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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#26 09/10/2012 22h43 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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@ZX-6R : vous avez dû lire trop vite le post de Gratouille…
Il ne parle pas d’acheter cash, mais d’acheter en faisant le moins d’apport possible !
Je trouve au contraire son idée plutôt sympa…


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#27 09/10/2012 23h15 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Pour ma part le message de Gratouille ne me choque pas, sauf qu’il faut que l’investissement immobilier soit BON et celui qui était décrit par Robinos33 dans ces échanges ne l’était pas vraiment, que "payer moins d’impôts" n’est pas un objectif (on recherche plutôt une rentabilité nette d’impôts/après impôts, et si ça passe par payer beaucoup d’impôts on s’en fiche), et que le paysage décrit "dans 20 ans" est sans doute un peu optimiste (il faudra financer le ravalement de l’immeuble, payer les impôts, par ex).


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#28 09/10/2012 23h15 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Je crois que Gratouille veut dire emprunter le max, et PAS acheter cash.

Oops correction, je répondais au post de ZX-6R, mais il a déjà été commenté.

Dernière modification par Robinos33 (09/10/2012 23h18)

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#29 10/10/2012 06h29 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Robinos33 a écrit :

J

@ Philippe30 : je ne peux bénéficier de l’APL, car mes 2 enfants sont fiscalement à charge. Je ne pense pas non plus que je puisse déduire le loyer que je verse, étant donné qu’ils me sont fiscalement à charge.

Bonjour,

Le fait qu’il soit à charge est normal mais partant faire des études , il faut calculer le fait de perdre une demi part et le fait de pouvoir bénéficier de la CAF ( montant 170 e par mois pour un étudiant sans revenu) soit 170*12 = 2040 € par an.
Est-ce que vous allez payer + de 2000 E par d’impots en perdant une demi part par enfant ????

J’ai fait ce calcul de mon coté et c’est plus intéressant de  perdre une demi part et de pouvoir bénéficier de la CAF.

Sachant que l’argent que vous pouvez verser peux rentrer dans une rente qui se déduira de votre déclaration IRPP

Philippe


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#30 10/10/2012 06h31 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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BorderLine a écrit :

HS: Aucune logique à ce que l’on donne les APL à des enfants de couples aisés.

Je suis bien d’accord mais le système est là.
Une simulation sur la caf permet de voir un versement pour un étudiant de 170 € pour une location et de 90 e pour une colocation.
Je connais et j’étudie le sujet depuis 3 semaines ….

Philippe


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#31 10/10/2012 06h34 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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GoodbyLenine a écrit :

Pour ma part le message de Gratouille ne me choque pas, sauf qu’il faut que l’investissement immobilier soit BON et celui qui était décrit par Robinos33 dans ces échanges ne l’était pas vraiment, que "payer moins d’impôts" n’est pas un objectif (on recherche plutôt une rentabilité nette d’impôts/après impôts, et si ça passe par payer beaucoup d’impôts on s’en fiche), et que le paysage décrit "dans 20 ans" est sans doute un peu optimiste (il faudra financer le ravalement de l’immeuble, payer les impôts, par ex).

Très juste , autant l’investissement immobilier est un bon levier de patrimoine et de revenu passif autant investir de grosses sommes pour couvrir le logement de ses enfants durant les études n’est pas une bonne chose pour des raisons patrimoniales et financières.
Caf , cout du foncier , des travaux etc ….

Il faut mieux louer surtout quand on ne connait pas la ville pour investir

Philippe


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#32 10/10/2012 20h09 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Siocnarf a écrit :

@ZX-6R : vous avez dû lire trop vite le post de Gratouille…
Il ne parle pas d’acheter cash, mais d’acheter en faisant le moins d’apport possible !
Je trouve au contraire son idée plutôt sympa…

Merci d’avoir rectifié, j’ai effectivement lu trop vite!! wink


Left the Rat Race in 2013

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#33 14/04/2017 13h56 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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J’ouvre cette file de discution car celle dejà ouverte sont différente .

Si on a l’argent CASH pour acheter sa RP , es-ce mieux de rester locataire ou d’acheter ?

Je me suis penché sur la question ses derniers temps :

Je vais donc exposé mon analyse perso :

J’ai une maison que je peux vendre 250000 euros actuellement … que j’avais acheté cash il y a 3 ans .

