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#201 20/12/2016 21h03 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Il y a d’une part le prix du  pétrole qui fait qu’actuellement la région stagne et d’autre part certaines hausses des taux d’interet qui s’en viennent, quand le pétrole repartira il va y avoir une certaine période avant de louer les bureaux..

Jusqu’a quel point c’est anticipé dans les prix actuels je l’ignore.

Les quelques REITS que j’ai ne sont pas trop tributaires du pétrole  (ce qui signifie nullement qu’elles vont bien).

Pour le reste je préfere les pipelines (enbridge)aux REITS qui lors des deux dernieres années n’ont pas été payantes a part les cas ou j’ai fait des in/out.

L’avenir dira si j’ai eu raison.


La fidélité est souhaitable en amour , mais elle est une tare sur les marchés.

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#202 20/12/2016 21h37 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Bonsoir,

Pour répondre à Jo0505

1- Les analystes, banquiers et autres gourous qui prédisent le pétrole à 60 / 70 $ dans quelques mois sont des menteurs.

Tout simplement car personne n’en sait rien. Il me semble que c’est S&P qui prédisait en Novembre (le mois dernier) le baril à 40$ avant la fin Décembre 2016….

Qui a su prédire en 2015 que le pétrole descendrait à 30$ ?

On est incapable de prédire une météo fiable à 1 mois, alors connaître le prix du baril dans 2 mois, 3 mois ou 1 an, ça me fait bien marrer.

2- Pour moi, quand une valeur est dépendante d’une matière première c’est de la spéculation. Car même si l’entreprise est très bien gérée elle perdra de l’argent.

Néanmoins, Dream Office n’est pas non plus une entreprise d’extraction qui tire 100% de ses revenus du pétrole. Elle s’est mise à vendre certaines propriétés d’Alberta afin d’être moins exposée à cette région. On peut donc estimer que Dream sera moins sensible aux variations du pétrole dans quelques années.

Quant à la suite sur Dream, je dirai que oui le cours évoluera en fonction du pétrole. Avec néanmoins des risques supplémentaires (transition afin de se dégager de l’Alberta, sa gestion immobilière et ses revenus, sa dette…) ces risques sont pour moi compensés par le dividende de 7.8% qui était il y’a peu à 9%.

Pour ma part, je mise sur un retour à la normale des prix du pétrole car la demande mondiale de pétrole augmente chaque année depuis des décennies et cela m’étonnerais que les pays producteurs et totalement dépendant du pétrole laisse les prix s’effondrer sans réagir.

Etant trop exposé à cette valeur, je m’allège à chaque montée du cours.

Dernière modification par Francois92i (20/12/2016 21h53)


Le monde appartient à ceux qui ont des ouvriers qui se lèvent tôt

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#203 20/12/2016 22h08 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Votre réponse est très complète Francois92i et me conforte dans mon idée de ne pas se fier principalement à l’évolution du pétrole pour cette foncière même s’il faut reconnaitre que l’historique de la société a fait d’elle une foncière dépendante au cours du pétrole.

Votre choix d’alléger a pour objectif de diminuer le risque d’exposition au pétrole j’imagine.

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#204 20/12/2016 22h34 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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La principale raison de mes allègements est que cette ligne représente à elle seule 23% de mon portefeuille, c’est beaucoup trop.

Ensuite effectivement j’ai fait des gros renforcements fin 2015 et début 2016 sur les pétrolières et ai considéré Dream comme une pétrolière même si en soit c’est une REIT, il est donc maintenant temps d’alléger ce secteur pour moi.

Dernière modification par Francois92i (20/12/2016 22h45)


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#205 21/12/2016 00h15 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Bien malin qui peut affirmer où va le pétrole dans les prochaines semaines….


La finance est l'art de faire passer l'argent de mains en mains jusqu'à ce qu'il ait disparu.Robert W. Sarnoff

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#206 21/12/2016 11h26 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Considérer Dream Office comme un proxy du pétrole me semble ignorer le repositionnement opéré cette année et le recentrage sur leurs "Core" assets (Toronto, Montréal, Vancouver). A l’heure actuelle, ce portefeuille représente près de 60% de la NAV et devrait approcher 50% du NOI en 2017.
Sachant qu’une partie du portefeuille "pétrole" (Alberta/Saskatchewan) est occupée par des administrations publiques régionales, on peut considérer que le taux de distribution actuel est couvert par des assets qui ne sont pas étroitement liés au pétrole.

