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#26 22/05/2018 10h55 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Visiblement je viens après la bataille, dommage pour une fois j’aurais aimé a mon tour vous donner un avis !

Je pense qu’il y avait clairement deux solution :
- Une rénovation totale visant une grosse plus-value, mais nécessitant beaucoup de temps ce que clairement vous n’avez pas. C’est pourtant dans la zone Lyonnaise la meilleure option (financièrement)

- Vide et propre comme 99% des gens vous l’ont conseillé ici.

Après je pense que vous auriez du jouer les AI. Car pour avoir visiter (de très très nombreux bien a Lyon et ses alentours), je peux vous dire deux chose : le marché est très très tendu en ce moment, les coup de cœur partent a des prix très élevés, et les biens avec travaux au prix raisonnable partent dans des délais ridiculement cours… ! et les AI ont tellement de travail avec les taux bas actuels que souvent certains sont pour le moins… pas très sérieux ! Il m’est arrivé de devoir insister lourdement pour faire des secondes visites, ou de ne plus réussir a avoir les agents et voir les biens toujours en vente le mois suivant…
Dans un marché comme celui de Lyon, je pense que vous auriez eu intérêt a vendre vous même, je ne connais ni l’emplacement ni le prix de vente, mais 3,5% fera très vraisemblablement plus de 10K€…

Après le fait de ne pas être le seul responsable, je peux comprendre votre choix !
Mais avec l’étendu de vos connaissance il faut vous faire confiance !

Est-ce indiscret de savoir dans quel zone et dans quel range de prix le bien se situe?

P.S : Pour les biens mort, autant dans bien des zones, je suis d’accord avec vous, mais dans les marchés tendu, si les biens sont au prix, ils partent, trop de concurrence pour se permettre des grosses négociations !

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#27 22/05/2018 11h41 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Je trouve la position de Bernard2k tout à fait lucide car contrairement à ce que nous lisons ici et là, entre nos choix où nous sommes seuls décideurs, il s’agit d’une décision collégiale et un équilibre entre les choix de chacun des décideurs.

Ce genre de situation est tout à fait intéressante à vivre et permet de comprendre mieux comment se décide la vente d’un bien.


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#28 22/05/2018 12h43 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Bien soigner l’annonce mise en ligne et ne pas hésitez à fournir des photos à l’agence (je trouve que souvent ils les font "à la va vite"). Et surveillez l’AI, en lui passant un coup de fil de temps à autre pour avoir le maximum de feedback et pouvoir s’adapter rapidement le cas échéant…

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#29 22/05/2018 15h40 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Alors oui, l’agence a pignon sur rue (grand réseau national) et bonne réputation. Le prix de vente net vendeur est quelque part entre 300 et 400 k€, à peu près au milieu. La même maison en très bon état avec piscine c’est 550 k€, là c’est vieillot et sans piscine. Donc le prix tient compte de l’état et laisse de la marge pour les travaux. Rien qu’un terrain constructible de cette surface vaut 300 k€ dans ce patelin, donc la maison en elle-même n’est pas valorisée cher.

Moi je pense que le prix de marché est un peu plus bas, mais mes frères croient un peu au père noël. On verra bien, de toute façon c’est tellement recherché qu’on devrait recevoir des offres, on verra bien si ce sont des offres au prix ou 20 ou 30 k€ plus bas. Et là aussi, je préfère que ça soit "le marché" qui nous montre que le prix est plus bas, plutôt que de passer pour l’oiseau de mauvaise augure ou celui qui a bradé la maison. Et comme on dit : qui ne tente rien n’a rien. On aura peut-être une bonne surprise avec des offres au prix.

Dernière modification par Bernard2K (22/05/2018 15h59)

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#30 13/06/2018 13h01 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Quelques nouvelles : nous avons fait appel à un débarrasseur pro. Ca nous a coûté 2 k€ pour le payer et 2 k€ pour 2 grosses bennes (30 ou 40 m3). Pour débarrasser une maison de 200 m² très pleine (la preuve, environ 70 m3 de fatras). Prix d’ami car c’est un ami de la famille ; le tarif normal était plutôt de 6000 € (bennes comprises). Je sais que les débarrasseurs se paient aussi sur ce qu’ils récupèrent, mais là je peux vous garantir qu’il n’y avait pas grand chose d’intéressant. S’il tire 1000 € de la revente de ce qu’il a récupéré, c’est le bout du monde ; 400 € est plus probable.

