Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

Nouveau venu dans cette longue discussion ? Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

#126 14/03/2018 12h05 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Réputation :   

DDtee a écrit :

Si votre recherche se limite à ce descriptif vous pourrez chercher des années sans trouver de bien intéressant.
Pour résumer, vous voulez un rendement exceptionnel mais recherchez avec des moyens ordinaires. Vous ne pouvez trouver que des rendement très ordinaires… logique.

Pour commencer, les prix d’affichages - que ce soient ceux du bon coin ou des agences - ne sont pas des prix de vente, encore moins des prix avec CF positif.
Il convient d’obtenir une grosse négociation pour que cela le devienne.

D’autre part, pour être vraiment rentable il faut passer avant les autres, j’ai déjà abordé le sujet ici Comment bien négocier son achat immobilier (astuces et conseils pour négocier) ? ou voir ce que les autres n’arrivent pas à imaginer. Une division différente des espaces, une affectation nouvelle à un bien ou plus couramment savoir solutionner des travaux qui rebutent les autres. Cette piste fonctionne presque à chaque fois mais demande de l’implication.

D’une manière générale, une forte rentabilité demande de toutes façons de l’engagement.

Bonne recherche !

Merci pour la réponse, je vais aller consulter ce sujet même si de mémoire il me dit quelque chose.
En effet j’ai un RDV demain pour un bien pas encore sur le marché, j’essaye de nouer contact avec des agents immobiliers (j’en ai que 2 pour le moment) pour avoir des exclusivités sur des biens pas encore parus. j’espère que ça va porter ces fruits.

J’ai aussi agrandi ma recherche sur des biens d’une plus grande surface pour voir s’il était possible de les diviser en 2 lots mais ce n’est que depuis peu, je n’ai pas encore assez de recul et de recherche sur ce type de bien.

J’essaye de visiter assez souvent pour prendre des contacts et de l’expérience et je commence à bien connaitre les prix du marchés sur ma recherche.

FrancoisM a écrit :

Bonjour,

Si vous êtes prêt à faire des travaux, un bien de ce style pourrait convenir?
        vente Appartement 2 pièces
    (48,59 m²) 99 000 € Bastia (2B)
   
Je ne connais pas du tout Bastia mais il a l’air bien situé, et dans votre enveloppe hors travaux, et en ligne depuis à peine 7 jours..

J’imagine qu’en location saisonnière ce type d’appartement bien placé doit cartonner, même en basse saison si il est dans le centre. Vu sa taille vous pourriez faire coucher 4 personne (2 dans la chambre, 2 dans le salon), donc bonne rentabilité.

Bon courage

Il est un peu excentré (ne pas croire les 5 min dans l’annonce) mais le quartier reste bien je vais appeler pour prendre des infos, et peut-être visiter. Merci.

Hors ligne

 

[+1]    #127 14/03/2018 20h58 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   225 

Shonen07 a écrit :

Du coup je me pose la question, le fait d’être sur une Ile change t-il le marché?
Peut-être que je devrais accepter d’acheter sur Bastia Sud, les prix sont beaucoup plus bas mais le quartier n’est pas recherché.

Le soleil se paie cher…

Oui, pour l’immobilier, la corse est un cas à part pour l’investissement car contrairement au continent, il n’y a qu’une partie partie infime des biens qui se vendent via les agences immobilières, et encore… Bastia reste LA ville de Corse où il y a beaucoup de biens officiellement à vendre, contrairement au reste de l’île.

Pour acheter en Corse, il faut connaître les gens, et beaucoup de ventes se font de gré à gré. Malgré l’évolution des mentalités, le monde Corse reste fermé et vous ne pouvez pas raisonner comme sur le continent. De plus les corses vendent aux corses et les pinzuts vendent aux pinzuts.

Le marché est aussi très particulier car très orienté "tourisme" par certains côtes. Je crois qu’il y a possibilité d’avoir une rentabilité correcte si on cible le marché de la location touristique.

De plus, l’achat du bien en Corse reste parfois une aventure épique et surréaliste. Tous ceux qui ont l’habitude d’actes clairement documentés sur l’origine du bien, un plan de cadastre clean tomberont de haut lors d’un achat sur l’île de beauté. Les actes anciens sont en langue Corse, nécessitent de passer par un traducteur duement habilité (Ce qui ne l’empêche pas de se tromper), un cadastre inexistant (Faut se fier aux pierres, mais elles se déplacent parfois…).

