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[+1]    #51 06/07/2018 14h40 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Oui, c’est très juste ce que vous dites. Vouloir gratter davantage était prendre le risque de voir le bien traîner et de devoir finir par accepter une offre plus basse que le prix auquel elle s’est vendue.

Et, comme je l’ai dit, l’AI a bien joué le jeu, en "pliant" les acheteurs, en leur disant "il faut faire une offre au prix, sinon quelqu’un va vous la raffler sous le nez, car elle va partir à ce prix, j’en suis certaine". Elle aurait eu du mal à tenir ce discours de façon crédible si le prix avait été plus haut.

Sinon, j’ai oublié d’expliciter l’un des enseignements de cette histoire. Il y a bien eu un promoteur qui a fait une offre, amené par une autre agence (qui espérait ainsi récupérer le mandat). Ce promoteur proposait un prix du même niveau, mais en mettant une condition suspensive d’obtention de division et de CU (voire de PC ?) pour détacher le terrain situé sur l’arrière de la maison. Il disait que ça fonctionnait avec un mécanisme de deux compromis jumelés (un pour la maison avec un terrain moindre et l’autre pour le terrain ainsi détaché). Mécanisme que je n’ai pas bien compris car pas approfondi. Il fallait absolument passer par son notaire, disait-il, car les autres notaires n’ont pas l’habitude de ce mécanisme. C’était manifestement une façon de mettre la plus-value dans sa poche, tout en faisant courir à mes parents le risque que la vente échoue (on nous annonçait 6 à 8 mois de délai pour que toutes les conditions soient levées ; autrement dit 1 an) ; et je fais confiance au promoteur et à son notaire pour que son "mécanisme" soit tel qu’il n’aurait pas dédommagé correctement mes parents si ça n’aboutissait pas, malgré ce délai d’immobilisation énorme de 1 an.

Cette expérience d’échange avec ce promoteur a été utile, dans le sens d’incarner et de préciser ce que nous ne voulions pas. Nous le voulions pas que l’acheteur empoche la plus-value mais mette les risques et les délais à la charge de mes parents. Grâce à cette première expérience, quand l’AI retenu m’a demandé si nous étions ouverts à des propositions de professionnels, j’ai pu lui répondre, de manière nette et précise : "oui, mais aucune condition suspensive. L’acheteur fait son affaire de tous les délais et incertitudes liés son opération". Conditions qu’elle a répercuté aux visiteurs professionnels.

Quand l’un d’eux, je le rappelle, a fait une offre sans condition liée à l’urbanisme, mais avec une condition liée à l’obtention d’un prêt, j’ai pu (après avoir consulté le forum et mes frères, et m’être bien torturé les méninges), répondre à l’AI : "dites à ce monsieur que son offre a retenu toute l’attention de mes parents, mais que ceux-ci souhaitent qu’un acheteur pro ne mette aucune condition suspensive, comme je vous en avais prévenu". Ce qu’elle a répercuté, et dès le lendemain on avait la même offre sans condition suspensive.

Je ne sais pas si cette expérience peut être transposable et servir à quelqu’un d’autre, mais en tout cas, personnellement, je retiens : "du point de vue du vendeur, je demande à l’acheteur pro de faire une offre sans condition suspensive. Il doit faire son affaire des délais et aléas attachés à son projet. S’il est encore trop incertain, qu’il approfondisse très rapidement son projet avant de faire son offre.
Qu’il empoche la plus-value, oui, mais en rémunération du risque et du travail ; pas question qu’il privatise les profits et externalise les risques !".

J’ai aussi oublié de citer un point positif pour l’AI : un seul interlocuteur du début à la fin. C’est une agence avec au moins une douzaine de collaborateurs, mais c’est la même personne qui s’occupe de tout. Elle devait sans doute en référer à son patron et sous-traiter tel ou tel truc à des collègues à elles, mais pour nous c’était transparent. C’est bien plus agréable que quand on doit envoyer tel document à la secrétaire, pour telle autre démarche, il faut interroger une autre collègue… Pour moi, ce fonctionnement avec un agent commercial qui est l’interlocuteur unique est une très bonne chose pour le vendeur.