Heureusement qu’on a fait appel à un pro. C’est très difficile de vider sa propre maison de famille, moralement, physiquement ; on est moins efficace qu’un pro, on prend trop de temps à tout trier.

Pour autant, même avec le recours à un pro, il y a quand même beaucoup de boulot préalable, pour trier les papiers, sauver les affaires de famille et les souvenirs. Je dirais qu’on y a passé à peu près 5 jours à quatre personnes (soit 20 jours-homme). Ca paraît énorme mais c’est bien le problème : on est beaucoup moins efficace qu’un pro. Trop d’états d’âme, trop de petits projets parasites (réparer tel truc, aller voir sur internet pour estimer la valeur de tel autre, mettre des meubles et de l’électroménager sur le bon coin…).

Enfin, ce qui compte, c’est que la maison est enfin VIDE !

Reste à faire un gros ménage (sur 200 m²). On y sera 3 jours, à 2 en moyenne (moi, ma femme et une femme de ménage professionnelle). J’espère que ça suffira.

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#31 13/06/2018 13h14 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Vous avez fait un gros boulot moralement parlant ; c’est là que l’on réalise que ce sont les choses qui nous possèdent n’est ce pas wink

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#32 13/06/2018 13h42 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Vous allez récupérer largement vos 4000€ dans le prix de vente. Bon courage pour le nettoyage.


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#33 18/06/2018 21h33 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Ménage fini, annonces publiées, l’agent immobilier fait visiter plusieurs fois par jour. Ouf, c’est enfin sur les rails !

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#34 19/06/2018 08h34 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Félicitations, si vous avez des offres rapidement, ne soyez pas trop rapide dans les négociations, dans les zones tendues comme Lyon, beaucoup de personnes ont peur de rater les biens qui leur plaisent ! Et tentes des négociations mais cèdent vite !

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#35 19/06/2018 11h39 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Et si vous avez une proposition à 50% du prix ne vous offusquer pas … c’est que je suis passé par la smile


Bye bye la rat race :)

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#36 22/06/2018 18h27 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Hello,

offre reçue au prix, de la part d’une SASU de marchand de biens. L’AI dit que c’est quelqu’un qu’elle connaît, très sérieux, etc. Mais que la société est récente : effectivement, inscription au RCS en avril 2018 !

Seule condition suspensive sur l’offre : obtention d’un prêt de 300 k€ à 3 %, soit 90% du prix FAI.

Je me pose les questions suivantes :
- si mes parents contresignent l’offre, est-ce qu’ils acceptent de facto la condition suspensive, que l’acheteur va donc pouvoir imposer ensuite dans le compromis ?
- je suis inquiet sur les conséquences de cette condition suspensive. Sachant que l’acheteur est une société, il n’y a pas les 10 jours de rétractation. En revanche, si mes parents acceptent que cette condition d’obtention de prêt figure au compromis, cela met beaucoup de risque sur la réalisation de la vente. Obtenir 300 k€ à 3 % est relativement facile pour un particulier ; beaucoup moins pour une SASU nouvellement créée.
En même temps, je comprends que le gars veuille se blinder, si jamais il n’a pas son prêt, l’opération peut le mettre dans la mouise. Mais ça n’est pas l’affaire de mes parents, qui auraient bien sûr préféré une offre sans aucune condition suspensive.
En même temps, si l’acheteur était un particulier, il y aurait non seulement la condition d’obtention de prêt, mais aussi les 10 jours de rétractation. Donc, en fait, la vente n’est pas plus incertaine qu’avec un particulier.

Qu’en pensez-vous ? Signer l’offre telle quelle ? Ou répondre que, s’agissant d’une offre d’une société agissant à titre professionnel, il n’y a pas le mois de délai de condition suspensive d’obtention de prêt, et qu’on l’encourage donc vivement à renouveler son offre sans condition suspensive ?

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#37 22/06/2018 19h14 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Une simple question me taraude, si un marchand de bien vous fait une offre au prix, je me demande dans quelle mesure le prix n’est pas "en dessous" du marché ?

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#38 22/06/2018 19h15 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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On est à J+4 de la mise en vente, vous avez une offre au prix d’une personne qui pense en plus faire un bénéfice sur cette maison, vous pouvez donc être vraiment serein.

Deux possibilités si j’étais vous :
- soit je ne veux pas me prendre la tête avec ces incertitudes et j’attends le client suivant ;
- soit je prévois une indemnité acquise en cas de défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt (séquestrée chez le notaire), qui va imposer au pro de bien réfléchir avant d’aller plus loin.