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#207 04/01/2017 18h40 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Et pendant ce temps la Dream Office remonte tranquillement mais solidement avec +20% en 3 mois …

Plus grosse position et plus value de mon portif mais je garde au chaud !


you can't climb the ladders of success with your hands in your pockets

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#208 24/02/2017 14h50 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Dans les résultats trimestriels récents, nous avons la nouvelle estimation de la NAV de Dream Office au 31/12/2016 : $22,48 par action (source).

La NAV des actifs se répartit comme suit :

"Dream Office REIT" a écrit :

- The NAV of our Core Assets was approximately $2.0 billion or $17.68 per unit.
- The NAV of our Private Market Assets was $0.7 billion or $6.48 per unit.
- The NAV of our Value-Add Assets was $0.2 billion or $1.54 per unit.

Il faut retrancher la dette et on arrive aux $22,48.

La partie "Private Market Assets" est destinée à être "réalisée" (vendue) autant que faire se peut.

Concernant le FFO, il est en légère baisse, compte tenu des cessions d’actifs sur le trimestre :

"Dream Office" a écrit :

Diluted FFO per unit(1) for the quarter and year: Diluted FFO on a per unit basis for the three months ended December 31, 2016 was $0.59, compared to $0.62 in Q3 2016.

Sachant qu’on cote maintenant $20.03, la décote n’est pas substantielle au vu des incertitudes toujours en vigueur en Alberta.

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#209 24/02/2017 15h03 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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D’un point de vue décote, Cominar est plus intéressante.

J’ai vendu mes titres Dream Office il y a peu, je conserve Cominar en attendant qu’on se rapproche de la NAV (ou que la NAV se rapproche du cours… haha)

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#210 24/02/2017 15h03 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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D’un autre côté, leur taux d’intérêt moyen sur la dette a légèrement baissé (à 3,84% depuis 4+), et malgré les incertitudes, le redémarrage en Alberta semble concret.

A surveiller, mais pour moi pas si mal.

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#211 27/02/2017 09h21 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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J’ai pour ma part un avis assez negatif un peu plus tranche, meme si je possede l’action egalement.
Je trouve la mise en oeuvre du plan par le management assez mediocre. Le t% d’occupation du portefeuille continue de decliner, les ventes se sont faites sous les valeurs d’expertise (i.e. de la book value aussi en compta canadienne), les stock buybacks ont ete microscopiques au regard des montants (nets de mortgage) recuperes suite aux cessions.

In fine, la NAVPS, EPS et FFO per share continuent de decliner. Certes la decote s’est reduite, mais en grande partie parce que la book value a ete depreciee a des niveaux plus realistes (deprec des biens en Alberta notamment), et dans une moindre mesure par la recente hausse du cours. Les buybacks ont ete positifs, mais beaucoup trop timides pour etre vraiment significatifs. Et maintenant que la decote s’est reduite, ils sont moins attractifs/ relutifs.

Finalement, je me demande si le management n’est pas un peu trop oriente "Financial Engineering" pas assez oriente sur le metier classique d’ "Office Leasing". Ameliorer la vacance me parait etre l’urgence desormais. Ca, c’est de la creation de valeur tangible, pour le moyen/ long terme.

Cdt, S.T.

Dernière modification par SerialTrader (27/02/2017 09h22)

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#212 27/02/2017 09h37 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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ST, vous avez raison. Ce "problème" semble récurrent avec toutes les sociétés gérées de façon EXTERNE (Dream Office est géré par Dream Asset Management): Les buybacks font baisser les encours sous gestion, et donc le montant des frais facturés par le gérant externe.

Autant dire qu’il rachètent souvent des actions pour faire "bonne figure" lorsqu’il y a une grosse décote, mais ils n’y vont pas franchement, ni sérieusement. Et c’est bien dommage pour les actionnaires.

On peut après légitimement se poser la question du conflit d’intérêt qui existe bel et bien, et c’est la raison pour laquelle beaucoup de monde préfère les sociétés gérées en interne (le management est salarié de la boite, peu importe sa taille, leur salaire n’est pas affecté). Ironie de toute l’histoire au final: Les sociétés gérées en externe tendent à avoir une décote plus importante sur leur book value.

Dernière modification par Mevo (27/02/2017 09h38)

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#213 27/02/2017 11h04 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Mevo a écrit :

ST, vous avez raison. Ce "problème" semble récurrent avec toutes les sociétés gérées de façon EXTERNE (Dream Office est géré par Dream Asset Management): Les buybacks font baisser les encours sous gestion, et donc le montant des frais facturés par le gérant externe.

Sauf que la gestion de Dream Office a été internalisée et qu’ils ont déjà pratiqué le rachat d’actions… Juste que l’endettement actuel ne le permet plus.

