SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé…

Bonjour.

Cela m’aura pris beaucoup de temps pour valider les résultats .
Le programme ne calculait pas la plus-value à la revente avec les actuelles dispositions fiscales.
Puis je ne savais pas trop comment présenter les résultats. C’est un brouillard de chiffre
J’y ai passé ainsi passé une partie de l’après midi.

J’ai donc choisi le graphique et les commentaires.
Je me tiens à votre disposition pour les éclaircissements

Les hypothèses:
Pour être sûr de rester  dans les limites du programme, j’ai pris un petit investissement de 100 000 euros placé à 7% net annuel.
Un financement total à 2,5% TEG.
Un TMI constant de 30%
Une durée de remboursement de 20 ans

J’ai ensuite fait varier l’évolution annuelle des prix
==>Prix stable sur trente ans
==>Hausse de 1% par an
==>Baisse de 1% par an
==>Puis celle qui s’est produite dans mon secteur : hausse de 3% l’an
( en réalité ce ne fut  pas aussi linéaire mais c’est le même résultat)

Le loyer et le prix de vente suivent la même variation.

J’ai ensuite  fait le cumul de l’impôt versé depuis le début jusqu’à la vente
Je lui ai ajouté  l’impôt sur la plus-value
Ceci dans les deux cas Transparence fiscale  et SCI imposée à l’Impôt sur les Sociétés ( IS)

J’ai ensuite modifié la date de vente de 1 à 30 ans après l’acquisition

Le graphique ci dessous  montre la différence lors de la vente au bout de X années .
J’ai fait varier X de 1 à 30

Le résultat

En cas de baisse de prix de l’immobilier.
Comme on peut s’y attendre, la solution IS est très intéressante  Le Fisc vous rembourse une partie de votre moins-value.

En cas de hausse, c’est nettement moins bien.
Pour une SCI à l’IS il n’y a pas d’exonération de plus-value ( ni même d’abattement) pour durée de détention.
Donc, même après 22 ans, voire 30 ans, on paye toujours "plein pot"

La SCI IS dispose d’un petit avantage sur les premières années : Les frais d’achat sont intégralement déductibles du revenu.
C’est ce qui génère ce petit pic de rentabilité les toutes premières années

Voici donc le graphique qui m’aura coûté autant d’efforts.



Pour un très gros bien et une forte montée des prix les choses sont nettement pires à long terme.
J’ai fait la simulation avec 1 million d’euros  pour bien trancher les résultats.
Au bout de 30 ans on  PERD la moitié  du prix de vente malgré les réductions d’impôt accumulées durant les années passées.



Conclusion ?

La SCI à l’IS permet une souplesse de trésorerie fort appréciable car elle reporte l’impôt.
Ce report à un coût,  variable,  qui peut parfois être énorme .
Il appartiendra à chacun de choisir en fonction de ses objectifs.

Mais ce n’est pas une bonne solution  si les prix montent  surtout pour du long terme ( plus de 10ans) .
A vous de voir

Cyber-PAPY ou pour faire court CP

Setanta a écrit :

dire que l’IS ne vaut pas le coup, ben c’est pas si évident !

Je reconnais bien volontiers que je ne pensais pas que la différence soit si petite dans les premières années.
Ceci me réconcilie un peu avec la formule IS. Du moins sur le court terme

Edit:

Avez vous une explication pour le montant de vos intérêts d’emprunt constants et correspondant à un taux de 5,5%

Dernière modification par CyberPapy (14/04/2016 11h20)

"Néanmoins, la SARL (détenu à 100%) par moi-même et mon épouse détenant une partie de la SCI, en cas de pb avec la SARL, je ne pourrait défendre la réintégration du patrimoine de la SCI pour éponger les dettes de la SARL… Très peu pour moi je vous l’avoue."

1) Sarl avec 1 seul associé, il me semblait que ca s’appelait une EURL.

