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#1 02/05/2018 11h11

Membre (2016)
Réputation :   14  

Bonjour,

Je viens vers vous aujourd’hui car j’étudie la possibilité de me séparer d’un bien immobilier ou j’estime possible d’effectuer une très forte plu-valu. C’est un bien en colocation au très gros rendement, mais le temps nécessaire pour s’en occuper est important. Je pense que c’était un bien essentiel afin de lancer la machine pour moi (obtention du prêt).

J’ai acquis très récemment un immeuble en LMNP.

Je me pose alors la question suivante : Mon imposition sur l’activité globale en LMNP n’es pas prise en considération bien par bien mais dans son ensemble. Alors si je ne liquide pas mon emprunt au moment de la vente du bien, il semble logique de ne pas pouvoir continuer a déduire les interêts de cet emprunts (dans le cas ou l’on décide de ne pas le solder). Mais est-ce réellement le cas?
(Il me semble également logique de ne pas profiter de la plu-value des particulier quand on défiscalise la valeur du bien… mais pourtant c’est encore le cas (pour le moment) en LMNP)

C’est une question farfelue, mais je suis curieux d’avoir votre avis. Etant jeune, mon besoin est avant tout de dégager du cash au plus tôt pour diversifier mes investissement. Il m’est facile d’investir dans un autre immeuble, beaucoup moins de récupérer du cash.

Dernière modification par arkamoon (02/05/2018 11h12)

Mots-clés : interêts, lmnp, vente

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#2 01/06/2018 02h51

Membre (2017)
Réputation :   -1  

Cela dépend des clauses de votre crédit, si vous disposez d’une clause de transférabilité, vous êtes à même de vendre le bien pour acquérir un autre dont l’objet est le même la location.

Sinon, un contrat entre deux parties reste négociable. Cela dépendra de l’humeur de votre banquier.

Dernière modification par pierremo (01/06/2018 02h52)

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#3 01/06/2018 08h10

Membre (2013)
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Réputation :   130  

arkamoon a écrit :

Je me pose alors la question suivante : Mon imposition sur l’activité globale en LMNP n’es pas prise en considération bien par bien mais dans son ensemble. Alors si je ne liquide pas mon emprunt au moment de la vente du bien, il semble logique de ne pas pouvoir continuer a déduire les interêts de cet emprunts (dans le cas ou l’on décide de ne pas le solder). Mais est-ce réellement le cas?
(Il me semble également logique de ne pas profiter de la plu-value des particulier quand on défiscalise la valeur du bien… mais pourtant c’est encore le cas (pour le moment) en LMNP)

C’est une question farfelue, mais je suis curieux d’avoir votre avis. Etant jeune, mon besoin est avant tout de dégager du cash au plus tôt pour diversifier mes investissement. Il m’est facile d’investir dans un autre immeuble, beaucoup moins de récupérer du cash.

C’est plus un problème bancaire que fiscal, à mon sens. D’un point de vue économique, cela revient en effet quelque part au même que de recourir à l’emprunt pour combler un besoin de trésorerie. Donc si l’emprunt intervient dans l’intérêt et pour la bonne marche de l’entreprise (ce qui restera à démontrer, le cas échéant), le coût de cet emprunt (les intérêts) devrait en principe être déductible. Dès lors garder le cash de la vente pour financer d’autres achats devrait être également déductible, même si la condition principale d’existence du contrat (l’achat du bien x) n’existe plus. A vérifier.

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#4 01/06/2018 09h18

Membre (2016)
Réputation :   14  

Pour être plus clair imaginons :

- Que la banque soit d’accord pour que je ne solde pas le prêt lors de la revente

J’ai 2 biens loués en LMNP
J’en vends un et continue l’activité sur le deuxième, si j’ai gardé les deux prêts, puis je défiscaliser les interêts des deux prêts? (cette vente serait pour diversifier par exemple ou pour simplifier la gestion)

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#5 01/06/2018 10h56

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Non puisque cela revient à augmenter la charge des intérêts sur un des biens, ce qui n’est pas permis. De la même manière si l’on réduit la durée d’emprunt en augmentant la mensualité, on ne peut déduire davantage d’intérêts chaque année que si l’on n’avait rien changé au crédit initial.


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#6 01/06/2018 12h08

Membre (2013)
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Réputation :   130  

arkamoon a écrit :

Pour être plus clair imaginons :

- Que la banque soit d’accord pour que je ne solde pas le prêt lors de la revente

J’ai 2 biens loués en LMNP
J’en vends un et continue l’activité sur le deuxième, si j’ai gardé les deux prêts, puis je défiscaliser les interêts des deux prêts? (cette vente serait pour diversifier par exemple ou pour simplifier la gestion)

Je vous laisse un lien du BOFIP sur le sujet. Attention les règles concernant les BIC diffèrent de celles qui régissent les revenus fonciers.

BIC - Frais et charges - Charges financières - Intérêts des capitaux appartenant à des tiers - Conditions de déduction

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#7 01/06/2018 19h21

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Franchement, la question est oiseuse. Si le bien n’est plus loué meublé (qu’il soit vendu, loué nu, récupérer pour servir de RP ou de RS…), il ne fait plus partie de l’actif de l’"entreprise LMNP au réel". Donc l’emprunt ne sert plus à l’activité de l’entreprise.

Si la banque accepte que le prêt ne soit pas soldé, cela devient un prêt sans objet, de facto un prêt de trésorerie (pour votre trésorerie personnelle, pas celle de l’entreprise). A partir du moment où il n’a plus de lien avec l’activité de l’entreprise, c’est exactement comme l’emprunt que vous feriez chez Cetetruc comme prêt de tréso ou pour acheter une voiture !

Si vous vous amusez à compter ces intérêts en charge de l’activité LMNP, vous faites une fausse déclaration et risquez tout simplement un bon gros redressement. J’espère d’ailleurs que votre EC a assez de sens commun pour vous empêcher de commettre une telle aberration.

Dernière modification par Bernard2K (01/06/2018 19h29)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#8 01/06/2018 22h34

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Il est clair que la bonne foi ne sera pas forcément appliquée sur ce cas. A vos risques et périls.


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#9 04/06/2018 08h28

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Je suis encore loin d’avoir vendu mon bien, c’était juste un questionnement plus par curiosité, pour moi ça me semble aussi logique que d’amortir un bien puis ne pas payer d’impôt sur la PV sur la partie amortie… (c’est à dire pas du tout logique…)
J’ai toujours respecté la législation et je compte bien continuer ! Merci pour vos réponses.

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