n’ont aucun credit rating.

Qu’en sera-t-il de leur accès au financement lorsque les taux seront plus élevés ?

Les deux sont notés BBB (low) par DBRS, soit la dernière note en investment grade. Pour une foncière canadienne, qui se finance presque exclusivement en CAD, cette notation suffit à donner accès aux marchés dans de bonnes conditions.

InvestisseurHeureux · #6

En tout cas Brookfield Financial n’a pour l’heure pas modifier la Net Asset Value de Dream Office et la décote atteindrait 30% :

Source : http://www.brookfieldfinancial.com/_Glo … Update.pdf

Dividende mensuel, décote de 30%, qualité des actifs, management maintenant internalisé, EUR/CAD favorable… Certes, il y a des incertitudes sur l’impact de la baisse du pétrole sur l’économie canadienne, mais c’est un peu l’alignement des planètes pour qui veut investir sur une bonne foncière de rendement.

Mevo · #7

Libelule, c’est tentant de demander sur un forum, mais vous pourriez rechercher un peu par vous-même. Surtout qu’avec l’ensemble des plateformes d’information financière qu’il y a, google, et les sites des sociétés elles-même, ça n’est pas très compliqué.

Dream unlimited (DRM) est le gérant de Dream Office (entre autres) et la holding d’autres sociétés immobilières. C’est la société mère de tout le groupe "Dream".

Google Finance a écrit :
Dream Unlimited Corp. is a Canada-based real estate company. The Company operates through segments, such as Land Development; Housing Development; Condominium Development; Retail Development; Asset Management, Management Services and Equity Interests in Related Parties; Investment and Recreational Properties; Renewable Power, and Other. The Company develops land in Saskatoon, Regina, Calgary and Edmonton. It has housing operations in Saskatoon and Regina. The Company’s condominium development business consists of operations in Toronto. It has approximately 18 acres of active retail projects under construction. The Company provides asset management and management services to four listed funds. Its investment properties include interests in commercial and retail properties. The Company is the co-manager of a closed-ended renewable energy infrastructure fund. Its other assets include investments in Dream Office REIT, Dream Hard Asset Alternatives Trust and Dream Global REIT units.

Dream unlimited est celle en ORANGE.

Image issue du site de la société. Il ont une section "about" avec tous les détails, à quel point ils sont fantastiques, que ce qu’ils font est fantastique, et qu’ils ont des valeurs et tout le tremblement. Je n’insinue aucunement que ça n’est pas vrai, mais ce qui m’interpelle juste est que toutes les sociétés qui ont fait les plus grosses salo*eries avaient la même chose sur leur site
www.dream.ca/about/

(Juste pour le fun, je ne résiste pas à quelques citations du site Volkswagen, toujours bien présentes à ce jour sur leur site:)

http://en.volkswagen.com/en/company/responsibility.html a écrit :
"Responsibility is a powerful word but one which is overused in today’s world. On this site we explain how we understand this responsibility, what obligations we derive from it, and how we live up to these obligations."

"Cars have a significant impact on people, the environment and society. This leads to specific corporate responsibility."

"At Volkswagen, responsibility for the environment means producing clean cars in clean factories."

"Product responsibility means that manufacturers are answerable for their products"

Heureusement que la section "about" des sites d’Enron ou de Madoff n’est plus accessible Mais trêve de plaisanteries, DRM ne semble payer aucun dividende à ce jour, même si ça semble être un investissement potentiellement intéressant à un prix relativement bas (au vu des quelques ratios vus, je n’ai pas étudié le dossier)

Dernière modification par Mevo (15/10/2015 09h13)

Ledep · #8

Bonsoir,

Autour de -1.5%, je n’appelle pas vraiment ça une chute libre… Il faut modérer les propos même si la baisse est réelle, lente et continue (moins d’1 an, c’est court tout de même).

Pour rappel Yellen, c’est les US, là on parle du Canada, certes très proche géographiquement, économiquement etc… mais ce n’est pas la Banque Centrale du Canada pour autant. La situation du Canada n’est pas celle des US, là où les US remontent sans doute la pente, le Canada n’a peut-être pas atteint le bas et va sans doute baisser à nouveau son taux directeur.