2) la sarl détenant l’usufruit uniquement, elle ne peut vendre les murs (qui appartiennent aux nus propriétaires) pour solder ses dettes, si c’est votre crainte. Le schéma ne peut pas se résumer en trois lignes, c’est un ancien classique que vous trouverez dans la littérature classique (Dénos, Brillat, il me semble que Le Boulc’h en a parlé pour l’immobilier d’entreprise aussi, etc…). Pas simple à mettre en place, surtout maintenant que la vente de cet US à une société est considérée comme un revenu foncier, mais il peut apporter d’autres avantages, comme le fait d’amortir les parts de la SCI en sus de l’amortissement interne de la SCI.

Bonjour !

Eh beh. Superbes ceux là !

Effectivement vous permettez là de donner un paramètre de plus à prendre en compte et à réfléchir mûrement. Bravo !

Humour : depuis quand un bien cher est forcément "gros" ? Très subjectif.

Sinon, cela me ferait conclure au premier abord que si l’on possède plusieurs "petits" bien, mieux vaut créer X SCI plutôt que de mettre tous les biens dans une SCI, malgré la lourdeur administrative du fait de multiples sociétés (gérable avec un peu d’organisation jusqu’à un certain niveau).

Setanta

"Dans une logique de transmission du patrimoine j’ai du mal à saisir l’impact entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS."

L’impact premier, c’est que vos petits enfants, qui auront peut être besoin de vendre (parce que tous ne voudront pas garder le bien et que vendre les parts de SCI peut être difficile) subiront la fiscalité de revente d’une SCI IS, alors qu’avec une SCI IR, vos petits enfants seront fiscalisés comme des particuliers, donc exonérés.

L’impact second, c’est que la donation / succession s’évalue sur l’actif de la SCI (difficile d’expliquer au fisc que la SCI vaut moins parce que si on doit vendre, on devra payer 33% au fisc), alors que la revente de la SCI IS se fait sur un critère économique (et là, l’acheteur n’achètera qu’à la valeur - dette fiscale, ou en se basant sur le résultat de la SCI, donc un calcul moins favorable).

Le résultat, c’est que la donation / succession se calcule sur 100 de patrimoine, avec que la valeur économique de la SCI IS peut être de 66.

--> consultez un pro pour un montage IS propre.

Bonjour,

après avoir bien lu les différents exemples et calculs, je me fais les réflexions suivantes :

- la SCI IS est défavorable dans la plupart des cas. Dès qu’on fait une plus-value à la revente après un temps prolongé, cette plus-value est très fortement taxée (parfois à plus de 100 %), parce que la valeur initiale du bien a été effacée par l’amortissement. Il y a donc un côté "bombe à retardement".

- la SCI IS permet de payer moins d’impôts, mais elle gomme les revenus presque aussi efficacement que les impôts ! En effet, tant qu’elle est en déficit comptable (par le mécanisme de l’amortissement), il n’est pas possible de verser des dividendes. Or, pour le particulier qui chercher à se construire un patrimoine immobilier et qui doit recourir à l’emprunt, il est important de pouvoir ajouter, à ses revenus salariés, les revenus locatifs, pour convaincre le banquier qu’il doit financer aussi le 2e, le 3e et le 4e investissement. Là, les revenus locatifs sont coincés dans la SCI, et il est probable que le banquier renâcle dès le 2e ou le 3e investissement.

Puisque la valeur comptable du bien diminue par l’effet des amortissements, l’idéal serait, pour une SCI à l’IS, d’avoir une valeur du bien qui diminue aussi vite. Il faudrait utiliser une SCI IS pour un bien très rentable à louer, mais dont la valeur de revente baisse rapidement. De l’immo jetable en quelque sorte. Par exemple, des bureaux en préfab ? On les loue cher par rapport à l’investissement initial, mais au bout de 20 ans ils sont bons à mettre au rebut. Si le bien immobilier s’apprécie fortement, c’est une malédiction avec une SCI IS. Il faudrait donc spécifiquement de l’immo à fort rendement mais dont la valeur baisse avec le temps. Pas facile de calibrer ses opérations immobilières sur ces critères !