Dernière modification par Bernard2K (06/07/2018 15h24)

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#52 06/07/2018 15h16 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Concernant le délai d’1 an du promoteur : ce sont des gentils. Je connais un projet (entourage familial) pour du terrain constructible pour lequel un promoteur avait fait une offre avec un délai fixé à 2 ans…le vendeur n’a pas donné suite.

Dernière modification par carignan99 (06/07/2018 15h17)

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#53 06/07/2018 15h50 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Ce délai n’a rien de très surprenant si vous permettez ; s’il faut déposer un PA (valant division par exemple) puis un ou des PC, le tout en zone ABF et secteur OAP, avec quelques aller retour entre la mairie et le pétitionnaire induisant un gros travail pour l’architecte…Sans parler d’une éventuelle modification du document d’urbanisme : c’est le "prix" à payer pour avoir une offre de promoteur donc bien au dessus d’une offre de particuliers ou même au dessus d’une offre de promoteur moins étudiée et donc moins élevée. 1.5 an ou 2 ans me semblent cohérents dans ce contexte.
Après si tout est clair et que le but est de faire de la VEFA : vous avez raison c’est bien trop.

Dernière modification par Iqce (06/07/2018 15h52)

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#54 30/09/2018 10h13 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Une question : dans votre expérience, les notaires vérifient-ils que le versement de l’acompte a été effectué dans le délai prévu par l’avant-contrat ?

Est-ce que les études notariales ont une procédure du type : "Ah, 10 jours sont passés depuis le compromis entre Dupont et Durand, vérifions que l’acompte de M. Dupont est bien arrivé ?"

Je vous explique ce qui est arrivé dans le cas de mes parents :
- s’agissant d’une promesse, la somme à verser est une indemnité d’immobilisation. La promesse indiquait : dans les 10 jours, par virement à tel compte.
- l’acheteur a fait un ordre de virement pour la somme, depuis son compte personnel. Or, le virement étant attendu au nom de sa société de marchand de biens, il a été rejeté par l’étude notariale comme ne sachant pas à quoi il correspond.
- personne chez le notaire ne s’est avisé que l’indemnité relative à cette promesse n’était pas virée, jusqu’à ce que je pose la question il y a quelques jours.

Je trouve que c’est un empilement d’incompétences :
- incompétence du prétendu marchand de biens professionnel, qui de plus est censé être compétent dans les finances du fait de son boulot précédent, et qui ne sait pas que son patrimoine perso et sa société sont deux choses différentes ; et qu’il ne peut donc pas verser la somme depuis son compte perso.
- première incompétence du notaire, un employé a rejeté le virement comme ne correspondant pas à un nom d’acheteur, sans se dire : "tiens, M. Untel, certes ce nom n’est pas sur la liste attendue, mais à quelle affaire en cours cela peut-il bien correspondre? J’envoie un petit mail aux collègues pour voir si ça fait tilt, car un autre nom que celui attendu, ça arrive, entre les divorcés qui changent de nom, les chefs d’entreprise qui confondent le compte de l’entreprise et leur perso… Comme ça on pourra relancer cette personne pour qu’elle fasse le virement avec le bon compte".
- seconde incompétence du notaire : il n’y a manifestement pas de procédure pour vérifier systématiquement que les acomptes, indemnités et autres sommes dues, soient payées avant l’échéance prévue, et pour relancer les retardataires.

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#55 30/09/2018 10h29 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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J’ai eu le cas récemment d’un acheteur pas pressé du tout d’effectuer son virement, il a fallu que je traque l’étude notariale pour l’état d’avancement.
Avec le risque de perdre 10 jours plus le délai de virement car il fallait que le virement soit parti au terme des 10 jours et non pas reçu par l’étude. Je me souviens l’époque où l’on venait signer le compromis avec son chèque de banque, fini que nenni, aujourd’hui on signe puis on paie après, éventuellement.

