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#51 14/04/2017 19h48 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Treffon, il faut inclure l’absence de frais de notaire, l’absence de travaux lourds, l’absence de frais d’entretien de ce qui incombe au propriétaire et l’absence de taxe foncière.

La taxe foncière c’est souvent entre 1 et 2 mois de loyers.
Les travaux (façade, toiture, chaudière) c’est souvent plus d’un mois de loyer à provisionner.

D’un autre côté la RP peut aussi se revaloriser et répliquer l’inflation (c’est surtout ce point à mon sens qui en a fait historiquement un bon placement).

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#52 14/04/2017 20h09 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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@AleaJactaEst: Bien sûr, je suis d’accord il faut inclure tous ces éléments pour calculer le rendement réel "net". Ca pourrait d’ailleurs être intéressant de le faire pour un proprio (je ne le suis pas).

Concernant l’inflation je ne suis pas spécialiste mais si il raisonnable de penser que l’immobilier se réévalue avec l’inflation, je ne pense pas qu’il se réévalue "plus" que les actions. Plus que les obligations, ça oui.

Dernière modification par Treffon (14/04/2017 20h13)


Markets are not perfect, but everybody else is worse

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#53 14/04/2017 20h22 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Tanuky a écrit :

J’imagine que Cricri placerait judicieusement en bourse via un PEA. Du coup pas de TMI, seulement la CSG. Idem pour l’assurance vie & PEL.
(CSG payée en cloture de contrat -> intérêts composés sur la CSG latente qui fait effet boule de neige smile)

Exact… objectif : 2 PEA plein avec ma femme
PEL déjà au plafond avec 2.11 net
Assurance vie boursorama .

Le reste j’ai mon parc immo en LMNP avec beaucoup de travaux de fait et donc un gros stock d’amortissement en cours…

Dans mon cas sa permet d’avoir moins d’immobilier qui correspond à un pourcentage très élever de mon patrimoine …

Mais sans compter cela … Pour ce créer un patrimoine quand on a rien éventuellement car au bout de 20 ans le bien est à vous…. mais quand vous avez le cash ou que vous avez votre RP déjà payer cash ou avec le crédit déjà payer… c’est vraiment une question à ce pose ….


Bye bye la rat race :)

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#54 14/04/2017 20h24 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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En fait je voulais dire qu’il y avait les deux. Les prix de l’immobilier peuvent intégrer de l’inflation et de la revalorisation immobilière propre (liée au fonciers, aux couts de construction, à l’offre et la demande etc)

cricri n’oubliez pas les 2 PEA PME smile

Dernière modification par AleaJactaEst (14/04/2017 20h45)

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[+1]    #55 14/04/2017 23h19 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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C’est quand même fou de se sentir protéger avec cette fameuse RP … mais quand on réfléchie à contre courant , on tombe de haut sur les croyances que l’on nous inculque …


Bye bye la rat race :)

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#56 15/04/2017 08h29 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Bonjour,
Un autre point qui milite contre l’achat (précoce?) de la RP est l’évolution familiale. Il y a bien sûr l’éventualité d’une séparation du couple (plus facile à gérer en location), mais il y a également le départ des enfants. J’ai été plusieurs fois sidéré par des connaissances qui s’endettaient lourdement pour acheter un appartement/maison plus grand alors que les enfants étaient adolescents et allaient vraisemblablement quitter le domicile parental à court terme.
Je connaissais un couple âgé qui avait coupé la poire en deux: achat d’une petite RP à la retraite après avoir été locataire pendant leurs vies professionnelles  et location du gîte du village quand les enfants venaient les voir. C’était financièrement clairement plus avantageux. En contrepartie, il faut accepter le regard des autres (en gros, vous êtes des "losers" incapables d’accueillir vos enfants et petits-enfants).
Cordialement

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#57 15/04/2017 09h11 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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@cricri77000

J’ai jamais été partisan de payer un loyer à vide.

Pour moi dans l’achat d’une  RP , il reste toujours quelque chose , cela s’appelle son chez soi , une plus value à la revente avec la possibilité de faire plusieurs opérations achat revente ( sous 4 ou 5 ans )

Les calculs sont une bonne chose mais dire que l’on paye moins en louant c’est faire abstraction du bonus de revente même minime , il sera toujours plus important que de louer à vide.