L’autre remarque que je me fais, c’est : tant qu’à être à l’IR, quelle est l’intérêt de faire une SCI ?
Avantages :
- pouvoir investir à plusieurs de façon formalisée, avec une porte de sortie, pour celui qui veut reprendre ses billes, plus facile à mettre en oeuvre que dans le cas de l’indivision,
- faciliter la transmission patrimoniale.
Inconvénients :
- lourdeur administrative (faire des comptes annuels, tenir une AG annuelle)
- coût de l’expert comptable.

Pour le particulier qui veut investir dans l’immobilier locatif, je me demande si, dans beaucoup de cas, il n’est pas préférable de le faire en nom propre plutôt qu’au travers d’une SCI.

L’une des difficultés du particulier qui veut investir massivement dans l’immo locatif, c’est qu’il va vouloir revendre des biens. Or, il risque d’être requalifié de marchand de biens au-delà de 2 ou 3 opérations de revente. Est-ce que la SCI est une solution à cela ? Non, car la SCI ayant un objet civil, elle n’est pas adaptée à l’achat-revente, et risque d’être requalifiée en marchands de biens, tout autant qu’un particulier en nom propre.

Ce que j’en déduis, pour conclure :
- dans le cas général du particulier qui veut investir de façon conséquente dans l’immo locatif pour constituer une rente, il peut très bien le faire en nom propre. La SCI IR apporte quelques facilités de gestion du patrimoine, mais ne diminue pas la fiscalité et ne résoud pas le risque d’être requalifié en marchands de biens. La SCI IS n’est pas désirable non plus, car elle diffère ses revenus locatifs, et le place dans la situation où une augmentation de la valeur du bien se transforme en malédiction.
- puisqu’il y a cette épée de Damoclès de la requalification en marchands de biens, ça veut dire qu’il faut vendre aussi peu que possible. Ca veut dire qu’il ne faut pas acheter de canards boîteux. Ca veut dire qu’il faut bien bien choisir ses investissements (rentables, dans un secteur qui ne va pas se dégrader) : on constitue la rente en achetant des bien fortement rentables, qu’on n’aura pas envie de revendre.

On retrouve là la stratégie de plusieurs foremeurs qui ont du succès dans l’immobilier : faire les opérations en nom propre, en achetant un bien ou un immeuble tous les 1 à 3 ans, en concentrant ses efforts sur la recherche de super affaires à haut rendement, qu’on n’aura pas à regretter et qu’on ne sera pas tenté de revendre.

Dernière modification par Bernard2K (29/04/2016 11h40)

Candy a écrit :

Gbl, Crown tout cela me ne convainc toujours pas de monter en sci…
En cas d’apport à la sci, il y a la PV.

J’ai l’impression qu’il y a plusieurs points à éclaircir.

S’il y a apport pour le même prix qu’à l’achat, il n’y a pas de plus-value.
S’il y a plus-value c’est une moins-value sur la plus-value suivante.

Exemple:
Immeuble acheté 50 000 euros vendu ou apporté  à la SCI 70 000 euros  => Plus-value sur 70 000- 50 000= 20 000
le même immeuble revendu quelque temps plus tard 80 000 euros
La PV sera taxée sur 80-70 = 10 000 euros

s’il n’y avait pas eu de SCI la PV aurait été basée sur  80 000- 50 000 = 30 000.= 20 000 + 10 000

On a une petite subtilité avec les abattements pour durée de détention qui vient fausser un peu ce raisonnement.
Elle est compensée par  certains avantages
une SCI peut déduire ses frais d’acquisition et tous ses frais de son résultat . Pas un particulier
une SCI peut déduire ses pertes de son résultat . Pas un particulier

Durant la vie de la sci, il y a double imposition des benefices si redistribués.

