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Sondage 

Résultat du sondage :

En 2021, recommanderiez-vous les SCPI Fructipierre et Fructirégions à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

0% - 0
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

0% - 0
Je ne sais pas (avis neutre)

0% - 0
Non, probablement pas (avis assez négatif)

0% - 0
Non, certainement pas (avis négatif)

0% - 0
Nombre de votants : 0

[+1]    #1 24/06/2014 21h19

Banni
Réputation :   13  

pierrepapier.fr a écrit :

Les acteurs de la pierre-papier récompensés lors des 3èmes assises de la Pierre-papier
Publié le 23 juin 2014

Le Prix de la SCPI ayant réalisé les meilleures performances globales sur 7 ans avec une capitalisation supérieure à 500 millions d’euros a été remis à  NAMI-AEW EUROPE avec FRUCTIPIERRE pour une performance de +10,29%.
Le Prix de la SCPI ayant réalisé les meilleures performances globales sur 7 ans avec une capitalisation  entre 100 et 500 millions d’euros été remis à FONCIA PIERRE GESTION avec LE PATRIMOINE FONCIER pour une performance de +14,71%.
Le Prix de la SCPI ayant réalisé les meilleures performances globales sur 7 ans –avec une capitalisation  inférieure à 100 millions d’euros a été remis à  SOFIDY avec CIFOCOMA 2 pour une performance de + 15,57%.

Les acteurs de la pierre-papier récompensés lors des 3èmes assises de la Pierre-papier | Pierrepapier.fr

Comme quoi, les résultats passés…

Dernière modification par goiz (24/06/2014 21h19)

Mots-clés : fructipierre, fructiregions, laffitte pierre, nami, scpi

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[+1]    #2 24/06/2014 23h05

Membre
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goiz a écrit :

bonjour bear je vous conseille de laisser de coté fructipierre pour le moment. Comme je l ai indiqué ds un message plus haut, confirmé par le dernier rapport annuel, cette scpi traverse une passe difficile, j ignore pour encore combien de temps, donc je n y rentrerais pas actuellement. Ce qui ne ne veut pas dire que c est une mauvaise scpi (voir son patrimoine). Un peu comme une voiture de collection qui serait en reparation au garage…

A quel prix d achat la banque vous propose t elle de vous positionner ?

La banque me propose un prix d’achat à 495€. L’ouverture devait se faire en juin; elle a été reportée en juillet…

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[+1]    #3 29/12/2017 10h56

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Bonjour à tous,

Avec un peu de retard, je vous fais part de réponses obtenues à mes questions (le 08/12). Ces réponses transmises par un conseiller Banque Populaire auraient été rédigées par la société de gestion. Personnellement, je n’ai pas réussi à entrer en contact.

---

PierreP a écrit :

+ Extraits des résultats financiers par part au 31/12/16 (cf. rapport annuel 2016).
++ Produit divers 8,04 % du total des revenus.
Cette part de revenus pour la SCPI, n’est pas négligeable, mais, de quoi s’agit-il ?

nami-AEW a écrit :

Les produits divers intègrent les frais d’acquisitions des immeubles ainsi que les commissions d’arbitrage. En effet les statuts de la SCPI précisent que ces frais peuvent être prélevés sur la prime d’émission. Ces produits ont une contrepartie en charge.

++ Autres frais de gestion : 15,67 %
++ Entretien du patrimoine : 16,20 %
Par rapport à d’autres SCPI, ces deux lignes de charge ne sont pas négligeables. Est-il possible d’obtenir de plus amples informations ?

nami-AEW a écrit :

Les autres frais de gestion intègrent principalement les frais d’acquisitions des immeubles, les commissions d’arbitrage. Ces charges ont une contrepartie en produits (Produits divers). Conformément aux statuts de la SCPI, ces frais sont imputés sur la prime d’émission.

Le coût net = « Autres frais de gestion – Produit divers ». ils regroupent notamment les frais d’expertise, commissaires aux comptes, dépositaire, la contribution sur la valeur ajoutée.

Les charges d’entretien du patrimoine intègrent les travaux de remises en état nécessaire dans le cadre des relocations suite aux départs des locataires.

Ces coûts peuvent variés chaque année.