Pour parler tout de même de l’annonce de Yellen, l’impact est également faible pour les REIT américaines, ce qui tend à montrer que la remontée des taux était prise en compte dans les cours (qu’il faut modérer aussi car elle sera sans doute faible également et on restera dans un zone de taux très faible).

Edit: Dream finit la journée à -0.29% soit une journée très normale !

Bargeo · #9

Dream office et Cominar créent régulièrement des actions nouvelles, d’où une dilution pour l’actionnaire. Avec les capitaux récoltés, ils investissent dans de nouveaux immeubles. En théorie, les nouvelles acquisitions compensent la dilution. Dans le meilleur des cas, on a un AFFO/action et un ANR/action qui progressent tout de même grâce à une meilleure gestion et de bons investissements, et donc un cours de bourse qui PEUT progresser. Actuellement on est plutôt sur des valeurs stable.

Dernière modification par Bargeo (12/11/2015 21h46)

nik66 · #10

@Jef56
En ce moment oui, je suis baissier, c’est vrai. Désolé si vous pensez que mes qqs posts sont redondants. J’ai en effet partagé ce sentiment sur 2 ou 3 files différentes mais ceci dans un seul but : partager et surtout avoir des avis sur mon sentiment, et de préférence des avis contraires, ce sont tjs ceux là qui font le plus avancer. Je n’ai en effet jamais aucune certitude.
Je suis aussi en effet intervenu un peu plus ces derniers temps car je crois que nous sommes sur un moment délicat et intéressant des marchés. Les risques me semblent élevés mais c’est aussi le moment où l’on va peu à peu revoir des opportunités. Sur ces REIT canadiennes par exemple et, plus tard, sur les pétrolières (c’est encore trop tôt maintenant à mon avis). N’ayant aucune certitude, je ressens le besoin de communiquer et d’expliquer mes analyses pour les partager, les confirmer ou les infirmer. Bref, comme toujours on est meilleur à plusieurs que seul, et c’est tout l’intérêt d’un forum comme celui-ci.
Ceci dit, je prend bonne note de votre remarque. Je ne souhaite en rien lasser les membres et je vais rester plus en retrait.

Betcour · #11

Je pense qu’il faudrait même plutôt parler de baisse des taux. La banque centrale se dit même prête à faire des taux négatifs si le besoin s’en faisait sentir.

nik66 · #12

L’essentiel du problème est donc peut être bien dans la faiblesse économique du pays lié à la forte baisse des cours des matières premières. Pour le moment l’économie canadienne a évité le pire et sauve une petite croissance grâce à la reprise du commerce avec son voisin américain en meilleure forme. Mais un maintien durable à des bas niveaux des prix de l’énergie et des matières premières ne pourra que continuer à fortement impacter l’économie canadienne qui y reste très sensible. Dans ce cas, en effet, les prix de l’immobilier ne peuvent que baisser et les loyers seraient en difficulté. Mais, vu les cours actuels des REIT, on peut dire aussi qu’on a déjà sans doute intégré dans les cours un certain nombre de ces problèmes et pertes à venir. On sait que la bourse anticipe, souvent trop.
Tout le problème est de connaitre la durée et la profondeur de la crise. Elle est liée à la demande mondiale également, et il faut reconnaitre que là les nouvelles ne sont pas fameuses (croissance de plus en plus molle, recul de la Chine, ce n’est pas bon). On aurait aussi le même genre d’analyse sur l’Australie.

On risque donc surement d’aller vers une nouvelle période de vaches maigres pour le Canada, d’où la probable poursuite de la baisse des taux au Canada. Dans ce cas, l’indice TSX de la bourse de Toronto aurait sans doute encore un bon potentiel de baisse avec un retour possible vers les supports autour des 11500 points. Et les REIT ? Le dégraissage pourrait continuer avec un risque de baisse de dividendes si le pays entre en récession et si les prix de l’énergie et des matières premières restent durablement bas. C’est actuellement le scénario privilégié. Inversement, si nous devions assister, ne serait-ce qu’à un rebond et une stabilisation des cours du pétrole vers les 65-70$, là ce serait très différent. Et le cours actuel des REIT pourrait apparaitre alors comme une opportunité d’achat aux cours actuels. Bref, c’est un pari. Mais plus les cours des REIT baissent et plus il a de chances d’être gagnant pour celui qui jouera le long terme. A condition bien sûr qu’on évite une cassure de grande ampleur sur les marchés financiers américains et mondiaux.