Je me suis posé la question après avoir lu le livre père riche, père pauvre :

SI JE VEND MA RP ET QUE JE PLACE L’ARGENT EN REDEVENAIT LOCATAIRE ???

Oui mais placé l’argent ou ? J’ai un parc immobilier à 18% de rendement brut , un pea qui fait 10% et PEL / assurance vie à 2/3% …

Bref , je pars sur une hypothèse d’un placement à 5% sur 20 ans … Jet pense que c’est une moyenne correcte …

Donc ma maison vendu 250000 euros rapportant 12500 euros annuel ( 5%) à cela s’ajoute une économie d’une taxe foncière à 2000 euros par ans
Soit 14500 euros annuelle .

Hypothèse 1 : je loue une maison identique à la mienne , nous sommes à 850 euros de loyer mensuelle … soit 10200 euros par ans … et une économie de la taxe foncière déjà prise en compte en haut…
Il y a une différence de 4300 euros par ans …

Bête et discipline , j’ai fais une simulation avec les intérêts composé sur 20 ans :

J’aurai donc 150000 euros en plus des 250000 euros déjà placé… en plus , j’aurai fais des économies sur l’entretien que dois faire un propriétaire : ballon eau chaude , fuite d’eau ect… que j’ai estime à 20000 euros pour 20 ans ( je pense avoir compter un minimum )

Bréf j’arriverai à 400000 euros facilement dans 20 ans ….

Hypothèse 2 : je garde ma RP valeurs 250000 euros … Je vend dans 20 ans avec un plus value de 20% ( marche déjà haut ) allé je vais même prendre 40% de hausse pour arriver à 350000 euros …
Je déduis 40000 euros de taxe foncière ( et en plus je ne prend pas en compte l’augmentation de la taxe foncière )
Et 20000 euros d’entretien cité ce dessus …

Donc j’arrive à 290000 euros ..!!!!! Une différence de 110000 euros …

J’ai fais une simulation si j’emprunte pour acheter , j’arrive à peu de chose prêt à la même conclusion que si je loue car les mensualités + la taxe foncière me ferait perdre 300 euros mensuelle pour avoir un bien 20 ans plus tard qui tout déduit se rapproche des 150000 euros si dessus ….

J’arrive à la conclusion que vendre sa résidence principale acheté CASH ou avec un prêt déjà remboursé est moins intéressant que de louer et de placer son argent en parallèle  ..

Avez vous une expérience ou des choses à modifier dans mon analyse ….??

Svp essayer de ne pas trop dévier sur le 5% pris en compte ou les 20000 d’entretien par exemple … smile  mais sur l’idée principale …

Merci …


Bye bye la rat race :)

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#34 14/04/2017 14h35 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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En fait, le critère qui change beaucoup de choses, c’est le rendement locatif de votre résidence principale.
Ici, vous parlez d’un rendement locatif de 4%, il semble donc logique que si vous placez à 5%, vous êtes gagnant… (d’autant plus en prenant en compte la taxe foncière et les travaux à la charge du propriétaire)
Le résultat sera probablement différent pour un logement au rendement locatif de 8/10%.

Ceci dit, le choix achat/location est rarement purement financier.
D’autres critères ont leur importance, et j’ai une amie qui vient de se faire jeter de son appartement suite au décès de son propriétaire, elle trouve ça peu rigolo de déménager alors qu’elle ne l’avait pas prévu… et elle est célibataire sans enfant, je vous laisse imaginer quand vous êtes bien implanté dans votre quartier.

AU final, je pense que c’est plutôt une affaire de feeling wink
Mais financièrement, ça dépendra donc du quartier/de la ville dans lesquels vous souhaitez vous installer.

Dernière modification par Faith (14/04/2017 14h35)


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#35 14/04/2017 15h15 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Vous pouvez prendre l’argument inverse de celui de Faith.

Vous venez d’acheter une belle maison mais les voisins sont frappadingues et leur chien hurle en permanence.

Vous êtes locataire ? vous pouvez partir.

Il faut aussi voir que les rendements locatif du marché ne sont pas les même à Paris qu’en rase campagne.

Parfois vous pouvez louer un très beau bien à 3% de rendement locatif brut pour le proprio.