J’aurais donc tendance à vous répondre que non, ils ne vérifient pas au terme des 10 jours et je ne serais pas surpris que même si rien n’arrive au bout de 20 jours ils n’aient pas de procédure spécifique. Après tout la loi Alur c’est récent (4 ans).

Maintenant avec un acheteur que l’on peut considérer de bonne foi, le mieux est peut-être qu’il régularise rapidement histoire de rassurer tout le monde. L’avez-vous eu en ligne ?

Quant à l’incompétence du notaire que vous mettez en avant, disons que si la vente se fait tant mieux, si elle ne se fait pas, en quoi son incompétence se retournerait-elle contre lui ? Ca répond en partie même si ce n’est pas une raison. Celui qui perd du temps à fonds perdus c’est toujours le vendeur.

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#56 30/09/2018 10h46 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Bonjour,
Je vous confirme qu’ils ne vérifient pas. Pour 2 achats, à chaque fois je n’ai pas versé le dépôt et cela n’a jamais été relevé et je n’ai pas fait l’objet d’une relance.

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#57 30/09/2018 11h14 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Bernard2K a écrit :

- seconde incompétence du notaire : il n’y a manifestement pas de procédure pour vérifier systématiquement que les acomptes, indemnités et autres sommes dues, soient payées avant l’échéance prévue, et pour relancer les retardataires.

Cela dépend sans doute des études, dans la mienne un clerc est chargé de suivre cela et relance rapidement le cas échéant.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#58 30/09/2018 21h48 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Idem pour moi , il vérifie.
Mais cela ne m’étonne pas … le jemenfoutiste, le non professionnalisme est de plus en plus fréquent.

Il faut tout vérifier par sois même… c’est mon quotidien et franchement c’est pour ça que ça marche… je m’en rend vraiment compte maintenant.

Entre banquier , notaire , acquéreur , vendeur, tierce personne dans un investissement ( anah , aide divers ) , artisan ect … cela peut rendre fou…

C’est pour cette raison que j’ai vendu mon parc immobilier en LMNP = locataires en plus.

En faisant du MDB , je réduis les tierces personnes ( cash = pas de banque par exemple , faire des travaux par sois même, possibilité de s’associé avec une seul personne pour réduire les intermédiaires par exemple un maçon qui sait faire une maison de A à Z )

En faisant de la formation ou un livre ou un blog par exemple idem et je suis le seul intervenant.

Donc pour revenir à votre question , le problème, c’est les compétences d’un "professionnel" qui se perd de plus en plus et il faut effectivement tout vérifié.

Pour votre questionnement sur le MDB , beaucoup d’investisseur immobilier n’ont pas les compétences nécessaire pour réussir dans ce domaine = on le voit souvent avec des investisseurs qui vont trop vite et ne se pose pas de bonne question par manque de temps par exemple.

Me concernant , je travaille avec un notaire ou j’ai effectué une dizaine de transaction..  non connaissance de mon dossier , pas de réponse à mes mails le plus souvent mais uniquement après 2 ou 3 relances, pas de prise au sérieux , me demande de faire des diagnostics que je n’ai pas a faire car le dossier n’a pas été correctement regarder, c’est en effet plus facile que d’etre professionnel mais les pauvres.. ils ont pas le temps…et j’en passe… je vais donc changé..

Bon , vous demander un peu d’expérience smile , c’est compliqué , on a envie de péter un boulon parfois mais c’est rémunérateur smile

Je vous suggère :
- mettre un tir au notaires.
- appeler directement le MDB pour explication .. il est quand même honnête d’avoir voulu faire le virement mais il lui manque un peu de connaissance.

Après le délai de rétractation est passé et il n’y a pas de financement ? Vous êtes plutôt en bonne position , enfin vos parents…


Maintenant je profite !!!

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[+5]    #59 16/11/2018 13h05 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Alors, c’est enfin vendu !

