Fructipierre et Fructirégions : vos avis sur ces SCPI (AEW Ciloger)

goiz a écrit :

bonjour bear je vous conseille de laisser de coté fructipierre pour le moment. Comme je l ai indiqué ds un message plus haut, confirmé par le dernier rapport annuel, cette scpi traverse une passe difficile, j ignore pour encore combien de temps, donc je n y rentrerais pas actuellement. Ce qui ne ne veut pas dire que c est une mauvaise scpi (voir son patrimoine). Un peu comme une voiture de collection qui serait en reparation au garage…

A quel prix d achat la banque vous propose t elle de vous positionner ?

La banque me propose un prix d’achat à 495€. L’ouverture devait se faire en juin; elle a été reportée en juillet…

Actualité

Fructirégions Europe prolonge et relève le plafond de son augmentation de capital (Publié le 19 décembre 2017)

Fructirégions Europe augmentation de capital prolongé. (Publié le 3 janvier 2018)

Un CAP est une couverture à la hausse des taux d’intérêt. Le coût d’achat de ce produit est en général la valorisation de l’écart entre le taux d’intérêt prévisionnel sur la période de l’emprunt à sa mise en place et le taux max du prêt (1%). C’est calculé selon la courbe de taux attendue sur la période.

En gros, si la hausse du taux de référence est supérieure à son anticipation actuelle, le client est gagnant au final (coût du CAP < augmentation de la charge liée au taux que l’on aurait eu sans le CAP).

Ce produit sert d’assurance contre la hausse du taux et son coût est répartit sur la durée du crédit. Cela revient à augmenter le coût du crédit du montant de cette assurance comme si elle avait été intégrée dans le taux. Au final, le coût global est égal à : taux de référence + marge + coût du CAP

cela peut paraître onéreux au début du prêt car le taux réel est inférieur au CAP mais si le taux de référence dépasse les 1% dans notre exemple pour un emprunt sur 7 ans, l’économie de frais financier viendra diminuer ce coût global. Intéressant pour un emprunt à taux variable en période de hausse future des taux et avant qu’elle ne se produise.

Les 40% de commission de non utilisation doivent faire référence au coût de l’emprunt. Comme le taux de référence change (euribor), la commission est exprimé en % du taux de financement. Il faudrait avoir le contrat pour valider.

Remarque intéressante, pas beaucoup de réactions mais bon, on a le sentiment que la "facilité de caisse" permettant à la SCPI de saisir d’éventuelles "opportunités d’achat" sert principalement les intérêts de la société de gestion et sa maison mère ce, au détriment des intérêts des associés.

On pourrait se poser la question "mais que fait le CS ?"
Alors voici : au CS de Fructirégions Europe il y a beaucoup de cadres Banque Populaire ou de la famille, en activité ou en retraite. Pire, certains ne possèdent que 10 ou 20 parts histoire de dire "j’en ai" et ne sont là que pour toucher des jetons de présence, non négligeables pour celui qui veut aller visiter la capitale au passage.
Le président est un cumulard qui ne peut pas surveiller avec autant d’assiduité une SCPI dans laquelle il a des intérêts financiers et une autre dans laquelle il a tout juste l’équivalent de 2 mois de salaire d’un smicard s’il vendait la totalité de ses parts et dans laquelle il y a ses anciens collègues à la manœuvre.
Aux électeurs de s’en souvenir lors du vote car vraisemblablement ces gens là ne se diront pas par eux-même, allons, place aux jeunes

Le TOF des SCPI AEW-Ciloger :

Puisqu’on est dans la discussion des SCPI AEW-Ciloger, faisons le point sur le TOF de toutes les SCPI du groupe car comme on l’a vu dans une autre discussion, AEW-Ciloger calcule son TOF différemment des autres sociétés de gestion, ce qu’elle a tout à fait la possibilité de faire au vu des directives de l’ASPIM (si quelqu’un peut la fournir, je suis preneur) mais lorsqu’un associé novice lit que le TOF peut dépasser 90% malgré 15% de vacance, il doit pouvoir être en mesure d’en évaluer les raisons.
C’est qu’en fait ils comptabilisent les loyers exceptionnels ou indemnités compensatrices diverses, ce qui fait que l’immense majorité des SCPI du groupe voit ainsi son TOF gagner quelques précieux points.
De la même manière que dans la vacance il différencient la vraie vacance des franchises de loyer, il est regrettable que AEW-Ciloger ne prenne pas la peine de différencier la vraie occupation de revenus non récurrents.
Alors faisons-le à leur place :

Actipierre 1 :

TOF affiché 99,12% dont 1,62% de revenus non récurrents soit 97,5% pour le TOF ancienne méthode.