Une offre sans aucune condition suspensive, çà peut arriver, mais c’est quand même assez rare, donc il ne faut pas être pressé.

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#39 22/06/2018 19h43 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Bonjour,

Pour faire une offre au prix en marchand c’est que ça doit être à un bon prix (genre demain il remet en vente sans rien faire c’est + 10 ou 15%), ou alors le terrain peut se diviser ?
En marchand pour une société nouvellement créée la banque va demander environ 1/3 d’apport du montant du projet (achat + frais + travaux) avec une caution personnelle, une hypothèque… et encore il faut que l’acheteur soit déjà connu de la banque et solvable.

Attention aux délais car certains marchands font trainer des conditions suspensives, ou des compromis le temps de trouver un acheteur.
Il faut donc bien rédiger l’acte pour que si dans 2 mois il n’a pas son prêt vous soyez libre de remettre en vente.

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#40 22/06/2018 20h10 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Théoriquement on pourrait imaginer le versement d’arrhes correspondant à la valeur locative (ou plus)  sur la durée de la clause suspensive.

Sachant que le code de la consommation ne s’applique pas aux crédits pro, les parties seraient libres de stipuler que la clause suspensive ne s’appliquera pas au versement des arrhes.

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#41 23/06/2018 00h14 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Sur le prix : relativement pas cher, mais c’est à cause de la vieillerie de la maison. La preuve que ce n’est pas non plus donné : plus d’une dizaine de particuliers ont déjà visité, aucun n’a fait d’offre, même sous le prix. La surface importante multipliée par le prix des travaux potentiels fait fuir la plupart des gens ; et en fait, la plupart se disent qu’ils n’ont pas besoin de 200 m² sur 2 étages et que, pour le même budget, ils préfèrent donc acheter plus petit mais en bon état. Il y a peu de gens qui ont besoin de 200 m² vieillots, c’est pour cela que c’est un bien atypique.

A mon avis, on est au bon prix, voire un peu au-dessus.

Officiellement, le marchand de biens achète pour scinder la maison en deux appartements et revendre ainsi. C’est facile à faire puisqu’il y a deux étages quasiment indépendants (mais pas divisés au cadastre et un seul compteur électrique pour les deux, ce qui complique d’ores et déjà cette division). Il est possible aussi que, sans le dire ouvertement, il prévoit de diviser en davantage d’appartements, ou encore de séparer un bout de terrain constructible sur l’arrière.

Ca ne nous dérange pas que quelqu’un fasse sa plus-value sur ce type d’opérations ; nous étions bien conscients que c’était possible, mais ne souhaitons pas le faire nous-mêmes, car c’est trop de délai et de complication compte tenu de l’âge et de la santé de mes parents.

J’avais bien prévenu l’agence que, si offre de professionnel, pas de condition suspensive, notamment sur le succès d’opérations de division, car cela revient à nous mettre le risque et le délai sur notre dos, exactement comme si nous le faisions nous-même, alors que c’est lui qui empoche la plus-value ; or si on ne fait pas ce type de division, c’est justement pour éviter le risque et le délai ; s’il veut diviser, grand bien lui fasse, mais il met d’abord l’argent sur la table pour acheter, et ensuite il faut tout ce qu’il veut, mais à ses risques et périls, une fois qu’il est pleinement propriétaire.

Tom76 nous dit qu’une société marchand de biens nouvellement créée va devoir apporter un tiers du budget ; avec sa condition suspensive représentant 90 % du prix FAI, il mettrait donc une condition quasi impossible à satisfaire par une société MDB nouvellement créée ?

Et sur le taux, quelqu’un a une idée de combien une SASU de MDB nouvellement créée peut avoir comme taux ? Je ne sais pas la durée du prêt, ni la nature du prêt, ce n’est pas précisé dans l’offre, seulement : 300 k€ et 3 % hors assurance.

Dernière modification par Bernard2K (23/06/2018 08h27)

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#42 23/06/2018 10h33 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Mon notaire préconise de ne jamais signer une proposition d’achat quand on est vendeur… Cela ne bloque finalement que le vendeur, alors que l’acheteur a les conditions suspensives et les délais de rétractation pour lui.

De la même manière que le bailleur est moins protégé que le locataire, le vendeur est moins protégé que l’acheteur.