Dernière modification par lachignolecorse (15/03/2018 01h50)


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne

 

#128 15/03/2018 07h39 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1478 

Au-delà des "charmantes" spécificités corses signalées par lachignolecorse, il y a aussi l’effet plus général d’une zone très touristique ce qui maintien les prix très élevés. Essayez de faire de l’immobilier locatif à Cannes ou Saint-Tropez et vous aurez le même problème.


On vous en veut de ce que vous savez, et de ce que votre interlocuteur ne sait pas.

Hors ligne

 

#129 15/03/2018 07h55 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   225 

Voys avez les soucis de circulation à prendre en compte. Sur le continent, vous pouvez acheter un bien locatif à 100km de chez vous si c’est bien desservi. En Corse, ça n’est pas le cas, ce qui réduit le "secteur de proximité" visé.

Il y a d’autres spécificités en Corse:
- quasiment pas de marché étudiant
- taux de chômage parmi les plus élevé de France
- taux de pauvreté le plus élevé de France
- prix supérieur d’au moins 20% par rapport au continent pour la plupart des prestations artisanales et parfois jusqu’à 50% sur les matériaux.

Pour les "charmantes" spécificités, j’ai un cas concret: 1 maison avec limites de propriété avec 3 voisins. Le domaine public est un de ces voisins. Les autres habitants du village sont allés voir le mairie pour demander La création d’un parking. La mairie a attaqué le propriétaire pour récupérer un bout de terrain qu’elle estimait appartenant au domaine public. La mairie a gagné en première instance mais il y avait une erreur de traduction dans l’acte de propriété. Le propriétaire a gagné en appel. Avec les 2 autres voisins, la situation n’est pas claire mais pour l’instant c’est statut quo.

Dernière modification par lachignolecorse (15/03/2018 12h24)


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne

 

#130 23/03/2018 12h08 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

CASH FLOW POSITIF :

Vu que que l’inconvénient d’une SCI qui opte pour l’IS et non pas à l’IR est principalement la non exonération des plus values à terme, du fait de l’amortissement;

Si votre projet est d’augmenter votre patrimoine sans avoir besoin de vous distribuer de dividendes, la SCI à L’IS  me semble la meilleure optimisation pour générer un cash flow vertueux.

Votre dévoué

Socrate
Le 23/03/2018  (France)

Hors ligne

 

#131 19/06/2018 14h12 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Réputation :   23 

Encore faut il être deux ! La SCI unipersonnelle n’existe pas. Intégrer des enfants est très souvent fortement déconseillé

Hors ligne

 

#132 19/06/2018 18h59 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Réputation :   

Il suffit d’un arrangement avec cette seconde personne, de créé la SCI ou vous détenez 90% et elle 10%, puis qu’elle se retire de la societé rapidement apres l’avoir créée

Hors ligne

 

#133 19/06/2018 19h10 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   436 

Ce qui revient à une SCI unipersonnel donc incompatible avec le fonctionnement d’une SCI.

Une seule personne est toléré en cas de décès et alors il faut se référer aux statuts pour prendre connaissance du fonctionnement de la SCI durant cette période transitoire avant l’arrivée de nouveaux associés soit externe soit de la famille du défunt.

Cela ne change rien au fait qu’une SCI doit comporter 2 personnes minimum.


Investissements par SCI et Holding IS sur des locaux commerciaux sur toute la France

Hors ligne

 

#134 19/06/2018 21h17 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   225 

Bigem64 a écrit :

Il suffit d’un arrangement avec cette seconde personne, de créé la SCI ou vous détenez 90% et elle 10%, puis qu’elle se retire de la societé rapidement apres l’avoir créée

Vous pouvez faire 99,9%et 0.1%.
Si la sci devient unipersonnelle, voys risquez la liqudatoon judiciaire par simple demande d’un tiers aupres du greffe.

En cas de décès, d’un des associés, pas de souci puisque les héritiers du défunt deviennent associés pat héritage le temps de la succession. Par contre, bien prévoir cette situation dans les statuts, surtout pour le décès de l’associé majoritaire qui est généralement le gérant.