On peut toujours acheter une RP , faire des travaux et revendre

Philippe


Investissements par SCI et Holding IS sur des locaux commerciaux sur toute la France

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#58 15/04/2017 09h26 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Bonjour phillipe ,
"
Les calculs sont une bonne chose mais dire que l’on paye moins en louant c’est faire abstraction du bonus de revente même minime , il sera toujours plus important que de louer à vide. "

Quand on soustrait toutes les dépenses sur 20 ans sa fait peur quand même …

Dans mon cas , 40000 euros de TF sur 20 ans + entretien de la maison à la charge du propriétaire … en résumé les dépenses seront absorbés par la plus value à la revente … donc pour une maison à 250000 dans 20 ans j’aurai toujours 250000…

A contrario, je loue et place les 250000 euros dans 20 ans , avec mes calculs dans les 1er messages , je double ….

De plus , avec 16 appartements , 2 box , 2 locales de stockage en patrimoine , cela me fera moins d’immobilier et je pourrai mieux diversifier …

Mais dans tout les cas , financièrement parlant , je ne voit pas davantage à acheter une RP cash QUAND ON A LES FONDS NÉCESSAIRES … car sinon , si on a pas le cash , c’est toujours plus intéressant d’acheter sa RP car dans 20 ans vous aurez acquis votre RP … c’est l’effet boule de neige du cash destiner à la RP qui serait plutôt placé dans un actif qui rapporte …


Bye bye la rat race :)

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#59 15/04/2017 10h03 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Bonjour Cricri,

Vous évoquez une situation particulière où vous avez déjà remboursé l’intégralité de votre emprunt à un âge précoce.

Évidemment dans ce cas, la rentabilité de l’achat sera moindre par rapport au placement sur des supports a plus haut rendement.

Mais dans le cas du jeune "moyen", l’achat d’une RP est un premier pas dans l’immobilier en utilisant le levier du crédit. La rentabilité est infinie en ne mettant aucun apport dans son achat, et cela représente une epargne forcée dans une période où on a envie de tout dépenser avec la fougue de sa jeunesse!

Ensuite je vous rejoins sur le fait qu’il peut être plus intéressant de loyer sa RP et d’investir en locatif dans des biens.
Mais sur 20 ans, vous devrez changer plusieurs fois de location, car un seul proprio ne fera certainement pas les travaux d’amélioration nécessaires ou de confort.
D’autre part, vous vous privez de "recharger" votre crédit en changeant de crédit régulièrement de RP, et en prenant vos gains.

Dans votre calcul, vous oubliez l’épargne supplémentaire dégagée par le fait de ne plus rembourser d’emprunt au bout d’un certain temps.

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#60 15/04/2017 13h19 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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"

Mais dans le cas du jeune "moyen", l’achat d’une RP est un premier pas dans l’immobilier en utilisant le levier du crédit. La rentabilité est infinie en ne mettant aucun apport dans son achat, et cela représente une epargne forcée dans une période où on a envie de tout dépenser avec la fougue de sa jeunesse!

exact, et évoquer ci dessus.

"
Mais sur 20 ans, vous devrez changer plusieurs fois de location, car un seul proprio ne fera certainement pas les travaux d’amélioration nécessaires ou de confort.
D’autre part, vous vous privez de "recharger" votre crédit en changeant de crédit régulièrement de RP, et en prenant vos gains. "

oui, on peut changer de maison tout les 5 à 10 ans, mais financièrement parlant, j’ai calculé que de passer en location me fait économiser 20 ans de salaire de ma femme … donc le gain n’est pas que financier, c’est surtout pour profiter de l’essentiel.

j’ai pas compris votre deuxième phrase, on parle de location donc pas de crédit ?

"Dans votre calcul, vous oubliez l’épargne supplémentaire dégagée par le fait de ne plus rembourser d’emprunt au bout d’un certain temps."

Pas du tout, et on contraire vous n’avez pas compris : dans 20 ans, le fait de garder sa RP fait que au depart, vos 250000 euros dorme et génére des dépenses…

Avec un crédit, vous achetez un passif ( qui génére des dépenses ) avec un crédit… faut bien le calculer.

