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[+2]    #1 10/02/2016 17h33

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Il n’y a pas encore de discussion sur cette SCPI (à capital variable, de Ciloger), et je vais donc l’initier.

Parmi les caractéristiques de cette SCPI, j’identifie plusieurs points qui ne me plaisent pas du tout, à savoir :

Cette SCPI a connu un "sérieux problème" en 2011 (et ne semble pas en avoir appris grand-chose…) : elle a beaucoup (trop) augmenté son nombre de parts en 2011 (passant de 105 542 parts fin 2010 à 200 667 part fin 2011) et s’est retrouvée incapable d’investir rapidement les fonds collectés dans des conditions acceptables. En conséquence, elle a conservé longtemps de la trésorerie peu rémunérée, et a dû se résoudre à investir avec des rendements un peu plus faibles que le parc existant de la SCPI, ce qui a fait passer le résultat net de  57.14€/part en 2010 à 54.65€/part en 2011 et 51.63€/part en 2012. La distribution est passée de 57.00€/part en 2010 à 54.60€/part en 2011 et 49.20€/part en 2012 (avec alors des réserves très basses). Le résultat net est certes ensuite remonté un peu (57.63€/part en 2013 et 56.40€/part en 2014), mais la distribution bien moins ( 50.40€ en 2013 et 53.40€ en 2014 et 2015). Le Conseil de Surveillance et la Société de Gestion ont expliqué ce décalage par une volonté de rétablir un report à nouveau de 3 mois de distributions (ce qui a été réalisé à fin 2014).

Cette SCPI a fait passer le prix de sa part de 1030 à 1066€ en mars 2012, et allongé le délai de jouissance de 2 à 4 mois, ce qui a conduit à freiner la collecte (=> cette réaction a été bien trop tardive).
En avril 2014 elle a diminué le délai de jouissance à 3 mois pour relancer sa collecte, sans toucher au prix de part (=> n’était-ce pas trop tôt, et ne fallait-il pas aussi augmenter le prix de la part ?).

La collecte 2015 a été importante à nouveau (331 244 parts fin 2015, pour 253 956 parts fin 2014) et la société de gestion a du investir dans des biens de rentabilité assez faible. Au 31 décembre il restait 40 M€ à investir, même si la société de gestion annonce avoir à fin janvier 2016 "des projets sous exclusivité couvrant ce montant".
=> C’est bien le moins quand elle continue de collecter autant, et que la plupart des sociétés de gestions, parmi celles qui collectent beaucoup, investissent autant que possible en avance de leur collecte, en utilisant des emprunts à des taux très faibles (certaines investissent même à crédit bien plus que quelques mois de leur collecte en avance…) !
=> N’a-t-on à nouveau eu en 2015 le même problème qu’en 2011 ?

La société de gestion (Ciloger) annonce un TOF stable ou en légère amélioration, pas vraiment beaucoup de révisions de loyers, mais prévoit une distribution 2016 offrant 4.70% de rendement, ce qui correspond à environ 50€/part. Comme il n’y a plus besoin de renforcer le report à nouveau, j’en déduis que le résultat 2016 anticipé est voisin de 50€/part.
=> ceci signifie vraisemblablement que la collecte et les nouveaux investissements sont dilutifs pour les associés (soit parce que les nouvelles parts ne sont pas émises assez chères, soit parce que leur délai de jouissance est trop court, soit parce que la société de gestion est incapable d’investir la collecte suffisamment rapidement), et l’absence de réaction me semble indiquer que la gestion ne se fait pas du tout dans l’intérêt des associés.

Mots-clés : ciloger, pierre plus, scpi


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#2 11/02/2016 00h02

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Bonne analyse, GBL.

Je partage globalement cette analyse.