A mon sens, soit vous acheter votre RP à crédit avec des taux bas, soit vous placez votre argent et restez locataire.

Dernière modification par AleaJactaEst (14/04/2017 15h17)

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#36 14/04/2017 16h20 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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"Ceci dit, le choix achat/location est rarement purement financier"

Je viens d’acquérir mon indépendance financière… Je pense que sa permettra à ma femme de faire de même et profiter de l’essentiel …

Mais après c’est comme tout , il y a des pour et des contres : on peut se faire expulser suite à un décès mais on peut avoir 20000 euros de travaux pour x raison si on est propriétaire ou encore comme le souligne aléa, si il y a un chien ect on peut partir …

Donc oui c’est uniquement financier ma réflexion pour le moment …

Honnêtement j’ai halluciné quand j’ai mis sur ma feuille les chiffres cité ci dessus …
Avoir sa RP c’est un gouffre …

Ma réflexion : se construire un patrimoine en achetant et diversifiant un maximum d’actif pour avoir une indépendance financière … Par la suite , la boule de neige sera de plus en plus grosse et à ce moment quand se que procure nos actif sont largement supérieur à notre train de vie, à ce moment on peut se faire plaisir à acheter un belle RP ou belle voiture ect… mais avant sa, l’essentiel c’est de profiter de sa famille , ses amis , ses loisirs ect…

D’après mes simulations entre être locataire ou acheté à crédit , c’est du kiff kiff d’après mon emplacement …

J’ai rien oublié sur ma réflexion ?
J’ai vraiment l’impression d’avoir un quart de million qui dorme inutilement en fait ….


Bye bye la rat race :)

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#37 14/04/2017 16h23 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Si je peux me permettre de suggérer une troisième voie : choisir une RP avec une partie locative (personnellement j’ai acheté une maison de ville avec un local commercial au RdC).

Celà permet de l’acheter à crédit sans la culpabilité de gaspiller (c’est le locataire qui paie l’emprunt).

Après, cela n’est pas compatible avec tous les styles de RP : difficile de louer une partie d’un pavillon.

Certaines niches fiscales ne fonctionnent également qu’en RP, comme celle des monuments historiques. A prendre en compte pour que votre RP travaille pour vous, au lieu d’être un albatross smile

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#38 14/04/2017 16h28 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Cricri, il existe des propriétaires qui ont de jolis bien à la location, qui ne le font pas pour l’argent, mais pour qu’il soit entretenu.

Ainsi il est parfois possible d’habiter une maison valant dans les 500k pour 1350€/mois, sans travaux, sans TF, sans provision pour le changement de la chaudière ou la toiture.

Personnellement c’est ce que je fais, et je trouve que ça vaut le coup.

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#39 14/04/2017 17h11 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Double trouble … c’est une façon de voir mais vivre avec son locataire .. c’est une vison qui n’est pas la mienne …

Aléa, avec votre dernier exemple , cela appuie ma réflexion …

Une RP cash coûte énormément d’argent en réalité …

Dans mon analyse , j’ai pas parlé d’une revente avec une grosse plus value qui a ce moment peut se défendre …
Mais en province , je doute que cela soit rentable quand même … mais à Paris , on disait la même chose il y a 5 ans car les prix étaient déjà haut …


Bye bye la rat race :)

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#40 14/04/2017 17h20 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Merci Cricri pour cet exemple qui illustre parfaitement la raison pour laquelle je suis encore locataire en région parisienne !!! Et peut-être pour longtemps encore tant que le marché n’aura pas arbitré cet écart financier entre locataire / propriétaire. D’autant plus que théoriquement, la propriétaire prend un risque (achat d’un actif risqué), sur une longue période avec une perte de mobilité (mini 5 ou 7 ans pour ne pas perdre trop avec notaire & Co), et est en position d’infériorité vs Locataire extrêmement protégé par les lois françaises. Pour compenser ces inconvénients, le propriétaire devrait donc être largement gagnant vs le locataire sur une période MT (env 10 ans).

Les chiffres sur ma situation actuelle sont très proches :
Je loue 1 000 € CC -> soit 900 € hors charge (car c’est bien ce montant qu’il faut comparer à l’achat)
Le bien coûterait 250K€ hors frais de notaire.

