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Forums des investisseurs heureux

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#51 13/04/2017 20h15 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Mon dernier achat, un lot de 48 garages, quasi totalement vide et avec des travaux, pour 48 000 euros, aujourd’hui complet avec un peu plus de 1800 euros de loyer sur les 3 derniers mois.

Cashflow positif avant IR, sans vacance et sans travaux d’entretien (et qui sont financé par le cashflow en cas de besoin): environ 1150 euros (pret sur 12ans).

Ma nouvelle opération quasi identique est en cours de remise en état (54 garages) et aura un cashflow supérieur quand ce sera complet à la fin de l’année.

Les secrets il y en a plusieurs, l’un d’entre eux étant de se former et d’aller chercher les informations, un autre étant de ne pas chercher la rentabilité exceptionnelle dès le premier achats, et enfin ne pas rechercher un bien juste en faisant les petites annonces.

Mais dans tous les cas, le cashflow positif (en incluant l’IR) est totalement indispensable pour se faire financer d’autres projets ensuite (à moins d’avoir un gros patrimoine initial).

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#52 13/04/2017 20h32 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Morey : vous devez être dans les 40 à 45 % de rentabilité brute. Vos chiffres actuels confirment ce que j’avais calculé à l’époque où vous aviez posté ce cas. A ma connaissance vous avez la plus grosse rentabilité brute du forum ! Après, gérer 48 garages est un peu de travail ; mais vous aviez expliqué à l’époque comment vous vous étiez organisé pour simplifier cette gestion au maximum.

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#53 13/04/2017 21h40 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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C’est juste pour montrer que ceux qui ont un cashflow positif, ne l’est pas que de quelques euros, que ce n’est pas une utopie.

Je sais que c’est très différent d’une région à l’autre, mais le cashflow positif se trouve un peu partout hors grande agglomération avec de la négociation.

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#54 13/04/2017 22h47 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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" comment avoir un cash flow positif "?

Comment avoir un portefeuille boursier faire 50% par ans ?
Comment travailler et gagner 5000 euros par mois?
Comment faire 30min sur 10km en course à pied ?
Comment comment comment ?

C’est simple , il faut sortir de l’ordinaire et se donner les moyens de sortir de l’ordinaire … certain y arrive dans l’immobilier d’autre en bourse d’autre dans des activités diverses …


Bye bye la rat race :)

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#55 14/04/2017 11h21 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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bonjour,
cela a été dit, tout dépend des régions et des biens.
Dans un marché fluide, très fluide c’est très difficile. L’exemple des garages ou des immeubles dans des petites agglomérations est une illustration de la difficulté d’avoir un cashflow positif dans des zones tendues. On est obligé d’aller chercher des produits dont la revente peut s’avérer moins simple qu’un produit standard. Mais qu’importe, si le bien a été remboursé avec un CF>0.

J’ai réussi il y a 4 ans à avoir un premier bien à Levallois avec un cashflow positif, sauf la première année d’exploitation où j’ai mis de ma poche les frais de transaction et les travaux. mensualité du prêt < 700€ pour un loyer mensuel hc >850€. Après les divers frais je suis tout juste à l’équilibre. Une vacance locative me met immédiatement dans le rouge.

Cette année encore, je viens d’acquérir un bien en région parisienne (St Germain en Laye) avec un cash flow positif toujours en payant de ma poche les frais de transaction et les travaux. mensualité du prêt < 850€ pour un loyer mensuel hc >1000€. Idem j’arrive à financer juste les autres frais.

Dans les deux cas, je ne paie pas ou très peu d’impôts. Alors que des impôts de plein pot m’auraient couté 8k€ par an.

Pour ces deux biens, j’ai eu un prix d’achat assez intéressant.

Pendant 4 ans je cherchais à paris et à l’ouest proche de la région parisienne que ce soit des biens ou des immeubles, des biens avec un CF>0. Je n’y ai pas arrivé. Ce marché est par essence fluide.

En conclusion,
- chercher un marché peu fluide.
- travailler tous les postes de cout
- le prix d’achat est primordial.

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#56 14/04/2017 13h36 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Et, en plus des préconisations pertinentes de Boubouka, soyez très vigilant à l’aspect fiscal de votre investissement. Votre CF doit être neutre ou positif après impôts, qui, selon votre TMI, peuvent être très importants et baisser l’intérêt d’un tel investissement.

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#57 14/04/2017 13h48 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Pour moi, comme il l’a été dit, il faut partir avec une rentabilité de minimum 10% brute pour espérer un CF positif.

Ensuite, le TMI entrera forcément en compte ainsi que le reste mais si déjà la rentabilité brute est de 10%, vous devriez vous en sortir avec un CF positif dans la grande majorité des cas, voilà pourquoi le prix d’achat reste primordial.