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#214 27/02/2017 11h37 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

Banni
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Oups, alors non applicable pour Dream Office. Merci pour la correction IH.
Je ne suis pas d’assez près cette société, et je n’étais pas au courant. J’ai juste regardé et j’ai effectivement trouvé l’annonce de cette internalisation qui date d’avril 2015, et ils l’avouent d’ailleurs quelque part eux-même:

to better align the management structure of the REIT with the interests of its unitholders

Ce qui est dommage, et j’ai l’impression que ça arrive assez souvent suite à des changements, c’est que le descriptif de la société indique encore qu’elle est gérée de façon externe à pas mal d’endroits (par exemple Google Finance, ou sur la plateforme d’IB). C’est ça qui m’a induit en erreur. Ca fait tout de même bientôt 2 ans …

EDIT: Ca semble d’ailleurs être l’exact même texte sur Google finance et IB, donc ça doit être repris de quelque part, il faudrait qu’ils effectuent le changement à la source.

Dernière modification par Mevo (27/02/2017 11h50)

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#215 27/02/2017 15h56 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Non seulement cela mais ils ont conservé le même nom ("Dream"), ce qui créé un amalgame avec l’ancienne maison de gestion.

Sinon je partage assez l’avis de SerialTrader, mais conserve le titre en portefeuille.

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#216 01/03/2017 09h35 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Avez-vous une explication à la chute brutale de Dream Office lundi soir ?

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#217 01/03/2017 10h09 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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#218 03/03/2017 06h27 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Ok merci, pas de "vraie" nouvelle donc !

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#219 05/05/2017 04h19 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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SerialTrader a écrit :

J’ai pour ma part un avis assez negatif un peu plus tranche, meme si je possede l’action egalement.
Je trouve la mise en oeuvre du plan par le management assez mediocre. Le t% d’occupation du portefeuille continue de decliner, les ventes se sont faites sous les valeurs d’expertise (i.e. de la book value aussi en compta canadienne), les stock buybacks ont ete microscopiques au regard des montants (nets de mortgage) recuperes suite aux cessions.

In fine, la NAVPS, EPS et FFO per share continuent de decliner. Certes la decote s’est reduite, mais en grande partie parce que la book value a ete depreciee a des niveaux plus realistes (deprec des biens en Alberta notamment), et dans une moindre mesure par la recente hausse du cours. Les buybacks ont ete positifs, mais beaucoup trop timides pour etre vraiment significatifs. Et maintenant que la decote s’est reduite, ils sont moins attractifs/ relutifs.

Finalement, je me demande si le management n’est pas un peu trop oriente "Financial Engineering" pas assez oriente sur le metier classique d’ "Office Leasing". Ameliorer la vacance me parait etre l’urgence desormais. Ca, c’est de la creation de valeur tangible, pour le moyen/ long terme.

Cdt, S.T.

Je peux refaire exactement le meme commentaire sur les resultats du Q1. Vacance locative en hausse, ventes d’actifs realisees sous la book value des immeubles (eux-memes deja deprecies l’annee derniere), etc. Rien de neuf a se mettre sous la dent, sauf un leger mieux sur les volumes de stock buybacks. Mais nous sommes desormais a seulement 10% de decote sur NAV, donc l’aspect relutif est assez limite.
www.dream.ca/office/wp-content/uploads/ … DQ1rpt.pdf

Discl. Long action Dream Office, helas !

Dernière modification par SerialTrader (05/05/2017 09h30)

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#220 23/06/2017 02h42 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Sévère accélération du mouvement du coté de Dream Office  : Press-Release-June-22-final

En résumé:
1) réduction drastique du portefeuille de 1.7B$
2) le dividende qui passe de 1.5$ à 1$ (annualisé)
3) 440M$ de rachat de titres

L’idée générale est la re-concentration sur un portefeuille immobilier de plus grande qualité avec un endettement contenu à 43% de la valeur comptable brute.

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#221 23/06/2017 05h36 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Ces mesures changent radicalement le profil de Dream Office.