=> Même calcul que vous, la RP est un gouffre au vu du rapport locatif. Je suis même un peu plus agressif en plaçant 65% de mon patrimoine en PEA (vise 9%/an) et le reste en PEL (2,11% net). Je vise du 6,5% net sur le long terme (largement au-dessus depuis 4 ans, mais un retournement n’est pas à exclure…)

En province, le rendement locatif étant plus important, l’achat de sa RP est probablement plus intéressante.

La patience paiera, c’est mon avis depuis plusieurs années - l’avenir nous dira smile

Dernière modification par Tanuky (14/04/2017 17h22)

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#41 14/04/2017 17h22 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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cricri, vous pouvez aussi faire un crédit hypothécaire sur votre maison, in fine, en nantissant 50% des fonds, comme l’a fait, je crois (de mémoire) valeurbourse.

Ca me semble intéressant si vous "tenez" à votre maison.

Dernière modification par AleaJactaEst (14/04/2017 17h27)

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#42 14/04/2017 17h45 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Le forum en a déjà débattu
Résidence principale : acheter ou louer ?


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#43 14/04/2017 17h50 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Il est très délicat de faire des prédictions car cela dépend :
- de l’évolution du prix des loyers
- de l’évolution du prix de l’immobilier
- du rendement de l’argent placé
Ce sont des critères non maitrisés. Il est clair qu’acheter sa RP est un investissement comportant un risque élevé bien souvent sous-estimé par de nombreuses personnes.

A l’époque, j’avais fait des simulations et en revendant à PV 0% avec un rendement AV à 3%, il fallait 10% pour gommer les frais de notaire et l’argent immobilisé.

Il est certain qu’à 4% de rendement locatif, 6% de rendement sur l’argent placé, il faut faire une grosse PV pour s’y retrouver. Comme dit précédemment, difficile de prédire l’évolution du marché. Certains se sont enrichis beaucoup avec leur RP…

En outre, 40% sur 20 ans de PV c’est beaucoup et peu à la fois.

Ce qui m’avait convaincu à l’époque n’est pas financier, à savoir être chez soi et ne pas subir de déménagement contraint. De plus, cela crée une épargne forcée.

Adrien

Dernière modification par Adrien (14/04/2017 18h23)

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#44 14/04/2017 17h53 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Bonjour,

cricri77700 a écrit :

J’ai rien oublié sur ma réflexion ?
J’ai vraiment l’impression d’avoir un quart de million qui dorme inutilement en fait ….

j’ai l’impression un élément de poids … les impôts ! qui se montent vite à 45,5% (30% TMI + 15,5% PS) sur les revenus de votre capital, alors que les revenus fictifs - mais bien réels - liés à la possession de votre RP sont nets d’impôts.
C’est un sujet qui m’intéresse car je me suis posé la même question il y a quelques mois et je n’ai pas trouvé de simulation où le locataire est gagnant, le propriétaire est généralement gagnant à tous les coups.
Je pourrai partager avec vous mes simulations.
Cordialement


Parrainages : DeGiro, Fortuneo, Boursorama, Yomoni, Marie Quantier,  Grisbee, Linxo,  N26

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#45 14/04/2017 18h38 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Bonjour,

Mon expérience: RP revendue car nous ne supportions plus nos voisins. Nous avons eu la chance de trouver acquéreur rapidement et à bon prix car maison bien placé.
( bien placée à l’instant T, mais qui dit que la route ne sera pas agrandie ou que le champs du voisin ne passera pas constructible).

Nous sommes depuis en location. Nous sommes beaucoup moins stressé, même si le voisinage pose parfois problème nous nous sentons bien plus libre car nous pouvons déménager.
C’est pour nous un confort énorme.

Difficile de trouver un bien à l’achat respectant tous nos critères, notamment sans nuisances sonores. Généralement on passe sur bien des critères pour devenir propriétaire.
Notre location n’est pas parfaite, mais elle nous revient bien moins cher qu’un credit.
Au cout du credit il faut rajouter les frais d’entretien et surtout d’embellissement. J’entends par là des dépenses regulieres pour ameliorer la deco et le confort.
Nous avons bien plus de capacites d’épargne depuis que nous sommes locataires.