+ Les demandes d’autorisation d’arbitrage
Au sein de chaque rapport annuel apparaît des demandes d’autorisation d’arbitrages (je n’ai pas vu l’équivalent dans des rapports d’autres SCPI).
Fructirégions Europe a-t-elle un statut particulier qui oblige la société de gestion à établir de telles demandes ? 

nami-AEW a écrit :

Non, les demandes d’arbitrage sont validés en Assemblée Générale

Dans le rapport de 2016, cela représente quasiment 30 % du patrimoine. La SCPI cède 1 ou 2 immeubles par an, mais serait prête à en vendre 33 (sur les 65). Cela signifie-t-il que la société de gestion n’est pas satisfaite du patrimoine actuelle ?

nami-AEW a écrit :

Non pas du tout, nous prenons de la marge en cas d’opportunité de vente.

+ Chute du prix de la part entre 2007 et 2008
Entre 2007 et 2008, le prix a chuté de 16 % (à la même époque FructiPierre a chuté de 8,38 %). En 2005, le prix moyen acquéreur était de 224,13 €. Ce prix ne sera rattrapé qu’en 2017 grâce à l’augmentation de capital ! En comparaison, FructiPierre a rattrapé son prix dès 2009.
Pourquoi Fructirégions a-t-elle longtemps été boudée ? Pourquoi, le prix de part, n’a-t-il pas rebondi après 2008 ?
À l’époque, je ne m’intéressais pas au SCPI, et n’ai aucun début d’explications !
À cause de cette chute de prix, le TRI sur 10 ans est bas !
Nous n’avons pas accès au rapport annuel de 2008. Celui-ci, donne-t-il des explications ? Vous est-il possible de me le communiquer ?

PierreP a écrit :

Silence ! Aucune réponse ne m’a été apportée sur ces points.

+ Clôture de l’augmentation de capital
L’augmentation actuelle porte sur 108 696 parts. Vous est-il possible de communiquer le nombre de parts qui ont été souscrites depuis l’ouverture ?

nami-AEW a écrit :

Non

Cette information me permettrait d’apprécier si une clôture anticipée est envisageable ou peu probable.

nami-AEW a écrit :

A ce jour, une clôture anticipée est envisageable.

+ Marché secondaire
Le prix moyen acquéreur sur le marché secondaire en 2016 est de 209,84 € (extrait du rapport annuel). À ce prix, l’acquéreur devait-il ajouter des droits d’enregistrement ou d’autres frais ?

nami-AEW a écrit :

Oui

PierreP a écrit :

Plus d’info sur les frais, 9% du prix vendeur. Prix d’exécution hors frais au 30.11.2017 : 208 € soit 226,72 € prix acquéreur. Prochaine confrontation 29.12.2017 (aujourd’hui). Pour rappel : augmentation de capitale à 230 € par part.

Le marché secondaire semble ne pas avoir été suspendu au cours de cette augmentation de capital. Me confirmez-vous qu’il est toujours ouvert ?

nami-AEW a écrit :

Oui les 2 marchés coexistent

+ Fusion NAMI-AEW Europe et CILOGER
Cette fusion peut-elle avoir un impact sur la gestion des SCPI ?

nami-AEW a écrit :

Non

À moyen terme, des fusions entre SCPI vous semblent-elles envisageables ?

nami-AEW a écrit :

Non pas à ce jour

Dernière modification par PierreP (29/12/2017 10h58)


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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[+1]    #4 10/01/2018 21h40

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Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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[+1]    #5 08/11/2018 12h03

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Cela fait des années que Fructirégions  a ajouté "Europe" à son nom pour se nommer Fructirégions Europe.
Alors j’espère que vous êtes bien assis à la lecture du BT3, c’est chose faite, premier investissement en Espagne de 11,5M€ soit 6% du patrimoine de la SCPI. Pfiouu, j’en tremble encore !
L’histoire ne dit pas quel est le rendement de cet investissement …

--------------

J’ai observé une chose à la lecture du dernier RA, la "commission de non-utilisation" sur emprunt bancaire.
En gros la SCPI souscrit un emprunt, une facilité de caisse, mais comme elle cherche désespérément des investissements par exemple en Europe et qu’elle ne trouve pas, elle doit payer une commission :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_cap.png
La commission est de 40% oui mais 40% de quoi ?
J’avoue ne pas être familier avec ce monde, idem, qu’est-ce que le CAP ? Vous m’excuserez de poser des questions de débutant …

Tout de même, plusieurs centaines de milliers d’euros dépensés en "commission de non-utilisation" d’emprunt, c’est gênant non ? Si encore c’est exceptionnel passons mais là on parle de plus d’un million d’euros sur les dernières années et difficile de mettre en face un gain éventuel en étant éventuellement surinvesti par exemple.
Ca mérite enquête non …?