Petit retour d’expérience :

Sur la pertinence de vendre et que mes parents aillent en résidence pour personnes âgées autonomes :
Certains ici parlaient de maintien à domicile, avec les équipements adéquats. C’est sans aucun doute une bonne solution pour certaines personnes, mais là on rentre dans le cas par cas où il faut prendre en compte les personnes telles qu’elles sont, médicalement, psychologiquement, socialement…

Je peux vous dire avec le recul qu’il ne fait aucun doute que nous avons fait le bon choix. Mes parents sont bien mieux là où ils sont, ils le disent eux-même. De plus, ils sont suivis par un hôpital gériatrique (environ 2 rendez-vous par an), avec une équipe pluridisciplinaire, donc qui prend bien en compte tous les aspects des personnes, et ils nous ont félicité pour cette transition nécessaire et réussie, tout en nous disant qu’il était grand temps ! Donc, ces spécialistes du sujet, qui suivent mes parents depuis des années maintenant, confirment eux aussi la pertinence des choix réalisés !

Sur le choix de l’agence : on avait une agence qui estimait entre 280 k€ et 310, une autre entre 315 et 335, une qui faisait plusieurs estimations différentes pour finir par dire "min 348, max 402, moyenne 373" (cette dernière est le réseau William K…, gros machin américain arrivé en France récemment, apparemment).
Avec le recul, je pense que l’agence trop basse, habitant loin, avait fait une estimation basse pour se déplacer aussi peu que possible : elle organiserait une journée "portes ouvertes" comme elle nous l’avait proposé, et à la fin de la journée, elle a plusieurs offres : problème réglé, commission empochée, 40000 € de perdus par les vendeurs mais ça n’est pas son problème ! Ou bien mauvaise connaissance du marché local.
L’agence trop haute, soit c’est pour flatter le vendeur et avoir le mandat, soit, plus probablement, ils n’ont pas assez pris en compte la vétusté de la maison ce qui a faussé leur évaluation.
On a choisi l’agence avec l’évaluation intermédiaire, mais on a augmenté le prix de vente FAI de 10 k€ (par rapport à la limite haute de son évaluation) tout en réduisant fortement sa commission, les deux mouvements conjugués ont bien remonté le prix de vente net vendeur ! C’est mon frère qui a obtenu cette baisse de la commission, je ne sais pas comment il a fait, mais en tout cas ça prouve qu’il y avait une bonne marge de négociation !

On a choisi l’AI sur sa réputation du bouche à oreille. En fait, il est difficile de connaître les qualités d’une AI, si ce n’est par le retour d’expérience ! Ce n’est pas sur la qualité écrite de l’estimation qu’il faut choisir (cette AI avait fait une évaluation un peu sèche sur une seule page, alors que les deux autres ont fait des études de plusieurs pages bien jolies, mais fausses, puisque l’une était bien trop basse et l’autre bien trop haute), pas non plus sur le contact comparé (car chaque AI a rencontré un frère différent, en fonction de nos disponibilités !), pas non plus sur la commission annoncée puisqu’elle peut très largement se négocier. Le bouche à oreille avait raison puisque, comme je l’ai déjà dit, on a été enchantés de son travail et de son implication, vraiment c’est une super pro.

Pour la petite histoire, j’ai été démarché par une AI, alors qu’on n’avait pas publié d’annonce, ni rien ! Je ne sais pas par qui elle l’a appris. Je vidais la maison, une femme se gare dans la cour, et dit "vous vendez la maison, n’est-ce pas ?". En fait, elle venait vendre ses services, sans même annoncer d’emblée que c’était une agence, ni laquelle. Je lui ait dit "c’est déjà signé en exclusivité avec une autre agence, merci, au revoir". Elle me dit "je peux savoir laquelle ?". Je lui dit "non, ça ne vous regarde pas, je ne vous ai rien demandé et je ne vous dois rien, au revoir madame". J’étais absolument choqué qu’on me démarche à domicile, comme pour me vendre une encyclopédie !
J’ai appris, après coup, que dans le coin, c’est l’agence qui a la réputation de tout ce qu’on reproche habituellement aux AI… J’étais d’autant plus content de l’avoir foutue dehors.

Sur le vidage de la maison :
J’ai appris à mes dépends que quand c’est vide, ce n’est pas encore vide ! Par rapport au vidage réalisé par le débarrasseur pro, on avait mis de côté :
- des souvenirs (archives, photos, etc.)
- des trucs qu’on voulait garder pour nous (outils, ustensiles divers, meubles)…
- des trucs qu’on espérait revendre.
- de quoi loger sommairement dans la maison quand on revenait dans le coin (2 lits, un frigo, une gazinière, un peu de vaisselle, un peu de linge de maison…).

Eh bien, quelle galère ! Il a fallu déménager tout cela et/ou le mettre sur le bon coin. Annonces le bon coin mises le samedi matin, et enlevée le lendemain soir vu que je repartais… Ah oui, au total ce sont quelques centaines d’euros, et quelques souvenirs et objets sympathiques, de récupérés. Mais, que de complications ! Faire ainsi, en plusieurs épisodes, je crois que c’est aussi une façon de dire adieu à la maison dans laquelle on a grandi, faire encore des petites réparations, vendre le mobilier ou l’électroménager… On fait son deuil par petites touches…

Ce qui est sûr, c’est que cela aurait plus simple de se dire : "j’emmène ce qui est précieux pour moi, mais ça doit tenir dans ma voiture en une seule fois, et donc je dois faire des choix : TOUT le reste part avec le débarrasseur". C’est quand même ballot de faire appel à un débarrasseur pro, et de rester à ce point encombré par des trucs qu’on l’a empêché de débarrasser !

Sur la relation avec le notaire
- il faut relire hyper attentivement les projets d’actes (que ce soit l’avant-contrat ou l’acte authentique). Il y a toujours des omissions et des erreurs qui se glissent dans les documents.
- il faut être vigilant sur tout, ne pas espérer que le notaire va surveiller pour vous les divers délais à respecter. Par exemple, j’en ai parlé, vérifier que le séquestre a bien été payé par l’acquéreur. Autre point qui m’a surpris : le diag "risques naturels et technologiques" n’est valable que 6 mois ; ce qui fait que le nôtre était périmé au moment de l’acte authentique. J’ai pris sur moi de vérifier la date, constater qu’il n’était plus valable, et demander au diagnostiqueur de le refaire. Pensez-vous que le notaire avait pensé à regarder cela ? Pas du tout.
- en fait, le notaire fait des beaux contrats, mais il ne se charge pas de les faire appliquer ! Ce n’est pas son affaire ! Alors c’est à vous de vérifier que ce qui est écrit se passe comme prévu !

Différence promesse/compromis, et relation avec l’acquéreur.
C’est un point très important, comme la suite va le montrer.
- Dans un compromis, il y a rencontre des volontés, donc le vendeur reste obligé de vendre, même si la date limite prévue pour la signature de l’acte authentique est dépassée. L’acquéreur garde le droit d’acheter (sauf faute inexcusable ou retard inexcusable), et il peut même demander au tribunal de contraindre le vendeur récalcitrant à signer l’acte authentique.
- Dans une promesse unilatérale de vente, le vendeur accepte de réserver le bien pendant un certain délai. L’acquéreur "lève l’option" en signant l’acte authentique avant l’expiration de ce délai (si le vendeur empêche la vente, par exemple refuse de venir chez le notaire, l’acquéreur doit consigner la somme totale chez le notaire avant l’expiration du délai, pour prouver qu’il a bien levé l’option malgré l’empêchement du vendeur de signer l’acte authentique). Une fois le délai expiré, l’acquéreur a perdu tout droit à acheter la maison, mais il doit l’indemnité d’immobilisation (classiquement 5 à 10 %, c’était 10 % dans notre cas). C’est donc un risque juridique considérable : du point de vue de l’acquéreur : au lieu d’avoir la maison, il doit 36000 € ! 36000 € de perte sèche et rien pour le consoler !