Le côté dilutif n’est peu être pas le plus important dans l’affaire. Et, je dirais, pas plus que d’autres ces derniers temps. Mais cette collecte s’explique aussi par le réseau commercial puisque Ciloger est une filiale de La Poste. Donc effectivement, cela permet de collecter tout le temps, que la tendance soit favorable ou pas.

Un autre point important, (plus important pour le long terme) est la qualité du patrimoine. Celui-ci m’avait laissé une impression mitigée, me semble-t-il.5f

Dernière modification par WhiteTiger (11/02/2016 00h03)


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#3 27/10/2016 18h22

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Extrait du dernier Bulletin Trimestriel (publié cette semaine : ici) :

Isabelle ROSSIGNOL (Président du Directoire - CILOGER) a écrit :

Au 30 septembre, PIERRE PLUS présente un solde à investir de l’ordre de 57 M€. Les dossiers sélectionnés ou en cours de finalisation devraient permettre de couvrir ce montant d’ici la fin de l’année. Dans le contexte actuel de raréfaction de biens de qualité mis en vente et de compétition entre les acheteurs, les délais de négociation et de concrétisation des investissements s’allongent.
Cette  contrainte  de  marché,  qui  accentue  le  décalage  entre  la  collecte  et  les  investissements,
imposera  d’abaisser  le  revenu  distribué  au  titre  du  dernier  trimestre.  L’objectif  de  distribution 
annuelle 2016 reste fixé à 48,15 € par part, soit un taux de distribution de 4,4%.

Autrement dit, les associés verront le montant distribué diminuer (et constateront une destruction de valeur de leurs parts, car ils sont dilué par des parts émises à trop bas prix) parce que la société de gestion n’est pas en mesure d’investir correctement et suffisamment rapidement l’argent collecté (et qu’elle continue de collecter dans les mêmes conditions !), sans avoir pris de mesure sérieuse pour pallier à la situation (le prix d’émission des nouvelles parts reste inférieur à la dernière valeur de reconstitution : 1098€ vs 1111€, alors que pour freiner la collecte, la société de gestion peut décider de la porter jusqu’à 110% de la valeur de reconstitution soit 1222€; la collecte -qui doit largement venir des banques du groupe qui contrôle la société de gestion- semble hors contrôle). L’allongement du délai de jouissance (passé de 3 à 5 mois au 1er août 2016) est une mesure bien trop faible, et de plus intervenant bien trop tardivement.

Un bon sens élémentaire aurait été de fermer la collecte (d’autres SdG l’ont fait !) dès lors que la société de gestion commençait à se rendre compte de la situation, et (mieux) d’éviter quelle ne se produise en augmentant sensiblement le prix des parts.

(Certes, le rendement de la SCPI est déjà bien faible, par rapport au marché, et augmenter le prix de la part le ferait encore diminuer. Mais c’est aussi le résultat des choix de la société de gestion… Et l’autre grosse SCPI de la même SdG (Atout Pierre Diversification) investie en bureau (supposés un peu plus rentable (et risqués) que les commerces de Pierre Plus) affiche bien un rendement inférieur sur 2016, certes expliquée pour le moment par des travaux important sur un gros immeuble.)

Ce n’est pas la première fois que cette situation se produit. Elle s’est déjà produite avec d’autres SCPI (certaines autres SdG ayant appris de leurs déboires, et réagit en conséquence), et même avec cette même SCPI en 2011, avec les mêmes conséquences. Errare humanum est, perseverare diabolicum ! (et je dirais même plus).

Conclusion : SCPI (et société de gestion) à éviter à mon avis.


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#4 28/10/2016 10h03

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C’est bon à savoir, en effet ils semblent systématiquement avoir un train de retard.
Cette SCPI m’a été conseillée par Primaliance, j’en ai pris une louche en nue-propriété. C’est peut-être ce qu’il y a de moins pire mais une fois le démembrement terminé, je me poserai sérieusement la question de la revendre, si elle ne suit pas le sort de certaines grosses SCPI à capital variable de La Française par exemple et qui sont bloquées.