Si on est en transparence fiscale, dans une SCI à l’IR  : NON
Pour une SCI à l’IS c’est partiellement vrai mais il faut calculer le montant exact de l’impôt qui dépend de plusieurs paramètres et notamment le Taux marginal d’imposition

Rien n’est simple avec le Fisc

1) il y a une déduction de l’amortissement des immeubles sur le résultat. De ce fait on baisse considérablement l’impôt à court terme
L’amortissement n’est plus applicable à  la valeur du terrain, ce qui fait que la valeur comptable résiduelle ne peut être nulle.
2) sur le revenu distribué  il y a un abattement de 40% du montant.

Exemple:
si le bénéfice d’une SCI à l’IS est 100 vous distribuerez en 2022  75    (c’est à dire  100-25%)
60% du revenu de 75  imposé à votre TMI  vous donne le montant de  l’impôt
75- ( 60% x 75 x TMI ) est à comparer  à  100 - ( 100 x TMI)
A vous de voir

Pensez aussi que votre résultat sera nettement plus fort si vos n’amortissez pas vos immeubles  mais que vous le paierez à la sortie .

Exemple:
si votre SCI vaut 2000, rapporte chaque année 100  et est amortie sur 20 ans votre impôt société sera
( 100- 2000 / 20ans )  x is de 25% = ZERO
somme distribuable 100
Impôt après abattement 100*60% x TMI soit 40% plus faible que pour une gestion en direct

Vous paierez plus si l’immobilier a monté
Moins s’il a baissé
Là , nul ne peut vous dire à coup sur si ce sera une bonne affaire

A la succession encore PV…

à la succession comme à la vente  il y a une plus-value calculée entre le montant amorti et le prix de vente.
C’est ce calcul fort subtil basé sur des prévisions à long terme
et c’est la comparaison des trois systèmes qui a justifié les longs débats de cette file.
J’écris TROIS car la SCI à l’IR et la détention en nom propre ont des caractéristiques identiques dans la démonstration ci dessus.

Dernière modification par CyberPapy (03/02/2018 18h20)

Je mets ici quelques réflexions, pour qu’elles soient au bon endroit :

Dans cette comparaison avec calcul détaillé, il faudrait reprendre les calculs pour les adapter aux légers changements fiscaux qui ont eu lieu depuis. Si les auteurs des calculs et des graphiques ont encore le tableau excel et veulent bien s’y coller, ou si une autre personne se sent de le faire ça serait très utile pour tout le monde.

Dans une SCI IS, à long terme, on arrive forcément à un moment où vous n’aurez plus ou presque plus d’amortissements, donc à un moment on paie pas mal d’impôts malgré tout, ce qui risque de motiver à revendre ; mais on ne peut pas revendre à cause de la forte imposition sur la PV.

Quand on en est là, la seule solution pour refabriquer de l’amortissement est de faire une rénovation massive de l’immeuble ; on remet l’immeuble au goût du jour, on redonne de la valeur, et ces travaux étant amortis sur la durée de la catégorie à laquelle ils se rattachent, on refabrique de l’amortissement. Bien qu’il y ait peu de chances pour que cette rénovation soit "rentable" au point de vue strictement financier.

L’IS est sans doute favorable par rapport aux revenus fonciers à l’IR sans avantage fiscal spécifique. Mais il existe des choses encore plus intéressantes, et notamment le LMNP au réel. Je pense qu’on devrait d’abord faire du meublé pour remplir la niche fiscale LMNP au réel, c’est à dire investir jusqu’à avoir un peu moins de 23000 € de recettes annuelles, voire jusqu’à un peu moins de la moitié de son revenu.

Le LMNP au réel, c’est comme la SCI IS, avec en avantages :
- de moindres formalités (pas de statuts, pas d’AG annuelle)
- surtout, la PV du particulier si revente du bien (cela supprime donc l’énorme inconvénient de la SCI IS)

En inconvénient :
- un statut régulièrement menacé de réformes alors que celui de la fiscalité IS est sans doute plus stable.