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne

 

#135 19/06/2018 21h19 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Réputation :   

Mettero a écrit :

Encore faut il être deux ! La SCI unipersonnelle n’existe pas. Intégrer des enfants est très souvent fortement déconseillé

100% d’accord,
Intégrer les enfants n’est pas conseillé d’un point de vue bancaire car de nombreux organismes de cautions ne veulent pas voir un mineur dans les garants d’un crédit tout simplement.

Hors ligne

 

#136 20/06/2018 00h53 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Réputation :   

Bonsoir.

Je viens de lire ce post très intéressant sur le thème cash flow qui m’a pris presque 2h en prenant quelques notes et digressions sur d’autres post, je suis récent sur ce forum, je prends du temps pour lire et j’essaye d’apprendre le plus possible; je me suis laissé 6mois avant d’entamer les hostilités sur ma stratégie d’investissement ayant pris la décision récemment (hier), je dis pas à cause mais grâce a vous, d’abandonner mes projets (mauvais) d’investissements en cours.
J’ai donc plus de questions que de réponses à apporter, pour le moment en tout cas, mais j’espère que mes connaissances pourront grandir (c’est déjà le cas, j’ai plus appris en 1 mois sur l’investissement, la fiscalité…que toute une vie).

ma question (bête?): la rentabilité net nette et le cash flow, hormis le fait que l’un est un pourcentage et l’autre un résultat en euros, c’est la même chose?  c’est à dire une équation du type y=Ax?

Hors ligne

 

#137 20/06/2018 08h26 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Réputation :   

On peut avoir un excellent rendement et un très mauvais cash-flow.
Exemple :
Prix payé avec travaux 45.000 euros
Loyer HC : 600 euros peu de charge

Par contre si on prend un crédit sur 7 ans car on raisonne à l’ancienne, petit montant petit crédit, je paye moins d’intérêt.
Le rendement net net sera très bon mais le cashflow (très) négatif (du fait de la mensualité de crédit très importante).

Hors ligne

 

#138 20/06/2018 08h39 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1478 

La rentabilité nette inclut toutes les charges ; côté financement : inclut les intérêts de l’emprunt et son assurance, qui sont des charges ; mais pas le remboursement de capital.
Le cashflow inclut toutes les dépenses (tous les décaissements de trésorerie), y compris le remboursement de capital.

Pour un même projet, votre cashflow va donc être très différent selon la durée du prêt comme l’explique Letuche, mais aussi le taux d’apport. Son exemple d’emprunt sur 7 ans ne produit pas un cash-flow très négatif si l’emprunt ne porte que sur 30 % de l’investissement, et que le reste est amené en cash !

Une façon d’avoir un bon cashflow positif, c’est de financer 100 % cash… Ainsi, il n’y a ni intérêts d’emprunt, ni assurance d’emprunt, ni remboursement de capital ! Evidemment, ça n’en fait pas un bon investissement pour autant ! Ce qui prouve que le cashflow n’est pas l’indicateur absolu. Il faut regarder aussi la rentabilité, et il faut comprendre ce que l’on fait.

Tout ce qu’on explique là semble évident, et pourtant on voit régulièrement des investisseurs immobiliers qui envisagent un prêt très long, et une part d’apport importante, "pour avoir un cashflow positif". C’est une manière de se leurrer soi-même sur la qualité de son projet…

Dernière modification par Bernard2K (20/06/2018 08h46)


On vous en veut de ce que vous savez, et de ce que votre interlocuteur ne sait pas.

Hors ligne

 

#139 20/06/2018 09h24 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   225 

Bernard2k a bien sûr raison mais il faut aussi préciser qu’il faut simuler le cashflow en se projetant dans quelques années:
- lorsque les frais d’entretien augmenteront car un bien, même remis à neuf, aura besoin de travaux dans 10 ans
- lorsque les déductions initialement prévues seront moins importantes (amortissement en lmnp ou déficit foncier en nu).
- l’évolution des charges foncières, assurance… pas en rapport avec l’évolution des loyers

Donc la plupart des cas présentés sur le forum qui donnent un cashflow proche de zéro conduiront à un cashflow négatif dans 10 ans.


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne

 

#140 23/06/2018 12h42 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Réputation :   

lachignolecorse a écrit :

Bigem64 a écrit :

Il suffit d’un arrangement avec cette seconde personne, de créé la SCI ou vous détenez 90% et elle 10%, puis qu’elle se retire de la societé rapidement apres l’avoir créée

Vous pouvez faire 99,9%et 0.1%.
Si la sci devient unipersonnelle, voys risquez la liqudatoon judiciaire par simple demande d’un tiers aupres du greffe.