Il vaut mieux laisser tomber un bien même s’il nous plait et ne raisonner qu’en terme de chiffre, enfin ce n’est que mon point de vue.

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#58 14/04/2017 16h40 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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A la lecture de ce fil très intéressant, j’ai quand même l’impression que ceux qui obtiennent des cash flow positifs semblent assez bon sur les différentes facettes d’une opération d’investissement locatif, et qu’ils y passent tout de même pas mal de temps.
Si on devait valoriser le temps passé a se former, à acquérir de l’expérience, puis le temps passé dans les différentes phases d’un projet (recherches, visites, travaux, gestion locative etc…) je trouve que les résultats ne sont souvent que la juste rémunération de la valeur ajoutée apportée par l’investisseur.
Il me parait extrêmement difficile d’arriver à un cash flow positif, ou même nul, avec une attitude passive (où pour le coup il y aurait véritablement un enrichissement, qui ne serait pas la contrepartie d’un travail).
Tout dépend donc de comment chacun valorise son temps, ce qui est grandement dépendant de la capacité de chacun à générer de le valeur ajoutée dans des activités autres qu’immobilières.


Parrain ING : ASMYFZA

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#59 14/04/2017 17h19 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Ma formation je l’ai passé à lire ce forum. J’étais complètement novice le jour où je me suis inscrit, j’ai passé du temps à lire, et surtout à poser des questions, qui sans doute étaient des plus basiques lorsque je suis arrivé.

Maintenant, je pense maitriser un peu plus les choses et j’ai appris avec le temps qu’il ne fallait pas se précipiter.

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#60 14/04/2017 18h56 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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cedREIM a écrit :

Si on devait valoriser le temps passé a se former, à acquérir de l’expérience, puis le temps passé dans les différentes phases d’un projet (recherches, visites, travaux, gestion locative etc…) je trouve que les résultats ne sont souvent que la juste rémunération de la valeur ajoutée apportée par l’investisseur.
Il me parait extrêmement difficile d’arriver à un cash flow positif, ou même nul, avec une attitude passive (où pour le coup il y aurait véritablement un enrichissement, qui ne serait pas la contrepartie d’un travail).

Si vous avez des idées pour créer de la richesse sans passez de temps à apprendre ou pratiquer, nous sommes tous à votre écoute wink


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#61 14/04/2017 19h13 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Je confirme que la  collecte d’information est primordiale pour acquérir les bases suffisantes, après il faut mettre en pratique et se lancer. Ce site est une mine. A vous de l’exploiter. Comme le dit très bien boubouka, le prix d’achat est primordial car c’est la charge fixe et très peu variable de votre cash flow. J’ajouterai aussi de faire la chasse aux frais inutiles et optimiser les recettes.

Pour obtenir des prix bas, il ne faut pas cibler ce que j’appelle les miroirs aux alouettes, les beaux immeubles bien placés, ceux qui apparaissent sur le bon coin. Cherchez à vous faire connaître à un ou deux agents immobiliers qui vous proposeront les biens avant même qu’ils ne soient affiches en agence.

Choisissez aussi les quartiers decotes, notamment les zones limitrophes aux quartiers mieux valorisés. Vous pouvez avoir une décote de 50% sur le prix d’achat au m2 entre quartiers, par contre vous aurez une décote bien inférieure en loyer ce qui favorisera votre rentabilité.

Bonne chasse


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#62 16/06/2017 11h51 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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"Choisissez aussi les quartiers decotes, notamment les zones limitrophes aux quartiers mieux valorisés. Vous pouvez avoir une décote de 50% sur le prix d’achat au m2 entre quartiers, par contre vous aurez une décote bien inférieure en loyer ce qui favorisera votre rentabilité."

Haaaa la théorie et la pratique :-)

Une décôte de 50% me semble énorme. Si je devais transposer votre stratégie à Strasbourg et sa communauté urbaine, pour avoir une décôte de 10 à 30% grand max, il faudrait investir dans des quartiers où les bons profils de locataires ne veulent pas loger, car trop communautarisé, car vieillissement prématuré du bâti, car écoles pas attractives…

Investir dans des quartiers qui présentent des décôtent importantes peut être très rentable en cas de réhabilitation et revalorisation du quartier (quartier en devenir) mais à mon sens très risquée.

Cdt,
Jpr du blog jepenseriche.com


Objectif 40KE de revenus passifs avant mes 55 ans. Mon aventure sur www.jepenseriche.com

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#63 16/06/2017 12h12 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Je pense qu’il faut séparer décote et rentabilité… Il y a des zone ou même avec une décote de 50% la rentabilité n’est pas vraiment intéressante…

Si je prends l’exemple de Lyon, en dehors des colocation, même à moitié prix les rentabilité ne sont même pas de 10% brut…

Le rendement est principalement lui lié a un risque.

