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#76 23/08/2017 23h01 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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J’ai pas lui tout les posts du sujet mais la durée du prêt est essentielle pour un cash flow positif, plus vous emprunterez sur une longue durée plus votre cash flou sera important. Il faut juste trouver les banques qui veulent bien jouer le jeu…

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#77 23/08/2017 23h05 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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5) étudier le PLU + urbanisme de son secteur et voir comment créer de la rentabilité.

Rick, cela ne sert à rien de prendre un prêt supérieur à 20 ans , déjà c’est compliqué à trouver et cela ne sert à rien d’engraisser la banque a payer beaucoup d’intérêt ( entre 20 et 25 ans c’est énorme , le bénéfice/rentabilité est moyen )

:orthographe

Dernière modification par cricri77700 (23/08/2017 23h29)


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#78 23/08/2017 23h24 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Le locataire paie les intérêts pas vous. De plus on déduits ces intérêts de vos impôts si vous etes au réel.

Plus les mensualités seront faibles plus vous degagerez de bénéfice des loyers. C’est mathématique

Si vous cherchez du cash flow positif y a pas 36 solutions, on emprunte sur des durée longues

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#79 23/08/2017 23h37 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Je ne pense pas que de raisonner : c’est déductible des impôts ect soit une bonne chose dans l’immobilier.

Le cash flow positif est une bonne chose mais il faut savoir maîtriser son endettement et avoir une bonne balance capital emprunté / intérêt.

C’est comme les travaux , vous n’allez pas faire de travaux supplémentaire " car c’est déductible " vous aller en faire une partie vous même où négliger par exemple une façade pour maîtriser ce poste de dépense.

Un endettement est quelques chose de dangereux , il faut essayer de le maîtriser du mieux possible et ne pas regarder uniquement le cash flow en immobilier.

Dernière modification par cricri77700 (23/08/2017 23h45)


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#80 24/08/2017 00h55 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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FuturExPauvre a écrit :

J’ai du mal aussi à trouver des cash flow positifs.
Dans mes calculs j’ai tenu compte de tout, les travaux /réparations de maintenance, les imprévu (loyers qui baissent ou taxes foncière/fiscalité qui augmente),1 mois de vacances locatives,  j’ai un TMI  30.


Je suis un peu dans ce cas,

J’ai trouvé 4 solutions pour y arriver :

1) Acheter dans un endroits "défavorisés" .On y trouve une bonne renta, mais c’est risqué

2) Acheter avec de gros travaux pour payer moins cher à l’achat, et passer en régime réel pour les défiscaliser.Le problème est comment financer les travaux sans apports ? Est -ce compliqué de se les faire prêter par les banques ?

3) Mettre 1/3 du bien en apport.Mais c’est de la triche :p

4) Avoir la chance de tomber sur LA bonne affaire , cédée en dessous du prix du marché

Mais dans tout les cas, je suis plus à 12% brute pour y arriver plutôt qu’à 10%.

1) Il y a des limites aux risques que je suis prêt à prendre (du moins pour mes 1er investissements)
2) Solution que j’ai retenu, les banques suivent si ton dossier est solide (épargne, projet, etc…)
Financement à 110% (bien + travaux), c’était pour moi le critère N°1 quand je suis allé voir les banques.
3) Il vaut mieux garder le capital comme matelas de sécurité en cas de pépin.
4) Je pense, comme l’a justement souligné DDtee que tout n’est pas qu’une histoire de chance, il faut savoir la crée.

A 10% brut j’arrive à générer un CF légèrement positif (en théorie du moins). J’étais beaucoup trop prudent dans ma gestion du risque au départ

cricri77700 a écrit :

5) étudier le PLU + urbanisme de son secteur et voir comment créer de la rentabilité.