En cas de décès, d’un des associés, pas de souci puisque les héritiers du défunt deviennent associés pat héritage le temps de la succession. Par contre, bien prévoir cette situation dans les statuts, surtout pour le décès de l’associé majoritaire qui est généralement le gérant.

Donc tous les gros investisseurs qui ont créer une SCI pour faire grossir leur patrimoine/investissement sont forcément associés avec une ou plusieurs personnes au sein de ces SCI ?

Perso j’ai personne dans mon entourage qui a les mêmes ambitions que moi, c’est pour ca que je parlais de ce montage

Vous pensez qu’il est donc possible de ne faire que de l’investissement en nom propre tout au long de sa carriere d’investiseseur ?

Dernière modification par Bigem64 (23/06/2018 12h45)

Hors ligne

 

#141 23/06/2018 13h37 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   225 

Bigem64 a écrit :

Vous pensez qu’il est donc possible de ne faire que de l’investissement en nom propre tout au long de sa carriere d’investiseseur ?

Je n’ai pas dit cela. Je dis qu’il faut utiliser la sci ce pour quoi elle est destinée et ne pas vulgariser son utilisation. Dans des cas d’investissements à plusieurs ou pour un patrimoine à transmettre je trouve la sci très utile. N’oublions pas le formalisme et les frais induits. Mon avis est conforté par celui de mon notaire qui considère que beaucoup de gens font des sci pour "faire tendance".

Fiscalement parlant, la sci à aussi son intérêt dans certaines situations de hauts revenus. On peut très bien réussir dans l’immobilier en nom propre à mon avis surtout si vous restez sur des projets raisonnables (quand on a le choix entre nom propre et sci).

N’oublions pas que beaucoup d’investisseurs débutants se croient capables d’accumuler richesse et renoncent après quelques années (rentabilité insuffisante pour additionner les achats, soucis avec les locataires, priorités personnelles… ). Donc la sci est à envisager une fois que vous serez certain de vouloir/pouvoir continuer à investir.

A passé 50 ans, je commence à envisager la sci car :
- mon patrimoine immobilier actuel (en nom propre) sera revendu d’ici 20 ans
- le patrimoine immobilier futur sera transmis

Ceci n’est que mon avis très personnel basé sur la gestion de mes quelques biens. Il doit bien y avoir des avis contraires avec de très bonnes raisons.

Dernière modification par lachignolecorse (23/06/2018 13h39)


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne

 

#142 03/10/2019 14h07 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Tout d’abord je m’excuse si la réponse a déjà été donnée, je ne l’ai pas trouvée sur le forum.

Etant investisseur débutant en recherche d’un premier investissement je me pose une question suite aux différentes simulation que j’ai pu faire sur différents biens.
Prenons l’exemple du projet suivant :
Achat d’une maison de 110m2,
avec un apport personnel de 7 117€,
financé par un emprunt (1,05% sur 20 ans + assurance 10e/mois) ,
au prix FAI de 82 000€ 
louée en direct 820€ par mois et vacante 1 mois tous les 1 an.
Montant des travaux : 25000.
Charge non prévues estimées : 300e/an
Taxe foncière : 1600e/an
Assurance loyer impayés : 2.4% du loyer annuel HC

La rentabilité nette est de 5.5%, le cashflow est positif jusqu’à la 11ème année.
Basé sur cette exemple:
- quelles seraient les conclusions à tirer ?
- Le régime fiscal choisi n’était-il pas adapté à l’investissement ?
- Confirmez-vous que le cashflow n’est plus positif à cause de l’imposition qui gagne en importance (elle même due à l’amortissement du bien et au déficit foncier qui disparaissent) ?
- Quelles solutions pourrait-être mise en oeuvre pour re-renverser la vapeur smile ? Est ce que qu’investir dans de nouveaux bien, cette fois-ci avec pour objectif de défiscaliser (loi denormandie?) pourrait être une solution ? Y-a-t’il d’autres solutions ne nécessitant pas d’investir dans d’autres biens ?
- Est ce que la solution suivante pourrait être plus efficace :  au réel les 3 premières années (fin du déficit foncier la 4ème année) puis maintenir ce régime 3 années supplémentaires ; puis passer sur un autre régime ( LMNP ? IS? )

Merci d’avance pour vos réponses.

