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#76 18/04/2017 07h47 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Dans ce que ce que vous décrivez, il y a des éléments relevant de 3 catégories différentes :
- isolation par l’extérieur : diminution des déperditions des parois
- ventilation double flux, étanchéité : diminution des déperditions de renouvellement d’air
- matériel producteur d’énergie : production d’énergie renouvelable.

L’isolation des parois ne sera très probablement pas d’actualité d’ici 20 ans pour les maisons RT 2012, car :
1) elles sont déjà très bien isolées. Le gain d’énergie et en euros de ces opérations sera trop faible pour les justifier. Ce sont les "diminishing returns". Il y a une erreur conceptuelle à dire "ça a beaucoup évolué en 20 ans donc ça va continuer". L’isolation sert à faire baisser les déperditions. Ce n’est pas une évolution linéaire, c’est une asymptote tendant vers zéro. Quand on a déjà beaucoup baissé les déperditions, le gain potentiel supplémentaire, en valeur absolue, est faible. Ce n’est plus l’enjeu.
Vous dites "seulement 12 cm dans les murs". Regardez l’économie de chauffage quand on passe de 0 à 12 cm d’isolant. C’est énorme. Maintenant, regardez l’économie quand on passe de 12 à 24 cm d’isolant. C’est très faible. Voilà ce que j’essaie d’expliquer.
2) dans 20 ans, la RT 2012 fera partie de l’ancien récent et bien isolé. Les politiques publiques d’encouragement ou d’obligation d’isolation cibleront le vrai ancien, moins performant, qui reste très majoritaire. A la (faible) vitesse où vont les politiques actuelles dans ce domaine, il faudra encore très longtemps avant que celles-ci (les politiques publiques) disent aux maisons RT2012 : "bon, c’est votre tour".

Etanchéité et ventilation double flux : là aussi, le retour sur investissement sera faible donc la motivation à le faire aussi. Et l’étanchéité est censée déjà être bonne en RT2012, du moins quand le travail est fait comme il faut.

Equipements producteurs d’énergie : pourquoi pas ; c’est facile à faire sur de l’existant. Ca fait maintenant plus de 20 ans que des maisons s’équipent a posteriori de chauffe-eau solaires et de centrales photovoltaïques. Cela pourra être fait sur une maison RT 2012, sans pour autant que cela signifie que la RT2012 avait un manque à ce sujet. C’est un choix d’équipement à faire selon des motivations écologiques et/ou financières (en fonction des incitation publiques et/ou de la rentabilité intrinsèque de l’équipement).

Vous savez, je fais moi-même partie des professionnels des énergies renouvelables et de la maîtrise de l’énergie. C’est sûr que le top est la maison passive. Mais il faut avoir la vue d’ensemble et prendre en compte les ordres de grandeur, et savoir reconnaître quand on a atteint son but. L’isolation du neuf, c’est fait (ou presque). Comme priorités, il reste l’isolation de l’ancien, et les consommations d’électricité (appareils consommateurs, comportements)…

Du point de vue de l’ensemble du parc immobilier, l’isolation de l’ancien (du vrai ancien, les passoires thermiques) est prioritaire, et de loin.

Enfin, il ne faut pas perdre de vue que la plupart des gens n’en ont à peu près rien à faire. Quand je regarde les émissions maison à vendre ou chasseur d’appart, je suis horrifié de voir que l’isolation et l’énergie ne sont JAMAIS un sujet. Les gens voient une chambre mansardée probablement assez peu isolée, chauffée par un convecteur électrique et ils disent "belle chambre, sympa". Dans la vraie vie c’est peut-être un peu différent mais quand même. Dans toutes les discussions d’investissement immobilier sur le forum, vous en voyez beaucoup, consacrées à l’isolation et aux énergies renouvelables ? Vous voyez beaucoup d’études de cas où les gens mettent en avant le manque d’isolation et les travaux à faire à ce sujet ? Vous et moi, ça fait deux passionnés du sujet. Il y en a beaucoup d’autres ?

Aujourd’hui, si vous voulez donner de la valeur à votre villa en vue de la revente, il vaut mieux faire des travaux de maîtrise de l’énergie, ou bien ajouter une piscine ?

Au rythme où va la prise de conscience écologique, je doute que, même dans 20 ans, les critères de type isolation renforcée, ventilation double flux, utilisation d’énergie renouvelable aient dépassé dans l’esprit des acheteurs les questions de déco, de praticité et de luxe (genre piscine, clim…).

