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#1 13/06/2017 10h48 → REIT US vs REIT Europe Continentale d'actifs de commerce : forte divergence d'évolution des cours (actifs de commerce, divergence cours, reit europe, reit us)

Banni
Réputation :   575 

Depuis deux ans, les  cours des REIT d’actifs de commerce d’Europe continentale sont globalement assez stables et ont donc procuré un rendement total positif si on tient compte des dividendes:

- murs de centres commerciaux: Unibail-Rodamco (plusieurs pays), Klépierre (plusieurs pays), Mercyalis (France), IGD (Italie, Roumanie), Atrium (Pologne et autres pays de l’Est), Wereldhave (Pays-Bas, France, Belgique, Finlande), etc.

- murs de boutiques en centre ville: Vastned Retail (Benelux, France), Selectirente (France), …

- retail parks: Patrimoine et Commerce (France), Frey (France), etc.

A l’inverse, et avec une accélération sur ces derniers mois, les cours des REIT américaines d’actifs de commerce ont très fortement baissé. Ce qui a fortement nui aux membres de ce forum qui ont investi là-dessus depuis deux ans.

Il y a quelques explications "évidentes" à cette divergence:
- aux Etats-Unis, les chaines d’habillement se portent mal (concurrence e-commerce et autres raisons) et ferment parfois, ce qui pèsent sur les loyers et donc les valos de l’immobilier commercial. Ce phénomène ne s’observe pas (pas encore?) en Europe, même si le e-commerce s’y développe aussi

- aux Etats-Unis, il y a semble-t-il trop de m2 par habitant de centres commerciaux comparé à l’Europe Continentale.

- en Europe, la quasi totalité des centres commerciaux (mais assez peu de retail parks) sont "food anchored", c’est-à-dire ont parmi leurs locomotives de grandes surfaces alimentaires, qui drainent du trafic quotidien élevé (ce qui bénéficie aux autres commerces du centre commercial) et qui souffrent bien moins actuellement que les "department stores" ("grands magasins type Galeries Lafayette, mais souvent en moins chic") américains qui sont les locomotives là-bas, car pour des raisons historiques, rares sont les super et hyper marchés alimentaires qui sont présents dans les centres commerciaux.

- last but not least, les taux d’intérêt USD sont supposés augmenter fortement aux Etats-Unis, ce qui pèse sur les cours des REIT, contrairement aux taux d’intérêt Euro, qui sont attendus en hausse moins forte et plus tardive.

Le plus important, comme toujours est le futur proche, disons les deux prochaines années.
Les cours des REIT d’actifs de commerce d’Europe continentale vont-ils chuter à leur tour ou pas du tout?

Le débat est lancé.

Message édité par l’équipe de modération (13/06/2017 11h30) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : actifs de commerce, divergence cours, reit europe, reit us

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#2 13/06/2017 11h38 → REIT US vs REIT Europe Continentale d'actifs de commerce : forte divergence d'évolution des cours (actifs de commerce, divergence cours, reit europe, reit us)

Administrateur
Réputation :   1682 

Votre analyse est excellente, mais vous oubliez aussi un autre facteur très simple :
- depuis l’année dernière les foncières US d’actifs commerciaux décotent sur leur valeur patrimoniale nette alors qu’elles continuent à surcoter en Europe.

Par exemple, Unibail-Rodamco cote 238 € vs une NAV autour de 180 € (30% de surcote) ; a contrario, Simon Properties Group cote 160 € vs une NAV autour de 200 €  (20% de décote).

Si l’on comparait l’évolution des NAV sur la période et non celle des cours, les divergences ne serait pas si marqué.

Peut-être que les marchés anticipent à juste titre une baisse de la NAV aux USA et une poursuite de la hausse en Europe.

Quoiqu’il en soit, cette divergence montre qu’au moins à court terme, la diversification a une grande importance pour diminuer la volatilité de son portefeuille.

