Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison…

ZX-6R a écrit :

Oui nous partageons pas mal d’idées avec Philippe et avons pris le même chemin.

Le "levier" c’est la possibilité d’emprunter et d’acheter 2, 3, 4 biens  (ou plus) au lieu d’un seul.

Avec 25k€, vous pouvez acheter un studio cash
- ou vous pouvez acheter 2 studios en mettant 12,5k€ d’apport sur chaque et en empruntant le reste, - ou vous ne payez que les frais de notaire et[b] empruntez 100% du prix de 10 studios
[/b]
Le temps passe, vos locataires payent les intérêts, le capital se rembourse, et dans 20 ou 25 ans vous avez un parc locatif qui vous permet d’être rentier.

Le "coût" d’un prêt (les intérêts) ne doivent pas vous faire peur. Ils diminuent votre imposition. Renseignez vous un peu sur la location, vous verrez que ce n’est pas simple mais c’est le seul moyen de s’enrichir sans gros apport de départ.

Je suis tout a fait d’accord avec Philippe et ZX-6R,
J’ai moi meme utilisé les prêts immobiliers pour financer les biens que j’achetais et
pour créer du déficit.

je souhaite toutefois attirer l’attention sur l’effet de ciseaux,
Avec le temps qui passe, la part des intérets du prets diminue,  et la part du capital remboursé augmente.
Le premier remboursement de pret on paie essentiellement des intérets alors que lors des derniers remboursements,  on rembourse essentiellement du capital.

Hors lorsque l’on rembourse du capital, on s’enrichi
On rembourse avec des revenus, sur lesquels il faut payer de l’impôt, et des cotisations sociales qui ne font qu’augmenter,
le probleme se pose alors : Si les loyers sont utilisés pour rembourser les prets, on ne peut pas les utiliser pour payer l’impots et les cotisations sociales.

Remede: Ne pas se démunir, et prévoir une tréorerie suffisante pour pouvoir y palier et faire face aux impots a partir de quelques années de remboursement, utiliser les barèmes de remboursement et faire des projections.
Ou alors rentrer dans le cercle infernal et acheter 3 studios de plus (tous le cinq ans) avec des fameux montages financiers qui existent depuis les années 80.

Pour l’achat de vos studios,  mieux vaut ne pas se précipiter, privilégier l’emplacement la qualité et le quartier. L’endettement n’est pas un problème comme il a été dit

ZX-6R a écrit :

Le temps passe,[/b] vos locataires payent les intérêts,

Parmi les montages financiers il y a le fameux prêt "in fine" adossé a de la capitalisation (soit des bons de Capitaliation soit de l’assurance vie).

M.

stef31 a écrit :

Bonjour à tous

Suite à la lecture des différentes « stratégies » d’investissement immobilier, deux courants semblent se dégager (pour ne pas dire « s’opposer » !). Une approche consiste à acheter au plus tôt, donc essentiellement à crédit, plusieurs biens. Une autre consiste à étaler dans le temps les achats effectués avec un apport conséquent, afin de « se refaire » avec les loyers qui rentrent en vue de l’achat suivant.

Bonjour Stef31,

Je ne crois pas que l’on puisse résumer les stratégies dominantes à celles là.

Ici, on trouve essentiellement le cas 1, gros investissement, plutôt un ou des immeubles anciens sur de longues durées… mais qui ont souvent commencé comme…
d’autres (dont moi) qui pensent que l’on peut acheter progressivement sur des durées plus courtes pour minimiser le risque lié à la durée et diversifier ses achats tout en montant en puissance.

Par contre, pour tous, en terme d’investissement locatif, il convient de minimiser au maximum l’apport voire ne pas en faire… de bien acheter… et là, le tableur n’est plus d’une grande aide.
Bien souvent, c’est l’opportunité qui fait agir, rarement de grandes cogitations.
Il vaut mieux vaut être au bon endroit au bon moment qu’échafauder des modèles virtuels idéaux. Mais ce facteur chance (ou travail) ne se paramètre pas aisément…

Enfin, comme le fait remarquer fort justement Motus, les banques ne prêtent pas 1 000 000 d’euros ni même 500 000 sur présentation d’un projet d’investissement "génial".
Sans subterfuges, il y a intérêt de montrer patte blanche.

Le cash-flow n’est pas un calcul de rentabilité.
Poussez le raisonnement au maximum: si vous achetiez le même investissement sans emprunt, le cash-flow serait alors maximal…

Placer votre épargne en tant qu’apport ne vous rapportera de l’argent que si le taux de votre prêt est supérieur au taux auquel vous pourriez placer vos liquidités.
En l’état actuel des taux d’emprunt, cela n’est intéressant que si vous n’envisagez de laisser votre épargne que sur les mêmes livrets. Mais si vous envisagez de la placer sur d’autres supports (actions, SCPI, certains fond euro, ou même un autre investissement immobilier…) il est probable que l’utiliser comme apport ne soit pas le plus rentable.

J’ai la faiblesse (ou la méconnaissance) d’imaginer que ce placement m’a donc rapporté 5.3%

Si vous êtes en cash-flow positif pour un investissement 110% à crédit, oui ça doit être un rendement proche de ce calcul.
Mais comme dit précédemment: le fait que vous placiez votre épargne ou que vous empruntiez la somme ne joue pas un rôle essentiel.

Bonjour à tous,

Alors pour reprendre tranquillement un rendement c’est :
Un revenu / un investissement.

Peut importe votre mode de financement votre revenu est identique. (modulo les intérêt d’emprunt)

Par contre vous pouvez voir votre rentabilité sous deux ordres :
votre apport personnel ou le montant de votre investissement.

En finance on appelle :
Le ROE (rendement des capitaux propres, donc c’est le rendement de votre apport)
Le ROCE ( rendement des capitaux employés, pour faire simple le rendement de votre actif)

Si vous augmentez votre apport vous diminuez votre ROE, par contre votre ROCE est inchangé.
(en négligeant les intérets)

J’ai tendance à vouloir maximiser le ROE tant que la banque suit, donc pour un montant de capitaux propre équivalent, l’interet est de multiplié les investissements.

Ex :
Vous avez 40k de dispo, pour un appart a 100k les frais sont de 10ke, achetez 4 appartements équivalents

Le calcul du cash flow n’a absolument rien à voir avec la rentabilité. (enfin il y a bien un lien mais de second ordre).
En effet, il depend :
1. du mode de financement
2. de la rentabilité du bien

Raisonnement avec taux d’interet=0%
En gros sur 20 ans, le capital s’amortit a 5%, donc si votre bien a un ROCE inferieur, vous en serez jamais cashflow positif
Si vous empruntez que 50% de la somme, l’amortissement c’est 2.5%, un bien avec un Roce de 3% s’autofinance.

En d’autres termes,
A titre personnel et en premiere approche, je check l’autofinancement de la
maniere suivante :
Renta + taux d’interet + 1% de TF + 1% de charge < loyer annuel / prix

ou

150 loyers = prix ( soit une renta de 8%)

C’est un premier jet, mais ca
permet de scanner le marché.

Dernière modification par Pryx (13/10/2019 16h26)