Quand on a rempli la case LMNP au réel, ce qui a été l’occasion de s’habituer à une comptabilité d’entreprise (et à la CFE et autres joyeusetés) mais aussi à la gestion locative, il est temps de passer à la SCI IS et d’y loger des choses qui seraient normalement soumises aux revenus fonciers, telle que location nue de logements et location de locaux commerciaux ; cela présente donc l’avantage de diversifier par rapport aux premiers investissements en location meublée.

Mais avant d’opter pour l’IS, il faut encore regarder une dernière fois du côté de l’IR défiscalisé par des dispositifs comme le Cosse ancien, qui peut être hyper avantageux.

Avec l’IS, on quitte la fiscalité du particulier et ses taux jugés "confiscatoires" par certains, mais on quitte aussi ses niches fiscales telles que LMNP au réel, Cosse ancien… L’IS, c’est aussi se priver d’un certain nombre de possibilités.

Enfin, dernière réflexion : l’IS ne doit jamais être l’occasion de transiger sur la rentabilité. Or, c’est humain, on peut relâcher son effort sur la recherche d’un bien à forte rentabilité, vu que d’une part on peut se dire "certes, rentabilité un peu plus basse que l’objectif que je m’étais fixé, mais c’’est acceptable car ça reste positif grâce à l’IS", et d’autre part on aura tellement la tête dans la constitution de la SCI IS et la compréhension des spécificités du régime qu’on mettra moins d’énergie dans la recherche du bien. Le bien devient presque le spécimen dont on a besoin pour remplir la SCI, au lieu que la SCI soit juste un banal outil au service de l’investissement locatif. Je pense que pour beaucoup de gens, le choix de l’IS peut avoir un effet pervers dans le sens qu’il peut conduire à abaisser ses exigences sur la recherche de rentabilité.

C’est en tout cas mon point de vue et ma compréhension.

Dernière modification par Bernard2K (09/08/2019 10h01)

Pour compléter ce raisonnement : en fait, les amortissements sur l’immeuble au sein d’une société à l’IS, lorsqu’ils ne correspondent pas correctement à la détérioration de la valeur du bien, reviennent à différer l’imposition sur les résultats réels (hors amortissement ne correspondant pas à une réelle perte de valeur des biens) de la société. Il faudra tôt ou tard passer à la caisse (mais si payer plus tard permet de faire "travailler" cet argent dans l’intervalle, ce qui peut être très créateur de valeur).
Celui qui croit que son immeuble détenu via une société à l’IS a pour lui exactement la même valeur que le même immeuble détenu en direct se trompe, et oubli qu’il devrait prendre en compte en permanence (= déduire) ce montant d’imposition ainsi différé.

Et si l’immeuble ne vaut ainsi pour lui (associé de la société) que 80% de sa valeur de marché (si 20% de sa valeur sera à payer au fisc le jour de sa cession), il pourrait croire que cet immeuble a un rendement (sur ces 80% de sa valeur de marché) pour lui 25% plus élevé que s’il était détenu autrement [*]. Ce n’est pas forcément le cas, car la fiscalité (IS, puis IR (PFU 30%) pour rapatrier la valeur dans le patrimoine perso, est "différente" (parfois favorable, parfois pas, selon sa situation perso).

[*] si l’immeuble, avec une valeur de marché de 1 000 000€, et une créance de 200 000€ sur les amortissement pratiqués non représentatifs de réelle perte de valeur, vaut donc réellement 800 000€ pour lui, un loyer de 100 000€, soit 10% de 1 000 000€, représente 12.5% de 800 000€, et "12.5% de rendement" c’est 25% de plus que "10% de rendement".

GoodByLenine a écrit :

Avez-vous un lien vers cet arrêt de la cours de cassation et ces "explications" que vous évoquez ?

