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Forums des investisseurs heureux

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#126 14/03/2018 12h05 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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DDtee a écrit :

Si votre recherche se limite à ce descriptif vous pourrez chercher des années sans trouver de bien intéressant.
Pour résumer, vous voulez un rendement exceptionnel mais recherchez avec des moyens ordinaires. Vous ne pouvez trouver que des rendement très ordinaires… logique.

Pour commencer, les prix d’affichages - que ce soient ceux du bon coin ou des agences - ne sont pas des prix de vente, encore moins des prix avec CF positif.
Il convient d’obtenir une grosse négociation pour que cela le devienne.

D’autre part, pour être vraiment rentable il faut passer avant les autres, j’ai déjà abordé le sujet ici Comment bien négocier son achat immobilier (astuces et conseils pour négocier) ? ou voir ce que les autres n’arrivent pas à imaginer. Une division différente des espaces, une affectation nouvelle à un bien ou plus couramment savoir solutionner des travaux qui rebutent les autres. Cette piste fonctionne presque à chaque fois mais demande de l’implication.

D’une manière générale, une forte rentabilité demande de toutes façons de l’engagement.

Bonne recherche !

Merci pour la réponse, je vais aller consulter ce sujet même si de mémoire il me dit quelque chose.
En effet j’ai un RDV demain pour un bien pas encore sur le marché, j’essaye de nouer contact avec des agents immobiliers (j’en ai que 2 pour le moment) pour avoir des exclusivités sur des biens pas encore parus. j’espère que ça va porter ces fruits.

J’ai aussi agrandi ma recherche sur des biens d’une plus grande surface pour voir s’il était possible de les diviser en 2 lots mais ce n’est que depuis peu, je n’ai pas encore assez de recul et de recherche sur ce type de bien.

J’essaye de visiter assez souvent pour prendre des contacts et de l’expérience et je commence à bien connaitre les prix du marchés sur ma recherche.

FrancoisM a écrit :

Bonjour,

Si vous êtes prêt à faire des travaux, un bien de ce style pourrait convenir?
        vente Appartement 2 pièces
    (48,59 m²) 99 000 € Bastia (2B)
   
Je ne connais pas du tout Bastia mais il a l’air bien situé, et dans votre enveloppe hors travaux, et en ligne depuis à peine 7 jours..

J’imagine qu’en location saisonnière ce type d’appartement bien placé doit cartonner, même en basse saison si il est dans le centre. Vu sa taille vous pourriez faire coucher 4 personne (2 dans la chambre, 2 dans le salon), donc bonne rentabilité.

Bon courage

Il est un peu excentré (ne pas croire les 5 min dans l’annonce) mais le quartier reste bien je vais appeler pour prendre des infos, et peut-être visiter. Merci.

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#127 14/03/2018 20h58 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Shonen07 a écrit :

Du coup je me pose la question, le fait d’être sur une Ile change t-il le marché?
Peut-être que je devrais accepter d’acheter sur Bastia Sud, les prix sont beaucoup plus bas mais le quartier n’est pas recherché.

Le soleil se paie cher…

Oui, pour l’immobilier, la corse est un cas à part pour l’investissement car contrairement au continent, il n’y a qu’une partie partie infime des biens qui se vendent via les agences immobilières, et encore… Bastia reste LA ville de Corse où il y a beaucoup de biens officiellement à vendre, contrairement au reste de l’île.

Pour acheter en Corse, il faut connaître les gens, et beaucoup de ventes se font de gré à gré. Malgré l’évolution des mentalités, le monde Corse reste fermé et vous ne pouvez pas raisonner comme sur le continent. De plus les corses vendent aux corses et les pinzuts vendent aux pinzuts.

Le marché est aussi très particulier car très orienté "tourisme" par certains côtes. Je crois qu’il y a possibilité d’avoir une rentabilité correcte si on cible le marché de la location touristique.

De plus, l’achat du bien en Corse reste parfois une aventure épique et surréaliste. Tous ceux qui ont l’habitude d’actes clairement documentés sur l’origine du bien, un plan de cadastre clean tomberont de haut lors d’un achat sur l’île de beauté. Les actes anciens sont en langue Corse, nécessitent de passer par un traducteur duement habilité (Ce qui ne l’empêche pas de se tromper), un cadastre inexistant (Faut se fier aux pierres, mais elles se déplacent parfois…).

Dernière modification par lachignolecorse (15/03/2018 01h50)


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#128 15/03/2018 07h39 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Au-delà des "charmantes" spécificités corses signalées par lachignolecorse, il y a aussi l’effet plus général d’une zone très touristique ce qui maintien les prix très élevés. Essayez de faire de l’immobilier locatif à Cannes ou Saint-Tropez et vous aurez le même problème.

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#129 15/03/2018 07h55 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Voys avez les soucis de circulation à prendre en compte. Sur le continent, vous pouvez acheter un bien locatif à 100km de chez vous si c’est bien desservi. En Corse, ça n’est pas le cas, ce qui réduit le "secteur de proximité" visé.