Dernière modification par nik66 (10/12/2015 09h30)

stephane · #13

@nik66 :

Avec des si, on scie les arbres !

L’avenir n’est pas écrit et personne ne peut s’estimer suffisamment compétent pour prédire avec certitude la macro-économie du Canada pour la période 2016 à 2020 !

Lorsque Dream office était à 26 ou 28 CAD, certains trouvaient le titre intéressant.

Depuis lors, rien n’a changé de façon fondamentale dans le business de Dream Office REIT , même si le "contexte canadien" est moins sexy qu’il y a douze mois :

- les immeubles n’ont pas brûlé ou disparu, ils n’ont pas été détruits par bombardement, écroulés par un tremblement de terre ou emportés par une coulée de boue,

- une très grande proportion des locataires sont en place et payent leurs loyers,

- le dividende est toujours là, versé mois après mois,

- la légère hausse du taux de vacance est compensée, au moins pour partie, par la baisse du coût du financement de la société,

La seule différence significative tient au prix proposé par le marché.

Au niveau actuel, nous avons presque "un immeuble gratuit pour un immeuble acheté".

Alors, si avec de telles soldes vous n’achetez pas, pour le long terme, au moins quelques titres pour démarrer une ligne à 13% de dividende, parce que la macro-économie vous fait "peur" et que vous n’avez pas toutes les cartes en main pour vous décider, vous n’achèterez jamais quoi que ce soit à bon prix !

En bourse, il n’y a pas de solde sans incertitude…

Dernière modification par stephane (10/12/2015 20h57)

InvestisseurHeureux · #14

De toute façon il n’y a pas à chercher des explications alambiquées.

Monsieur le marché a décidé de considérer que Dream Office était une entreprise pétrolière, comme le montre sa corrélation avec le WTI sur les 6 derniers mois :

Monsieur le marché retrouvera peut-être ses esprits quand Dream Office publiera les résultats de son prochain trimestre, notamment le taux d’occupation et de relocation en Alberta et ailleurs.

Quant à la hausse des taux longs canadiens qui était sensée être la précédente explication à la baisse, on peut constater la remontée stratosphérique (ironie) de ceux-ci :

okavongo · #15

Je n’encourage rien. Je fais juste le constat que les marchés boursiers ne se limitent pas à votre définition. Mais vous semblez l’avoir intégré puisque vous remplacez maintenant "marchés boursiers" par "objet des forums des Investisseurs Heureux". Ces 2 termes ne regroupent effectivement pas les mêmes choses, même si l’on trouve dans ces colonnes une rubrique "exotiques" où la "relique barbare" côtoie les vaches, les voitures ou encore les montres.

Après on peut vivre dans une bulle ou bien essayer d’intégrer le fait que les "investisseurs heureux" ne sont pas les "marchés boursiers". On peut estimer que Mr Market est toujours parfaitement efficient mais on peut aussi penser le contraire et essayer de profiter de ses anomalies.

Amusant votre rappel sur le hors-sujet alors que je ne faisais que répondre à votre commentaire qui effectivement l’était totalement. D’où mon dernier paragraphe sur Dream Office pour tenter de revenir dans le droit chemin et souligner aussi le perspicace parallèle entre WTI et Dream Office relevé par notre hôte.

catoun · #16

Bonsoir à tous,

D.UN vient d’annoncer une coupe d’un tiers de ses dividendes, passant de $2.24 (annualisé) à $1.50.
Au cours de jeudi, le rendement passerait de 13.77% à 9.2%.

Le management suspend également le DRIP.

Ci-dessous les résultats de 2015.

Aucune action Dream REIT.