Actipierre 2 :

TOF affiché 96,17% dont 0,06% de revenus non récurrents soit 96,11% pour le TOF ancienne méthode.

Actipierre 3 :

TOF affiché 92,83% dont 0,13% de revenus non récurrents soit 92,7% pour le TOF ancienne méthode.

Actipierre Europe :

TOF affiché 95,55% dont 0,39% de revenus non récurrents soit 95,16% pour le TOF ancienne méthode.

Atout Pierre Diversification :

TOF affiché 89,2% dont 1,23% de revenus non récurrents soit 87,97% pour le TOF ancienne méthode.

Fructipierre :

TOF affiché 85,01% dont 3,19% de revenus non récurrents soit 81,82% pour le TOF ancienne méthode.

Fructirégions Europe :

TOF affiché 93,38% dont 8,96% de revenus non récurrents soit 84,42% pour le TOF ancienne méthode.

Laffitte Pierre :

TOF affiché 87,63% dont 3,96% de revenus non récurrents soit 83,67% pour le TOF ancienne méthode.

Pierre Plus :

TOF 92,62%, pas de revenu non récurrent donc ici quelque soit la méthode on trouve ce résultat.

La société de gestion - qui a trop tardé à mon gout avant d’annoncer sa date d’AG pour Fructirégions Europe - la publie enfin au BALO : 201905291902498.pdf
Votez pour les candidats numéro 6 et 8, eux vous permettront de défendre l’intérêt des associés.
Je rappelle que les premiers critères à prendre en compte sans connaître les candidats est un nombre de parts significatif (au moins 10-15k€) et un âge pas trop avancé.
Je reviendrai plus tard après analyse pour les autres résolutions qui me semble aller dans le bon sens.

Dernière modification par Surin (10/06/2019 09h29)

Vous avez raté une belle opportunité de vendre en mars, avril ou mai.
Pour rappel :

Surin, le 07/03/2020 a écrit :

Le prix me parait haut, je vous conseille de ne pas tarder, le soufflet pourrait retomber (voir Frutirégions …).

Surin, le 09/03/2020 a écrit :

Il y a clairement plus à perdre qu’à gagner à attendre.

Le prix semble à un plafond, s’il progresse encore tant mieux mais je ne vois pas pourquoi, les gros ordres à prix élevé ont disparu.

Kdick, le 13/06/2020 a écrit :

On peut néanmoins être inquiet de voir les offres de ventes les plus basses à 485 / 500 / 537, les gens sont fous ou quoi?

Personne n’est fou, il n’y a rien (ou peu) à perdre à mettre un ordre plus bas, ça permet d’être servi en priorité. "Les gens" en question sont bien souvent des notaires qui ont évalué les parts il y a plusieurs mois, en 2019 le prix était régulièrement sous les 500€ et c’est ce qui sert de base lors d’une succession. Lorsque la succession se déboucle, 6 ou 8 après après quand tout va bien ou 1 an ou 2, le notaire (ou plutôt son clerc qui peut être débutant et/ou découvre les SCPI) qui ne cherche pas trop vend au prix estimé lors du passage en revue du patrimoine du défunt et passe un ordre à ce prix. S’il demande au gérant, celui-ci lui donne simplement un aperçu de la dernière confrontation, encore faut-il en faire la demande.
Les héritiers ont leur mot à dire et peuvent donner des instructions mais ils n’ont probablement pas la compétence et sont déjà satisfaits de toucher 500€/part ou 480.
Pour ma part je ne comprends pas votre position qui persiste sur un prix 3 à 5€ trop cher.