Autant avec le cadastre je vois, mais avec le PLU ? Jouer des coups de poker sur les évolutions potentielles ?

cricri77700 a écrit :

cela ne sert à rien de prendre un prêt supérieur à 20 ans , déjà c’est compliqué à trouver et cela ne sert à rien d’engraisser la banque a payer beaucoup d’intérêt ( entre 20 et 25 ans c’est énorme , le bénéfice/rentabilité est moyen )

Je suis bien d’accord, mais même en prenant un prêt sur 25ans et un achat 20% en dessous du prix du marché, avec la multitude de simulations que j’ai pu faire j’obtiens des CF légèrement positifs, alors sur 20ans….

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#81 24/08/2017 01h03 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Rick a écrit :

Le locataire paie les intérêts pas vous. De plus on déduits ces intérêts de vos impôts si vous etes au réel.

Plus les mensualités seront faibles plus vous degagerez de bénéfice des loyers. C’est mathématique

Si vous cherchez du cash flow positif y a pas 36 solutions, on emprunte sur des durée longues

N’importe quoi, le locataire paie son loyer, le propriétaire paie les intérêts à la banque.
Plus il paie d’intérêts, plus il paie, c’est ça qui est mathématique.
Il les déduit non pas de ces impôts mais de son revenu imposable, une fois que vous aurez compris la différence, peut-être serez-vous moins affirmatif.

Si l’on vous dit qu’investir au delà de 20 augmente considérablement le coût du crédit c’est que cela a été démontré à maintes reprises. Alors oui on améliore le fameux CF mais à quel prix. A la fin le jeu n’en vaut plus la chandelle, ce faible gain est obtenu bien souvent au prix de trop de sacrifices sur le prix de la dette, je ne dis pas que c’est jamais intéressant, si c’est le seul moyen de rendre l’opération tenable pourquoi pas d’autant plus qu’il est toujours possible de réduire la durée de l’emprunt par la suite mais le fait que cela augmente le taux d’emprunt obtenu se paie, c’est tout, déduction ou pas.


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#82 24/08/2017 01h44 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Je suis affirmatif parce que cela augmente le cash flow et c’est le sujet.

Si vous êtes en CF positif avec un emprunt sur 20 ans vous le serait encore plus sur 25 ans.

Je ne dit pas que le crédit coûtera moins cher….

Quand je dis que le locataire paie les intérêts, c’est que si vous êtes en CF positif tout les coûts sont payé par le locataire. Donc si vous dégagez du cash rien ne sort de votre poche.

Après chacun sa façon de voir les choses.

Dernière modification par Rick (24/08/2017 02h05)

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#83 24/08/2017 02h13 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Vous prenez des raccourcis et faîtes des amalgames.
Le propriétaire paie le crédit, point. S’il arrive à le payer avec les loyers versés par le locataire tant mieux pour lui et en effet c’est le but. Si le locataire cesse de payer son loyer, le crédit est du donc il n’y a aucun lien direct, c’est votre façon de voir les choses mais ce n’est pas la mienne ni la bonne je pense.


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#84 24/08/2017 09h34 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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@Wolf , le PLU peut imposer des surfaces de créations minimum par exemple dans des secteurs sauvegardés, c’est toujours intéressant de l’étudier.
Et pour plein d’autre chose aussi, cela permet de bien connaître son secteur pour optimiser ses idées.

@KC44, tout à fait d’accord , ne pas être aveuglé uniquement par le cash flow et bien calculé le bénéfice/contrainte.


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#85 24/08/2017 10h42 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Le PLU peut aussi aider à repérer les problèmes sur une "fausse bonne affaire" : fortes contraintes, futurs aménagements bruyants à proximité, etc…

On a dans tous les cas intérêt à étudier le PLU et à bien connaître la dynamique de la ville/du quartier, selon le principe général "comprendre dans quoi on met les pieds".


On vous en veut de ce que vous savez, et de ce que votre interlocuteur ne sait pas.