Dans 20 ans, le fait d’être locataire fait des économie qui générent des intérêts composés qui fait que dans 20 ans on se retrouve avec une plus grosse boule de neige… MAIS UNIQUEMENT SI NOTRE RP EST DEJA FINANCER OU ACHETER CASH.

en tout cas, c’est très clair pour moi, acheté sa RP cash est une très mauvaise chose financièrement parlant sauf si on a un gros patrimoine et que quelques centaines de millier d’euros placés dans une RP ne change pas votre quotidien.

Mais si on pense a l’essentiel, pour ma part c’est de profiter de la vie , faire des activités que j’aime, profiter de ma famille et amis et donc pour ce faire d’être indépendant financièrement .. me créer une boule de neige afin qu’elle grossisse avec le temps pour subvenir à mes besoins. D’où mon questionnement sur ce sujet.

il me manque un paramètre à prendre en compte pour répondre à cette question : achat PAR CREDIT ou LOCATION : combien de dépense sur 20 ans pour l’entretien de la maison cela me coutera ? en partant sur 30000 euros sur 20 ans, sa ferait du kiff kiff entre la location de sa RP ou l’achat par crédit.. si plus de 30000 euros, vos mieux louer et si moins mieux vos acheter ( bien sur dans mon hypothèse d’un achat à 200000 euros environs ou un loyer à 850 e )


Bye bye la rat race :)

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#61 15/04/2017 23h49 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Bien que propriétaire j’ai plusieurs fois envisagé de me remettre en location.

Votre raisonnement est intéressant.

Parmi les arguments qui me séduisent pour la location : la liberté de changer  (alors qu’un propriétaire cela lui coûte à chaque déménagement les frais de notaire) et toutes le contraintes quand vous êtes en copropriété.

J’attends encore 5 ou 6 ans que mon fils vole de ses propres ailes et je déménage dans un appartement en location moitié la surface actuelle.

Vous l’aviez compris j’ai un raisonnement proche du votre. Si en plus vous avez une motivation financière … pourquoi pas.

Le seul paramètre qui pourra rendre l’opération formidable ou ridicule c’est l’évolution du pris de l’immobilier dans votre région. Mais ça personne ne peut le prédire.

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#62 16/04/2017 08h28 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Bonjour,

je suis très content de lire les réflexions de cricri77700 et de plusieurs autres. Ca rejoint les miennes. On m’a dit plusieurs fois depuis que je suis sur le forum "vous devriez commencer par acheter votre RP", mais c’est un diktat. A mon sens, acheter sa RP n’est intéressant que si on l’achète décotée et qu’on la revalorise par des travaux pour la revendre plus cher (et à condition que le gain sur le prix de revente soit vraiment supérieur au prix des travaux ce qui n’est pas gagné à tous les coups).

Globalement, l’intérêt d’investir dans sa RP ou plutôt dans l’immobilier locatif dépend du différentiel de rendement entre les deux. Si la RP a un loyer évité équivalent à un rendement de 4 %, et qu’on investit dans de l’immo locatif à 5 % (brut), il faut mieux acheter sa RP. Mais si on peut faire du 18 % brut comme cricri77700, voire du 40 % comme Morey avec ses garages, il vaut mieux investir dans l’immo locatif !

Pour autant, je rajoute deux arguments en faveur d’être propriétaire de sa RP :
- la qualité du bien. Les villas données en location sont rarement récentes et bien entretenues. Rien que sur le budget chauffage par exemple, ça peut faire une certaine différence : la villa de location peu isolée et chauffée avec des grille-pains va s’avérer ruineuse pour le locataire. Trouverez-vous vraiment une maison de qualité équivalente à la vôtre pour 850 €/mois ?

- le taux d’endettement. Payer à nouveau 850 € de loyer alors que vous ne payez plus d’emprunt pour votre RP va faire augmenter votre taux d’endettement, puisque le loyer payé est pris en compte par les banquiers dans ce calcul. Dans votre cas et vu votre patrimoine ça ne sera peut-être pas problématique, mais pour d’autres cela peut poser problème. Il faut donc penser à prendre en compte l’impact de chacune des solutions sur la capacité d’endettement.