Tout cela pour dire que vous pourriez accepter l’offre oralement, et qu’il commence à démarcher sa banque. C’est ainsi à lui de vous faire confiance (sur le fait que vous faites affaire avec lui) et plus l’inverse. J’imagine qu’il peut revenir vous voir avec une réponse de principe de sa banque le jour du compromis, et il n’y aura alors plus besoin de condition suspensive.

Je ne sais pas si c’est une pratique répandue (et je ne savais pas que les professionnels n’ont pas le délais de rétractation… donc c’est peut-être d’autant moins répandue dans ce cas), mais c’est ainsi que nous sommes en train de procéder en tant qu’acheteurs : nous faisons donc confiance au vendeur qui a accepté notre offre (sous le prix!) et on a commencé à démarcher les banques le temps que le compromis soit rédigé.

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#43 23/06/2018 11h45 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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C’est à l’acheteur de fournir une proposition d’achat signée au vendeur. Le vendeur ne la signe pas forcément. Ensuite le but est d’aller au plus vite pour signer le compromis de vente chez le notaire.

En effet un vendeur, particulièrement depuis la loi Alur, est mis en position de précarité tant que l’acheteur a son délai de rétractation et sa condition suspensive mais bon, il verse une indemnité d’immobilisation en général de 5% ce qui engage tout de même un minimum, même si je constate que les notaires laissent visiblement passer le délai de rétractation avant que cette somme soit reçue.
A voir si vous pouvez l’exiger lors du passage chez le notaire. C’est un risque à prendre mais heureusement, l’immense majorité des compromis aboutissent sur la vente (je n’ai pas trouvé de chiffres depuis 2014).

Il me semble B2K que dans le compromis de vente, le notaire devra indiquer la durée de l’emprunt, en plus de son taux et montant.

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#44 25/06/2018 12h23 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Ca se précise :
- l’acheteur pro a renouvelé son offre en enlevant la condition suspensive d’obtention de prêt.
- un particulier a fait une offre également, au prix également, mais moins intéressante (10 jours de rétractation + condition suspensive d’obtention de prêt + une condition liée à l’urbanisme).

Mes parents vont donc accepter l’offre du pro et on devrait aller très vite au compromis.

Merci à tous pour votre aide.

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[+2]    #45 06/07/2018 12h15 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Bonjour,

la suite des aventures :
Une promesse unilatérale de vente a été signée hier avec l’acheteur professionnel, marchand de biens. Le notaire a été très bien, sur les points suivants :
- PUV et non pas compromis car, si l’acheteur venait à renoncer, mes parents seraient totalement dégagés de la promesse à sa date d’expiration, contrairement au compromis où l’acheteur peut contraindre le vendeur à vendre même au-delà du délai prévu.
- indemnité d’immobilisation de 10 %. Si l’acheteur venait à renoncer, mes parents n’auront pas tout perdu.
- on retrouve bien l’absence de condition suspensive d’obtention de prêt et le fait que l’acheteur ne peut se prévaloir des conditions protectrices du code de la consommation (qui ne s’appliquent pas à l’acheteur professionnel)
- il y a une servitude de tréfonds, très limitée (1 tuyau d’assainissement collectif, appartenant à la commune, empiète un tout petit peu sur le terrain). Problème : elle n’a jamais été formalisée, tout ce qu’on a est un courrier de mon père à l’entreprise et à la mairie autorisant ce passage, et un courrier d’AR de la mairie. Le notaire a porté l’information sur la promesse et indiqué que l’acheteur en faisait son affaire.
- concernant les travaux de moins de 10 ans, le notaire demandait les factures et les garanties décennales. Or, pour un chantier en particulier (pose d’un enduit d’étanchéité sur la terrasse), l’entreprise s’est déchargée de garanties en disant "travaux conservatoires". Là aussi, le notaire a bien protégé le vendeur, en mentionnant ces travaux et en écrivant en substance : "l’entreprise a indiqué ne pas pouvoir apporter de garantie et l’acheteur en fait son affaire".

Au total, l’acheteur semble de toute façon très motivé et c’est donc vendu à 99 %. Si jamais il renonçait, ça fait toujours 10 % du prix du bien dans la poche de mes parents.