Cote positif:
1/. cette fois ci, une fois n’est pas coutume, plus values degagees sur les ventes, a un prix moyen superieur a leur valeur comptable (mais n’oubliez pas qu’on s’etait pris 900 mio de deprecs l’annee derniere, principalement sur les actifs Non-Core).
2/. Reduction de la dette a 43%, qui est durable
3/. Div payout ratio soutenable, et meme confortable

Cote negatif:
1/. Div yield coupe de 7.8% a 5.25%, moins si le titre bondit suite a cette annonce
2/. Div coupe de 1/3 mais reduction du nombre d’actions anticipe (dependra du cours de rachat par auction) d’environ 20% seulement
3/. Reorientation strategique vers la creation de valeur / croissance de la NAV. Or le bilan historique du management est mitige: valeur effectivement creee sur les actifs Core, en particulier a Toronto, mais mega paume en Alberta / Calgary, reflete par les deprecs / pertes realisees sur ventes en 2016.
4/. Les buybacks / auction ont ete trop faibles et/ou realises trop tard, a des prix peu decotes de la NAV. Aspect relutif assez faible. La ste a manque l’opportunite de le faire lorsque le cours decotait de 25-30% vers CAD 15-16.
5/. Aucune communication sur leur structure de couts. Avec un parc immobilier divise par 2, il va falloir tailler ds les couts fixes et probablement ds les effectifs.

J’attends impatiemment les updates sur FFO et AFFO/ action au terme de l’auction.

A priori, je vais conserver mes titres et ne pas apporter a l’auction. Autrement dit, je suis enclin a donner a cette equipe de gestion une seconde chance (le benefice  du doute?).

Cdt - S.T.

Dernière modification par SerialTrader (23/06/2017 05h45)

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#222 23/06/2017 10h45 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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SerialTrader a écrit :

A priori, je vais conserver mes titres et ne pas apporter a l’auction. Autrement dit, je suis enclin a donner a cette equipe de gestion une seconde chance (le benefice  du doute?).

Disons qu’on est content de savoir que maintenant la NAV soit la priorité, vu que d’après le consensus, elle a encore baissé sur le trimestre :

"Dream Office REIT" a écrit :

As at June 22, 2017, the analyst consensus net asset value per unit was $20.78 and the average analyst target price for each unit of Dream Office REIT was $19.33

Pour mémoire, en mars 2016 (donc c’était pas il y a vingt ans, mais l’année dernière), la management annonçait une NAV a plus de $30,31 par action et $34,98 en mars 2015.

Je pense me débarrasser du titre prochainement, comme Cominar.

Le cours est maintenant quasi-identique à la NAV et le portefeuille d’actifs a une "diversification" qui manque de clarté, même après les cessions :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_dream-20170623.gif

Pour le coup, hélas, monsieur le marché avait parfaitement anticipé les choses, puisque la NAV n’a cessé de baisser pour rejoindre le cours de bourse et non l’inverse.

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#223 23/06/2017 12h10 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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En e qui me concerne, à 7,8% de yeld ça valait le coup malgré les incertitudes et le FX, à 5,2% c’est plus le cas.

Je vais me débarrasser de mes titres. Je n’aurai plus de valeurs CAD.

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#224 23/06/2017 12h44 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Pour qui a besoin des dividendes aujourd’hui, la coupe du dividende (la seconde d’ailleurs) associée à la baisse du CAD font mal.

Et on peut craindre une dépréciation de NAV prochaine, quand on voit que l’allocation cible comporte la vente entre autres des 11% de la NAV actuelle situés en Alberta, dont on peut craindre que la vente ne se fasse pas dans les meilleures conditions (reste à savoir si la précédente dépréciation, de mémoire -25%, était proche de la vérité).

Néanmoins dans une optique de long terme, sans besoin des dividendes, 5% de rendement me semblent suffisants pour attendre des cieux plus clements ( Euro/CAD et désamour des REITs) sur cette société qui a le bon goût de se désendetter avant la hausse des taux.

En ce qui me concerne, le scénario qui m’avait fait choisir les REITs canadiennes en 2015 (suite aux messages de ce forum) est toujours valable : retour de l’inflation, hausse des matières premières dont le Canada dépend fortement, avec toutefois le bémol de la hausse des taux qui pourrait impacter l’immobilier au sens large.

À court terme c’est sûr que ça tangue. Curieux de voir ce que va faire le titre après ces news.

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#225 23/06/2017 13h33 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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A 5% sur du long terme, autant viser les deux mastodontes canadiens. Aucun intérêt d’aller chercher une small cap avec un risque encore très élevé et un petit portefeuille de propriété.

En termes de positionnement (yield, recovery sur le pétrole etc…), Dream Office n’a plus rien qui justifie un "pari" sur elle.

En termes de fondamentaux, on peut trouver aussi bien si ce n’est mieux sans trop chercher. Avec une volatilité moindre et/ou un yield plus élevé.

Je vois mal comment le marché peut bien réagir à cette annonce. Cela ressemble plus à une démission du management devant les difficultés qu’autre chose.

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