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#3 13/06/2017 11h47 → REIT US vs REIT Europe Continentale d'actifs de commerce : forte divergence d'évolution des cours (actifs de commerce, divergence cours, reit europe, reit us)

Membre
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Bonjour,

La problématique posée par "parisien" est  pertinente ( comme toujours) !
Je ne crois pas à une hausse des taux d’intérêts en europe à court terme ( dans les deux ans)
Je suis donc confiant.
Par ailleurs la collecte dans les scpi ne cesse d’augmenter, ce qui soutient les prix dans l’immoblier commercial dans son ensemble.
Mais cette situation ne durera pas et la chute sera brutale et cuisante.
Je recherche (en vain pour le moment)  quels seraient les indicateurs avancés qui permettraient de sortir dans de bonnes conditions.

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#4 13/06/2017 12h41 → REIT US vs REIT Europe Continentale d'actifs de commerce : forte divergence d'évolution des cours (actifs de commerce, divergence cours, reit europe, reit us)

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Réputation :   239 

Quelques remarques en vrac :

- Je ne suis pas d’accord avec Parisien sur la stabilité des cours ni sur le total return :

Des REITs comme Klepierre, Vastned ou Mercialys ont connu un bear-market entre 2015 et 2017 : 20% de baisse entre le plus haut d’Avril 2015 et Juin 2017 pour Vastned ou Klepierre, 30% pour Mercialys.
Sur la même période, le cours de SPG a baissé de 20% (en monnaie locale), soit autant que Klepierre.

Vastned a par ailleurs une sensibilité explosive aux taux, il faut le savoir ! Le dividende de Mercialys est revu à la baisse, du fait d’une restructuration, Klepierre a un payout élevé etc. Alors que les REITs retail de qualité aux USA ont des payouts très bas (<60%).

- Des REITs comme Wereldhave n’en finissent pas de se restructurer, entre 2014 et aujourd’hui, on a une baisse de 35% du cours de bourse et ils achètent ce dont Unibail ne veut plus : est-ce un gage de qualité à long-terme ?

- Les REITs retail US de qualité ont, depuis la crise de 2009, un historique de dividende et de croissance des FFO impeccable, souvent à 2 chiffres. En Europe, il n’y a que le haut du panier qui ait été aussi constant (UL, LI…) !

- Si UL devait coter sur un multiple proche de celui de SPG, on serait à un cours de 185 euros environ versus 233 euros actuellement.

Le facteur principal dans la chute du cours des REITs retail US est l’inquiétude concernant la performance opérationnelle : quid du NOI futur quand les locataires rationalisent leurs emplacements au pas de course ? Par extension, on devrait surveiller attentivement la santé des retailers européens et leurs projets d’expansion (ou de rationalisation) : c’est l’indicateur avancé le plus "concret".

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#5 13/06/2017 13h59 → REIT US vs REIT Europe Continentale d'actifs de commerce : forte divergence d'évolution des cours (actifs de commerce, divergence cours, reit europe, reit us)

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Réputation :   575 

Kapitall a écrit :

Quelques remarques en vrac :

- Je ne suis pas d’accord avec Parisien sur la stabilité des cours ni sur le total return :

Des REITs comme Klepierre, Vastned ou Mercialys ont connu un bear-market entre 2015 et 2017 : 20% de baisse entre le plus haut d’Avril 2015 et Juin 2017 pour Vastned ou Klepierre, 30% pour Mercialys.
Sur la même période, le cours de SPG a baissé de 20% (en monnaie locale), soit autant que Klepierre.

Affirmation fausse, même si c’est en apparence en partie vraie.

Vous comparez les cours actuels à ceux d’avril 2015, quand les grandes foncières européennes étaient à leur plus haut historique et de manière tout à fait artificielle: elles venaient de faire +25% entre  janvier 2015 (annonce du QE de la BCE) et avril 2015. Après une telle hausse en bonne partie donc artificielle, elles ont vite corrigé et sont plus ou moins stables depuis. Pourquoi donc se comparer à un plus haut artificiel et qui n’a guère duré?

Un simple coup d’oeil aux cours des foncières européenes de commerce, grandes ou petites, montrent qu’elles n’ont pas connues l’effondrement des REIT US des derniers mois. Et c’est ce point majeur que je voulais souligner.