Vous déconseillez la SG, j’entends pourtant beaucoup de bien des Actipierre 1, 2 et 3 et leur patrimoine parait solide, n’est-ce pas opportun de les acheter en ce moment?

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#5 28/10/2016 13h48

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Les Actipierre1-2-3 sont à capital fixe (mais pas Actipierre Europe, qui a par ex racheté ce qu’une autre SCPI trouvait avantageux de vendre, et qui semble aussi souvent avoir un train de retard), rarement en AK (donc ni problème de dilution, ni de ne pas trouver des biens adaptés à acheter). 

Donc le problème décrit pour Pierre Plus n’y existe pas. Par contre le marché secondaire (là où on peut acheter des parts) n’est pas très large, même s’il reste possible d’y trouver des parts. Et il est probable que fort peut de CGP orientent leurs clients vers ces 3 SCPI…


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#6 28/10/2016 13h59

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Pour Actipierre3 (que je suis pour avoir quelques parts),
bien fixer les limites de son ordre.
Il y a eu récemment un trou d’air à 315 pour un prix habituel de 330 €.
Malins les acheteurs à 315 …

Historique des prix d’exécution (prix en euros)
Date            Nb de parts échangées    Prix acheteur  Prix vendeur
26/10/2016  643                                364,32€         330,00€
28/09/2016   46                                 347,76€         315,00€
31/08/2016  196                                347,76€         315,00€
27/07/2016  110                                364,32€         330,00€


Dif tor heh smusma

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#7 30/04/2018 21h24

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Bonjour,

Lors d’un rendez-vous avec mon banquier (Caisse d’Epargne) pour faire le point sur mes  comptes titres et assurances vie, ma conseillère m’a proposé la solution d’investir dans une SCPI .
Comme la retraite est programmée pour 2025, cela me permettrait d’avoir un complément de revenu.  Et bien sûr en prenant un crédit à la consommation sur 7 ans à 2,5 %, pour une somme totale de 30 000 €. (TEG à 2,64 % ).
Coût du crédit hors assurance :  2 842,28€
Cela ferait un remboursement mensuel de 400 € avec l’assurance (0,40 %) et des frais de dossier à 110€ qui peuvent être ramenés à 55 €). Et le crédit servirait à avoir des déductions fiscales sur les intérêts. 

Avec une appli sur mon smartphone, j’ai visualisé le tableau d’amortissement du crédit . Pour la 1ère année les intérêts payés sont de 704.71€ 

La SCPI qu’elle me propose en premier est la SCPI « PIERRE PLUS ». Il y en a d’autres possibles.
Le taux de rendement est d’environ 4,4%.

A deux, on a des revenus mensuels de 3 500 €, aucun crédit, aucune charge  et sommes propriétaires de notre maison construite en 1995.
Pour 2016, le revenu fiscal du foyer était de 34 K€ et l’impôt avant déduction était de 1 350 €
Par ailleurs, j’ai des placements :
-    en assurance vie pour : 107 K€
-    un PEL à 2,5 % pour 9 K€
-    des parts sociales de la Caisse d’Epargne pour 39 K€
-    des actions pour 22 K€
-    Livrets et compte chèques  pour 14 K€

Donc, je me posais la question suivante : est-ce que cette solution d’investir dans une SCPI est-elle si valable que cela dans mon cas ? Sachant que les intérêts du crédit à déduire sont essentiellement sur les premières années du prêt. 
Et puis, cette SCPI PIERRE PLUS, n’a pas l’air si formidable que cela quand je lis ce compte-rendu : 
LIEN

De plus, j’aime pas du tout le crédit…  J’ai toujours eu l’habitude d’utiliser l’auto-financement (à part pour la maison avec un prêt PAP de 280 000 Francs en 1995) pour mes gros achats (voture, panneaux solaires, aménagement de la maison, …).