Je précise que toutes ces questions sont posées dans le but pour moi de notamment confirmer (ou non) ma compréhension dans le domaine de la fiscalité. N’hésitez pas à répondre dans le détail, ce serait super !

Dernière modification par PatBo31 (03/10/2019 14h49)

Hors ligne

 

#143 03/10/2019 14h36 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   1795 

C’est très probablement la fiscalité qui augmente in peu chaque année (au fur et à mesure qu’il y a moins d’intérêts remboursés dans les échéances de l’emprunt, donc que votre revenu foncier augmente un peu) qui explique ceci.

Il est probable que l’inflation (même modeste), et donc la hausse de l’indice servant à réviser le montant du loyer, qui fera aussi augmenter un peu le loyer (sous réserve que vous appliquiez bien cette hausse chaque année) compensera et vous permettra de rester légèrement en cashflow positif.

N’oubliez pas quil s’agit d’une simulation, sous certaines hypothèses, et que la réalité s’avérera sans doute un peu différente…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne

 

#144 03/10/2019 15h17 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Mon impression est que vous avez les bases. C’est bien de vouloir commencer avec un bien simple pour se confronter à la réalité sans prendre trop de risques. La réalité est toujours différente des prévisions. Quand on achète un bien il y a toujours des inconnues, et on ne peut pas se permettre d’attendre d’avoir toutes les infos avant de se lancer sinon on ne ferait rien du tout.

Concernant ce projet en particulier, la taxe foncière est élevée. Vous êtes à 2 mois de loyers ce qui est dans la fourchette haute. On observe généralement un moyenne de 1 à 2 mois de loyers pour ce poste. Peut être que votre maison ne se prête pas à un investissement locatif, par exemple si elle a du terrain qui vous fait payer cher cette taxe alors que vous n’en tirez pas de bénéfices au niveau du loyer. Un indice de plus dans cette direction est votre rentabilité pas top du tout. Peut être que cette maison conviendrait mieux à des acheteurs de RP.

Concernant votre question de comment garder un cash flow positif tout au long de la vie du projet, c’est une question classique et les réponses sont connues. Vous avez plusieurs options. Une solution simple mais coûteuse est de faire un apport  conséquent pour avoir de plus faibles mensualités. Un ratio loyer/mensualité de l’ordre de 50% devrait permettre de ne rien sortir de votre poche pendant 20 ans.

Conclusion :
_vous êtes sur la bonne voie mais encore un peu limite niveau  maîtrise du sujet. Continuez.
_Ne cherchez pas à prévoir tous les détails 20 ans à l’avance, c’est un effort vain. Montez un projet correct, ménagez-vous des marges de sécurité, et en suivant les règles du bon sens vous y arriverez. L’investissement immobilier existe depuis de millénaires.

Bon courage!

En ligne

 

#145 03/10/2019 15h53 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   76 

Bonjour

C’est un bon projet, 10 ans en CF >0 impot inclus c’est appreciable et j’aurai tendance a dire a prendre plutot qu’a attendre trop mais chacun choisi.

quelques questions :
- en quel regime etes vous ? j’ai l’impression " foncier" mais vous parlez d’ammortissement puis de passage LMNP …

- avez vous pu lire les files qui concernent justement la réduction des impots pour les investisseurs ( non je ne parle pas de pinel ). Vous avez 2 solutions standard : achat d’un nouveau bien  / travaux pour recreer du déficit.

Pour vous répondre:
- n’oubliez pas ( je ne pense pas que ce soit dans la simul) : le cash flow positif des 10 premieres années etant capitalisés, il neutralise surement le CF négatifs des années a venir.   ( ie l’effort est moindre)

- vous pouvez si le marché s’y prete passé de Loncation nue a LMNP, c’est tres efficace.

- le passage en IS / la vente a soi meme , au dela d’etre plus risqué d’un point de vue du fisc , cela ne semble interessant que si c’est un bien a valeur patrimonial ( ie a conserver looooongtemps ) .
sinon le régime des particulier avec eventuelle vente est plus efficace.

cdt

En ligne

 

#146 03/10/2019 16h22 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Réputation :   

Merci pour vos réponses et encouragements.
D’abord je réponds aux questions smile :

Timinel a écrit :

- en quel regime etes vous ? j’ai l’impression " foncier" mais vous parlez d’ammortissement puis de passage LMNP …

La simulation CF >10 sur 10ans, se base sur du LMNP; c’est dans cette simu que le CF s’écroule (on passe de 65e/mois à -121e/mois) au bout de 11 ans. Je supposais que cela était du au déficit foncier + amortissements travaux légers (peinture, mobiliers) qui était en fin de vie et souhaitais avoir confirmation de cela.