Enfin, en Europe, les cours des petites/moyennes foncières de commerce (comme en France: Selectirente, Frey, Patrimoine et Commerces, …) sont souvent aujourd’hui à leur plus haut historique, et donc plus haut que le point haut d’avril 2015.
A l’inverse, les quelques rares foncières européennes en nette baisse, comme Vastned dont vous soulignez la faiblesse, ont baissé pour des raisons spécifiques et non générales.

Quant à vos autres remarques, elles me semblent pour certaines très pertinentes. Mais je n’irai pas jusqu’à laisser entendre comme vous que certaines foncières européennes comme Wereldhave sont sur-évaluées et vont donc baisser …

Dernière modification par parisien (13/06/2017 14h10)

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#6 13/06/2017 14h49 → REIT US vs REIT Europe Continentale d'actifs de commerce : forte divergence d'évolution des cours (actifs de commerce, divergence cours, reit europe, reit us)

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J’ajoute si je peux me permettre une autre question à la file: est-ce que le cours des REITs US va continuer à descendre ou peut-on prévoir une remontée ?

Je n’ai à ce stade aucune foncière/REIT dans mon patrimoine et je me pose souvent la question d’en ajouter car cela apporterait un volant "immobilier" qui me manque.

N’étant pas un fin connaisseur, mes points de réflexion sont les suivants :
- La courbe historique du prix des SCPI me laisse penser que nous sommes trop haut en terme de prix ; soutenue par les taux bas et par le fait que les assureurs ont acceléré l’inclusion des SCPI dans les assurances vies pour aller chercher du rendement.
- Quand je vois le taux de rotation des petits commerces dans ma ville et des emplacements que je considère "prime" vacants, je me dis que les loyers ne peuvent pas être maintenus
- La concurrence du commerce éléctronique ne fait à mon avis que commencer ; livraisons par Drone, Voitures sans conducteur
- Les budgets se sont ressérés avec la crise et la marge nécessaire pour justifier un emplacement commercial et le salaire d’un vendeur est difficile à justifier pour vendre des produits, qui sommes toute, sont tous les mêmes et produits en Chine.
- les "marques" deviennent de plus en plus des marques de type "happening" virale. Posséder un réseau de magasin en propre est difficile à justifier si une marque ne tient que 4-5 ans.
- les locomotives "alimentaires" françaises sont soumises à pression par le bio, les réseaux locaux et autres circuits courts, la malbouffe et n’attendent qu’une solution de livraison pas chère et qui tienne la route pour être dématérialisée. Qui est-ce que çà amuse encore d’aller faire ses courses le week end dans les supermarchés avec les gamins ? C’est une anomalie historique française qui représente un risque.
- le teletravail va se généraliser car cela représente un gain pour les entreprises ; il va donc y avoir une pression à la baisse sur tout ce qui est bureaux.

Je veux bien croire à une ré-appropriation des centres villes par des nouveaux modèles économiques car la nature à horreur du vide. A quel niveau de loyer je ne sais pas.

Je suis beaucoup plus dubitatif sur les centres commerciaux de périphérie ; certains centres récents cherchent à créer une "expérience" ; les anciens centres vont nécessiter des investissement colossaux au risque de devenir des friches fantômes.

Bref voilà pour mon avis "risk-on" sur la valorisation des foncières ; plus que jamais l’emplacement "prime" me semble clé donc il faut être très sélectif sur le portefeuille.

Les cours des REIT d’actifs de commerce d’Europe continentale vont-ils chuter à leur tour ou pas du tout?

oui il vont chuter selon moi pour tout ce qui n’est pas "prime" ; quelques catalyseurs :
- le catalyseur de la hausse des taux me semble un bon client mais non daté.
- encore une ou 2 saisons de soldes ratés
- encore un ou 2 noëls avec une augmentation à 2 chiffres des ventes online et une diminution offline.

Dernière modification par tikou (13/06/2017 15h11)

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#7 13/06/2017 15h21 → REIT US vs REIT Europe Continentale d'actifs de commerce : forte divergence d'évolution des cours (actifs de commerce, divergence cours, reit europe, reit us)

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@Tikou

La fin des bureau et le teletravail est une discussion qui commence a dater … le fait est que parmi mon entourage (et meme en elargissant), c’est un phenomène tres marginal. Les bureau ne sont pas mort et ne le seront pas encore de suite.