Dernière modification par catoun (19/02/2016 03h54)

bifidus · #17

Acheter des actions pour le rendement et être content quand ca diminue est quand même plutôt paradoxal…

MisterVix · #18

Bifidus a écrit :
Acheter des actions pour le rendement et être content quand ca diminue est quand même plutôt paradoxal…

Je complèterai votre phrase en disant que j’achète les REIT Canadiennes pour le rendement dans la durée.

Dans cette optique là, vous serez d’accord avec moi j’espère pour dire que c’est plutôt une bonne nouvelle.

Par les temps qui courent d’inflation nulle, de loyers médiocres (prix d’achat prohibitifs) et surtaxés, de taux d’intérêts ridicules, ceux qui achètent un rendement à 14% en croyant qu’il va durer font une erreur (sauf à croire en une remontée fulgurante des cours du brut ce qui n’est pas très réaliste). Il est évident que ce taux de rendement était associé à un risque anticipé par le marché, et les titres jugés plus sûrs sont à des niveau de valorisation/rendement très différents.

Je vous rejoins complètement en revanche concernant ceux qui ont une très forte moins value. Pour eux l’arbitrage est plus difficile. Ils se consoleront au moins en externalisant leurs moins value.

Pour ma part j’ai acheté une décote sur NAV servant un rendement correct permettant de patienter, avec comme cerise sur le gâteau un effet devise potentiellement démultiplicateur de gain. Les nouvelles du jour vont donc dans le bon sens, parceque sur du long terme je pense faire une bonne opération, et sans doute retrouver les 14% de rendement en devise Euro.

Note: Actionnaire Dream Office REIT

Dernière modification par MisterVix (19/02/2016 15h01)

Fabrice67 · #19

M7 a écrit :
je rigole (jaune), en pensant à Parisien qui taquinait IH à propos de son qualificatif "d’affaire du siècle" pour les REIT de ce genre. Ce n’est pas méchant, mais car j’ai pensé comme IH tout en donnant raison à Parisien.

En tout cas ceux qui ont acheté Dream Office le jour de la sortie de la newsletter (ce n’est pas mon cas), ont aujourd’hui une plus-value latente de 23% (en 1 mois), un rendement de 8% environ, et un rendement sur PRU de 10% environ.

Ce n’est peut-être pas « l’opportunité d’une vie », mais c’est quand même sympathique.
Nous saurons dans 1 ans, 3 ans, 5 ans, si c’était le moment d’acheter des foncières canadiennes. Aujourd’hui, il est bien trop tôt.
Rendez-vous le 14 janvier 2021 ;-)

Bankroot · #20

Oui on sait pourquoi, mer.ci de relire le post au début, la réponse s’y trouve !
Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens

NB:

Robot a écrit :
Pour remercier un membre, privilégiez le système de réputation. Note : le système a détecté dans votre [court] message "merci".

Lol

PierreQuiroule · #21

@stoneman Chaque distribution est pourtant annoncée sur le site de Dream Office. Pour l’annonce de juin, il est précisé :

The June distribution will be payable on July 15, 2016 to unitholders of record as at June 30, 2016

stoneman · #22

J’ai d’habitude la notification en fin de mois du dividende en attendant son paiement mais pas ce mois ci d’où ma question. Précision je suis chez Binck.

Jeff33 · #23

PierreQuiRoule, j’ai trouvé quelques chiffres. D’après Les sables bitumineux au Canada : définition, production, potentiel de croissance, il faudrait un prix du baril entre 50 et 60 dollars, voire plus (80-100 dollars) en fonction des moyens d’extraction.

Le baril oscille aujourd’hui entre 50 et 52 dollar, cela me parait encore un peu juste. D’autant que si les pays de l’OPEP réduisent leur production, une hausse du prix du baril qui s’en suivrait ferait les affaires des producteurs aux États-Unis (qui ont largement réduit la voilure depuis). Donc cette hausse du prix du baril pourrait bien être limitée.

Enfin, même si hausse du prix du baril, il y a, il faudra attendre au moins quelques mois pour que cela se ressentent sur les résultats de Dream Office (et des autres foncières canadiennes impactées par la chute des prix du baril).

Dernière modification par Jeff33 (22/10/2016 12h09)

SerialTrader · #24

Ces mesures changent radicalement le profil de Dream Office.