Une décote est principalement lié a des problèmes sur le bien (travaux, isolation a améliorer, ou autre…) Et effectivement a des placement intelligent.
Par exemple pour reprendre l’example de Lyon, juste car le code postal passe de 69006 a 69100 dans le coin de charpennes le prix au m² perd 1000 a 2000€ du m². Ça lié avec un bien avec travaux ou ayant des défaut qui semblent compliqué a régler, il est possible d’obtenir une décote de quasi 50%.

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#64 16/06/2017 13h20 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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@jpr67. Petit cas pratique dans votre secteur : il y a 2 ans, ma compagne a acheté un f2 sur Colmar, à l’entrée des rues piétonnes dans une grande maison très bien entretenue. Très bien situé, faibles charges, sans parking. Un peu vieillot mais tout à fait vivable. Prix d’achat 1300 €/m2 (FAI)… je ne pense pas que ce soit le prix habituellement pratiqué sur le secteur…

Comme l’indique fort justement Arkamoon, le prix est lié au risque et à l’opportunité. Dans de cas du F2, l’ancien propriétaire voulait se débarrasser du bien (il était à 1800€/m2 en vitrine depuis 1 an)


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#65 16/06/2017 14h21 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Pour reprendre l’exemple de Lyon d’arkamoon, j’ai trouvé des biens sur Lyon (3 et 7), avec des rentabilités pas catastrophiques ( cf ma présentation actualisée :
https://www.devenir-rentier.fr/p246951) et qui s’autofinancent.

Par contre, je n’irai pas dans des zones moins attractives, et cela uniquement pour le prix. Je préfère attendre une bonne opportunité dans ma zone de recherche, et être sure de pouvoir louer rapidement. Comme l’a fait lachignolecorse.

Nous avons un appartement sur Saint Etienne, et ce n’est clairement pas le même dynamisme quand il s’agit de le proposer à la location. Je ne regarde même plus les appartements à vendre.

Dernière modification par amoilyon (16/06/2017 14h23)

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#66 20/08/2017 17h35 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Bonjour,

Après un petit moment d’absence…

Je suis d’accord sur le principe d’approcher une renta de 10% brut pour obtenir un CF>0, ça rejoint également mes calculs.
Malheureusement ces biens sont introuvables dans mon secteur (Marseille, au mieux du 5 voir 6%, mais je m’y prends peut-être mal…)
Je n’ai effectivement pas mentionné que je cherchais un logement de petite surface (studio/T2) pour une location étudiante.

Je reste à l’écoute du marché et j’essaye d’approffondir au maximum tous les aspects de l’immobilier justement pour tous les optimiser…
Ce site est d’ailleurs une mine d’or mais parfois un peu complexe à appréhender pour le novice.

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#67 20/08/2017 21h31 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Marseille me semble au contraire l’endroit rêvé pour faire de la location courte durée à haut rendement.

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#68 20/08/2017 23h01 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Je l’avais envisagé effectivement.
Malheureusement mon manque de disponibilité pour gérer le turn over est un frein.
En tout cas pour un 1er investissement, mais je n’ai pas abandonné l’idée.

Un Marseillais ?

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#69 20/08/2017 23h27 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Non. Soleil, TGV, grande métropole, tous les ingrédients sont présents pour un bon taux de remplissage. La gestion peut-être sous traitée.

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#70 21/08/2017 00h43 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Il y a de la demande c’est certain.
Le 2nd problème étant la régularité des loyers. J’avoue ne pas avoir étudier la demande sur la période automne/hiver. Ce qui pourrait être réglé par un report de crédit et un démarrage d’activité prévu au plus défavorable c’est à dire sur le début de printemps (je ne choisirais pas la date où je trouverais une belle opportunité d’achat).

La encore une fois, j’avoue ne pas être très serein sur ce type d’investissement pour un 1er achat (régularité des loyers pour rembourser les mensualités de mon prêt).

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#71 21/08/2017 11h22 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Wolf a écrit :

Je suis d’accord sur le principe d’approcher une renta de 10% brut pour obtenir un CF>0, ça rejoint également mes calculs.
Malheureusement ces biens sont introuvables dans mon secteur (Marseille, au mieux du 5 voir 6%, mais je m’y prends peut-être mal…)
…/… Je reste à l’écoute du marché…

Etre à l’écoute du marché ne sera pas suffisant pour trouver une telle rentabilité.
vous ne trouverez en effet jamais d’annonce proposant des biens à 10% de rentabilité, ou alors le bien aura un énorme défaut rédhibitoire.