Il y a d’autres spécificités en Corse:
- quasiment pas de marché étudiant
- taux de chômage parmi les plus élevé de France
- taux de pauvreté le plus élevé de France
- prix supérieur d’au moins 20% par rapport au continent pour la plupart des prestations artisanales et parfois jusqu’à 50% sur les matériaux.

Pour les "charmantes" spécificités, j’ai un cas concret: 1 maison avec limites de propriété avec 3 voisins. Le domaine public est un de ces voisins. Les autres habitants du village sont allés voir le mairie pour demander La création d’un parking. La mairie a attaqué le propriétaire pour récupérer un bout de terrain qu’elle estimait appartenant au domaine public. La mairie a gagné en première instance mais il y avait une erreur de traduction dans l’acte de propriété. Le propriétaire a gagné en appel. Avec les 2 autres voisins, la situation n’est pas claire mais pour l’instant c’est statut quo.

Dernière modification par lachignolecorse (15/03/2018 12h24)


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#130 23/03/2018 12h08 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Bonjour,

CASH FLOW POSITIF :

Vu que que l’inconvénient d’une SCI qui opte pour l’IS et non pas à l’IR est principalement la non exonération des plus values à terme, du fait de l’amortissement;

Si votre projet est d’augmenter votre patrimoine sans avoir besoin de vous distribuer de dividendes, la SCI à L’IS  me semble la meilleure optimisation pour générer un cash flow vertueux.

Votre dévoué

Socrate
Le 23/03/2018  (France)

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#131 19/06/2018 14h12 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Encore faut il être deux ! La SCI unipersonnelle n’existe pas. Intégrer des enfants est très souvent fortement déconseillé

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#132 19/06/2018 18h59 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Il suffit d’un arrangement avec cette seconde personne, de créé la SCI ou vous détenez 90% et elle 10%, puis qu’elle se retire de la societé rapidement apres l’avoir créée

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#133 19/06/2018 19h10 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Ce qui revient à une SCI unipersonnel donc incompatible avec le fonctionnement d’une SCI.

Une seule personne est toléré en cas de décès et alors il faut se référer aux statuts pour prendre connaissance du fonctionnement de la SCI durant cette période transitoire avant l’arrivée de nouveaux associés soit externe soit de la famille du défunt.

Cela ne change rien au fait qu’une SCI doit comporter 2 personnes minimum.


Investissement et partenariat immobilier via des SCI IS sur des locaux commerciaux

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#134 19/06/2018 21h17 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Bigem64 a écrit :

Il suffit d’un arrangement avec cette seconde personne, de créé la SCI ou vous détenez 90% et elle 10%, puis qu’elle se retire de la societé rapidement apres l’avoir créée

Vous pouvez faire 99,9%et 0.1%.
Si la sci devient unipersonnelle, voys risquez la liqudatoon judiciaire par simple demande d’un tiers aupres du greffe.

En cas de décès, d’un des associés, pas de souci puisque les héritiers du défunt deviennent associés pat héritage le temps de la succession. Par contre, bien prévoir cette situation dans les statuts, surtout pour le décès de l’associé majoritaire qui est généralement le gérant.


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#135 19/06/2018 21h19 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Mettero a écrit :

Encore faut il être deux ! La SCI unipersonnelle n’existe pas. Intégrer des enfants est très souvent fortement déconseillé

100% d’accord,
Intégrer les enfants n’est pas conseillé d’un point de vue bancaire car de nombreux organismes de cautions ne veulent pas voir un mineur dans les garants d’un crédit tout simplement.

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#136 20/06/2018 00h53 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Bonsoir.

Je viens de lire ce post très intéressant sur le thème cash flow qui m’a pris presque 2h en prenant quelques notes et digressions sur d’autres post, je suis récent sur ce forum, je prends du temps pour lire et j’essaye d’apprendre le plus possible; je me suis laissé 6mois avant d’entamer les hostilités sur ma stratégie d’investissement ayant pris la décision récemment (hier), je dis pas à cause mais grâce a vous, d’abandonner mes projets (mauvais) d’investissements en cours.
J’ai donc plus de questions que de réponses à apporter, pour le moment en tout cas, mais j’espère que mes connaissances pourront grandir (c’est déjà le cas, j’ai plus appris en 1 mois sur l’investissement, la fiscalité…que toute une vie).

ma question (bête?): la rentabilité net nette et le cash flow, hormis le fait que l’un est un pourcentage et l’autre un résultat en euros, c’est la même chose?  c’est à dire une équation du type y=Ax?

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#137 20/06/2018 08h26 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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On peut avoir un excellent rendement et un très mauvais cash-flow.
Exemple :
Prix payé avec travaux 45.000 euros
Loyer HC : 600 euros peu de charge

Par contre si on prend un crédit sur 7 ans car on raisonne à l’ancienne, petit montant petit crédit, je paye moins d’intérêt.
Le rendement net net sera très bon mais le cashflow (très) négatif (du fait de la mensualité de crédit très importante).

