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Forums des investisseurs heureux

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#1 03/07/2017 22h49 → Déficit foncier : que faire quand il n'y en a plus ? (deficit foncier, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

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Je vous soumet mon problème :
J’ai acheté un , puis deux, puis trois biens immobiliers avec travaux. Résultat pas d’impôt et un cash flow d’environ 1400 euros par mois.
Je suis actuellement sur un projet de réfection d’un immeuble (3 studios et 2 T2) dans le cadre d’une SCI avec un associé.
Ce projet réalisé, je devrais avoir 54000 euros de loyers annuels, un déficit foncier ( location nue) de  120000 euros et des crédits pour un montant annuel de 27 000 euros environ.
Dans quatre ans, avec un TMI de 30 %, ça générera environ 21000 euros d’impôts / an (IR + CSG).
Que vaudrait-il mieux faire ? LMNP là ou c’est possible ? , vendre ? partir sur un nouvel immeuble avec travaux.
Quelle est la solution la plus classique ?

Mots-clés : deficit foncier, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques)

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#2 03/07/2017 23h36 → Déficit foncier : que faire quand il n'y en a plus ? (deficit foncier, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

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Acheter un Pinel.

Au moins, vous, vous anticipez la chose et avez du temps pour y réfléchir.
Je connais une personne qui a acheté plusieurs biens d’un coup, et les impôts lui sont tombés dessus… Il n’avait rien anticipé. Résultat: crédit à la consommation pour payer les impôts. Et cela avec un bébé qui arrive, il met en danger financièrement sa famille.

Dernière modification par Jeff33 (03/07/2017 23h51)


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#3 04/07/2017 10h44 → Déficit foncier : que faire quand il n'y en a plus ? (deficit foncier, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

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21000 euros d’impôts soit un revenu foncier net de 46 150 €. Je pense que c’est surévalué, puisque par rapport au revenu brut de 54000 vous n’auriez que 7850 € de charges déductibles ? Ca paraît très peu. Si on prend un taux de charges "classique" de 30 %, vos impôts seront plutôt 54000*0.7*0.455 = 17200 : nettement moins. N’oubliez pas de bien prendre en compte l’ensemble des charges déductibles, y compris les intérêts et assurances des emprunts, les petits travaux d’entretien, etc.

D’une manière générale, il y a deux calculs à faire :
- le rendement
- le cashflow.

Je pense que vous devriez avoir un cashflow légèrement positif, même avec 21000 € d’impôts ; encore plus s’ils ne sont que de 17000 €.

Il faut bien voir qu’un immeuble avec cashflow nul ou positif est un immeuble qui se désendette tout seul. Ca serait donc une erreur de dire : "cashflow nul = ça rapporte pas d’argent". En fait c’est "cashflow nul = je m’enrichis chaque année d’un montant correspond au capital remboursé."

Pour les solutions :
- LMNP : impossible pour l’immeuble en SCI. Louer en meublé en SCI est possible, mais il faut passer à l’IS dès que ça représente plus de 10 % du CA de la SCI.
Attention, une SCI IS louant meublé n’est pas du LMNP. L’avantage du LMNP est d’associer le réel qui permet d’amortir le bien donc d’avoir une imposition nulle pendant des années, ET à la revente d’avoir le régime d’imposition sur la PV du particulier.
Une SCI IS permet aussi d’amortir le bien durant l’exploitation ; en revanche, à la revente de l’immeuble, on a l’imposition des PV de société (calculée en réintégrant les amortissements effectués).
Donc, ne pas confondre LMNP au réel et SCI IS ; c’est différent, la SCI IS étant bien moins favorable concernant l’imposition de la PV.
De plus, vous ne pourrez passer en meublé qu’au fur et à mesure des départs des locataires en nu ; ce qui fera une période transitoire bien compliquée, le temps que tout soit loué en meublé.

- Revente : possible mais pourquoi revendre un immeuble à cashflow nul ou positif ?

- Je pense que la solution est de garder cet immeuble. Vous gagnez de l’argent avec ce bien, le rendement est probablement élevé, donc c’est un bon placement, malgré l’imposition.