Donc, cette solution ne me tente pas, mais je voudrais quand même votre avis.
Dispo pour répondre à toutes vos questions.

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#8 30/04/2018 22h35

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Bonjour,

Je vais vous donner mon avis en quelque mot : d’habitude les banques ne proposent pas vraiment de bons investissements (et ça ne vaut pas que pour les SCPI).

Deuxième élément : personnellement je trouve qu’un investissement à crédit non rentable n’est pas intéressant. Par contre si vous avez la possibilité (temps, patience, position géographique) de réaliser par exemple un investissement locatif à crédit qui dégage un cash-flow positif alors je vous dirais allez-y.

Pour conclure je vous donne les conseils suivants :
- si vous avez envie d’investir dans des SCPI c’est très bien, mais je vous conseille de le faire en direct ou via Assurance Vie en ligne avec frais réduits. Vous aurez d’ailleurs le choix de biens meilleures SCPI que celle proposée par la banque.
- voir si vous pouvez réorienter votre épargne de la banque en dur (avec plein de frais partout) vers du 100% en ligne (que ça soit pour les SCPI, AV, CTO…).

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#9 30/04/2018 23h37

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Naoned44 a écrit :

La SCPI qu’elle me propose en premier est la SCPI « PIERRE PLUS ». Il y en a d’autres possibles.
Le taux de rendement est d’environ 4,4%.

Le taux de rendement de Pierre + en 2017 était de 4%. Je ne vois pas ce qui vous fait espérer un rendement de 4,4%.
Le taux de crédit est trop élevé, sur une durée trop courte, je ne vois pas l’avantage de ce montage. Attention à ne pas accorder trop d’importance à cette déduction des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers, pas si bénéfique.

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#10 01/05/2018 01h29

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Pour investir en SCPI, mieux vaut avoir un crédit sur une durée bien supérieure à 7 ans (visez 15 ans au moins), et pouvoir choisir une ou des SCPI parmi les meilleures du marché.
Il vaut aussi mieux en général réaliser un investissement d’un montant un peu plus conséquent (ce qui permet d’avoir un prêt immobilier normal, à un taux plus bas et pour une durée plus longue que ce qui vous a été proposé) (et dans votre situation, vous pouvez vous le permettre), et diversifier un minimum son investissement sur 2 ou 3 SCPI, si possible de sociétés de gestions différentes.

Et, je suis désolé (ayant moi-même un peu de celle qui vous est proposée, ayant assisté à une ou deux de ses AG, et à de nombreuses AG d’autre SCPI, ayant lu des rapports de pas mal de SCPI), mais la SCPI qui vous est proposée n’est pas terrible, à mon avis pas une des meilleures de cette société de gestion (qui s’appelle à présent AEWciloger, et est une filiale du même groupe que la Caisse d’Epargne) (et votre banque devrait pouvoir vous proposer d’autres SCPI de AEWciloger : voyez sur Accueil Ciloger,  regardez plutôt ActiPierre1, Actipierre2, Actipierre3, qui ont rapporté vers 5% en 2017 et ont d’autres avantages aussi, même si votre conseiller aimera moins car il faut passer par le marchés secondaire, et les commissions générées sont moins grasses, même si ce n’est pas lui qui les touche).


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#11 01/05/2018 11h09

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Une piste de réflexion, arbitrer vos 39 K€ de parts sociales caisses d’épargne qui rapportent peu en net d’impôts et acheter de la NP 7 ans de SCPI qui vous procurera un revenu complémentaire dans 7 ans bien supérieur, et un rendement net en terme de revalorisation supérieur, à celui des parts sociales.

Pour le montage présenté, je rejoins ce qui a été dit plus haut.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#12 01/05/2018 17h58

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Merci pour toutes ces pistes de réflexion. Comme je l’ai dit dans mon post d’origine, je ne suis pas adepte du crédit bancaire, surtout en vue d’un placement. Pour un investissement de type habitation, oui, mais pour acheter des assurances vie ou des parts d’une SCPI, non.
Et puis les déductions fiscales pour un prêt de 30 K€ sur 7 ans seront minimes.