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#138 20/06/2018 08h39 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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La rentabilité nette inclut toutes les charges ; côté financement : inclut les intérêts de l’emprunt et son assurance, qui sont des charges ; mais pas le remboursement de capital.
Le cashflow inclut toutes les dépenses (tous les décaissements de trésorerie), y compris le remboursement de capital.

Pour un même projet, votre cashflow va donc être très différent selon la durée du prêt comme l’explique Letuche, mais aussi le taux d’apport. Son exemple d’emprunt sur 7 ans ne produit pas un cash-flow très négatif si l’emprunt ne porte que sur 30 % de l’investissement, et que le reste est amené en cash !

Une façon d’avoir un bon cashflow positif, c’est de financer 100 % cash… Ainsi, il n’y a ni intérêts d’emprunt, ni assurance d’emprunt, ni remboursement de capital ! Evidemment, ça n’en fait pas un bon investissement pour autant ! Ce qui prouve que le cashflow n’est pas l’indicateur absolu. Il faut regarder aussi la rentabilité, et il faut comprendre ce que l’on fait.

Tout ce qu’on explique là semble évident, et pourtant on voit régulièrement des investisseurs immobiliers qui envisagent un prêt très long, et une part d’apport importante, "pour avoir un cashflow positif". C’est une manière de se leurrer soi-même sur la qualité de son projet…

Dernière modification par Bernard2K (20/06/2018 08h46)

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#139 20/06/2018 09h24 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Bernard2k a bien sûr raison mais il faut aussi préciser qu’il faut simuler le cashflow en se projetant dans quelques années:
- lorsque les frais d’entretien augmenteront car un bien, même remis à neuf, aura besoin de travaux dans 10 ans
- lorsque les déductions initialement prévues seront moins importantes (amortissement en lmnp ou déficit foncier en nu).
- l’évolution des charges foncières, assurance… pas en rapport avec l’évolution des loyers

Donc la plupart des cas présentés sur le forum qui donnent un cashflow proche de zéro conduiront à un cashflow négatif dans 10 ans.


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#140 23/06/2018 12h42 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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lachignolecorse a écrit :

Bigem64 a écrit :

Il suffit d’un arrangement avec cette seconde personne, de créé la SCI ou vous détenez 90% et elle 10%, puis qu’elle se retire de la societé rapidement apres l’avoir créée

Vous pouvez faire 99,9%et 0.1%.
Si la sci devient unipersonnelle, voys risquez la liqudatoon judiciaire par simple demande d’un tiers aupres du greffe.

En cas de décès, d’un des associés, pas de souci puisque les héritiers du défunt deviennent associés pat héritage le temps de la succession. Par contre, bien prévoir cette situation dans les statuts, surtout pour le décès de l’associé majoritaire qui est généralement le gérant.

Donc tous les gros investisseurs qui ont créer une SCI pour faire grossir leur patrimoine/investissement sont forcément associés avec une ou plusieurs personnes au sein de ces SCI ?

Perso j’ai personne dans mon entourage qui a les mêmes ambitions que moi, c’est pour ca que je parlais de ce montage

Vous pensez qu’il est donc possible de ne faire que de l’investissement en nom propre tout au long de sa carriere d’investiseseur ?

Dernière modification par Bigem64 (23/06/2018 12h45)

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#141 23/06/2018 13h37 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Bigem64 a écrit :

Vous pensez qu’il est donc possible de ne faire que de l’investissement en nom propre tout au long de sa carriere d’investiseseur ?

Je n’ai pas dit cela. Je dis qu’il faut utiliser la sci ce pour quoi elle est destinée et ne pas vulgariser son utilisation. Dans des cas d’investissements à plusieurs ou pour un patrimoine à transmettre je trouve la sci très utile. N’oublions pas le formalisme et les frais induits. Mon avis est conforté par celui de mon notaire qui considère que beaucoup de gens font des sci pour "faire tendance".

Fiscalement parlant, la sci à aussi son intérêt dans certaines situations de hauts revenus. On peut très bien réussir dans l’immobilier en nom propre à mon avis surtout si vous restez sur des projets raisonnables (quand on a le choix entre nom propre et sci).

N’oublions pas que beaucoup d’investisseurs débutants se croient capables d’accumuler richesse et renoncent après quelques années (rentabilité insuffisante pour additionner les achats, soucis avec les locataires, priorités personnelles… ). Donc la sci est à envisager une fois que vous serez certain de vouloir/pouvoir continuer à investir.

A passé 50 ans, je commence à envisager la sci car :
- mon patrimoine immobilier actuel (en nom propre) sera revendu d’ici 20 ans
- le patrimoine immobilier futur sera transmis

Ceci n’est que mon avis très personnel basé sur la gestion de mes quelques biens. Il doit bien y avoir des avis contraires avec de très bonnes raisons.

Dernière modification par lachignolecorse (23/06/2018 13h39)


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