- Partir sur un nouvel immeuble avec travaux est effectivement la solution employée par beaucoup de "serial investors". Si vous avez la capacité d’emprunt et si vous êtes capable de trouver des immeubles avec de bons rendements (>10-12 % bruts), c’est plutôt une bonne solution. Les inconvénients de cette solution sont évidents : augmenter l’endettement, être potentiellement surexposé à l’immobilier (vu que c’est votre 4e bien immo si je compte bien, ça en ferait un 5e ; après vu que vous avez aussi de la forêt et des actions, vous êtes tout de même relativement diversifié).

Dernière modification par Bernard2K (04/07/2017 13h01)

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#4 04/07/2017 11h05 → Déficit foncier : que faire quand il n'y en a plus ? (deficit foncier, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

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Bonjour,

C’est une question que je serais rapidement amené à me poser et donc le sujet m’intéresse. En effet je possède un immeuble et bientôt 2 (j’espère).
Pour l’instant notre solution (à ma femme et moi) n’est peut être pas applicable pour vous, mais grosso modo c’est réduire nos revenus professionnels… Ma femme compte quitter son travail dès que le cashflow le permet.

Maintenant de ce que je comprends votre cashflow est positif même après impôts donc rien de critique. Si vraiment ça vous enquiquine de donner à l’état vous pouvez faire des dons à des associations wink

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#5 04/07/2017 11h08 → Déficit foncier : que faire quand il n'y en a plus ? (deficit foncier, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

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Merci pour votre réponse.
Je n’ai pas calculé en détail mais j’ai peu de frais car j’ai 3 locaux commerciaux pour lesquels c’est le locataire qui paie l’impôt foncier.
Je pourrais peut être revendre un appartement et me servir du capital et d’un emprunt pour en racheter plusieurs avec travaux, typiquement un immeuble à aménager et repartir sur du déficit foncier mais le post de cricri 77700 me fait réfléchir…J’ai l’impression que le déficit foncier est un peu comme le vélo et que l’on est toujours obligé de pédaler pour ne pas tomber.
J’arrive a un âge où je pourrais envisager être rentier mais la transition est difficile…(d’où l’intérêt de ce forum).

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#6 04/07/2017 12h53 → Déficit foncier : que faire quand il n'y en a plus ? (deficit foncier, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

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Peut être une dernière solution, si vous avez du cash:
- Solder un crédit à ce moment là et profiter de l’intégralité des revenus fonciers générés par le bien pour payer les impôts.
Je me suis posé la même question et c’est la solution que j’envisage le jour ou je serai confronté à la fin du déficit foncier.

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#7 04/07/2017 13h06 → Déficit foncier : que faire quand il n'y en a plus ? (deficit foncier, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

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Pouvez-vous préciser exactement votre patrimoine locatif ?

Si je comprends bien, vous avez :
- 3 locaux commerciaux, en nom propre.
- un immeuble (3 studios et 2 T2) loués nus, en SCI.

Dans ce cas, le LMNP est totalement exclu sur vos bien actuels :
- locaux commerciaux, forcément en revenus fonciers.
- appartements, pas possible puisqu’ils sont en SCI. J’ai édité ma réponse ci-dessus pour bien expliquer qu’une SCI qui loue meublé, c’est possible (elle est alors à l’IS) mais ce n’est pas du LMNP pour autant ! Relisez ma réponse ainsi précisée SVP.

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#8 04/07/2017 13h55 → Déficit foncier : que faire quand il n'y en a plus ? (deficit foncier, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

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J’ai, en propre 2 locaux commerciaux, 2 studios et un T2 et la moitié des parts d’une SCI (à l’IR ) qui possède un local commercial, 3 studios et 2 T2.
Déjà, j’ai appris quelque chose sur la SCI à l’IS / LMNP.
A priori, je préfère garder du cash pour profiter d’opportunités ou puiser dedans et garder les crédits dont le taux est bas et les intérêts déductibles.
Merci à tous pour vos conseils.

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#9 04/07/2017 14h38 → Déficit foncier : que faire quand il n'y en a plus ? (deficit foncier, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

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Donc, vous pourriez envisager de passer les 2 studios et le T2 en meublé, au départ des locataires, pour y faire du LMNP au réel. Ce serait sans doute intéressant pour payer moins d’impôt. Je vous laisser lire sur le forum tout ce qu’il y a à savoir sur le LMNP au réel.