Une telle rentabilité ne se trouve pas, elle se crée. J’ai un peu l’impression de radoter et  fais un copier collé de la réponse que j’ai déjà pu faire au même questionnement :

- Il faut négocier fortement le prix d’achat achat (ne pas craindre de faire des offres très basses en les justifiants bien entendu). Le prix des annonces est souvent éloigné du prix réel de transaction, il vous faut enquêter sur votre marché.

- Acheter un bien a rénover qui ne fait pas envie sur le marché (pas de défaut majeur mais pas sexy).

- Valoriser le bien par des travaux (et du mobilier attirant en LMNP)

- Bien connaitre la demande du marché local pour y trouver l’offre insuffisante ou inexistante (niche de marché)

Les produits qui sortent à la vente sont trop chers => intervenez auprès des acheteurs avant qu’ils n’aient fixés le prix c’est ainsi vous qui fixez le point de départ de la négociation :

- Repérer les biens non habités (volets continuellement fermés…) allez au cadastre pour trouver les coordonnées du propriétaire et le contacter : long, fastidieux mais très efficace !

- Enquête de voisinage (concierges, voisins, commerçants…) aléatoire, il faut compter sur la chance…

- Annonces de recherche de biens par exemple chez des commerçants ou sur lbc (j’ai pratiqué avec succès sur lbc) à la rubrique recherche.

- Contacter les propriétaires des biens en location qui mettent du temps à partir pour leur proposer d’acheter. Très long, mais très efficace ! C’est ainsi, notamment, que j’ai trouvé un petit immeuble loué depuis à 11.6% net net de rentabilité (voir ma présentation).

Une fois de plus : ce n’est pas en lisant les annonces que l’on trouve un bien vraiment intéressant, il faut plus d’engagement que cela dans l’immobilier physique…


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#72 21/08/2017 14h06 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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DDtee a, je pense raison, les bonnes affaires [à 10% de rdt si on essaye de donner une definition simple]
n’arrive jamais en commercialisation [en vitrine,agences, magasines spécialisés]

d’autres se sont servis avant

1°) Il faut vous débrouiller pour être le premier
2°) faire une offre plus basse que le prix "marché" (celui affiché)


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#73 21/08/2017 14h27 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Ricou a écrit :

2°) faire une offre plus basse que le prix "marché" (celui affiché)

Attention, le prix affiché et le prix du marché ne sont pas la même chose ! Ainsi, une offre "basse" par rapport au prix affiché n’est pas forcément une offre basse par rapport au prix du marché.

Comme disait justement DDTee "Le prix des annonces est souvent éloigné du prix réel de transaction, il vous faut enquêter sur votre marché."

Un exemple que j’ai déjà cité, dans une petite ville de province : immeuble de 3x30 m² environ avec énormément de travaux. Castorus montrait que le vendeur avait longtemps espéré le vendre 40 k€, puis qu’il avait baissé progressivement et tout récemment à 20 k€ ; c’est à ce prix (voire un peu moins) qu’il s’est vendu.

Quand c’était affiché à 40 k€, celui qui aurait proposé 20 k€ aurait eu l’impression de faire une offre très basse (à - 50 %).

En réalité, son offre était basse par rapport au prix affiché mais correspondait au prix du marché. La suite a prouvé que le prix marché de ce bien était 20 k€, puisque c’est à ce prix qu’il s’est vendu.

Réciproquement, celui qui aurait proposé 30 k€ aurait aussi eu l’impression de faire une offre basse par rapport au prix affiché (-25%) alors qu’en fait il le payait trop cher par rapport au prix du marché !

Dernière modification par Bernard2K (21/08/2017 14h34)

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#74 21/08/2017 14h40 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Bernard2K
vous avez raison

le prix affiché (demandé) n’est pas celui vendu

il est bien évident que l’offre doit être plus basse que celle affiché
(après a chacun sa définition de la valeur marché)

nous sommes d’accord


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#75 23/08/2017 21h11 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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J’ai du mal aussi à trouver des cash flow positifs.
Dans mes calculs j’ai tenu compte de tout, les travaux /réparations de maintenance, les imprévu (loyers qui baissent ou taxes foncière/fiscalité qui augmente),1 mois de vacances locatives,  j’ai un TMI  30.

J’ai trouvé 4 solutions pour y arriver :

1) Acheter dans un endroits "défavorisés" .On y trouve une bonne renta, mais c’est risqué

2) Acheter avec de gros travaux pour payer moins cher à l’achat, et passer en régime réel pour les défiscaliser.Le problème est comment financer les travaux sans apports ? Est -ce compliqué de se les faire prêter par les banques ?

3) Mettre 1/3 du bien en apport.Mais c’est de la triche :p

4) Avoir la chance de tomber sur LA bonne affaire , cédée en dessous du prix du marché

Mais dans tout les cas, je suis plus à 12% brute pour y arriver plutôt qu’à 10%.

Dernière modification par FuturExPauvre (23/08/2017 21h13)

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