Je rejoins Carpediem pour me dégager des parts sociales de la Caisse d’Epargne qui doivent rapporter dans les 1,50 % brut.
Je vais avertir ma conseillère pour m’en dégager dans les mois prochains. Il faut les avertir courant mai pour en disposer en juin/juillet, si je me souviens bien.
Après, je suis ouvert à tout conseil pour ré-investir toute ou partie de cette somme.
Merci pour ceux qui ont commencer à me donner des conseils.

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#13 27/09/2019 12h21

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Cette SCPI m’a été proposée (avec d’autres produits) et au delà de l’analyse financière et des informations fournies par la société de gestion (AEW Ciloger) qui ne me semblent pas vraiment enthousiasmants, j’ai regardé le prix des biens. Pas de tous bien sûr mais de ceux qui sont sur des marchés que je connais et des actifs dont j’ai les éléments pour mesurer le prix du marché.

Il me semble en effet que le prix s’acquisition est un fondamental de l’immobilier pas assez souvent discuté au sujet des SCPI.

Mon analyse est assez consternante.
Les biens analysés me semblent sur payés par rapport au prix du marché. Tant pour des biens de qualité où l’on peut comprendre la surenchère des acheteurs (la surcote me semble stratosphérique parfois de l’ordre de 35/40%) que pour des biens de qualité extrêmement modeste dont certains ont du mettre des mois et des mois avant de trouver acquéreur. Et bien même ces biens là sont achetés plus cher que le prix moyen du marché !

Tout aussi inquiétant, les valeurs de ces biens inscrites dans le bilan sont inchangées depuis l’acquisition sur des marché que je connais pour avoir perdu 10% ou parfois même 15% depuis 2008. La valeur d’expertise semble toujours valider le prix d’acquisition, même en cas de fléchissement aiguë des prix… Pour moi un bien acheté 25% trop cher sur un marché qui a perdu 15% depuis est loin de valoir ce qu’achète l’associé de cette SCPI. D’ailleurs on peut régulièrement constater dans les publications des moins valus réalisées sur des immeubles acquis pourtant dans les années 90 ou 2000 ou l’absence de plus valus notable sur des marchés qui ont eux fortement progressé.
L’acquisition ne semble pas être un savoir faire développé par ce gestionnaire mais plutôt un vrai handicap.

J’espère que les biens que je suis en capacité d’analyser ne sont pas représentatifs de l’ensemble du parc immobilier, car si c’était le cas les associés n’en auraient pas pour la valeur d’actif annoncée, loin s’en faut…

Dernière modification par DDtee (27/09/2019 12h23)


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#14 28/09/2019 04h17

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DDtee a écrit :

Les biens analysés me semblent sur payés par rapport au prix du marché.

Et bien même ces biens là sont achetés plus cher que le prix moyen du marché !

Tout aussi inquiétant, les valeurs de ces biens inscrites dans le bilan sont inchangées depuis l’acquisition sur des marché que je connais pour avoir perdu 10% ou parfois même 15% depuis 2008.

Pourriez-vous donner des exemples chiffrés des biens analysés svp ?

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#15 28/09/2019 10h42

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Je connais le marché dont je parle, sur lequel je suis moi même investisseur (avec moult détails dans ma présentation) mais que je n’ai jamais désigné. Si je livre mon expertise c’est juste pour aider les membres de la communauté.