L’AI m’a dit que les notaires font désormais beaucoup signer de promesses unilatérales de vente, parce que c’est pratique, parce qu’ils le font en acte électronique ; et ne font quasiment plus de compromis, parce qu’ils doivent le faire encore en papier. Ca dépend peut-être d’un coin à l’autre (selon l’avancement de l’informatisation, surtout que ces sujets sont encore en train d’évoluer), mais par ici (est lyonnais), c’est le cas.

Il se trouve que l’acquéreur a beaucoup tardé à obtenir son financement. Je vous passe les péripéties, mais il faut bien comprendre les éléments suivants :
- dès le lendemain de l’échéance de la promesse, elle est caduque, et l’acquéreur a perdu tout droit d’acheter la maison ; il doit par contre l’indemnité d’immobilisation.
- dans le modèle de promesse utilisé, il est prévu que le délai peut être repoussé pour l’obtention de documents indispensables à la signature de l’acte ; le délai est repoussé de 8 jours à partir du moment où le notaire demande ce document ; le report total ne pouvant dépasser 30 jours. Sauf qu’il ne manquait aucun document, dans notre cas ! Il manquait certes les fonds à l’acquéreur, mais ce n’était pas un document rendu obligatoire de par la loi ou de par la promesse, donc cette prolongation n’existait pas !
- on peut signer un avenant pour prolonger la promesse, mais seulement avant l’expiration de cette promesse. Après son expiration, il n’y a plus de promesse à prolonger donc impossible de signer un avenant ; on peut à la rigueur envisager la signature d’une seconde promesse, mais ça coûte !
- Cet avenant peut être sous seing privé (uniquement entre l’acquéreur et le vendeur), ou bien chez le notaire (ça coûte).
- en l’occurrence, le notaire de l’acquéreur lui avait dit que ce n’était pas la peine de signer un avenant "pour quelques jours de retard", et c’est le pire mauvais conseil que j’ai jamais entendu ! Parce qu’au total, les "quelques jours" se sont transformés en 30 jours avec, entretemps, deux rendez-vous chez le notaire fixés, puis décommandés 24 heures à l’avance ! Je peux vous dire que j’ai tapé du poing sur la table et que l’acquéreur a été à deux doigts de payer 36 000 € et de ne pas acheter la maison ! Je pense que mes parents auraient été dans leur bon droit de refuser de lui vendre, empocher les 36000 €, et remettre la maison en vente. Ca aurait sans doute débouché sur des batailles juridiques, mais l’acquéreur était très clairement en tort.

Les conseils que je peux donner, du point de vue de l’acquéreur qui veut sécuriser son achat, sachant qu’il peut être retardé par diverses formalités :
- préférer le compromis. N’accepter de signer une promesse que contraint et forcé.
- imposez un délai long de promesse. L’indemnité d’immobilisation est souvent très élevée (10 %, c’est un montant considérable), il ne faut pas risquer de la devoir uniquement parce qu’il vous a manqué un papier. Alors qu’on met classiquement 3 mois, un délai de 5 à 6 mois me semblerait raisonnable. Il faut dire au vendeur qu’on a envie d’acheter rapidement, que le plus tôt sera le mieux, et qu’avec un peu de chances tout sera réglé bien plus tôt, mais qu’on prend une précaution pour le cas où une formalité quelconque retardait la signature de l’acte authentique.
- Ne traînez pas, sur rien ! On a toujours l’impression que le délai est suffisant, mais le temps passe très vite. Harcelez les gens qui retardent vos formalités (qu’il s’agisse de la banque, ou du géomètre, ou du notaire). Appelez, envoyez des mails, ne laissez pas le temps s’égrener sans rien faire !
- si vous voyez que vous allez dépasser le délai max de la promesse, même d’un seul jour, demandez au vendeur de signer un avenant de prolongation. Faites-le le plus tôt possible et en tout cas ne dépassez pas le délai indiqué, sinon il n’est même plus possible de signer cet avenant. Amadouez le vendeur : faites vos plus plates excuses ; présentez des documents qui le rassurent sur votre sérieux et sur le fait que vous progressez dans les démarches qui vous ont mis en retard ; offrez-lui des chocolats s’il faut, TOUT plutôt que se retrouver avec le délai dépassé, et l’épée de Damoclès au-dessus de la tête de devoir payer l’indemnité d’occupation en ayant perdu votre achat ! Etre en délai dépassé sur une promesse, c’est être dans l’insécurité juridique totale, c’est travailler sans filet ! En fait on doit déjà l’indemnité d’immobilisation, on a déjà perdu le droit d’acheter, et on devient entièrement dépendant de savoir si le vendeur va accepter de venir signer malgré le délai dépassé.

Du point de vue du vendeur :
- obtenez un séquestre significatif, si possible de la totalité de l’indemnité d’immobilisation. Je trouve qu’il est contre-productif de demander une indemnité élevée (10 % dans notre cas) mais un séquestre moindre (5 % dans notre cas).
- vérifiez le versement du séquestre dans le délai prévu.
- faites en sorte qu’aucun document nécessaire à la vente ne soit en retard de votre faute : relisez la promesse pour voir s’il est inscrit que vous devez fournir tel ou tel truc ; vérifiez la validité des diags et faites-les refaire s’ils ont périmé, etc.
- après, il est difficile de conseiller sur quoi faire quand la date limite approche. Personnellement, je pense qu’il faut faire passer, à l’oral (directement à l’acquéreur ou via l’AI), vos conditions, qui pourraient être : "pas question de laisser flotter un délai dépassé ; dès le délai dépassé l’acquéreur perd le droit sur l’achat et doit l’indemnité d’immobilisation ; s’il veut s’en prémunir, on peut signer un avenant, mais c’est à l’acquéreur d’en prendre l’initiative et d’en supporter les frais éventuels ; et pour signer l’avenant, on veut la preuve de son sérieux, on veut être rassuré qu’on n’est pas mené en bateau, donc qu’il nous fasse passer tout document justifiant de son retard et prouvant ses progrès sur la ou les formalité(s) qui le mettent en retard". Voilà le message que je ferais passer à l’acquéreur, mais à l’oral, pas à l’écrit. Parce qu’en fait le vendeur (le promettant) n’a aucune obligation de rappeler par écrit à l’acquéreur l’échéance du délai ou quoi que ce soit d’autre. Il a signé la promesse, il sait parfaitement à quoi s’en tenir, donc on peut le relancer à l’oral, mais j’éviterais l’écrit qui pourrait être contre-productif.

Deux-Trois jours avant la vente :
- allez à la poste pour faire un contrat de réexpédition du courrier (il n’intervient que 2 jours plus tard donc il faut prévoir un peu à l’avance sous peine qu’un courrier arrive entre la remise des clés et l’entrée en vigueur du contrat de réexpédition).

La veille ou le jour de la vente
- faire une visite contradictoire avec l’acquéreur, pour qu’il puisse vérifier qu’il n’y a pas eu de modification, et pour relever les compteurs (eau, gaz, électricité). Notez scrupuleusement ces indications de compteurs.

Le jour de la vente, ou le lendemain au plus tard
- résiliez ce qu’il y a à résilier : abonnement eau, gaz, électricité, assurance… J’ai fait eau et élec en ligne (facile et pas besoin de justificatif). Le gaz il n’y en avait pas. L’assurance, j’ai dû envoyer par mail l’attestation de vente fournie par le notaire.
- Le notaire fournit 2 attestations de vente : une sans mention du prix qui est pour les tiers "normaux", une avec mention du prix qui est notamment pour la banque qui reçoit le prix de vente, car elle réclame un justificatif de l’origine des fonds.

Voilà tout ce que je peux en dire !

Dernière modification par Bernard2K (16/11/2018 17h25)

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#60 16/11/2018 14h10 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Bernard2K a écrit :

Sur le vidage de la maison :
J’ai appris à mes dépends que quand c’est vide, ce n’est pas encore vide !

Bienvenue au club !
quand j’ai vidé un appartement familial il y a deux ans les placards semblaient vidés et… remplis de nouveau le lendemain ! (une force maléfique intervenait la nuit, pas d’autre explication smile )


Ericsson…!  Qu'il entre !

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