Dernière modification par Bernard2K (16/04/2017 08h37)

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#63 16/04/2017 09h44 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Bonjour boubouka et Bernard :

Pour la qualité du bien , j’ai vu une maison neuve jamais habiter avec chauffage au sol avec pompe à chaleur réversible à 890 euros CC kasi identique à la mienne ( neuve de 3 ans également )

Sur les 250000 euros récupérer , pour avoir 890 euros de loyer , il faut que je trouve un bien qui me procure 4% net pour faire la même chose … et en plus je gagnerai la taxe foncière … avec ce que je dégage en immo locatif je trouve ça domage d’avoir ma RP …

Je pense que de la vendre et louer son équivalent à 850 e voir 1000 euros est très avantageux pour moi …

Mon dernier projet en cours c’est 105000 euros pour 1500 euros de loyer.qui se termine en juin …

Si je fais idem voir avec un paiement cash avec ma femme sur un projet identique ( je ne travaille plus officiellement très prochainement et ma femme a temps partiel à un petit salaire de 800 e + 2 enfants ) le loyer sera largement payer, je n’aurai pas de taxe foncière , et je pourrai investir dans un autre actif ( hors immo car j’en ai beaucoup ) sur les 150000 euros restant… effet boule de neige assurer! avec le temps qui va s’ajouter à mon épargne existante + une bonne partie de mon cash flow qui va s’y ajouter mensuellement …
J’économise en plus les frais d’entretien qu’un propriétaire bailleur doit faire …

Je crache pas sur l’achat de la RP car c’est ce qui m’a enrichi à mes début avec 2 achats revente qui m’a payer la moitié de ma RP actuellement .. mais je savais que j’allais faire une PV à l’époque … et n’étaient pas acheté cash également ..

A ce jours c’est différent , je place mon argent avec de bon rendement et les 250000 euros qui dorme font réfléchir…

J’en ai parlé à ma femme qui forcément , avec nos croyances populaire ne comprend pas…

Sur papier je lui ai montré les chiffres ( cf premier message ) malgré cela , sa la freine un peu… Ah… les croyances populaires …

Après je lui ai dit que les économies réalisées corresponde à 25 ans de son salaire dans 20 ans ( en comptant un effet boule de neige à 4% ) …. maintenant elle réfléchie du coup smile


Bye bye la rat race :)

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#64 16/04/2017 14h30 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Des échanges très intéressants. Je suis évidemment entièrement d’accord avec les avis de cricri et d’autres sur l’achat en cash d’une RP vs une location.

Comme le disait cricri, néanmoins il y a moins d’écart (financièrement) si con compare l’achat d’une RP à crédit vs une location. Encore faut-il définir le calcul de la rentabilité sur une RP.

Aujourd’hui, je suis propriétaire-endétté.
Approche flux aujourd’hui:
Je paye  en intérêts + assurances + TF + 30% Charges de corpo (estimations du non récupérables) + 100€/mois (fourchette haute) d’entretiens => 670€/mois
Si je souhaite louer un bien identique, je louerai mon appartement environ 1800€/mois.
=>1100€ de différence tout de même!
Mon credit est d’environ 2300€, j’ai une "épargne forcée" de 1630€.

Approche PV:
J’ai payé mon appart avec une surprime (dans le neuf VEFA) il y a 4 ans. Mes couts d’acquisition (achat+cuisine+Intérêt intercalaires/frais bancaires…etc.) au mètre carré
, je suis à 8500€/m2. Ce qui est aujourd’hui le niveau moyen dans l’ancien dans le quartier. Donc 0€ de PV.

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#65 16/04/2017 15h04 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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"Comme le disait cricri, néanmoins il y a moins d’écart (financièrement) si con compare l’achat d’une RP à crédit vs une location. Encore faut-il définir le calcul de la rentabilité sur une RP."

Oui… Cela dépend du secteur aussi…

Dans le mien c’est kiff kiff… mais d’avoir sa RP à crédit nécessite un effort d’épargne pendant 20 ans … on ne peut donc pas mettre de d’argent de côté et jouer sur les intérêts composés … mais dans 20 ans .. la maison est acquis …

De l’autre côté , en location , sans TF et travaux à la charge du proprio , une capacité d’épargne est disponible… et la boule de neige en 20 ans devient aussi grosse que la vente de la RP …

Le TRI pour la solution 2 est un peu plus élevé ( 5% de plus )

Pour ma part déjà très investi en immo , la solution 2 me correspond plus ..