Pour les centres commerciaux, ils adaptent leur modèle de distribution au marché (les enseignes comme carrefour se sont re-implanté dans les villes pour la clientèle urbaine sans vehicule, il y a eu la creation du drive, l’implantation de produit premier premier prix pour contrer le hard discount, l’integration de produit bio, dietetique … ). Je ne crois pas a la fin des centre commerciaux mais a l’adaptation de ceux ci a notre mode vie (on sera plus connecté a l’avenir, on pourra certainement definir son parcours dans le magasin avec le smartphone, reserver son passage en caisse avec ce meme telephone pour supprimer l’attente (et certainement le mettre a profit pour continuer a acheter pendant ce temps) )… A mon avis il y a un long parcours avant qu’une nuée de drone nous balance nos courses dans le jardin.

Apple maintient ses apple store, Free pur player online il y a peu a investi dans des boutiques et a installé des bornes libre service dans des magasin Mag Presse (souscription et delivrance de carte sim activé en quelques minutes) …

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#8 13/06/2017 16h17 → REIT US vs REIT Europe Continentale d'actifs de commerce : forte divergence d'évolution des cours (actifs de commerce, divergence cours, reit europe, reit us)

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@Olivier66,

Oui je suis d’accord. Les enseignes et les centres commerciaux vont faire ce qu’il faut pour se ré-inventer (çà aussi c’est une discussion qui commence à dater ;-). La question pour moi est de savoir si il y a une disruption ou pas.

De ce que je lis des chiffres de parisien, le nombre de m2 par habitant est très élevé aux US et les acteurs du marchés sont donc peut-être plus fébriles par rapport au fait de qualifier la situation de suffisamment disruptive pour mettre en danger de vie ou de mort des centres commerciaux existant.

En Europe, je ne sais pas et la question posée sur l’évolution dans les 2 prochaines années est difficile.

Mon faisceau de perception est très personnel et je n’ai pas de chiffres à donner donc çà reste de la projection digne de Mme Irma.

3-5% de rendement çà semble faible historiquement sur l’immobilier ; d’autant plus avec le risque lié à la concurrence d’internet qui n’existait pas il y a 20 ans; selon moi soit les loyers augmentent, soit le prix des parts diminuent et je ne pense pas que les loyers vont augmenter.

Encore une fois, ce type de rendement peut sans doute se justifier sur du moins risqué avec un portefeuille de qualité.

Dernière modification par tikou (13/06/2017 16h22)

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#9 13/06/2017 16h26 → REIT US vs REIT Europe Continentale d'actifs de commerce : forte divergence d'évolution des cours (actifs de commerce, divergence cours, reit europe, reit us)

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Si Parisien s’appelait Zurichois il pourrait faire la même comparaison entre les foncières suisses et les foncières US et en déduire que potentiellement les foncières suisses vont chuter encore plus….

La réalité est que le pricing des REIT* est fonction (je simplifie un chouia) du taux d’intérêt via un simple discounted cash flow. En tout cas pour les REIT tier 1 de type Unibail / SPG, même si la valorisation de celles ci tant à impacter celle de tier 2.

Aujourd’hui les marchés attendent 2 choses :
- une hausse des taux aux US / une stabilité en zone € du au différentiel de potentiel de croissance.
- une baisse structurelle du $ du fait du déficit commercial / excédent de la zone €.

C’est sur ce type de modèle à long terme que les fonds souverains and co qui font le marché de ce type d’actifs prennent leur décision pas sur des revues à la Brad Thomas…….

* c’est d’ailleurs aussi un peu ce qui se passe sur l’or d’ailleurs.