Dernière modification par Bernard2K (18/04/2017 08h51)

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#77 18/04/2017 13h54 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Je suis également dans cette réflexion de vendre notre RP même si l’emprunt n’est pas fini. Cela nous permettrait de récupérer : 50-100k€ (PV) + apport + capital déjà remboursé. Seul l’attrait de la PV me fait dire qu’il pourrait être intéressant de vendre et de redevenir locataire.
L’idéal serait de vendre, déménager en location pour tester une nouvelle ville et acheter dans cette ville qui est moins cher en faisant un emprunt (si on trouve un bien qui s’y prête). La somme de la première RP serait investi en SCPI avec un crédit également.
Sauf que locataire, selon mon expérience, c’est appartement peu ou pas entretenu, moche et mal agencé dans la plupart des cas et parfois un bailleur un peu récalcitrant. J’avoue qu’après avoir eu des appartements en location pas top et avoir le mien refait à neuf, tout confort et bien agencé, c’est pas forcément évident de le lâcher. Alors que objectivement, c’est un gouffre vs locataire.

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#78 18/04/2017 15h45 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Bernard2k je suis tout a fait d’accord avec vous concernant l’intérêt du public pour l’isolation et la technique des constructions,  c’est consternant.
Nous l’avons vécu personnelemnt lors de la vente de notre maison aux normes Minergie.
Une belle cuisine, une belle SDB et un extérieur tiré à 4 épingles et le tour est joué.
Le reste tout le monde s’en moque. Nous avons eu la chance de trouver un acheteur sensible à la qualité des matériaux et aux caracteristiques techniques de la,construction.

Je comprends aussi votre réflexion sur les cm d’isolation supplémentaires qui n’apportent, finalement, que très peu.

Pour revenir au sujet, je pense que les proprio de maison sous estime largement le cout lié à l’entretien, là deco et la mise a joie lors d’une éventuelle revente.

En location nous sommes moins "impliqués" et dépensons moins d’argent dans le logement. Notre épargne est 100% investit.

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#79 19/04/2017 23h24 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Kabal a écrit :

.
Sauf que locataire, selon mon expérience, c’est appartement peu ou pas entretenu, moche et mal agencé dans la plupart des cas et parfois un bailleur un peu récalcitrant. J’avoue qu’après avoir eu des appartements en location pas top et avoir le mien refait à neuf, tout confort et bien agencé, c’est pas forcément évident de le lâcher. Alors que objectivement, c’est un gouffre vs locataire.

C’est ce que je constate actuellement … des maisons neuves sont un peu plus rare … Je me tâte à un achat par crédit MAIS..

Mon problème , c’est que si j’achète une RP en crédit , je serai SUR EXPOSER en immobilier car j’aurai un parc qui devient conséquent ( 16 appartements ) une RP et je pensais investir une parti des 250000 euros ( de la vente de ma RP actuel) que je vais récupérer dans du locatif pour payer le crédit et le reste ( 150000 euros minimim ) en etf …

En previson; Sa fera un parc immo total estimer à 900000 euros dont 550000 passif et un portefeuille action/etf/obligation avec 270000 euros …


Maintenant je profite !!!

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#80 30/04/2017 11h28 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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J’ai beaucoup calculé sur ce sujet depuis 2 bonnes semaines :

Mes conclusions : hypothèse d’une maison qui vaut 250000 euros ou un loyer de 800 euros … qui , est une bonne moyenne sur ce qu’on peut retrouver sur le plan national . Bien sûr , d’un point de vu financier … et ne pas prendre en compte et croyances populaires ( bien fausse d’ailleurs )

Si vous avez le cash ou que votre maison est payé AVEC CONNAISSANCES FINANCIÈRES : VENDEZ

C’est simple , votre maison qui vaut 250000 euros ne rapporte pas d’intérêt , de plus vous payer entretien + taxe foncière … Sur 20 ans , vous perdez entre 30 et 50% …

Les 250000 euros placé généré des intérêts qui payent facilement le loyer voir plus… Après cela dépend des connaissances de chacun… si on reste conservateur à 4% sur 20 ans , cela paye très facilement le loyer …

Si vous avez le cash et que votre maison est payé et QUE VOUS AVEZ AUCUNE CONNAISSANCE FINANCIÈRE et que vous aimer pas ça : on prend un rendement de 1% donc 2500 euros par ans d’intérêt  … un loyer à 9600 euros annuel et une économie d’une taxe foncière à 1500e et 1500 euros d’entretien annuel soit 3000 euros "d’économie " donc vous payer en plus 4100 euros par ans soit 82000 euros de dépense sur 20 ans .

Dans ce cas , financièrement parlant , c’est du kiff kiff entre garder votre RP ou la vendre pour louer . Car je le rappel , garder sa RP déjà payé coûte de l’argent .