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[+1]    #86 24/08/2017 11h40 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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A mon opinion, la bonne affaire (CF positif) se fait uniquement à l’achat (+ amélioration du bien) et certainement pas en augmentant la durée du crédit.

Pour l’anecdote, augmenter la durée du crédit est la méthode des vendeurs de Pinel qui font "un montage financier plus adapté" quand la rentabilité est trop basse wink

Etre exposé sur une plus longue durée, en plus des coûts supplémentaires, augmente les risques.
En effet, si l’environnement évoluerait défavorablement (fiscalité, attractivité de la ville, réglementation des locations…) mieux vaut être engagé sur la plus courte période possible (et 25 ans c’est bien long !)


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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#87 24/08/2017 11h51 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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J’imagine que tout est affaire d’objectif :

Allonger la durée du crédit diminue la rentabilité de l’opération totale, nous sommes d’accord là dessus, mais augmente le CF au jour le jour et permets tout en investissant de moins impacter la qualité de vie de l’investisseur non?

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#88 24/08/2017 11h52 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Bien d’accord avec DDtee.

Le problème principal du crédit sur 25 ans n’est pas tant le coût supplémentaire du crédit, que le fait qu’il peut diminuer la motivation pour optimiser le coût d’achat et le coût des travaux. On a vu un certain nombre de cas, dans les études de cas présentées, où les porteurs de projets se consolaient d’une rentabilité assez médiocre et d’un projet peu optimisé en disant "grâce à l’emprunt sur 25 ans, je suis en cashflow positif" (ce qui n’est même pas toujours vrai, compte tenu d’une certaine tendance à minimiser les charges ou à négliger l’effet de ciseau des intérêts décroissants).

Les gens qui, sur ce forum, ont réussi à avoir des rentabilités élevées et des cashflows très positifs ne l’ont pas fait en empruntant sur 25 ans (sauf cas très particulier peut-être).


On vous en veut de ce que vous savez, et de ce que votre interlocuteur ne sait pas.

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#89 24/08/2017 11h58 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Même si je suis très loin d’être un exemple de ce forum j’ai une rentabilité supérieure a 18% net en ayant un emprunt sur 25 ans…. (mais pas par choix…)
Erreur de la banque, et le temps de modifier ça n’aurai plus été possible d’être dans les délai du compromis… (j’avais demandé 15 ans..)

Je pense que l’idéal est 19 ans, mais il est clair que ça ne doit pas être une excuse pour accepter des rentabilités plus faibles !

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#90 24/08/2017 14h28 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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On peut avoir une très bonne rentabilité même être en cash flow positif et choisir une durée de crédit longues, le CF sera plus important et le taux d’endettement plus faible. Cela permettra de réemprinter plus facilement pour d’autres investissements locatifs.

J’ai un ami qui a acheté 12 appartements (immeubles) avec cette méthode, il est loin d’avoir fini de payer ces crédits mais le cash flow lui amène largement un revenu mensuel.

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#91 25/08/2017 10h24 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Tout à fait, la faiblesse des mensualités augmentent les liquidités sur le compte, mais pas l’enrichissement.

Sur un projet de 25 ans, le free cash flow baisse avec la diminution progressive des intérêts, mais l’enrichissement patrimoniale perdure avec l’augmentation parallèle du capital remboursé dans les mensualités du crédit. Des vases communicants en quelque sorte.

Et certain banquier regardent également votre rapport Actifs/Dettes.

Le tout étant d’avoir suffisamment de liquidités pour faire vivre le bien, difficile à estimer au départ. Ce sujet est rarement discuté sur ce forum. Faut-il compter 1% par an, 2%, 3%?

Si la rentabilité est très forte (10 à 20 %), les mensualités peuvent être augmentées, tout en dégageant pour le propriétaire de quoi subvenir à ses obligations charges-impôts-entretien. Et donc le crédit raccourcit.