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[+2]    #6 08/11/2018 14h59

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Un CAP est une couverture à la hausse des taux d’intérêt. Le coût d’achat de ce produit est en général la valorisation de l’écart entre le taux d’intérêt prévisionnel sur la période de l’emprunt à sa mise en place et le taux max du prêt (1%). C’est calculé selon la courbe de taux attendue sur la période.

En gros, si la hausse du taux de référence est supérieure à son anticipation actuelle, le client est gagnant au final (coût du CAP < augmentation de la charge liée au taux que l’on aurait eu sans le CAP).

Ce produit sert d’assurance contre la hausse du taux et son coût est répartit sur la durée du crédit. Cela revient à augmenter le coût du crédit du montant de cette assurance comme si elle avait été intégrée dans le taux. Au final, le coût global est égal à : taux de référence + marge + coût du CAP

cela peut paraître onéreux au début du prêt car le taux réel est inférieur au CAP mais si le taux de référence dépasse les 1% dans notre exemple pour un emprunt sur 7 ans, l’économie de frais financier viendra diminuer ce coût global. Intéressant pour un emprunt à taux variable en période de hausse future des taux et avant qu’elle ne se produise.

Les 40% de commission de non utilisation doivent faire référence au coût de l’emprunt. Comme le taux de référence change (euribor), la commission est exprimé en % du taux de financement. Il faudrait avoir le contrat pour valider.

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[+2]    #7 08/11/2018 15h00

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Pour la réponse a votre question Surin les 40% correspondent à 40% de la marge de la banque sur la facilité de caisse accordée.
Donc 20M€ x 1.50% x 40% = 120 000 €
C’est en ligne avec le montant de 132 690 € annoncé, le solde étant probablement le coût du CAP.

Les facilités de caisse sont souvent accordées sur la base d’un taux variable. Ici il est indiqué que le taux est de Euribor (1 à 12 mois selon la durée du tirage) + marge de 1.50% pour l’un, et Euribor 3 mois + marge de 1.00% pour l’autre.

L’emprunteur qui souhaite se couvrir contre une hausse de taux souscrit un CAP de taux, c’est à dire une limite à la hausse. Par exemple un taux variable à 1.2% capé à 2%, le taux variable peut augmenter mais sera "capé" à 2%, c’est à dire que le taux ne pourra être supérieur à 2%.
On parle de couverture de taux, et en pratique c’est un contrat de gré à gré entre établissements bancaires qui s’appelle un swap de taux. Ce swap à un coût, d’ou le fait que l’on parle de coût du cap, et il me semble logique d’étaler ce coût sur la durée du contrat.
Vous remarquerez que la couverture mise en place ne porte que sur 70%, ce qui revient moins cher que de couvrir 100%.

En espérant vous avoir éclairé sur ces notions.

Dernière modification par cedREIM (08/11/2018 15h03)


Parrain ING : ASMYFZA

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[+1]    #8 13/11/2018 10h04

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Remarque intéressante, pas beaucoup de réactions mais bon, on a le sentiment que la "facilité de caisse" permettant à la SCPI de saisir d’éventuelles "opportunités d’achat" sert principalement les intérêts de la société de gestion et sa maison mère ce, au détriment des intérêts des associés.

On pourrait se poser la question "mais que fait le CS ?"
Alors voici : au CS de Fructirégions Europe il y a beaucoup de cadres Banque Populaire ou de la famille, en activité ou en retraite. Pire, certains ne possèdent que 10 ou 20 parts histoire de dire "j’en ai" et ne sont là que pour toucher des jetons de présence, non négligeables pour celui qui veut aller visiter la capitale au passage.
Le président est un cumulard qui ne peut pas surveiller avec autant d’assiduité une SCPI dans laquelle il a des intérêts financiers et une autre dans laquelle il a tout juste l’équivalent de 2 mois de salaire d’un smicard s’il vendait la totalité de ses parts et dans laquelle il y a ses anciens collègues à la manœuvre.
Aux électeurs de s’en souvenir lors du vote car vraisemblablement ces gens là ne se diront pas par eux-même, allons, place aux jeunes wink

Le TOF des SCPI AEW-Ciloger :


Puisqu’on est dans la discussion des SCPI AEW-Ciloger, faisons le point sur le TOF de toutes les SCPI du groupe car comme on l’a vu dans une autre discussion, AEW-Ciloger calcule son TOF différemment des autres sociétés de gestion, ce qu’elle a tout à fait la possibilité de faire au vu des directives de l’ASPIM (si quelqu’un peut la fournir, je suis preneur) mais lorsqu’un associé novice lit que le TOF peut dépasser 90% malgré 15% de vacance, il doit pouvoir être en mesure d’en évaluer les raisons.
C’est qu’en fait ils comptabilisent les loyers exceptionnels ou indemnités compensatrices diverses, ce qui fait que l’immense majorité des SCPI du groupe voit ainsi son TOF gagner quelques précieux points.
De la même manière que dans la vacance il différencient la vraie vacance des franchises de loyer, il est regrettable que AEW-Ciloger ne prenne pas la peine de différencier la vraie occupation de revenus non récurrents.
Alors faisons-le à leur place :

Actipierre 1 :

TOF affiché 99,12% dont 1,62% de revenus non récurrents soit 97,5% pour le TOF ancienne méthode.

Actipierre 2 :

TOF affiché 96,17% dont 0,06% de revenus non récurrents soit 96,11% pour le TOF ancienne méthode.

Actipierre 3 :

TOF affiché 92,83% dont 0,13% de revenus non récurrents soit 92,7% pour le TOF ancienne méthode.

Actipierre Europe :

TOF affiché 95,55% dont 0,39% de revenus non récurrents soit 95,16% pour le TOF ancienne méthode.

Atout Pierre Diversification :

TOF affiché 89,2% dont 1,23% de revenus non récurrents soit 87,97% pour le TOF ancienne méthode.

Fructipierre :

TOF affiché 85,01% dont 3,19% de revenus non récurrents soit 81,82% pour le TOF ancienne méthode.

Fructirégions Europe :

TOF affiché 93,38% dont 8,96% de revenus non récurrents soit 84,42% pour le TOF ancienne méthode.

Laffitte Pierre :

TOF affiché 87,63% dont 3,96% de revenus non récurrents soit 83,67% pour le TOF ancienne méthode.

Pierre Plus :

TOF 92,62%, pas de revenu non récurrent donc ici quelque soit la méthode on trouve ce résultat.

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[+1]    #9 28/02/2019 07h45

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Vous ne vous trompez pas, des acheteurs acceptent de payer 18,7€ de plus par part alors qu’ils gagnent seulement entre 3 et 6 mois de délai de jouissance soit 2,7 à 5,4€/part.
Je pense tout simplement à des étourdis, pour être gentil.

Plus louche, un ordre d’achat de 2000 parts à 230€ hors frais est apparu … après la date limite de dépôt des ordres qui devaient être déposés et donc inscrits jusqu’au 26 février 16h.
Le CO le 26 février mis à jour à 22h ne le faisait pas apparaître :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_co_fructiregions_26_fev_19_22h.png

Mais surprise, le 27 février jour de confrontation après 10h, ce gros ordre apparait :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_co_fructiregions_27_fev_19_11h.png

Résultat 2050 parts échangées à 230€ hors frais soit 250,70€ frais inclus :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_co_fructiregions_27_fev_19_22h.png
Normal dans le monde des SCPI, chacun a son interprétation des règles et l’AMF brille par son inaction.
Le coup de l’étourdi qui met plus de 30000€ en trop, j’ai davantage de mal à y croire.

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[+1]    #10 30/05/2019 09h17

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La société de gestion - qui a trop tardé à mon gout avant d’annoncer sa date d’AG pour Fructirégions Europe - la publie enfin au BALO : 201905291902498.pdf
Votez pour les candidats numéro 6 et 8, eux vous permettront de défendre l’intérêt des associés.
Je rappelle que les premiers critères à prendre en compte sans connaître les candidats est un nombre de parts significatif (au moins 10-15k€) et un âge pas trop avancé.
Je reviendrai plus tard après analyse pour les autres résolutions qui me semble aller dans le bon sens.

Dernière modification par Surin (10/06/2019 09h29)

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[+1]    #11 07/03/2020 18h29

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Kidck, peut-être auriez-vous intérêt à vérifier si vous ne gagnez pas une année supplémentaire d’abattement pour délai de détention en conservant vos parts quelques mois de plus…par ailleurs évitez de vendre fin mars sinon vous allez perdre la distribution du 1er trimestre 2020, vendez en avril vous ne perdrez qu’un mois de loyer.