Sachant que j’ai minimise les travaux d’entretiens et aucune augmentation de TF mais aussi du loyer dans mes simulations …


Bye bye la rat race :)

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#66 16/04/2017 16h16 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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niceday a écrit :

Aujourd’hui, je suis propriétaire-endétté.
Approche flux aujourd’hui:
Je paye  en intérêts + assurances + TF + 30% Charges de corpo (estimations du non récupérables) + 100€/mois (fourchette haute) d’entretiens => 670€/mois
Si je souhaite louer un bien identique, je louerai mon appartement environ 1800€/mois.
=>1100€ de différence tout de même!
Mon credit est d’environ 2300€, j’ai une "épargne forcée" de 1630€.

670 € / mois semble en effet pas énorme dans votre cas de figure ! Pouvez-vous le détailler ?
Avec un rapide calcul, si vous avez 2300€/mois, vous avez achetez à appartement à environ 450K€ sur 20 ans à environ 1,5% de taux ? Dans ce cas, j’arrive à 550€ d’intérêts sur la première année, plus assurance, TF (100€ mois ?), charges (100€ mois ?) + 100€ d’entretiens, j’arrive à 850 € ? A moins que vous ayez acheter sur une durée plus courte avec un taux exceptionnel ?…

Cependant, vous ne tenez pas compte :
-> L’éventuel apport initial qui pourrait vous apporter des intérêts tous les ans
-> Le delta entre 2600€ mois (tous les frais de votre appart) VS 1800 € mois (env 800€ / mois) que vous pouvez placer avec génération d’intérêts
-> Enfin, le point le plus important peut-être, en cas de revente à au même prix d’achat dans quelques années, vous perdez la TF à lisser sur la période d’habitation

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#67 16/04/2017 17h20 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Tanuky a écrit :

670 € / mois semble en effet pas énorme dans votre cas de figure ! Pouvez-vous le détailler ?

Intérêts + assurances : 492€ (sur un emprunt de 2200€ (et pas 2300€).
+30% Charges de corpo (estimations du non récupérables):50€
+100€/mois (fourchette haute) d’entretiens
+TF: 450€ (estimé car TF:0€ les deux 1ères années):38€
+ je devrais ajouter en plus la moitié de la taxe ménagère  (200€/an*50%):+10€
Total: 690€ (je me suis trompé de 10€ désolé, je ne sais pas comment j’ai fais).

Je suis d’accord sur vos autres points. C’était juste pour dire qu’on ne peut être aussi catégorique pour l’achat à credit vs location. C’est surement une courbe d’optimum convexe. Au début il y a des frais et à long terme il y la TF et entretiens; mais sur une détention de 4-6 ans? ça se discute.

Par contre, il est clair que si le cash est présent ou si la RP est déjà payé, les chiffres plaident pour de la location.

Dernière modification par niceday (16/04/2017 17h20)

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#68 16/04/2017 19h06 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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"Par contre, il est clair que si le cash est présent ou si la RP est déjà payé, les chiffres plaident pour de la location."

Oui… et je ne comprends pas pourquoi certaines personnes disent qu’il faut prendre en compte les loyers économisés lorsqu’on a notre RP payé cash ou déjà payé …

Encore mon cas pour l’exemple
J’ai une RP qui vaut 250000.

Simulation 1 : crédit
Mais je place mes 250000 euros dans un actif qui me procure x euros .

Simulation 2 : location
Je place également mes 250000 euros de la vente de ma RP qui me procure x euros .

Dans les deux cas j’ai vendu ma RP … Dans la simulation 1 , je n’ai pas de capacité d’épargne et je met même de l’argent supplémentaire pour payer la TF et l’entretien mais je gagne à la fin du prêt la valeur de la maison ..

Dans la simulation 2 , j’ai moins de dépense et une capacité d’épargne en plus qui génère des internet ect ect

Simulation 3 :

Je garde ma RP qui génère des dépenses ( tf + entretient ect ) je ne peut pas placer 250000 euros qui sont bloqués dans la RP ..
Donc 0 de placer et une augmentation des dépenses…

A part si une PV conséquente se dessine , je ne comprend pas se raisonnement .