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Pour info, après une augmentation de capital avec un prix en baisse de 7% fin 2018, Fructirégions Europe avait vu sont prix remonter avant que AEW-Ciloger ne sonne le coup de grâce en la passant à capital variable sensiblement au même prix que celui de l’augmentation de capital et 4% en dessous des dernières confrontations.
Moralité, passage à capital variable n’est plus synonyme d’augmentation du prix de part.
Fructipierre peut à tout moment passer en variable ou "subir" une augmentation de capital, le gérant ne cachant pas ses intentions.

Je ne suis pas rentré dans le détail du calcul mais la plus-value est bien calculée à partir du montant payé à la souscription frais inclus, et heureusement pour la vente ensuite.
Pour le détail du calcul n’hésitez pas à les relancer car ça peut prendre des mois.
Il peut y avoir des histoires de pvci ou autres erreurs aussi donc mieux vaut tout reprendre en détail.

Si vous louiez un bien en direct, trouveriez-vous normal que le montant du loyer (ou du revenu foncier : le loyer moins les charges que le bailleur doit acquitter) baisse ainsi ?

C’est en gros l’équivalent de ce qui se passe quand le résultat par part d’une SCPI baisse ainsi…

Les causes peuvent être multiples, et on peut en particulier penser à :
  a- le montant des loyers baisse
  b- la vacance locative augmente (plus vite que les loyers) 
  c- les charges non récupérables augmentent (plus vite que les loyers), par ex les commissions de la SdG ou les travaux
  d- la SCPI vend les biens qui rapportaient des gros loyers (pour matérialiser des "plus-values") et investi dans d’autres biens qui rapportent des loyers plus faibles (à capital investi équivalent, frais de transaction inclus),
  e- la collecte est dilutive (les nouveaux investisseurs achètent leurs parts en apportant à la SCPI moins de cash que ce qu’il faudrait pour investir en maintenant le résultat par part des associés existants)
  f- le levier d’endettement diminue, ou devient moins relutif

A mon avis :
   a- est peu probable
   b-, c-, f-  doivent pouvoir être identifiés par une analyse des bilans
   d- est difficile à identifier, sauf si à disposer des prix de cession et d’achat (frais inclus) et des loyers, pour chaque bien (rare sont les SCPI transparentes à ce point).
   e- n’est pas non plus évident à identifier, mais ça reste possible avec une analyse approfondie des bilans annuels

Le plus probable, c’est une combinaison de d- et e-. Et c’est un réel problème pour les associés.

Quand on compare (comme je l’avais fait ici) l’évolution du résultat par part à celui par action des SIIC (qui ne diminue pas ainsi sur le long terme depuis une bonne décennie, sauf impact de la crise Covid et de la hausse des taux récemment), on réalise que cette baisse du résultat (en €uros) par part de SCPI n’est pas une fatalité, ni une caractéristique du marché de l’immobilier pro dans lequel elles investissent (comme les SIIC, qui toutefois n’émettent pas sans cesse de nouvelles actions/parts comme les SCPI, et qui ne sont pas rémunérées en plus quand une plus-value est externalisée comme les SdG de SCPI). La plupart des SIIC publient même une synthèse avec l’impact par action de chaque facteur sur l’évolution du résultat, et de la valeur du patrimoine, (ce qui permet de mieux comprendre quels facteurs influent).

Baisse du prix de part pour Fructirégions Europe de près de 10 % :
La SCPI FRUCTIREGIONS EUROPE modifie son prix de souscription | AEW Patrimoine
On passe à 210 € frais inclus. Classique : passage à capital variable accompagné d’une baisse du prix de part de 7,5 %, peu après on augmente les frais de souscription ce qui a pour conséquence d’abaisser encore la valeur de retrait de 2 %, puis là ce sont encore 10 % qui partent en fumée ou dans un immeuble à la Défense.
Cela représente 18 % de baisse par rapport à la belle époque où cette SCPI était à capital fixe et voyait son prix s’apprécier au gré des soucriptions en 2019.
Retour à la valeur de 2014.