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[+1]    #1 28/09/2018 10h49

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Analyse de la SCPI Soprorente

Actuellement en recherche d’infos sur les SCPI, j’ai choisi d’approfondir ma connaissance de la SCPI Soprorente car le magazine Le Particulier classe cette SCPI 2ème dans la catégorie SCPI diversifiées. Or je n’ai vu quasiment personne l’évoquer sur le forum et celui-ci est ma principale ma source d’avis critiques. Je partage donc mes notes, tout en précisant que je ne suis pas du tout expert en la matière.

Date de création : 2001 (fusion des SCPI Soprorente 1 et 2)

K statutaire : 36ME
Valeur vénale des immeubles au 31/12/17 : 70ME

Société de gestion : BNP Paribas REIM (qui a perçu environ 500 ke de commissionnement sur 2017 de la part de la SCPI, soit 10% HT des loyers HT)

78 % des parts sont détenues par des particuliers.

Type : SCPI diversifiée à capital fixe.
Composition (en valeur) : 50 % de bureaux 47 % de commerces et 3% de locaux d’activité (le % de commerces est en hausse).
Répartition géographique : 65 % Paris et RP et 35 % province. Pas d’investissement à l’étranger.
A noter, d’une part, qu’en nombre les actifs provinciaux sont quasiment tous des bureaux, et que, d’autre part, les commerces de la SCPI se concentrent presque exclusivement dans la capitale, et à titre plus marginal en RP.

Valeur de réalisation au 31/12/17 : 68 ME contre 65 ME en 2016, pour 30 immeubles détenus
Valeur de reconstitution au 31/12/17 : 81 ME contre 77 ME en 2016

DVM : en baisse régulière relativement au prix de la part mais se maintient en valeur absolue.
2015 : 5,77 % soit 14,5 E, dont 2,5 au titre de plus values
2016 : 5,16 % soit 14,5 E dont 2,5 au titre de plus values
2017 : 4,46 % soit 14,5 E dont 2,5 au titre de plus values

Le résultat par part, du fait d’une légère augmentation des loyers perçus et de la mise en report à nouveau de feu la provision pour grosses réparations, a augmenté de 12,85 euros en 2016 à 14,26 euros en 2017. Le maintien concomitant d’une distribution de PV et du niveau de dividende en valeur permet une alimentation du RAN par ce résultat non distribué qui servira toujours plus tard.
Le RAN est aujourd’hui très important (12,05 euros par part), ce qui est sécurisant, puisqu’il couvre en bonne partie une année de dividendes.

Recours au crédit à long terme (hors crédit relais) : désormais autorisé mais plafonné à 10 % (suite à l’AG 2016), ceci afin de profiter des taux bas (les emprunts représentent 8,1% de la valeur de réalisation au 31/12/2017). Un emprunt de 5600000 euros a été réalisé en 2017 (avec LCL au taux de 1,12% (crédit in fine sur 5 ans).

Disponibilités : si j’ai bien saisi le montant est de 6 ME, ce qui est relativement important puisque par définition c’est de l’argent qui ne travaille pas, mais cela correspond certainement au montant duprêt souscrit.

La valeur du patrimoine est en légère augmentation sur 2017 (+ 4,2 % quand même), du fait de l’interminable progression des prix parisiens. Ceci dit, il semblerait qu’il y ait une moins value latente de plusieurs millions d’euros sur un immeuble (Noisy le Grand ?), mais je n’en ai pas déterminé la raison.

Un immeuble de commerce est valorisé à lui seul 4 ME, il abrite semble-t-il un magasin But à côté de Blois. Il faut espérer que le locataire ne fasse pas faux bond (ceci dit l’échéance du bail est visiblement en 2023).

TOF 2017 : 92,9
TOF 2016 : 90,5
L’amélioration du TOF vient essentiellement de la vente d’un immeuble de taille conséquente vacant à Levallois Perret en 2017.

On mesure ici le risque encouru par les SCPI de petite taille, puisque 4 locataires comptent pour 25 % des loyers. Et en l’occurrence, un de ces locataires majeurs a déposé son préavis pour 2019, à savoir la communauté urbaine de Bordeaux qui quitte un immeuble situé au Haillan, proche de l’aéroport Bordeaux Merignac, générant une perte de loyer à venir de 4,8 % sur le total des loyers de la SCPI, (ce jusqu’à relocation) … Malgré cela, le rapport mentionne une « diversification sécurisante du risque locatif ».

On constate également, en province, un éparpillement / une diversification sur le territoire (Nice, Toulouse, Bordeaux, Lille, Blois…). C’est toujours le même problème, pour aller chercher de la rentabilité, il faut s’éloigner de Paris, logiquement perdre en qualité et rester à la merci d’un locataire et du dynamisme local généralement plus précaire qu’à Paris. Et donc potentiellement une rentabilité de long terme finalement moins bonne. Le RA indique d’ailleurs à titre d’information générale qu’il existe à Paris intra muros un taux de vacance de bureaux de 3 % seulement.
Il convient de noter que toutes les acquisitions 2017 ont porté sur des commerces de pieds d’immeubles prime parisiens et une crèche à Paris également.

Le prix de la part est aujourd’hui proche du prix de la valeur de reconstitution et donc assez largement supérieur à la valeur de réalisation. Le volume d’échanges est de 1,63% en 2016, 1,73 en 2017.
Alors que le prix d’exécution moyen en 2017 est de 296 euros contre 256 euro en 2016 et 229 euros en 2015, le prix moyen acheteur a logiquement fortement progressé ces trois dernières années : 251 euros en 2015, 281 euros en 2016, 325 euros en 2017. Et les carnets d’ordre du marché secondaire montrent qu’on tourne aujourd’hui à 340 euros environ, donc au-dessus de la valeur de reconstitution par part (338 euros au 31/12/2017).

Malgré quelques a priori négatifs, je trouve donc effectivement des qualités à cette SCPI gérée en « bon père de famille », mais elle est par contre assez chère et la distribution est historiquement dopée par les distribution de plus values. Les années de belles opportunités d’achat semblent être derrière si l’on compare ne serait-ce que les prix d’exécution par rapport aux valeurs de réalisation (au 31/12/2013 : 223/256, au 31/12/2014 : 224/258, au 31/12/2015 : 239/261).

Conclusion : Il faut que je me méfie des classements des magazines et que je ne les assimile pas à des conseils d’investissement, ce que j’ai spontanément tendance à faire. Et comme souvent, il faut aller chercher soi-même les bonnes affaires, elles sont rarement servies sur un plateau.

Mots-clés : bureaux, mur de magasin, scpi (société civile de placement immobilier)

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