Car cette "économie de loyer " est déjà pris en compte dans la comparaison avec la simulation 2 … lorsqu’on calcul le tout , sur 20 ans on passe du simple au double entre la simulation 2 et 3… ( c’est normal , moins de dépense , un quart de million qui peut faire une sacré boule de neige et une capacité d’épargne qui augmente donc qui gonfle encore plus la boule de neige )

Franchement je me sens changer depuis quelques temps en réfléchissant à contrario des croyances populaires…  Je me dis que la société nous prend vraiment pour des c.. !


Bye bye la rat race :)

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#69 16/04/2017 19h36 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Pour faire simple, je pense au final que l’achat de sa RP à rendement faible (< 5%) - soit une majorité des logements en IdF - est rentable vs location dans deux cas de figures :

1/ Les prix de l’immobilier continuent de monter.
Il est claire qu’en cas de montée de plusieurs dizaines de % sur les prochaines années (comme cela a été le cas entre 2000 et 2011 environ), c’est le pactole assuré

2/ Dans le cas ou vous ne savez pas placer votre argent avec un rendement à 4/5% net.
Il est sûre que le locataire qui place son pécule en livret A / CEL sera perdant vs un apport dans sa RP

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#70 16/04/2017 19h42 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Ne pas oublier qu’à l’issu du Credit dans 15 ou 20 ans votre maison sera vétuste au regard des bâtiments recents mieux isolés et bénéficiant des dernières technologies ( etencheité, ventilation, domotique…), sans parler du design…….dans 20 ans comment se projeter?

De fait votre bien acheté neuf en 2017 devra subir de lourds travaux si vous voulez espérer concurencer le marché futur et donc maintenir sa valeur face à la concurence.

Imaginons une maison aux normes RT 2012, finalement peu isolée, à la conception classique, à l’implantation peu reflechie, à l’architecture insipide…….je caricature mais cette maison que je décris represente 95% du parc actuel.

Cette remise au gout du jour represente des milliers d’euros de travaux.

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#71 16/04/2017 20h08 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Échange très sympathique sur le classique débat "acheter ou louer" mais un peu + approfondi car la RP est désormais payée. Étant pratiquement dans ce cas de figure (emprunt récemment refinancé sur 20 ans avec des échéances de 250€/mois à 1.20% au lieu de cramer mon cash avec un remboursement anticipé complet), je me pose également de + en + la question de revendre et repartir en location. Quand on regarde les chiffres, on se rend compte que la RP est un gouffre financier !

Pour moi tout dépend de la région où l’on se trouve et des rendements locatifs.

Je vous donne l’exemple de ma situation :
Propriétaire de mon appartement d’une valeur de 160k€
TF de 1100€/an
Charges de copropriété 180€/mois soit 2160€/an incluant notamment chauffage et eau chaude collective, reste EDF à ma charge.
Assurance Propriétaire : 300€/an
Travaux de copropriété : environ 500€/an (parfois rien, parfois 1500€ à sortir)
Travaux divers dans l’appartement : environ 500€/an (une fenêtre à changer,etc…)

On peut donc prendre en compte le fait que l’appartement me coute 4560€/an (2160+1100+300+500+500) en charges et impôts divers soit environ 425€/mois

Admettons que je vende le bien 160k€, et que je réinvestisse tout le cash à 4% net soit 6400€/an et donc 533€/mois
Le cout mensuel de mon loyer pour un bien similaire serait de 750€ + 150€ de charges soit 900€ CC auquel j’ajoute 18€/mois pour l’assurance locataire

Et bien finalement, à tout regarder, on voit que si je redevenais locataire, je devrais sortir de ma poche 918€/mois pour le loyer, charges et assurance de l’appartement mais je gagnerais 533€/mois en plaçant l’argent de la vente de mon appartement. J’y gagnerais en liberté de mouvement, je ne paierais plus la TF (une sacrée somme sur 20 ans!), et paierais moins cher mes charges et assurances.
Au final j’aurais à sortir de ma poche 918-533 = 385€/mois, à comparer aux 425€/mois que me coute les divers frais et charges de l’appartement actuellement avec un risque que la valeur de mon bien diminue, qu’il y ait à prévoir un ravalement de façade, rénovation du toit, un voisin ultra bruyant, etc…