Vous indiquer par exemple des bureaux (que je connais) achetés 1700€ du m2 et qui n’en valent pas plus de 1400€ au moment de la transaction et 1200€ maxi aujourd’hui sera difficile à analyser pour quelqu’un qui ne connait pas "intimement" le marché.
Le soucis c’est qu’ils sont toujours à 1700€ du m2 à valeur d’expert pour la SCPI. Qu’en tant qu’investisseur je ne suis pas sûr que je les achèterais à 1000€ à cause de leur risque locatif lié à emplacement et typologie inadaptée au marché (bref un bien de très seconde catégorie qui pourrait être vide bien longtemps si le locataire partait et difficile à vendre également)).

Multiplier les exemples pourrait donner à penser à une présentation factuelle mais cela serait tout aussi invérifiable avec les seuls indicateurs disponible en ligne.
Je l’ai bien précisé, mon analyse ne vaut que pour des biens sur des marchés que je connais soit une part très faible du portefeuille de la SCPI. Cependant, sur ces biens sur-achat et sur cotation dans bilan sont généralisés.

Après à chacun de penser si mes propos peuvent être considérés comme fiable ou non.

Je profite de l’occasion de ce message @surin, votre expertise sur les SCPI est intéressante, peut on découvrir votre portefeuille quelque part ?


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#16 28/09/2019 11h05

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Je survole rapidement les données du dernier rapport de Pierre Plus pour comprendre votre point et je vois 3 cessions pour l’exercice. Il semble que ces ventes soient :
1/ toutes en moins-value comptable;
2/ toutes en plus-value par rapport aux valeurs d’expertise.
Le point 1 semble effectivement donner quelques éléments pour dire que les biens ont été achetés trop chers mais le point 2 semble indiquer plutôt que les valeurs d’expertise ne sont pas totalement surévaluées.
Aussi, je ne comprends pas votre point de vue sur les valeurs d’expertise.

Bien à vous,
cat

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#17 28/09/2019 11h39

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DDtee ma question visait justement à m’appuyer sur votre expertise pour certains biens précis afin d’avoir des exemples de ce que vous affirmez. Le but n’est pas de le remettre en doute mais de pouvoir s’appuyer dessus pour critiquer la SCPI sur ce point. Après si cela trahit certains aspects que vous préférez garder pour vous, je suis bien placé pour vous dire que je respecte totalement cette approche.

Je n’ai jamais pris la peine de m’intéresser de près à Pierre Plus, c’est typiquement la SCPI moyenne qui ne fera pas d’étincelles, d’autant plus depuis qu’elle investit pratiquement tous ses biens en SCI avec Actipierre Europe, que je me félicite de ne pas avoir en portefeuille. J’ai du Pierre Plus, ne me demandez pas pour quelle raison j’en ai acheté, je garde car sans trop de risque et je n’ai pas récupéré les frais mais au moindre doute elle fait partie des SCPI que je vendrai sans regret.

Sur mon portefeuille, je fais l’objet via ce forum de suffisamment de harcèlement de toutes parts (police, fisc, politique, ados boutonneux d’un autre forum et j’en oublie, avocats huissiers véreux et autres) pour entretenir le flou sur où je vis, comment et avec qui.
Je garde donc de la réserve et n’hésite pas donner des conseils ou avis qui permettent normalement ou au minimum aident les investisseurs potentiels à se faire une opinion.

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#18 28/09/2019 11h43

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DDtee a écrit :

Vous indiquer par exemple des bureaux (que je connais) achetés 1700€ du m2 et qui n’en valent pas plus de 1400€ au moment de la transaction et 1200€ maxi aujourd’hui sera difficile à analyser pour quelqu’un qui ne connait pas "intimement" le marché.

La SCPI Pierre Plus possède seulement 3 immeubles de bureaux :
à Toulouse situé près de l’aéroport de Blagnac (achat 2190 €/m²),
à Reims, près de la gare (2382€/m²)
à St Priest (2008€/m²)
S’agit-il d’un de ces trois immeubles?