A noter aussi, quand vous dites "en nom propre" : pour le LMNP, ce n’est pas tout à fait pareil si c’est vraiment en nom propre (à vous personnellement) ou si c’est le couple marié qui est propriétaire en indivision. Là aussi vous trouverez les infos sur le forum.

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#10 21/08/2017 11h51 → Déficit foncier : que faire quand il n'y en a plus ? (deficit foncier, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

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Je viens compléter ma réflexion avec un élément dont on ne parle pas souvent et qui est la durée de détention. Évidement, ça ne fait pas très glamour quand on veut devenir rentier en dix ans, 4 ans, pourquoi pas 6 mois ?
Au bout de 22 ans, la plus-value éventuelle devient non imposable et la CSG au bout de 30 ans avec une baisse régulière au fur et à mesure que le temps passe.
Dans le même temps, les crédits se terminent.
Rien d’extraordinaire mais c’est une chose que peuvent avoir en tête les jeunes investisseurs de 25 ans qui un jour ( et ça passe vite, en auront 50).
Dans mon cas :
- 1 local commercial détenu depuis 28 ans, plus de crédit
-1 studio et un T2 depuis 23 ans, entièrement refaits il y a 3 ans, crédit en cours pour les travaux uniquement.
-1 studio depuis 22 ans, plus de crédit
Calme plat dans les investissements locatifs pendant plusieurs années : investissements professionnels et résidence principale puis forêt.
-1 local commercial payé cash il y a 5 ans
-1 local commercial acheté il y a 2 ans, crédit en cours
- dans le reste de l’immeuble acheté il y a deux ans au lieu de 3 studios et 2 T2, je vais faire 3 studios, 2 T1 et 1 T3 : 200000 euros de travaux financés à crédit sur 15 ans ( 1.45 % hors assurance).
La rentabilité d’un investissement immobilier est très largement impactée par le TMI. En début de carrière ou/et avec des enfants à charge c’est supportable ensuite le déficit foncier est une solution.
Mais pour éviter une trop grande fuite en avant, ce que je vais faire (lorsque le déficit foncier s’éteindra) est revendre les premiers biens achetés, en franchise d’impôt.
Je pense qu’en optimisant ses achats en profitant du déficit foncier et en commençant jeune ( vers 25 ans) on peut se constituer un patrimoine suffisant pour être rentier vers 50 ans. Dans mon cas, je vais avoir 4500 euros de loyers par mois non imposables et je pourrais largement solder les crédits en vendant mon actif professionnel ( pour l’instant, je ne travaille que 3 jours par semaine, je vais essayer de diminuer petit à petit).

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#11 15/01/2019 19h13 → Déficit foncier : que faire quand il n'y en a plus ? (deficit foncier, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

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Bonjour,

Nous avons une SCI IR depuis quelques années (3 locations nues dans l’ancien achetés à crédits au régime réel) dans le but de préparer la retraite (un capital si revente ou rente à la fin des crédits immobiliers). Avec les années qui passent, les crédits immobiliers sont toujours en cours mais nous n’avons plus de travaux à déduire, nous n’avons plus de déficits, les revenus deviennent positifs avec un impôt et un revenu de référence qui augmentent.

- Quelles seraient les leviers pour avoir de nouveau un déficit ou meilleurs stratégie (investir en achetant un nouveau bien, des travaux de rénovation énergique (ex: isolation, changement des fenêtres,), revendre un bien?

- A la fin des crédits immobiliers, faut-il mieux vendre ou encaisser les loyers malgré l’impôt à payer.

Merci pour vos retours d’expériences ou conseils.

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#12 20/01/2019 09h41 → Déficit foncier : que faire quand il n'y en a plus ? (deficit foncier, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

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Bonjour,

Après calcul, l’année prochaine on devrait payer environ 2000€ d’impôt, 3000€ l’année suivante…

Sachant que les biens sont achetés en SCI IR, auriez-vous des conseils (revendre,…)

Merci pour votre retour.