Timinel a écrit :

- Vous avez 2 solutions standard : achat d’un nouveau bien  / travaux pour recréer du déficit

Effectivement, j’avais pensé également à cela.

Par rapport aux différents retours, je m’attelle maintenant à considérer le scénario d’une revente. Effectivement, cette maison a pas mal de terrain, piscinable et pourrait servir de RP dans le cadre d’une revente. A creuser avec le temps.
Je suis également conscient qu’essayer de tout prévoir est impossible voire contre-productif. La démarche de ce message était double :
- prendre la température de la maturité de mon projet afin d’avoir le projet le mieux ficelé à présenter au banquier
- confirmer en même temps que j’ai bien compris les premiers engrenages de l’investissement immobilier

Au vu des retours, qui semblent encourageants, je risque de poser d’autres questions sur ce forum afin de profiter de vos réponses éclairées smile Puis-je les poser sur ce fil ou est-il préférable d’en créer un autre ?

Dernière modification par PatBo31 (03/10/2019 16h25)

Hors ligne

 

#147 03/10/2019 16h24 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Réputation :   18 

Que pensez vous d’une éventuelle solution : donner l’usufruit temporaire à ses enfants ?
Imaginons qu’un enfant arrive en études supérieures dans 10 ans. A ce moment là, on lui donne l’usufruit pour 5 ans.
Pas d’impôt pour le parent, tmi faible pour les enfants.

Que se passe-t-il dans ce cas là ?
- passe-t-on en déficit foncier ? (Pas de revenus mais toujours des charges)
- les intérêts d’emprunt sont toujours déductibles ?
- y a-t-il un risque de requalification fiscale ?

Dernière modification par Hazdrubal (03/10/2019 16h29)

Hors ligne

 

#148 03/10/2019 16h29 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Réputation :   

C’est une idée. Dans la pratique, ça pourra arriver au plus tôt dans 16 ans mais c’est brillant comme montage ! Je prends note et espère m’en souvenir dans 16 ans wink

Hors ligne

 

#149 03/10/2019 17h45 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   76 

bonjour

le probleme pour l’instant c’est que vous melangez LMNP et deficit foncier , declaration au reel ou Micro  ( micro foncier ou micro bic ? )
il n’y a pas de deficit foncier en lmnp 

clarfiez d’abord cela

cdt

ps : pour l’usufruit dans 16 ans pourquoi pas mais il faudra voir avec votre TMI / quotient familial etc .. vous ne donnez aucune info dasn votre presentation .. et en 16 ans ca change.

Dernière modification par Timinel (03/10/2019 17h47)

En ligne

 

#150 07/10/2019 18h13 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Effectivement j’ai mélangé un peu les informations, je manque de pratique smile.

Le projet précédemment détaillé étant du moyen terme, je me renseigne sur la possibilité d’un premier investissement moindre coût, qui risque de survenir sous peu (j’ai trouvé mon artisan!). Si on se base sur le cas concret suivant :
- Achat d’un immeuble, R+2 de 150m2,
- + frais de notaire 4500 : je compte proposer au vendeur le "acte en main"
- financé par un emprunt (1,05% sur 20 ans + assurance 10e/mois) ,
- au prix FAI de 45 000e
- loué en direct 350€ + 350€ + 300€ par mois et vacante 1 mois tous les 1 an.
- Montant des travaux : 75000.
- Charge non prévues estimées : 300e/an
- Taxe foncière : 1000e/an
- Assurance loyer impayés : 2.4% du loyer annuel
- Régime réel privilégié

Dans ce cadre, je dégage un cashflow positif de +100e/mois sur 10 ans puis après je passe à -200euros/mois.
Je sais qu’à trop avoir peur, trop avoir de doutes, à trop réfléchir les occasions nous passent sous le nez, mais vous me confirmez que d’ici 10 ans; j’aurais des moyens de faire repasser ces -200e/ mois en positif ou du moins en neutre ? Lesquels par exemple ? (je suis curieux smile )

Dernière modification par PatBo31 (07/10/2019 18h14)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech