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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 02/10/2021 18h43

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour,
Je me permets de vous partager mon interrogation du moment pour valider, corriger ou compléter mon analyse.
46 ans, 4 enfants, une épouse qui ne travaille pas, j’ai un TMI de 5% donc en soi tout à fait raisonnable et acceptable. J’ai depuis longtemps entamé des investissements immobiliers locatifs et me retrouve aujourd’hui à payer 7000€ d’impôts (dont prélèvements sociaux) en raison d’un bénéfice foncier croissant.
Ca commence à faire beaucoup je trouve et je réfléchis donc aux solutions possibles. J’ai identifié les pistes suivantes :

- Vendre une partie de mes appartements  : certes moins d’impôt mécaniquement mais dommage puisque ces dernières années de remboursement de prêt sont celles qui voient le patrimoine net grossir le plus vite.
- Faire un nouvel investissement locatif avec travaux (déficit foncier) : Bien sûr. Mais tout cela commence à me prendre beaucoup de temps (y compris la gestion des locataires)
- Accepter cette imposition : après tout il faut bien que certains payent de l’impôt et la valorisation annuelle de mon patrimoine immobilier est bien supérieure à l’imposition
- Faire un investissement locatif en programme neuf Pinel (ou autre) : je redoute le bien surcoté et l’opération qui enrichit plus au final le CGP et le promoteur que l’investisseur. Et combien de temps avant de démarrer la defisc ? Idem pour le Malraux, Denormandie…
- Défiscaliser par ailleurs :
=> Ouverture et alimentation d’un PER : encore faut il avoir le cash et accepter de le bloquer jusqu’à la retraite. et avec un TMI de 5% … aucun intérêt
=> Achat de parts de GFI (25% de réduction d’impôt) : ça semble très intéressant, mais là encore du cash est nécessaire (28K€ pour déduire 7K€ d’impôt si j’ai bien compris)

Bon, maintenant les avis et commentaires éclairés des lecteurs m’intéressent.

A vous ! et merci par avance

Message édité par l’équipe de modération (03/10/2021 01h42) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : bénéfice foncier, défiscalisation, prélèvements sociaux, taux moyen, tmi

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#2 02/10/2021 18h56

Membre (2013)
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Réputation :   282  

Bonjour,
Peut-être auriez-vous pu détailler le type de lots que vous louez (nombre, nus, meublés ?).

Vous pouvez éventuellement et si ce n’est pas le cas :

-  conventionner vos logements dans le cadre du dispositif Cosse sans travaux selon l’éligibilité de la ville où se trouvent vos bien.
Concrètement :
Convention à loyer intermédiaire en ville classée B1 : 30% d’abattement sur le revenu foncier brut à déclarer
Convention à loyer social : 70% d’abattement.
Mais ça vous engage à louer pour mini 6 ans avec plafonds de loyers et ressources des locataires. Ici, ça cadre avec le marché donc pas handicapant.
C’est très efficace.

- vous pouvez aussi vous lancer dans le meublé. Je ne pratique pas mais c’est efficace.

Sinon, j’accepte la fiscalité pour certains lots, le rendement net reste très supérieur en ce qui me concerne à tout ce que je tente par ailleurs (malgré un TMI à 30% soit quasiment 50 avec csg et crds).

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[+1]    #3 02/10/2021 19h21

Membre (2012)
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Un TMI de 5%, ça n’existe pas a priori. Ne confondriez vous pas votre taux moyen d’imposition avec votre TMI (où le M veut dire marginal : soit le taux d’imposition subit par les derniers euros gagnés) ?

Avec ce taux moyen, vous devez au moins être à 11% en TMI. Le chiffre de 5% étant a remplacer dans vos postulats ci dessus (PER, etc.)

Sinon, oui si vous êtes en ville moyenne, le Cosse est une idée à creuser. En métropole, envisager d’en basculer une partie en meublé ?

Dernière modification par julien (02/10/2021 19h24)

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#4 02/10/2021 20h48

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonsoir,
Merci pour votre réponse très intéressante. Pour compléter mon premier message, voici donc la description :
2 Immeubles d’un total de 6 appartements (location nue) à Angoulême (zone B2).
2 appartements (location nue) et un parking à Angers.

Intéressante la loi Cosse et des calculs s’imposent.
Je loue généralement un T2 de 30m2 à Angoulême à 350€ HC.
Le plafond en loyer intermédiaire est de 9,13€/m2 donc 274€ = 15% des loyers déductibles.
Loyer de type social : 7,81€/m2 donc 234€ = 50% des loyers déductibles
Loyer de type très social : 6,06€/m2 donc 182€ = 50% des loyers déductibles.
Je ne souhaite pas l’intermédiation locative, souhaitant conserver le choix du locataire.
Donc il faut simuler…

Pour répondre à Julien, et après vérification, ce taux de 5% est en effet celui de mon prélèvement à la source (composé de mes revenus salariaux, BF et prélèvements sociaux).
Mon TMI est lui de 11%. Le PER reste peu judicieux je crois..

Dernière modification par Cabarth (02/10/2021 21h33)

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#5 03/10/2021 01h36

Modérateur (2010)
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Mon avis : vous êtes très peu imposé (il faut rester réaliste !), et, pour le moment, toute tentative d’optimisation fiscale me semble être principalement du temps perdu, que vous feriez bien mieux de consacrer à augmenter la rentabilité de votre patrimoine, ou vos revenus professionnels.
Vous risquez d’être le parfait "pigeon" pour les conseillers en défiscalisation, en vous focalisant (assez inutilement) là-dessus.

La seule piste que vous pourriez explorer serait de louer une partie de votre patrimoine immobilier en "meublé" (de courte ou longue durée), si votre marché local s’y prête suffisamment.

Il n’y a que si vous prévoyez (avec une stratégie, et un prévisionnel réaliste) de payer beaucoup plus d’impôts dans quelques années, que ça vaut la peine de vous faire des noeuds dans le cerveau sur ceci  (en l’intégrant dans la stratégie de développement de votre patrimoine). Et si c’est le cas, il faudra intégrer les prélèvements sociaux, et les potentielles évolutions futures de la fiscalité (si lesquelles on en réduit aux hypothèses), dans vos raisonnements.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#6 03/10/2021 03h53

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Il serait intéressant de connaître le cashflow en tenant compte de la fiscalité. Quelle sera son évolution dans les prochaines années ?


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#7 03/10/2021 08h49

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Vos choix ne doivent pas être uniquement dictés par l’impôt. Effectivement quand on a 8 appartements à un moment on paye de l’impôt, il faut l’accepter (d’ailleurs on doit le savoir avant même de commencer).

Aujourd’hui est ce que vos revenus fonciers vous permettent de faire face à l’ensemble de vos charges immobilières (taxes foncières, assurances, impôts, travaux d’entretien,…)? (même question que lachignolecorse)


"Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, un optimiste l'opportunité dans chaque difficulté". Churchill

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#8 03/10/2021 10h39

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Regarder le montant de l’impôt n’a aucun sens. Regardez plutôt la rentabilité nette d’impôt de ce placement, et demandez-vous si vous en connaissez de meilleurs. Et vous aurez répondu vous-même à la question.

Si on me propose demain un investissement de 100000 €, sans risque, qui rapporte 50000 € par an, les gains étant fiscalisés à 70 %, je prends. Malgré les 70 % d’impôt. Parce que ça fait un revenu de 15000 €/an net d’impôt, donc 15 % de rentabilité nette, sans risque. On s’en fout du montant de l’impôt ! C’est ce qui reste après impôt qui est important.

Sinon, les solutions pour abaisser l’imposition sont connues :
- vendre, pour supprimer le revenu. Supprimer le revenu est un moyen certain de supprimer l’impôt. Ce qui renvoie à la question ci-dessus.
- demander aux locataires de payer le loyer en liquide et ne pas déclarer ce loyer (c’est une boutade bien sûr).
- faire une nouvelle opération, avec beaucoup de travaux, pour générer du déficit foncier. C’est une fuite en avant.
- Passer en Cosse.
- Passer en meublé (soit les lots actuels, soit des lots futurs), en LMNP au réel, avec les amortissements qui gomment l’imposition pendant plusieurs années. On peut faire cela jusqu’à des recettes annuelles (= loyers CC) d’un peu moins de 23 k€, voire un peu moins de 50 % du revenu du ménage, pour être certain d’avoir rempli cette "niche" fiscale. Attention à 1) s’assurer qu’il y a une demande en meublé sur des biens de ce type.  2) à force que tout le monde fasse du meublé pour bénéficier du LMNP, il va finir par y avoir excès d’offre. C’est déjà le cas pour les colocations. 3) s’assurer que vous ne rompez pas une obligation de louer nu pendant X années (obligation liée à du déficit foncier ou à un dispositif de défiscalisation).