Cet épisode a été très instructif :
- première fois que je relisais un avant-contrat et que je menais ce genre d’opération de bout en bout.
- un point qui m’a fait du souci : la fameuse servitude de tréfonds, avec presque aucun document (juste le courrier envoyé par mon père). Le notaire a bien géré.
- un autre point qui m’a fait du souci et que je n’avais pas vu venir : les factures des travaux de moins de 10 ans. La demande est venue peu de temps avant la signature du compromis, il a fallu rechercher les factures (des heures de recherche, mes parents ayant un système de classement "particulier") ; pour 2 entreprises dont je ne retrouvais pas les factures, j’ai dû les appeler et ai pu obtenir copie des factures (l’une, moderne, me l’a envoyée par mail en 10 minutes ; pour l’autre de bonne volonté mais moins moderne, j’ai dû aller la chercher physiquement car un envoi postal n’aurait pas permis de l’avoir à temps).

Au total, la vente à un professionnel est avantageuse, du fait de l’absence de conditions suspensives, du fait qu’il "fait son affaire" de l’état du bien et qu’il est censé connaître toutes les caractéristiques du bien (un professionnel étant censé être compétent et un particulier, incompétent).

Mention très favorable à l’AI, qui n’a pas ménagé sa peine (elle avait choisi de mettre une annonce pas trop précise (photos pas très explicites…), pour attirer du monde sur le "potentiel" de la maison ; ce qui lui a fait plus de visites donc plus de travail ; au lieu de mettre une annonce précise, qui aurait restreint davantage le nombre de visiteurs). Elle a aussi été intransigeante avec les acheteurs professionnels potentiels : achat au prix, et pas de condition suspensive. Il était pourtant tentant pour elle de "copiner" avec eux en leur disant "je me fais fort de faire accepter une offre sous le prix et/ou des conditions suspensives, j’expliquerais qu’avec l’état de la maison et le marché actuel, il n’y a pas le choix"). Et tout ça pour un tarif très raisonnable (3,5 %). Vraiment très bien.

Au total, on peut dire aussi que mes frères et moi ont apporté une énorme plus-value : vidage, nettoyage, entretien du terrain, mise en concurrence de plusieurs agences, recherche de documents, négociations avec l’AI et le notaire… mes parents auraient été totalement dépassés s’ils avaient dû faire eux-mêmes et le prix de vente n’aurait pas du tout été le même.

Vraiment, vendre une maison, c’est du boulot, même en faisant appel à des pros !

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#46 06/07/2018 12h33 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Alors imaginez un immeuble à rénover ! smile

Ce qui m’interpelle dans cette affaire, c’est que j’ai l’impression que vous auriez pu le vendre sans doute plus chère…

C’est rapide et sans négocié par un marchand de bien en plus…

Nota : je n’ai pas eu de réponse à mon offre à 50% du prix c’est normal ? smile


Bye bye la rat race :)

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#47 06/07/2018 13h53 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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On peut toujours se dire qu’on peut vendre plus cher… Mais franchement, en l’état, on était à la limite haute du marché. On était même au-dessus de la limite haute de l’estimation de l’agence à qui on l’a confié, et plusieurs dizaines de k€ plus cher que l’autre agence non retenue !

On a certes reçu deux offres au prix ; mais pas davantage. L’AI a fait une quinzaine de visites au total, mais elle m’a dit que, passé 10 jours après la publication de l’annonce, elle n’avait plus reçu de demandes de visite. Il y a un fort effet de publication, où les gens en recherche affluent tous au début, et après c’est fini. Le nombre d’acheteurs potentiels pour un bien aussi atypique est limité, même en banlieue cossue de Lyon.

Rien que 10 ou 20 k€ plus cher, on n’aurait peut-être reçu aucune offre, car les pros ne se seraient même pas déplacés ? Allez savoir.

Sur ce sujet du prix, je dois faire un mea culpa : je me plantais car je pensais que ça valait moins. C’est mon frère qui avait raison, celui qui disait : prendre l’évaluation la plus haute et rajouter 10 k€. Ce n’est évidemment pas transposable à d’autres cas, mais dans ce cas, il avait raison. Mine de rien, c’est aussi ce qui a permis de réussir cette vente : chacun des 3 enfants a amené ses compétences et sa façon de fonctionner ; et on a été très complémentaires. Même quand je dois reconnaître qu’il avait raison et que j’avais tort, et que ça me fait bien ch… wink

Sur le fait que c’est un marchand de biens qui achète : il est évident qu’il y a un potentiel de plus-value. Lui dit, officiellement, qu’il va scinder en deux appartements (un par étage). Il me semble probable qu’il détache aussi un terrain sur l’arrière… voire qu’il ait d’autres idées derrière la tête. Il est probable qu’il s’est dit "je ne vais pas le dire pour ne pas risquer de rebuter des gens qui ne veulent pas imaginer qu’on modifie leur maison". Et il a bien eu raison, on n’a pas besoin de savoir ce qu’il va en faire.