Il s’agit de l’arrêt 818 du 26 septembre 2018, qui qualifie de non temporaire, l’usufruit Viager:
Arrêt n°818 du 26 septembre 2018 (16-26.503) - Cour de cassation - Chambre commerciale, financière et économique  - ECLI:FR:CCASS:2018:CO00818 | Cour de cassation

Goodbylenine a écrit :

Certes HeureuxUlysse,  mais moi je parlais d’usufruit temporaire, qu’il est possible d’amortir sur leur durée (par ex 8.333%/an pour un usufruit de 12 ans) au sein de la structure à l’IS, ce qui fait une grande partie de l’intérêt du montage.

Il me semble qu’une société ne peux pas vraiment détenir d’usufruit viager, car elle n’est pas supposée devoir décéder un jour… Ou alors est-ce un usufruit qui s’éteindrait au décès d’une personne physique donnée (un des associés de cette société,  ou quelqu’un totalement étranger à cette société), après une durée donc aléatoire (donc pas simple d’amortir sur cette durée).

Vous avez 100% raison, une société (comme un particulier d’ailleurs) ne peut pas détenir d’usufruit viager sur la tête d’une personne morale, auquel cas, par la voie de prorogation de la vie d’une personne morale, on pourrait créer une nouvelle forme de propriété, qui serait un usufruit permanent…C’est exactement l’origine de l’article 619 du CC qui limite l’usufruit à 30 ans pour une personne morale.

Par suite, on ne prendra pas un usufruit sur la durée de vie de l’entreprise, ni sur une durée fixe,  pour ne pas se retrouver dans un usufruit temporaire au sens où l’entend l’article 13,5 du CGI qui taxe la cession d’usufruit temporaire à l’impôt sur le revenu;

Ici, l’usufruit est sur la tête d’une personne physique, donc viager, donc non temporaire; Par suite l’article 13,5 du CGI ne s’applique pas; Et aucune disposition du droit des sociétés n’empêche d’amortir un usufruit viager sur la tête d’une personne, en se basant sur les tables d’espérance de vie en fonction de l’âge de la personne. L’usufruit a une durée de vie finie, donc il s’amortit (ce n’est pas un fonds de commerce).

L’intérêt est donc que le caractère viager sur la vie humaine permet à l’entreprise de considérer l’usufruit comme temporaire pour sa comptabilité, et à la personne qui cède l’usufruit de considérer l’usufruit viager sur la tête d’une personne physique (pas morale) comme non temporaire au regard du code civil qui permet d’échapper à l’article 13,5 du CGI.

Dernière modification par HeureuxUlysse (23/04/2020 14h04)

Ce n’est effectivement pas une stratégie que j’ai mise en place, je souhaitais simplement soumettre à la sagacité des intervenants cette proposition de solution qui me semble bien répondre à l’interrogation Kingflan :

"En s’appuyant sur le démembrement, serait il possible de loger uniquement l’usufruit dans la structure IS ? Soit a l’achat, soit en revendant la nue propriété à un personne physique ou une sci ir?"

En fait, je gère mon patrimoine tout seul, je suis passionné par la gestion de patrimoine et ai commencé à creuser le détail des aspects juridiques depuis un peu plus d’un an.
Et de découvertes en découvertes, je réalise qu’il y a de multiples possibilités articulées autour du démembrement, des techniques sociétaires, du droit des libéralités (successions/donations), de l’assurance vie, des régimes matrimoniaux, et dernièrement du bail emphytéotique (outil préhistorique mal connu mais qui peut être utilisé comme une alternative plus performante que le démembrement dans une optique de succession), et d’une combinaison de l’ensemble.

Au travers d’échanges comme celui-ci, je partage et recherche le challenge.