Il est vrai que les enfants préféraient etre dans LEUR maison. Mais les parents sont bien plus détendus.

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#46 14/04/2017 18h55 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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"Certains se sont enrichis beaucoup avec leur RP…"

Tout à fait adrien , j’ai fais 2 achats revente de ma RP ( gain 100000 euros ) qui m’a permit de payer la moitié de ma RP actuelle … et cela en moins de 5 ans …. en connaissant mon marché , je savais que le 2eme achat allait me procurer une bonne PV ( 20% en 1 ans tt frais déduit )

Rilorin, je demande que ça , des chiffres concrets … car perso je ne vois pas les avantages pour le moment ..

Frame , votre capacité d’épargne augmente c’est super , mais vous le placer avec un rendement qui vous permet de gonfler la boule de neige ?


Bye bye la rat race :)

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#47 14/04/2017 19h07 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Exact nous épargnons. Et j’aime ca ;-)

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#48 14/04/2017 19h34 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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cricri77700 a écrit :

Svp essayer de ne pas trop dévier sur le 5% pris en compte ou les 20000 d’entretien par exemple … smile  mais sur l’idée principale …

Merci …

Certes mais en tenant compte des impôts et de la CSG :
Si vous n’étes pas imposable 5% - 15% => 4,25%
Si votre TMI est de 14% => 3,5%
Si votre TMI est de 30% => 2,75%
….

Donc vous pouvez refaire vos calculs dans votre cas en tenant compte de votre "oubli", çà sera intéressant.


L'ombre du zèbre n'a pas de rayure.

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#49 14/04/2017 19h37 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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J’imagine que Cricri placerait judicieusement en bourse via un PEA. Du coup pas de TMI, seulement la CSG. Idem pour l’assurance vie & PEL.
(CSG payée en cloture de contrat -> intérêts composés sur la CSG latente qui fait effet boule de neige smile)

Dernière modification par Tanuky (14/04/2017 19h40)

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#50 14/04/2017 19h41 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

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Bonjour Cricri77700

Pour compléter ce que dit Rylorin, vous ne payez pas de taxes sur le loyer dont vous profitez en étant propriétaire.
Pour prendre vos chiffres si on dit que vous payez 10500 de loyer net (loyer - taxe foncière), soit 4,2% net.

Pour avoir le même revenu sur un placement financier, en PEA (15% de taxes) il vous faut 12 352€ soit 4,9%.
En CTO (35% disons), 16 153€ soit 6,4%.

Les 2 sont réalistes (les actions sont entre 6 et 8% sur le long terme historique).

Du côté des points positifs d’être propriétaire :
- ce n’est pas le même niveau de risque ! Même si le risque de l’immobilier est souvent très sous évalué, il est quand même moins élevé que les actions. Par risque j’entends la mesure classique de la volatilité du rendement total (incluant PV).
Ainsi pour 4,2% net, vous avez un niveau de risque bien moins élevé avec votre RP.

Du côté des points positifs d’être locataire :
- selon votre patrimoine (par ex si votre RP représente plus de 50% de votre patrimoine brut), ne pas être propriétaire vous permet une bien meilleure diversification.
Par ex, imaginons que votre patrimoine net est de 275k.
Situation1 (propriétaire): RP 250k, trésorerie 15k, actions 10K
Situation2 (locataire) : Actions 150k, trésorerie 15k, 1 studio 50k, fonds euros 40k, SCPI 20K

Je préfère la situation2, la diversification réduit les risques spécifiques à un actif (votre RP).

Et comme dit auparavant il y a d’autres avantages non financiers (liberté etc).

Mon avis (et ma stratégie) au final pour un mon cas, qui est à mon avis similaire au votre (jeune, patrimoine déjà confortable) :
- Tant que l’on n’est pas fixé sur une ville, locataire, patrimoine diversifié et relativement défensif (40-60% actions)
- Une fois fixé, achat de RP à crédit long, et augmentation du risque sur le patrimoine (50-75% actions), car la RP donne un coussin de sécurité. La RP représente max 50% du patrimoine brut

D’autres situations (patrimoine faible) appellent à d’autres solutions, par ex endettement important via crédit au risque de se retrouver coincé dans sa RP…

Dernière modification par Treffon (14/04/2017 19h43)


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