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#13 20/01/2019 10h14 → Déficit foncier : que faire quand il n'y en a plus ? (deficit foncier, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

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Bonjour,

Avec un associé nous avons une SCI sousmise sur l’Impôt sur le Revenu et acquis 3 biens immobiliers via 3 crédits immobilier depuis 2013

Au début nous avions un déficit foncier et l’année prochaine si nous faisons rien nous allons payer des impôts (1500€ chacun) sachant qu’on ne dégage pas assez de rente pour payer cet impôt, on paiera de notre poche.

Quelle solution pour ne plus en payer (acheter un nouveau bien? refaire des travaux? revendre pour partir sur du LNMP?)

Marie

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#14 20/01/2019 10h21 → Déficit foncier : que faire quand il n'y en a plus ? (deficit foncier, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

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Il faut repartir sur un achat plus important avec beaucoup de travaux qui vous permettra de tenir un peu plus longtemps.

Un achat avec travaux si vous pouvez faire un apport en CCA vous permettra de ne pas emprunter pour les travaux avec un retour de votre apport progressivement en rémunérant ce CCA au taux actuel de 1.5 % , vous allez créer une charge sur la SCI.

Ces intérêts que vous allez percevoir seront toutefois soumis à l’impôt CSG et IRPP
Par contre el remboursement des CCA n’est pas imposables puisque c’est une forme de prêt de votre part.

Ensuite il faut calculer la durée avant la fin des remboursements pour envisager une revente pour réduire les revenus locatifs.

Mais c’est une solution provisoire , c’est hélas le problème de la SCI IR ou il n’y a pas d’amortissement et toute la fiscalité remonte dans l’IRRP.

Autre solution radicale passé à l’IS , pour cela il faut aller voir votre comptable


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#15 20/01/2019 10h25 → Déficit foncier : que faire quand il n'y en a plus ? (deficit foncier, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

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Pour les SCI IR , il faut toujours aller vers plus gros et plus de travaux pour absorber le résultat imposable qui augmente chaque année.

Ce résultat imposable ne procure la plupart du temps pas de trésorerie aux associés mais contribue à augmenter la fiscalité personnelle.

Une solution est de trouver un bien plus important avec des travaux pour créer une charge afin de ramener le résultat à zéro.

Par rapport aux biens détenus , il faut voir ceux qui sont payés , pas rentables pour envisager de restructurer la patrimoine de la SCI.

Autre solution radicale passer à la SCI à l’IS , dans ce cas il faut aller voir un comptable


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#16 20/01/2019 10h51 → Déficit foncier : que faire quand il n'y en a plus ? (deficit foncier, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

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Bonjour Philippe,

Merci pour votre retour.

Le but de notre "montage" était d’avoir un capital à la retraite sans trop payer d’impôt, céder nos parts à nos enfants.

Je ne maitrisse pas du tout la SCI IS, je vais me renseigner sur cette possibilité aurpès d’un comptable (pour l’instant c’est moi qui effectue la comptabilité).

Avant d’en contacter un, désolé pour mes questions qui sont peut-être incohérentes, mais en passant en SCI à IS:

- est-ce plus d’impôt sur le revenu foncier mais quand même un impôt sur la société, qui doit payer?
- dans les grandes lignes quels seraient les avantages, inconviénients de passer d’une SCI IR à IS?

Marie

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#17 20/01/2019 12h53 → Déficit foncier : que faire quand il n'y en a plus ? (deficit foncier, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

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Bonjour

Le probleme que vous evoquez est un classique de l’investissement immo en IR  ( foncier ou LMNP cela decale juste le moment ).

pour repondre precisement il faut une connaissance des biens ( etat / loyer / objectif / cash flow ) ainsi que de votre situation personnelle et celle de votre associé …. et une projection.

1) comme evoque il y a une strategie pour echapper qui consiste en une fuite en avant .. ca permet de faire boule de neige .. mais le risque augmente egalement donc a considerer avec prudence.

2) payer votre impot .. 1500 ca ne doit pas etre insurmontable mais on ne connait pas trop d’info sur vous.