Mes sources principales (entre autres) :
. Videos d’Henry Royal  --> Excellent, très complet et didactique notamment sur le fonctionnement sociétaire, sur les techniques de transmission.
. Videos d’Henri Hovasse  --> Tout aussi excellent, rentre moins dans le détail, quelquefois ésotérique mais passionnant dans le déroulement d’une stratégie qui combine plusieurs aspects

. Livres de Michel Leroy : les grandes stratégies fondées sur le démembrement,les grandes stratégies fondées sur l’assurance vie ( Niveau juridique plutôt élevé, il faut le lire plusieurs fois…).
. Montages juridiques & habileté fiscale d’Antoine Malgoyre : plus pour voir ce qu’il ne faut pas faire que ce qu’il faut faire (un peu frustrant)
. La gestion de patrimoine d’Arnaud Thauvron : un livre complet sur la gestion de patrimoine (destiné aux étudiants).
. Mélanges en l’honneur du professeur Henri Hovasse, Le plus technique de tous, multiples sujets, demande un bon niveau juridique, pour les théoriciens, mais de très bons sujets. (Société, fiducie, Extranéité, démembrement, assurance vie, droit fiscal, droit de la famille).
. Recueil de solutions d’examens professionnels, cas pratiques et examens du notariat, tome 2 droit de la famille, collection Defrenois, pour ceux qui veulent tout comprendre des conséquences des libéralités des régimes matrimoniaux, et de l’indivision. Evidemment d’un bon niveau technique, mais super bien construit avec de multiples cas, et la solution de tous les exercices.
….

A titre personnel, j’ai également vu les quelques vidéos d’Henri Hovasse et d’Henry Royal que je trouve très intéressantes.

Michel Leroy est également grand fan de démembrement (j’ai sais quelque chose puisque j’ai suivi la formation CGPI qu’il dirige à l’université de Toulouse).

Une variante de la stratégie proposée par "HeureuxUlysse" que je suis en train d’étudier est justement la suivante :
- Création d’une SCI 1 (transparente) qui achète un bien en empruntant (actionnaires les conjoints 1% + la SCI 2 à 99%)
- Création d’une autre SCI 2 (transparente) qui possède les 99% des parts de la 1ère (actionnaires : les conjoints à 99% + 1% pour les enfants)
- Une fois créée, démembrement des parts de la SCI1 détenues par la SCI2 : nue propriété gardée par la SCI2 mais Usufruit transmis à une SAS ou une SCI à l’IS pour une durée à déterminer (plus longue que le crédit, disons 25 ans si emprunt sur 20 ans).

Avantages :
- Pendant le démembrement : imposition de la quasi totalité des revenus à l’IS (car principal actionnaire à l’IS)
- A la fin du démembrement : imposition des plus value selon la fiscalités des particuliers
- Création d’un patrimoine significatif pour ses enfants sans fiscalité à la sortie
- Pouvoir intégrer ses enfants mineurs dans une SCI sans recours au juge des tutelles car la SCI dont ils ont des parts n’emprunte pas (aménagement des statuts pour limiter leur responsabilité à leur apport … 10€)
- Une fois la SCI2 créée, on peut même leur faire la donation des parts des parents pour 0€ et sans entamer les donations (capital de 1K€).

Inconvénients :
- Frais de création X 2 sociétés
- Frais de comptabilité pour la SCI1 pendant 25 ans. On peut faire la compta de la SCI2 seul sans souci.
- Avoir une société à l’IS avant le montage, sinon il faudrait la créer et ça deviendrait une usine à gaz pour pas grand chose si elle n’avait que cet objectif.
- Il semblerait qu’afin de ne pas risquer la fictivité, la SCI2 doive détenir un patrimoine en pleine propriété et pas que la nue propriété de la SCI1. Des parts de SCPI pour quelques K€ devraient suffire. Il faut bien sur également qu’il y ait des AG tous les ans et qu’elle ait un compte en banque.

A mon avis, c’est un montage très puissant qui permet de transmettre à ses enfants et de les intégrer dans la gestion quand ils sont un peu plus grand.
Par contre c’est clair que ce n’est pas rentable pour de "petits" achats et qu’il faut une masse critique pour que ça devienne vraiment intéressant.