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#92 25/08/2017 11h53 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Je pense qu’effectivement l’emprunt au delà de 20 ans n’est pas une solution idéale comme explicité plus haut.
En revanche, dans certains cas particulier cela peut-être judicieux. Exemple:

J’ai un ami qui pour son premier investissement locatif était limité à des acquisitions inférieures à 50k€ de part ses faibles revenus professionnelles.
Il a fait l’acquisition en début d’année d’un studio à 44k€ (avec travaux) qui aurait dégagé un cash flow positif avec un emprunt sur 20 ans. Cependant, il a choisi un emprunt plus long (25 ans) qui lui permet d’avoir un meilleur cash flow et donc d’augmenter ses "revenus" immédiatement.
La stratégie derrière est d’être en mesure d’acquérir dans un futur proche des biens avec un prix d’achat supérieur à 50K€ et donc d’avoir une palette de choix plus étendue.

Dans ce cas particulier, ce qui est recherché est l’augmentation des revenus immédiatement.
L’argument de la prise de risque qui est supérieur sur 25 ans n’est pas valable dans son cas, puisqu’il y a de fortes chances qu’il revende ce bien avant ou alors qu’il diminue la période de remboursement (à 20 ans par exemple) une fois qu’il aura générer suffisamment de revenus locatifs pour en vivre.

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#93 31/08/2017 19h27 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Bonjour,

L’utilisation de longue durée d’emprunt peut avoir des intérêts pour :
- pouvoir faire d’autres investissements immobilier
- générer un plus gros cashflow
- contrebalancer temporairement les actifs brut, dans le cas de l’ISF par exemple

La ou avec un seul immeuble sur 15ans on aurait un petit CF, sur 25 ans il est peut-être possible d’emprunter pour 1 ou 2 autres biens.
Donc encore plus de liquidité, qui peuvent permettre de voir venir en cas de travaux et de faire des remboursements anticipés.

Mais si c’est uniquement dans le but de se servir un revenu je ne suis pas sur de l’intérêt, effectivement.

A+

Ohe

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#94 01/09/2017 10h52 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Entièrement d’accord, l’achat d’immobilier à crédit pour en tirer des revenus me semble un mythe. Même avec un formidable appartement, vous dégagez 100 € de cash flow positif par mois en location longue durée. Et ces 100 €, vous n’allez pas les dépenser mais les garder pour couvrir les futurs travaux.

Par contre, l’effet patrimonial est énorme sur la durée.

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#95 01/09/2017 10h57 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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"Entièrement d’accord, l’achat d’immobilier à crédit pour en tirer des revenus me semble un mythe. "

Ah bon ?

"Par contre, l’effet patrimonial est énorme sur la durée."

Bien ficelé , oui.


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#96 01/09/2017 11h03 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Il manquait le "bien calé dans son fauteuil" après "pour en tirer des revenus" dans la phrase de Trahcoh.


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#97 01/09/2017 11h11 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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J’adore que ça soit vous cricri qui réponde a cette phrase…  Comment peut on dire ça sur un forum ou une bonne partie des investisseurs immobiliers sont en cash flow positif important…

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#98 01/09/2017 11h41 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Il me semble que les revenus sont plus significatifs quand l’endettement diminue un peu par des reventes judicieuses, pour diminuer les mensualités tout en gardant les logements le plus rémunérateurs.

Mais je persiste à croire que les revenus du cash flow positif d’un investissement financé à crédit à 110% sont négligeables, et que le vrai revenu ce sont les loyers qui remboursent le capital de l’emprunt et financent l’entretien votre bien. Et la part du cash flow positif dans ces loyers perçus est faible.

Un exemple sur lequel je travaille pour illustrer: LMNP coût total 150 000 euros, loyers 15 000 euros par an, free cash flow moyen de 1500 euros par an soit 10 % des revenus, mais remboursement moyen de capital (financement 25 ans 108%) 6000 euros par an soit 40%. Je ne risquerais pas à dépenser mes 1500 euros, sachant que la toiture peut me lâcher ou que je peux avoir à gérer un dégât des eaux.