3) moderniser vos biens si cela a un reel interet c’est une bonne solution sinon pourquoi " investir 5000 pour economiser 800 d’impot " ( chiffres factices bien sur )

4) revoir vos baux : interet a etre conventionne Cosse peut etre, un peu ( 10 % ) de LMNP ..

l’IS est radicale .. il faut voir la surface financiere de ce dont on parle egalement.

cdt

ps : pour vos questions je vous invite a utiliser la fonction recherche ( investissement a l’IS a l’IR etc ) il y a de nombreuses file. c’est avant tout un report de fiscalité.

Dernière modification par Timinel (20/01/2019 12h55)

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#18 20/01/2019 22h03 → Déficit foncier : que faire quand il n'y en a plus ? (deficit foncier, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

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Je suis surpris que peux de personne aborde le sujet de la defisc dans se genre de situation.
Votre patrimoine étant déjà bien avancer la grande menace aujourd’hui c’est l’impôt. Pourquoi ne pas imaginer la construction de 1 voir 2 maisons (Pour optimiser les coût : Construction, terrain, ect) et les exploiter sous un dispositif Pinel par exemple ? Il y a de belle Economie à faire et dans 6/9/12 ans la possibilité de faire une belle culbute en revendant.

Il existe aussi depuis peux le dispositif Denormandie (A voir les décrets d’application). Peux être qu’une commune proche de chez vous et éligible et vous permettrais la aussi de faire quelques économies d’impôt tout en continuant à vous constituer un patrimoine.

Il est dommage de masquer ses possibilités qui ont je pense, le mérite d’être étudier.

Valentin

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#19 20/01/2019 22h37 → Déficit foncier : que faire quand il n'y en a plus ? (deficit foncier, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

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Moi je suis surtout étonné qu’on réponde sans connaître les revenus de la personne concerné et son profil à ce jour.

Si vous avez 2000 euros de loyer par mois et que vous travaillez pas , avec 2 enfants par exemple, le fait que le déficit foncier se termine n’est pas bien grave en soit.


Maintenant je profite !!!

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#20 21/01/2019 07h43 → Déficit foncier : que faire quand il n'y en a plus ? (deficit foncier, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

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La défiscalisation n’a aucun intérêt en soit car vous allez payer plus cher un bien neuf pour pouvoir disposer "d’économies d’impôts".

Ce bien qui une fois les 9 ans passé ne sera plus neuf donc aura perdu de la valeur  et en plus se retrouvera en vente avec tous les autres défiscalisations du secteur ou de la copropriété.

Achetez de l’ancien faites faire les travaux c’est bien plus rentable


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#21 21/01/2019 09h26 → Déficit foncier : que faire quand il n'y en a plus ? (deficit foncier, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

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cricri77700 a écrit :

Moi je suis surtout étonné qu’on réponde sans connaître les revenus de la personne concerné et son profil à ce jour.

Si vous avez 2000 euros de loyer par mois et que vous travaillez pas , avec 2 enfants par exemple, le fait que le déficit foncier se termine n’est pas bien grave en soit.

Bonjour,

Je suis dans le même cas que "friche"

On travaille tous les deux, 2 enfants, et actuellement sans le revenu foncier, on ne paierait pas d’impôt ou peu d’impôt 100€…du coup avec un revenu foncier et plus de déficit, on arriverait à 2000€ d’impôt à payer en 2020 sans pourvoir prendre du bénéfice sur le compte de la SCI car il n’y aura pas…C’est pour cela qu’on recherche une solution, voir peut-être l’arrêt de la SCI si on voit qu’il n’a pas de solution.

Passer en SCI sur IS pourrait être une solution? (plus d’impôt sur revenu?) mais quelle serait la contre partie?

Merci

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#22 21/01/2019 10h19 → Déficit foncier : que faire quand il n'y en a plus ? (deficit foncier, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

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Sans passer à la SCI IS , il est possible en voyant avec un comptable de monter une nouvelle structure IS de type holding qui pourrait racheter une grande partie des parts de votre SCI IR.

Vous n’en conserver que 10 % par exemple

Cette structure emprunterait pour racheter vos parts ce qui créera un déficit dans cetet nouvelle strusture.
Cette structure percevrait les dividendes à l’IS de la SCI et vous n’aurez presque plus de remonté fiscale dans vos revenus.

Dans le cas de la revente du bien dans la SCI IR , il serait assujetti à la plus value des personnes mais par contre la remonté des 90 % de la vente iront dans le résultat de la structure IS montée au dessus.