Cote positif:
1/. cette fois ci, une fois n’est pas coutume, plus values degagees sur les ventes, a un prix moyen superieur a leur valeur comptable (mais n’oubliez pas qu’on s’etait pris 900 mio de deprecs l’annee derniere, principalement sur les actifs Non-Core).
2/. Reduction de la dette a 43%, qui est durable
3/. Div payout ratio soutenable, et meme confortable

Cote negatif:
1/. Div yield coupe de 7.8% a 5.25%, moins si le titre bondit suite a cette annonce
2/. Div coupe de 1/3 mais reduction du nombre d’actions anticipe (dependra du cours de rachat par auction) d’environ 20% seulement
3/. Reorientation strategique vers la creation de valeur / croissance de la NAV. Or le bilan historique du management est mitige: valeur effectivement creee sur les actifs Core, en particulier a Toronto, mais mega paume en Alberta / Calgary, reflete par les deprecs / pertes realisees sur ventes en 2016.
4/. Les buybacks / auction ont ete trop faibles et/ou realises trop tard, a des prix peu decotes de la NAV. Aspect relutif assez faible. La ste a manque l’opportunite de le faire lorsque le cours decotait de 25-30% vers CAD 15-16.
5/. Aucune communication sur leur structure de couts. Avec un parc immobilier divise par 2, il va falloir tailler ds les couts fixes et probablement ds les effectifs.

J’attends impatiemment les updates sur FFO et AFFO/ action au terme de l’auction.

A priori, je vais conserver mes titres et ne pas apporter a l’auction. Autrement dit, je suis enclin a donner a cette equipe de gestion une seconde chance (le benefice du doute?).

Cdt - S.T.

Dernière modification par SerialTrader (23/06/2017 05h45)

PierreQuiroule · #25

Sans être un expert du dossier, les raisons de la bonne tenue de Dream Office me semblent assez claires :

1. Sur un plan général, le rendement est recherché ces derniers temps. Or, les foncières canadiennes et leurs dividendes mensuels sont les actions de rendement par excellence. Même la médiocre Cominar en profite.

2. Spécifiquement à Dream Office, il y a de quoi être satisfait de ce qu’a accompli le management ces dernières années ! On vient d’une situation de crise, avec une dette importante, un taux de distribution trop haut, et des investissements dispersés. On a aujourd’hui un taux de distribution vraiment bas (autour de 60%), une dette réduire, un repositionnement réussi du patrimoine. Le taux de distribution très contenu a ouvert la porte à des rachats d’actions particulièrement pertinents. Il ne peut maintenant qu’être bénéfique à l’avenir (augmentation de la NAV par action et/ou du dividende).

Ce slide issu de la présentation d’août dernier est particulièrement parlant.

Un peu hagiographique dites-vous ? Le dernier Q2 prouve que Dream office a su mener son repositionnement tout en améliorant ses metrics.

Quand à savoir si l’action en a "encore sous le pied"… c’est un autre débat. Personnellement, je conserve, car je ne vends pas les bons élèves.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par PierreQuiroule (01/10/2019 17h03)

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Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens

[+1] #1 27/08/2014 15h43

InvestisseurHeureux a écrit :

[+1] #2 27/08/2014 15h44

[+1] #3 21/10/2014 18h46

[+1] #4 03/07/2015 11h57

[+3] #5 24/08/2015 14h07

lopazz a écrit :

[+1] #6 25/09/2015 15h12

[+1] #7 15/10/2015 09h09

Google Finance a écrit :

http://en.volkswagen.com/en/company/responsibility.html a écrit :

[+1] #8 04/11/2015 21h56

[+2] #9 06/11/2015 15h53

[+1] #10 09/12/2015 08h56

[+1] #11 10/12/2015 01h25

[+2] #12 10/12/2015 09h28

[+3] #13 10/12/2015 20h54

[+1] #14 11/12/2015 09h25

[+2] #15 11/12/2015 23h41

[+1] #16 19/02/2016 02h14

[+1] #17 19/02/2016 13h14

[+1] #18 19/02/2016 14h28

Bifidus a écrit :

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M7 a écrit :

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[+1] #25 01/10/2019 17h02

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