A vous de réfléchir si vous préférer être libre ou plus "chez vous " …

Si vous n’avez pas de cash ET QUE VOUS N’ARRIVER PAS À METTRE DE L’ARGENT DE COTE : emprunter , cela vous fera une épargne forcé et un capital dans 20 ans …

Si vous n’avez pas de cash ET QUE VOUS AVEZ UNE BONNE CONNAISSANCE FINANCIERE, acheter quand même … en effet dans cette hypothèse la taxe foncière + emprunt + entretien coûtera 1300 euros par ans … donc une économie de 500 euros entre le loyer payer et la maison …
Dans 20 ans , vous aurez la maison … et si vous louer, les 500 euros place mensuellement avec intérêt composé sur 20 ans a 5 % vour fera gagner 205000 euros ..

La vente de la maison vous rapportera plus car à ce jour d’une valeur de 250000 euros et dans ce calcul la taxe foncière et l’entretien est déjà pris en compte …

Après je n’ai pas calculer les plus value potentiel car je suis pas devin .. j’ai juste pris 30% de PV sur 20 ans dans cette analyse …

Si c’est 30% ou moins l’analyse est bonne… si dans 20 ans il y a une plus value de 200% c’est sur qu’il faut acheter ou garder sa RP smile

Dernière modification par cricri77700 (30/04/2017 11h34)


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#81 30/04/2017 11h47 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Ce que l’on ne connaîtra jamais c’est l’éventuelle moins value.
Imaginons un bien payé neuf, 250k en 2017, vous vous retrouvez en 2037 avec un bien difficilement vendable pour multiples raisons.
Votre" épargne " a largement perdu de sa valeur.

Donc avant d’acheter, meme a credit, mettez toutes les chances de votre côté et pensez à la revente, donc l’endroit, le lieu de votre invesstissement doit être stratégique et non pas coup de coeur.

Sinon ce sera au petit bonheur la chance, mais pourquoi pas, un logement familial doit il etre forcément un invesstissement?

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#82 30/04/2017 11h47 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Votre raisonnement tient très bien la route mais malheureusement ne concerne qu’une infime partie de la population française. Et sur cette faible partie, très peu feront le choix que vous préconisez même en écoutant votre explication. L’aspect psychologique / moral du fait d’avoir son "chez soi" est important pour beaucoup de français. La résidence principale peut être un investissement totalement décorrélé des intérêts purement financiers.

Il y a cependant un inconvénient a faire ce choix, certes très judicieux sur le plan financier, sera la difficulté d’emprunter auprès des banques sur de multiples projets d’investissements locatifs.
Je pense qu’ici, certains vont ou ont dû acheté une résidence principale afin de poursuivre leurs investissements.

Dans votre situation, je suppose que les banques ne vous auraient pas autant prêter si vous n’étiez pas propriétaire de votre résidence principale. Vous avez donc bien fait d’acheter votre résidence principale.

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#83 30/04/2017 16h23 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Pour les PV et MV ont ne peut pas savoir pour 20 ans … c’est pour ça que j’ai pris 30% de PV …

Je pense pas que c’est une situation pour un infime partie de la population .
On le voit beaucoup en province se rapport loyer/achat.

Pour le reste , les croyances populaire ect … c’est vraiment uniquement financier mon raisonnement .

Et pour l’achat de la RP et le crédit , si vous avez un CTO avec 250000 euros ou une RP qui vaut 250000 euros , pour les banques, c’est pareil je pense car il regarde le patrimoine globale… donc avec des investissements qui s’autofinance , sa passe sans problème .


Maintenant je profite !!!

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#84 26/08/2017 20h16 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Bonjour a tous

Je me permets de déterrer ce post pour quelques conseils avisés

Mes parents viennent de toucher 200 000 euros d’héritage.
Tous 2 à la retraite les aléas de la vie ont fait qu’ils n’ont pas de RP.
Coté retraite ils touchent 2800 a tous les 2.

Bien sur ils voient la une opportunité de devenir enfin propriétaire.
J’ai fait une rapide simulation achat appart en région parisienne vs location en RP

                                      Achat 10 ans    location 10 ans
Patrimoine AV 3%         0                                 335000
Loyers                         0                                -108000
TF                                 -15000                        0
Charges copro                -6000                        0
Revente appart +20%     240000                0
Total 10 ans                 219000                227000

Mes calculs sont ils juste?

merci de vos retours smile

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#85 26/08/2017 20h28 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Je trouve votre calcul très simplifié.
- le loyer est donc j’imagine charges comprises de 900€, quid de l’évolution du loyer et des charges ?
- 200000 dans une AV de 3% pendant 10ans est une hypothèse optimiste. Quels sont les sous-jacents Fond € ou Unité de compte?
- Soit, 200000€ à 3% sur 10, je trouve 200000*(1+3%)^10= 268783€ et non pas 335000€
- Etes-vous sûr de faire 20% de plus value à la revente ? Ca ne serait pas plutôt -20% de moins value ? A moins qu’un budget soit simulé pour des travaux améliorant la qualité du bien. Quid du budget entretien pendant 10ans.
- D’un point de vue succession, il y a des choses à faire avec du cash : donation, AV…etc..