Sinon, quelques lectures :
Déficit foncier : que faire quand il n’y en a plus ?
L’effet ciseau du prêt à échéances constantes dans l’immobilier locatif…

Dernière modification par Bernard2K (03/10/2021 10h46)


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#9 03/10/2021 19h39

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Bonjour,

Toutes vos réponses sont très intéressantes et je vous en remercie.
Si je considère mes deux immeubles à Angoulême (6 appartements) :
Total loyers annuels perçus en 2020 (hors charges): 25151 Euros
Total revenus fonciers après déduction de toutes les charges (taxe foncière, travaux, intérêts d’emprunts, assurance…) : 15256 Euros
Ces revenus me couvrent l’intégralité des échéances de prêts bancaires. Mais restent les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenus… Bien sûr, le capital s’accroît chaque année plus que me coûte cette imposition, de par le remboursement progressif des prêts et la valorisation du m2.
D’où l’une de mes options : accepter le principe de payer de l’impôt… :-)

Donc je dois réduire je crois la base imposable.

Je vais étudier plus avant la solution Cosse en simulant avec ces loyers sensiblement inférieurs quand même à ce que j’ai aujourd’hui, et même au marché local.

Il faut aussi que je creuse la solution du meublé pour ou plusieurs des appartements. Là, je vais maintenant vous faire hurler je pense :
Dans un immeuble de 4 appartements, j’ai un petit studio que je loue en meublé, mais que je ne déclare pas fiscalement en meublé… Ma compréhension à l’époque avait été que la complexité déclarative ne valait pas le coup au regard du bénéfice obtenu. Il faut peut être que je revoie la chose…
- En LMNP aux frais réels : le fait de n’avoir qu’un ou deux appartements loués en meublé sur un total de 4 appartements, n’est il pas un peu compliqué pour répartir correctement les frais d’amortissement, frais bancaires, etc… ?
- Quel type de professionnel devrais je solliciter pour me faire un diagnostic clair des options et résultats possibles quant à la façon de louer tous ces appartements ? Notaire ? Avocat fiscaliste ? Expert comptable ?
Merci à vous

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#10 03/10/2021 20h54

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Le fait d’avoir du meublé déclaré en nu : aucun problème. Pour être meublé, il faut l’ensemble des meubles de la liste. Il suffit de dire qu’il manque les petites cuillères, et ce n’est pas un meublé, donc vous avez parfaitement raison d’être imposé en revenus fonciers.

Pour la façon de répartir entre meublé et nu dans le même immeuble : pro-rata des surfaces.

Pour comparer les différentes options : je ne pense pas qu’un professionnel va s’y coller, sauf à vous prendre un tarif déraisonnable. Soit vous faites vos propres calculs dans Excel, soit vous utilisez le site rendement locatif point com.


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#11 07/10/2021 22h08

Membre (2021)
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Bonsoir,
Merci pour vos réponses.
- Sur cet appartement mon bail en cours (meublé) a été signé au 01/08/2020. Le précédent était fait de la même façon.
Puis je déclarer en meublé sur toute l’année 2021 ?
- Je suppose que je ne peux pas faire de rétroactif sur les années passées…?
- Pas eu de déficit foncier sur cet appartement durant les 3 dernières années. Par contre, un autre appartement que j’ai intégralement rénové m’en a généré. Est ce que c’est bon ?
- En LMNP au réel, je dois si j’ai bien compris prendre la valeur actuelle de l’appartement pour l’amortissement. Sur combien d’années faut il amortir ? Comment faire ce calcul ?
- Quelle formalité administrative dois je faire ? Tribunal de Commerce ?
Bonne soirree

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