On voit bien que même sur de l’immobilier agréablement rentable (10%), il va falloir beaucoup de biens pour financer un revenu important. Et que l’enrichissement se matérialise plus à la revente.

Après, il est possible d’optimiser en revendant les biens après 10 ans quand le cash flow baisse trop. Il est vrai que sur la simulation ci dessus, le revenu net sans impôt les premières années est plus important (environ 3500 euros par an au début). Ce qui veut dire quand-même investir 1 million d’euro en immobilier à crédit pour un revenu de 2000 euros par mois. Et cela ne tient que jusqu’à ce que les impôts arrivent, en fonction des travaux, ensuite le revenu est divisé par 2.

Vous pouvez augmenter vos revenus par logement avec un rendement supérieur à 10%, mais au prix de votre énergie (travaux par exemple, que vous ne consacrerez pas à un autre travail.

Ce sont des mathématiques. Sur ce projet, 20 % de revenus par le cash flow, 80 % en remboursement de capital.

Dernière modification par Trahcoh (01/09/2017 11h51)

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#99 01/09/2017 12h06 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Bonjour,

Je pense que se servir une rente sur des biens avec crédit n’est pas forcement judicieux, sauf dans quelques cas particulier ou le rendement net dépasse 15-16%, et encore en ayant plusieurs biens.

Le cash flow positif doit a mon sens surtout servir a pérenniser ses investissements.

Par contre, après élimination du crédit (soit naturellement, soit par anticipation), c’est justement le but recherché.

A+

Ohe

Dernière modification par ohennequin (01/09/2017 12h06)

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#100 01/09/2017 12h16 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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"Vous pouvez augmenter vos revenus par logement avec un rendement supérieur à 10%, mais au prix de votre énergie (travaux par exemple, que vous ne consacrerez pas à un autre travail"

Ah.. la je suis d’accord.
Oui, la rentabilité est compliqué à trouver et il faut retrousser les manches, avoir des idées ect..

Faut il emprunter sur 25 ans ( et encore les banques sont frileuses ) et augmenter son cash flow mais payer plus d’intérêt d’emprunt ou vaut mieux retrousser les manches et investir sur 15 ou 20 ans et du fait arriver à tout optimiser ?

Autre chose, c’est plus rentable de se consacrer à son business et de "perdre" du temps à son travail que d’enrichir votre patron, votre banquier et vous appauvrir en même temps.

Après, le sujet est "comment avoir du cash flow positif "
Je répondrai honnêtement :
-Qu’il faut se donner les moyens en temps et énergie.
- Comme le temps est précieux , ne pas s’abrutir sur de la tv réalité ou Facebook par exemple mais étudier la fiscalité à la place.
- Ne jamais dire " j’ai pas le temps " , car souvent c’est plutôt que vous avez pas envie de prendre du temps. Avec mon activité , pendant les travaux , j’arrivai à courir 7x/semaine , travailler en tant que infirmier et être présent tout les soir à 18h30 pour ma famille. Mais oui je dormais très peu , mais que pendant 3 mois à ce moment charnière de ma vie que j’ai répèté 4 fois et bientôt 5.
Après cela rend toujours du temps mais je dors un peu plus , gestion administrative , locataire ect.
On apprend également à optimiser le temps , je préfère acheter des trucs a refaire à 100% pour être tranquille plusieurs années sur les travaux ( et je déduis plus ).
Je suis plus embêté sur mon premier logement ou j’avais fais le minimum que sur des immeubles entier refais intégralement.
Quand on passe 10 locataires , cela prend plus de temps mais avec les revenus immobiliers ( grâce au cash flow ) on peut se permettre de réduire son travaille puis de l’arrêter.
C’est une balance temps/travail/argent qui nous fait ensuite prendre des décisions.

Bref je pourrai écrire un livre sur ce sujet…

Bonne continuation à tous


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