Comme je l’ai déjà expliqué, on était conscients de ce potentiel de plus-value par division, mais vu que mes parents sont très âgés et qu’ils se font des soucis monstrueux au sujet du moindre truc, on ne voulait pas subir les délais et les complications d’une telle division. Je viens encore d’avoir ma mère au téléphone et ai dû lui redire une fois de plus : "c’est réglé, promesse signée, plus rien à faire !". Même quand il n’y a pas de souci, elle aime bien en inventer.
Que l’acheteur empoche une plus-value, tant mieux pour lui, pourvu qu’il se cogne les délais et les complications.

Notez aussi que plusieurs marchands de biens ont visité, un seul a fait une offre. Le potentiel de plus-value n’est peut-être pas si évident ou énorme que cela…

Pour votre offre, j’avais bien compris que vous plaisantiez car, même à 50 %, on était encore bien plus cher que les 200 €/m² qui sont votre tarif habituel d’achat. wink

Dernière modification par Bernard2K (06/07/2018 15h34)

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#48 06/07/2018 14h20 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Cricri, ce genre de vente échappe aux circuits traditionnels ; mais, comme vous wink, l’acheteur va créer sa plu value, et il n’est pas évident que B2K ait pu avoir mieux.
En effet ce genre d’acheteur est quand même assez peu répandu et il intervient souvent en fonction de critères qui lui sont propre (connaissance des élus locaux, réseau d’entrepreneurs locaux disponibles, historique etc).
En général on vend mieux plus vite plus cher à ce genre d’acheteur par comparaison à un acheteur traditionnel, contrairement à ce que l’on peut penser.

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#49 06/07/2018 14h22 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Bernard2K a écrit :

Il y a un fort effet de publication, où les gens en recherche affluent tous au début, et après c’est fini.

C’est effectivement ainsi que fonctionne le marché, quel que soit le type de bien en deux temps.
Il est toujours difficile de savoir si on aurait pu vendre plus cher ou pas, le marché suit jusqu’au décrochement de l’intérêt au bien.

A publication si le tarif est dans les clous, le bien part très rapidement, si ce n’est le cas on passe au second temps.

Celui-ci est dans le domaine du nébuleux, indéfini, le bien devient peu visible. Passé quelques semaines plus personne ne s’y intéresse, il est grillé trop visible du coup plus visible du tout. Il faut alors attendre que quelqu’un s’intéresse contre analyse au bien et veuille bien faire une offre (forcément basse) malgré son décalage au prix du marché. Pour les acheteurs cette configuration de bien mort depuis pas mal de temps est la plus intéressante et permet les meilleures négociations quand le vendeur n’en peut plus d’attendre et de continuer à payer les charges.
Le vendeur n’a généralement pas d’autre choix que de baisser le prix de mise en vente ce qui n’a que peu d’effet sur un bien déjà grillé (mais signe intéressant d’impatience pour les acheteurs qui peuvent s’imaginer le temps des soldes venus).


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#50 06/07/2018 14h27 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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C’est une erreur de penser qu’un bien vendu vite aurait pu se vendre plus cher.
C’est une erreur encore plus répandue de mettre un bien en vente trop cher en se disant que l’on baissera s’il n’y a pas de pigeon d’acheteur providentiel.

Il y a fort à parier que le bien mis en vente trop cher se vende finalement moins cher que si on l’avait mis en vente dès le début à un prix où il serait parti vite et où l’on aurait été tenté de dire qu’il aurait pu se vendre plus cher. Vous me suivez..?

La responsabilité du vendeur c’est de juger du bon prix, il se base sur ce qu’il voit autour de lui, sur ce que lui disent les agents et se fait sa propre opinion. C’est dur, plus qu’il n’y parait.

J’ajoute que vendre facilement au bon prix est d’un tel confort, alors qu’en s’obstinant en mettant un prix trop élevé on est condamné à aller de déception en déception tout en y ajoutant l’angoisse.
Je reste donc persuadé que B2K et sa famille ont vendu au meilleur prix, est-ce qu’ils auraient pu gratter 5000€ de plus, oui probablement mais ça n’a aucune importance car peut-être que non et on ne refait pas l’histoire.

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