La sortie du résultat de cette structure IS serait assujetti à la fiscalité des dividendes CSG et IRPP
Dans le cas d’une non sortie la remontée de fonds pourrait servir à financer un autre bien par apport.

Ce que je vous ai évoqué est le principe de la holding une supra structure qui dispose de participation dans plusieurs sous structures de type IS ou IR dont elle détient des participations.

Ce type de montage permet des transferts de fonds en limitant la fiscalité.


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#23 21/01/2019 10h21 → Déficit foncier : que faire quand il n'y en a plus ? (deficit foncier, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

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J’avais meme l’impression que vous etiez l’associé de friche .. smile

pas d’epargne de precaution / de capacité d’epargne  ( etc les memes questions que friche )

si rien : le choix est simple : SCI IS    ou vente .
sauf volonté d’investir ( et de decaler le probleme )

revoir les loyers ( conventions etc)

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#24 21/01/2019 21h56 → Déficit foncier : que faire quand il n'y en a plus ? (deficit foncier, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

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Philippe30 a écrit :

Sans passer à la SCI IS , il est possible en voyant avec un comptable de monter une nouvelle structure IS de type holding qui pourrait racheter une grande partie des parts de votre SCI IR.

Vous n’en conserver que 10 % par exemple

Cette structure emprunterait pour racheter vos parts ce qui créera un déficit dans cetet nouvelle strusture.
Cette structure percevrait les dividendes à l’IS de la SCI et vous n’aurez presque plus de remonté fiscale dans vos revenus.

Dans le cas de la revente du bien dans la SCI IR , il serait assujetti à la plus value des personnes mais par contre la remonté des 90 % de la vente iront dans le résultat de la structure IS montée au dessus.

La sortie du résultat de cette structure IS serait assujetti à la fiscalité des dividendes CSG et IRPP
Dans le cas d’une non sortie la remontée de fonds pourrait servir à financer un autre bien par apport.

Ce que je vous ai évoqué est le principe de la holding une supra structure qui dispose de participation dans plusieurs sous structures de type IS ou IR dont elle détient des participations.

Ce type de montage permet des transferts de fonds en limitant la fiscalité.

merci pour vos propositions, j’avoue comprendre qu’investir de nouveau dans l’ancien avec des travaux permettrait d’obtenir du déficit (effet boule de neige) pendant quelques années mais cela ne ferait que repousser. Pour la SCI IS ou Holding je suis un perdue car c’est un peu l’inconnu (ce qui se passera lors de la vente d’un bien…), je vais creuser.

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#25 21/01/2019 23h07 → Déficit foncier : que faire quand il n'y en a plus ? (deficit foncier, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

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Timinel a écrit :

J’avais meme l’impression que vous etiez l’associé de friche .. smile

pas d’epargne de precaution / de capacité d’epargne  ( etc les memes questions que friche )

si rien : le choix est simple : SCI IS    ou vente .
sauf volonté d’investir ( et de decaler le probleme )

revoir les loyers ( conventions etc)

Egalement merci pour vos retours.

J’ai profité du post de scirevenu, je pense être dans le même cas ou comme d’autres qui investissent dans le locatif et doivent au final payer de leur poche…et essayent de trouver une solution.

J’ai un peu d’épargne mais si on doit payer 3000€ par an d’impôt par associé et attendre la fin des prêts immobilier (dans 10/15 ans) et avoir du "cashflow" je pense que c’est un mauvais calcul.

Autre solution: reporter les prêts si cela est possible seraient-ils un non sens?

La SCI IS semble être UNE solution, on ne cherche pas à réinvestir pour défiscaliser ou revendre,  plus d’imposition personnelle, elle permet une souplesse de trésorerie en reportant l’impôt…mais cela reste flou:

- jusqu’à la fin des prêts immobilier (10/15 ans) on va générerait peu de bénéfice, est-ce un pb?
- nous sommes dans 15 ans, tous les prêts sont finis, on a 20000€ de loyers perçus par an, est-ce bien un impot de 15% sur cette somme?
- comment est calculé l’armortissement, prix de vente - valeur nette comptable.

Merci

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