Et tout cela sans vérifier si j’avais la possibilité de toucher des APL en redevenant locataire… Sans compter qu’il doit y avoir des aides supplémentaires que l’on touche en étant locataire et qui disparaisse car on est propriétaire…

Autant dire que je réfléchis de + en + à redevenir locataire

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#72 16/04/2017 20h27 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Vous gagneriez 40e par mois dans votre simulation … Sur 20 ans avec intérêt composé sa fait une jolie somme de 13000 euros …

Et au minimum car si vous avez le droit au apl ou autre …

Dernière modification par cricri77700 (16/04/2017 20h28)


Bye bye la rat race :)

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#73 17/04/2017 08h03 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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frame a écrit :

Imaginons une maison aux normes RT 2012, finalement peu isolée…

Désolé, mais je ne peux pas vous laisser dire cela. La RT 2012 correspond à une maison très très bien isolée. Regardez ce graphique :

http://media.xpair.com/conseil/regulation/evolution-RT.gif

Plus on isole, plus on tend vers des déperditions zéro. On est sur une courbe qui se rapproche de zéro, et comme souvent dans un phénomène similaire, plus on se rapproche de zéro, plus chaque progrès devient coûteux (en argent ou en contraintes) pour un gain proportionnellement faible. C’est un cas de "diminishing returns".

Désolé, mais la vérité, c’est que dans une maison RT 2012, le chauffage a cessé d’être un enjeu. Prenez le budget d’une famille habitant une maison RT2012, et vous verrez que le chauffage n’est plus en enjeu, donc isoler davantage encore n’est plus vraiment un enjeu. Vous pouvez doubler l’isolation d’une maison RT 2012, le gain sera très faible, et ça pose presque autant de problème que ça n’en résout.

Une maison construite aujourd’hui paraîtra sans doute démodée dans 20 ans, mais l’isolation sera le moindre des soucis.

Par contre, ça ne veut pas dire que l’isolation des habitations, en général, n’est plus un enjeu : il reste tout l’ancien à traiter. On ne construit chaque année que 1 % du parc environ. Le neuf en RT2012 est très performant, mais il reste… tout le reste. En termes de consommations énergétiques à l’échelle du pays, mais aussi en termes de consommations énergétiques à l’échelle de chaque bâtiment, l’enjeu de l’isolation porte désormais sur la mise à niveau des bâtiments anciens existants.

Dernière modification par Bernard2K (17/04/2017 08h04)

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#74 17/04/2017 14h25 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Une maison classée A répond aux normes BBC. BBC et RT 2012 sont deux "normes " différentes.
Obtenir le label’BBC est plus contraignant que RT 2012 et demande donc des invesstissements différents.

Si on regarde l’évolution de votre graphique on remarque les évolutions importantes en 20 ans. Pourquoi les normes devraient restées figees sur les 20 prochaines années?

Je crois que dans 20 ans les maisons seront bien plus modernes aux caractéristiques techniques bien plus poussées qu’en 2017.

PS: dans une maison RT 2012 il n’y a toujours que 120mm de laine de verre entre des agglos  et du placo!
La norme est  atteinte grace à l’utilisation du cheauffe eau Thermo dynamique. On est loin de la maison passive!
Je maintiens que dans 20 ans ces maisons devront se payer une isolation par l’extérieur, une ventilation double flux avec une etencheité à l’air ad hoc et le rajout de materiel producteur d’énergie.
Des milliers d’euros de rénovation.

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#75 17/04/2017 15h34 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Je pense que les deux idées se défendent …

Nous sommes tellement dans des normes…
Quand on voit les croyances populaires sur l’immobilier et la réalité , sa ne m’étonnerai pas que les gens ne veuillent plus acheter de maison rt 2012 dans 20 ans car les maison ne sont plus dans "la norme " il ne vont pas être rationnel et dépenser leurs argents bêtement comme on le voit dans le pinel ou autre placement lmnp avec des résidences seniors ect… car c’est la mode du moment …


Bye bye la rat race :)

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