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#19 28/09/2019 13h38

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cat a écrit :

Il semble que ces ventes soient :
1/ toutes en moins-value comptable;
2/ toutes en plus-value par rapport aux valeurs d’expertise.
Le point 1 semble effectivement donner quelques éléments pour dire que les biens ont été achetés trop chers mais le point 2 semble indiquer plutôt que les valeurs d’expertise ne sont pas totalement surévaluées.
Aussi, je ne comprends pas votre point de vue sur les valeurs d’expertise.

Je l’ai dis, mon analyse ne vaut que pour les bâtiments dont je connais le marché

Surin a écrit :

c’est typiquement la SCPI moyenne qui ne fera pas d’étincelles, d’autant plus depuis qu’elle investit pratiquement tous ses biens en SCI avec Actipierre Europe, que je me félicite de ne pas avoir en portefeuille

Bien d’accord, l’investissement croisé et l’indivision avec les autres SCPI de AEW Ciloger semble être la politique maison.
La sortie régulière pour dire la fidélité des principaux associés dont on note la fidélité et la preuve de la valeur de l’investissement dans la durée, t.u m’étonnes si ce sont les autres SCPI du groupe big_smile

C’est dangereux en cas de difficulté d’une d’entre elle, pas sain en terme de gestion et une difficulté non nécessaire en cas de simple volonté de vente d’un des actifs. Ils ne sont malheureusement pas les seuls à procéder ainsi…

ddazin a écrit :

La SCPI Pierre Plus possède seulement 3 immeubles de bureaux :
à Toulouse situé près de l’aéroport de Blagnac (achat 2190 €/m²),
à Reims, près de la gare (2382€/m²)
à St Priest (2008€/m²)
S’agit-il d’un de ces trois immeubles?

Aucun d’entre eux, ce sont des bureaux où l’on reçoit le client et qui sont donc classés dans "locaux commerciaux" (assez injustement mais cela n’a aucune espèce d’importance)

Je note au passage que le prix moyen du m2 chez Pierre Plus est de 3017€ qui me parait assez élevé pour une SCPI de commerce principalement en région.
Par exemple chez Cristal Rente (que je cite plus pour l’exemple que pour exemplarité), même si on ne peut évidemment comparer tout à fait les portefeuilles reste dans le même secteur d’activité avec un prix du m2 moyen de 867€ ce qui fait un sacré écart ! Ok, les actifs sont différents et moins nombreux en IDF mais 350% d’écart…

Plus globalement, les anciennes SCPI devraient selon toute logique avoir un prix d’acquisition plus favorable dans un contexte haussier du prix de l’immobilier depuis de nombreuses années, ce n’est souvent pas le cas.


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#20 28/09/2019 14h31

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DDtee, sans vouloir défendre particulièrement Pierre plus dans laquelle je n’investirai probablement jamais, vous semblez remettre en cause les valeurs d’expertise sans vraiment donner d’éléments factuels. C’est un peu dommage.

Par ailleurs, je ne comprends pas bien votre dernière phrase :

DDtee a écrit :

Plus globalement, les anciennes SCPI devraient selon toute logique avoir un prix d’acquisition plus favorable dans un contexte haussier du prix de l’immobilier depuis de nombreuses années, ce n’est souvent pas le cas.

Pourriez-vous détailler?

Bien à vous,
cat

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#21 28/09/2019 15h56

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cat a écrit :

vous semblez remettre en cause les valeurs d’expertise sans vraiment donner d’éléments factuels. C’est un peu dommage.

Je m’en suis expliqué, et ai donné un exemple, que voulez vous de plus ?
Si je vous donne des adresses qu’en ferez vous, sans connaitre quartiers, villes, bâtiments ? Je ne vais tout de même pas vous produire un rapport de contre expertise détaillé par bien, nous sommes sur un forum d’entraide entre investisseurs bénévoles wink

cat a écrit :

Par ailleurs, je ne comprends pas bien votre dernière phrase

Il me semble simplement que les SCPI anciennes devraient avoir un prix d’acquisition moyen moins élevé que les plus récentes.
En effet, les prix sont globalement en hausse depuis de nombreuses années.
A l’analyse, ce n’est pas toujours le cas, loin s’en faut !