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#10 13/06/2017 17h25 → REIT US vs REIT Europe Continentale d'actifs de commerce : forte divergence d'évolution des cours (actifs de commerce, divergence cours, reit europe, reit us)

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parisien a écrit :

Vous comparez les cours actuels à ceux d’avril 2015, quand les grandes foncières européennes étaient à leur plus haut historique et de manière tout à fait artificielle: elles venaient de faire +25% entre  janvier 2015 (annonce du QE de la BCE) et avril 2015. Après une telle hausse en bonne partie donc artificielle, elles ont vite corrigé et sont plus ou moins stables depuis. Pourquoi donc se comparer à un plus haut artificiel et qui n’a guère duré?

Un simple coup d’oeil aux cours des foncières européenes de commerce, grandes ou petites, montrent qu’elles n’ont pas connues l’effondrement des REIT US des derniers mois. Et c’est ce point majeur que je voulais souligner.

Enfin, en Europe, les cours des petites/moyennes foncières de commerce (comme en France: Selectirente, Frey, Patrimoine et Commerces, …) sont souvent aujourd’hui à leur plus haut historique, et donc plus haut que le point haut d’avril 2015.
A l’inverse, les quelques rares foncières européennes en nette baisse, comme Vastned dont vous soulignez la faiblesse, ont baissé pour des raisons spécifiques et non générales.

Tout dépend en effet, et comme toujours, du point de départ de l’analyse : à 24 mois en arrière, vous avez entièrement raison, à 26 mois en arrière soit seulement 2 mois d’écart, ce sont les chiffres que j’évoque qui ressortent.

Par ailleurs, on mesure toujours le départ d’un bear-market depuis le dernier point haut (donc Avril 2015) : les foncières européennes dans leur ensemble cotent significativement sous les prix atteints alors, à l’exception de petites foncières de croissance. Techniquement, un bon nombre d’entre elles sont donc encore en bear-market.

Je me permet de poster 2 graphiques : le premier en date du 1er Janvier 2015 et le second du 1er Juin 2015 (pour éviter de se focaliser sur le point de départ de l’analyse).

https://img4.hostingpics.net/pics/579925Janvier2015.png

https://img4.hostingpics.net/pics/575445Juin2015.png

Vous remarquerez qu’on peut trouver un certain nombre de foncières US retail qui surperforment significativement à la fois leur indice de référence mais aussi bon nombre de foncières européennes citées précédemment. A titre d’exemple, j’ai choisi ROIC et ADC, deux small/mid-cap en pleine croissance.

On en retirera qu’il faut, comme toujours, procéder à une analyse entreprise par entreprise, puisque dans le même environnement on peut obtenir des performances complètement disparates entre boites d’un même secteur selon leurs fondamentaux propres.

La question pour nous tous ici est : que vaut-il mieux acheter maintenant ? Une zone où la rationalisation des surfaces commerciales est déjà engagée, où la banque centrale a commencé à relever ses taux…. ou une zone qui va encore devoir passer par ce processus, sans qu’on sache exactement quand cela commencera ? L’humilité me semble de mise, la question promet de multiples rebondissements et il s’agit de rester alerte et ouvert d’esprit !

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#11 27/06/2017 18h15 → REIT US vs REIT Europe Continentale d'actifs de commerce : forte divergence d'évolution des cours (actifs de commerce, divergence cours, reit europe, reit us)

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Bonjour,
La foncière Carmila vient de lancer son augmentation de capital. Je relis cette file de discussion, qui me laisse plus perplexe qu’autre chose … Sur cet exemple concret, quelqu’un se sent-il d’avoir un avis? Personnellement, j’en suis incapable et je ne vois pas d’autre solution que de s’en remettre à "l’efficience des marchés" (en d’autres termes, jouer le passager clandestin des analystes financiers)
Cordialement

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#12 11/08/2017 13h24 → REIT US vs REIT Europe Continentale d'actifs de commerce : forte divergence d'évolution des cours (actifs de commerce, divergence cours, reit europe, reit us)

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Réputation :   101 

Bonjour !

J’ai lu un article sur les REIT. Il me semble bien résumer l’évolution de la situation des REIT, et je pense que plusieurs des arguments utilisés s’appliquent aussi aux foncières cotées hors USA :
SeekingAlpha
Bonne lecture !  (en anglais).

Dernière modification par M07 (11/08/2017 13h26)


M07

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