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[+2]    #12 16/06/2020 14h59

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Vous avez raté une belle opportunité de vendre en mars, avril ou mai.
Pour rappel :

Surin, le 07/03/2020 a écrit :

Le prix me parait haut, je vous conseille de ne pas tarder, le soufflet pourrait retomber (voir Frutirégions …).

Surin, le 09/03/2020 a écrit :

Il y a clairement plus à perdre qu’à gagner à attendre.

Le prix semble à un plafond, s’il progresse encore tant mieux mais je ne vois pas pourquoi, les gros ordres à prix élevé ont disparu.

Kdick, le 13/06/2020 a écrit :

On peut néanmoins être inquiet de voir les offres de ventes les plus basses à 485 / 500 / 537, les gens sont fous ou quoi?

Personne n’est fou, il n’y a rien (ou peu) à perdre à mettre un ordre plus bas, ça permet d’être servi en priorité. "Les gens" en question sont bien souvent des notaires qui ont évalué les parts il y a plusieurs mois, en 2019 le prix était régulièrement sous les 500€ et c’est ce qui sert de base lors d’une succession. Lorsque la succession se déboucle, 6 ou 8 après après quand tout va bien ou 1 an ou 2, le notaire (ou plutôt son clerc qui peut être débutant et/ou découvre les SCPI) qui ne cherche pas trop vend au prix estimé lors du passage en revue du patrimoine du défunt et passe un ordre à ce prix. S’il demande au gérant, celui-ci lui donne simplement un aperçu de la dernière confrontation, encore faut-il en faire la demande.
Les héritiers ont leur mot à dire et peuvent donner des instructions mais ils n’ont probablement pas la compétence et sont déjà satisfaits de toucher 500€/part ou 480.
Pour ma part je ne comprends pas votre position qui persiste sur un prix 3 à 5€ trop cher.

---

Pour info, après une augmentation de capital avec un prix en baisse de 7% fin 2018, Fructirégions Europe avait vu sont prix remonter avant que AEW-Ciloger ne sonne le coup de grâce en la passant à capital variable sensiblement au même prix que celui de l’augmentation de capital et 4% en dessous des dernières confrontations.
Moralité, passage à capital variable n’est plus synonyme d’augmentation du prix de part.
Fructipierre peut à tout moment passer en variable ou "subir" une augmentation de capital, le gérant ne cachant pas ses intentions.

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[+1]    #13 19/08/2020 15h11

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Après quelques calculs, j’arrive à retrouver le net payé :

Achat de 212 parts à 434 = 92008               
Vente de 212 parts à 570 = 120840               
Plus value = 28832               
               
9 ans de détention (soit 4 années après la cinquième) :
    PV : 28832  * 0,19 * 0,76 = 4163,34       
    PS : 28832 * 0,172 * 0,934 = 4331,80       
               
Versement : 120840 - 4163,34 - 4331,80 = 112044,86               

Canyonneur

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[+1]    #14 19/08/2020 22h43

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Je ne suis pas rentré dans le détail du calcul mais la plus-value est bien calculée à partir du montant payé à la souscription frais inclus, et heureusement pour la vente ensuite.
Pour le détail du calcul n’hésitez pas à les relancer car ça peut prendre des mois.
Il peut y avoir des histoires de pvci ou autres erreurs aussi donc mieux vaut tout reprendre en détail.

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[+2]    #15 20/08/2020 08h57

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Kdick a écrit :

Visiblement le calcul fait par Canyonneur semble le bon

La question n’est pas là. Partez simplement du principe que ce que j’ai affirmé est correct, je n’ai pas employé de conditionnel, c’est donc une certitude de ma part.
Gbl confirme "à son avis" et je réitère : il est dans le vrai. Garanti 100%.

J’ajoute que quand je vois les difficultés que rencontre AEW-Ciloger actuellement avec son manque de personnel et ses bourdes de calculs d’imposition sur les PV variant selon les associés, ayez espoir de recevoir un peu plus le jour où ils s’apercevront d’une erreur s’il y en a une.
En attendant je vous encourage à dater vos demandes, effectuer une réclamation sur leur site et saisir le médiateur si pas de réponse satisfaisante dans le délai imparti (2 mois normalement).

Dernière modification par Surin (20/08/2020 08h58)

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