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#22 28/09/2019 17h12

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Tout comme Cat

cat a écrit :

sans vouloir défendre particulièrement Pierre plus dans laquelle je ne (ré)-investirai probablement jamais

j’ai parcouru le RA 2018, il est vrai que les valorisations ont peu évolué en dépit de prix immobiliers en hausse mais même si la SCPI est ancienne, beaucoup de ses acquisitions sont récentes, sa capitalisation ayant été multipliée par 2,88 entre fin 2014 et fin 2018. C’est tout le problème des SCPI à capital variable qui collectent trop.

C’est vrai que c’est inquiétant de voir les 3 ventes de 2018 en moins-value mais au moins comme l’a fait remarquer Cat ont-elles été faites au dessus des valeurs d’expertises qui seraient donc - au moins pour ces 3 biens - plutôt prudentes.

DDtee a écrit :

Je note au passage que le prix moyen du m2 chez Pierre Plus est de 3017€ qui me parait assez élevé pour une SCPI de commerce principalement en région.
Par exemple chez Cristal Rente (que je cite plus pour l’exemple que pour exemplarité), même si on ne peut évidemment comparer tout à fait les portefeuilles reste dans le même secteur d’activité avec un prix du m2 moyen de 867€ ce qui fait un sacré écart ! Ok, les actifs sont différents et moins nombreux en IDF mais 350% d’écart…

Pour ma part je trouve ceci en prenant les chiffres de la page 24 du rapport annuel 2018 :
Pour les immeubles en propre :
396 687 645€/142 066m²=2792€/m²
Pour les SCI :
266 085 622€/76 972m²=3457€/m²
Soit en moyenne à peu près comme vous 3026€/m² mais on voit bien que les SCI acquises ces 3 dernières années dont une tour à La Défense font monter cette moyenne.

Quant à comparer ce prix à une autre SCPI qui a des actifs différents dont beaucoup de commerces en tôle type Aldi, Leader Price, Grand Frais, Jardiland …, je ne vois pas bien la pertinence et doute de l’intérêt que cela a.
Je peux vous citer à la pelle des SCPI avec un prix d’achat au mètre carré bien supérieur à celui de Pierre Plus et pour autant je défendrais plus facilement l’idée d’en acheter.
Je trouve que c’est plutôt un critère de médiocrité - pardonnez-moi le terme.

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#23 11/05/2020 12h28

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Des associés ont-ils déjà reçu leur dividende pour cette SCPI ?

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[+1]    #24 11/05/2020 12h30

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Oui : 7.50€/part, reçus le 7/5.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#25 03/06/2020 19h10

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Bonjour,

Je suis associé de Pierre plus également suite à une opération discutable proposée par la caisse d’épargne ile de france. Il s’agit d’un investissement sur crédit in fine qui était sur le papier positif en trésorerie même si assez consommateur de ma capacité d’endettement.

Je souhaitais compléter ce fil avec deux points :

- la SG annonce un taux de distribution 2020 estimée à 3,39% ce qui est en net replis par rapport aux 4.10 % annoncé sur 2019 et semble assez pessimiste par rapport aux annonces covid des autres SG/SCPI.

- le patrimoine de Pierre plus est situé pour 22% à l’étranger. Il semble que le taux de distribution annoncé soit net d’impot étranger et non pas brut comme par exemple pour Corum. Les parts de SCPI donnent donc droit à une sorte de crédit d’impot correspondant à l’impot étranger, et ce crédit d’impot ne semble pas inclus dans les 4,1/3,39% indiqué par la SG. Si je me trompe merci de me corriger..

Je ne comprends pas pourquoi la société de gestion ne communique pas sur un taux brut d’impot étranger pour donner une meilleure image.

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