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#86 26/08/2017 21h37 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Merci de votre retour

- Le loyer est effectivement de 900 euros. Concernant les charges je ne les ai pas compté car elles évaluent de la même façon que les charges coté proprio.

- 3% 100% fond euros sur 10 ans c’est une estimation.

-Concernant le calcul de l’AV en effet c’est une erreur de ma part sad

- La plus value a la revente c’est une supposition au même titre que l’AV a 3%

Je me rends compte que ce calcul est impossible à définir à moins de posséder une boule cristal.

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#87 26/08/2017 23h12 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Nenuphare a écrit :

Bonjour a tous

Je me permets de déterrer ce post pour quelques conseils avisés

Mes parents viennent de toucher 200 000 euros d’héritage.
Tous 2 à la retraite les aléas de la vie ont fait qu’ils n’ont pas de RP.
Coté retraite ils touchent 2800 a tous les 2.

Bonjour,

Si vous parents n’ont pas pu acheter leur RP, c’est peut être - n’y voyez aucune malice - qu’ils n’ont pas su/pu construire de stratégie pour économiser.

Ils touchent une retraite comfortable, n’ont pas/peu d’intérêt à avoir de l’argent placé - et si ils n’ont pas d’autre patrimoine, l’AV a un intérêt limité car les plafonds de succession ne seront pas atteint.

A part si ils comptent déménager souvent, j’opterais pour la stratégie d’acheter - Cela les libérera de manière certaine d’un flux sortant (leur loyer) et donc leur permettra de vivre plus confortablement. Les rendements d’AV diminuent avec le temps, et qui sait si ils ne consommeront pas le capital pour raison x ou y.

Peut être penser à acheter et démembrer pour que vous/vos frères et soeurs aient la nue-propriété est une bonne stratégie.

Cordialement,

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#88 27/08/2017 11h05 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Mich a écrit :

A part si ils comptent déménager souvent, j’opterais pour la stratégie d’acheter - Cela les libérera de manière certaine d’un flux sortant (leur loyer) et donc leur permettra de vivre plus confortablement.

Peut-être serait il avant tout utile de connaître leur âge, non ? Si ils ont 62 ans ou 92 ans la réponse pourrait être différente smile


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#89 27/08/2017 21h26 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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En effet, il convient d’en savoir plus sur vos parents, leur situation actuelle en terme de flux et leurs objectifs; ainsi que leur aversion/appétence au risque. Si l’on imagine qu’ils ont env. 70 ans (donc un espérance statistique de vie de l’ordre de 10 à 15 ans - désolé pour le côté sordide) et qu’ils ont un patrimoine très modeste et qu’ils parviennent à vivre avec leurs revenus et charges actuelles; acheter maintenant une RP en IDF me semble être une très mauvaise idée (sauf à satisfaire un besoin d’accession à la propriété plus ou moins rationnel). Les files suivantes vous expliqueront pourquoi:

- https://www.devenir-rentier.fr/p256763#p256763
- https://www.devenir-rentier.fr/t2825-3

Il me semblerait bien plus judicieux de placer cet argent et de profiter des fruits de cet investissement pour améliorer leur retraite/niveau de vie ou pour payer une partie de leur loyer. Il serait assez aisé de produire un rendement de 4,5% brut de fiscalité avec ces 200K€ en panachant des Unités de Comptes et du Fonds Euro (soit en gestion directe soit en sous-traitant cette tâche à un CGPI qui sera rémunéré par l’assureur). Il y a probablement d’autres options. Notez cependant que:
- 3% de rendement pour le fonds Euro c’est fini. Attendez-vous à des rendements plus bas en 2017 en diminution constante. Maxicool tient une file intéressante à ce sujet.
- la plupart des assureurs vous forcent à prendre 30% d’UC et 70% de fonds Euro; donc le 100% Fonds Euro, vous pouvez probablement oublier.

En gestion direct, vous pourriez faire du 70% UC chez Linxea qui a un bon fonds euro Linxea Spirit et 30% avec des UC qui ont fait leur preuve (je n’ai pas vérifié leur disponibilité cez Linxea) telle que Sextant PEA, Découvertes C, Quadrige Rendement Dynamique, ID France SMidcaps etc.

En lisant entre les lignes, il me semblent que vos parents ont une culture financière suffisamment "faible" pour que la sous-traitance à un CGPI de la gestion de ce patrimoine via un mandat de gestion ai beaucoup du sens…

My 2 cents,

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